№ 2-1-132/2020

64RS0003-01-2020-000077-16

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 мая 2020 года город Аркадак

Аркадакский районный суд Саратовской области в составе

председательствующего судьи Болобан Н.В., 

при секретаре Мироновой С.В.,

с участием истца ФИО2,

представителя истца - адвоката Голованова А.В., представившего удостоверение № и ордер № от 6 апреля 2020 года, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации муниципального образования Аркадакского муниципального района Саратовской области о признании договора купли-продажи квартиры состоявшимся и признании права собственности на квартиру,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к администрации муниципального образования Аркадакского муниципального района Саратовской области о признании договора купли-продажи квартиры 

<

адрес>, заключенного 26 октября 1998 года между ним и закрытым акционерным обществом «Строитель-А», состоявшимся и признании права собственности на указанную квартиру. В обоснование иска истец указал, что 26 октября 1998 года между ним и закрытым акционерным обществом «Строитель-А» был заключен договор купли-продажи квартиры 

<

адрес>. Данная квартира была передана во владение истца, за которую последний оплатил продавцу указанную в договоре сумму. С указанного времени истец вселился в названную выше квартиру, проживает в ней, несет бремя ее содержания. По условиям договора купли-продажи от 26 октября 1998 года данный договор подлежал нотариальному удостоверению и последующей регистрации в регистрирующем органе. Вместе с тем, по независящим от истца причинам, вышеуказанный договор купли-продажи не был нотариально удостоверен и не прошел государственную регистрацию в связи с уклонением закрытого акционерного общества «Строитель-А» от указанных действий. В настоящее время истец не может зарегистрировать право собственности на вышеназванную квартиру, поскольку 5 мая 2008 года закрытое акционерное общество «Строитель-А» было ликвидировано, в связи с чем вынужден обратиться в суд.

В судебном заседании истец ФИО2 заявленные исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель истца - адвокат Голованов А.В. в судебном заседании просил заявленные ФИО2 исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В судебное заседание представитель ответчика - администрации муниципального образования Аркадакского муниципального района Саратовской области, надлежащим образом извещенный о времени и месте его проведения, не явился, об уважительных причинах неявки суду не сообщил, возражения относительно заявленных ФИО2 исковых требований суду не представил.

Заслушав объяснения истца и его представителя, показания свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений).

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Исходя из положений пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пункт 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Подпункт 2 пункта 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации разъясняет, что нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Пункт 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) определял, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено в судебном заседании, 26 октября 1998 года между закрытым акционерным обществом «Строитель-А» и ФИО2 в письменной форме был составлен договор купли-продажи квартиры 

<

адрес> (л.д. 8). 

По условиям данного договора купли-продажи ФИО2 обязался оплатить закрытому акционерному обществу «Строитель-А» полную стоимость квартиры в размере 32 235 рублей 14 ноября 1998 года (пункты 3, 4).

Кроме того, по условиям договора кули-продажи от 26 октября 1998 года стороны обязались удостоверить данный договор в нотариальной конторе не позднее одного месяца после внесения покупателем стоимости покупаемой недвижимости в кассу закрытого акционерного общества «Строитель-А» (пункт 5).

Пунктом 8 договора купли-продажи от 26 октября 1998 года предусмотрено, что после нотариального удостоверения настоящего договора он подлежит регистрации в учреждении юстиции «Саратовская областная регистрационная палата».

Вместе с тем, вышеуказанный договор купли-продажи в установленный в нем срок и до настоящего времени нотариально не удостоверен и государственную регистрацию не прошел. Данное обстоятельство сторонами не оспаривалось.

В судебном заседании также установлено, что закрытое акционерное общество «Строитель-А» прекратило свою деятельность в связи с его ликвидацией 5 мая 2008 года (л.д. 13-16).

В соответствии с пунктом 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Исходя из того, что договор купли-продажи от 26 октября 1998 года нотариально не удостоверен, что является обязательным в данном случае (предусмотрено сторонами в пункте 5), он является недействительным (ничтожным), поскольку обратное прямо противоречит приведенной норме права.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Поскольку договор купли-продажи от 26 октября 1998 года не прошел государственную регистрацию, он не может быть признан заключенным в судебном порядке, поскольку обратное прямо противоречит приведенной норме права.

Кроме того, суд считает, что обязательства ФИО2 по оплате стоимости спорной квартиры в размере 32 235 рублей не исполнены в виду следующего.

В силу требований статьи 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В подтверждение факта оплаты закрытому акционерному обществу «Строитель-А» стоимости спорной квартиры в размере 32 235 рублей 14 ноября 1998 года ФИО2 представлены приходный кассовый ордер от 14 ноября 1998 года № и квитанция к приходному кассовому ордеру от 14 ноября 1998 года № (л.д. 9).

Исходя из части 1 статьи 9 Федерального закона от 21 ноября 1996 года № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» (действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений), все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами. Эти документы служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет.

Пункт 13 Порядка ведения кассовых операций в Российской Федерации, утвержденного письмом Центрального банка Российской Федерации от 4 октября 1993 года № 18 (действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений) предусматривал, что прием наличных денег кассами предприятий производится по приходным кассовым ордерам, подписанным главным бухгалтером или лицом на это уполномоченным письменным распоряжением руководителя предприятия.

В постановлении Государственного комитета Российской Федерации по статистике от 18 августа 1998 года № 88 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету кассовых операций, по учету результатов инвентаризации» указано, что приходный кассовый ордер применяется для оформления поступления наличных денег в кассу организации как в условиях методов ручной обработки данных, так и при обработке информации с применением средств вычислительной техники. Приходный кассовый ордер выписывается в одном экземпляре работником бухгалтерии, подписывается главным бухгалтером или лицом, на это уполномоченным.

Квитанция к приходному кассовому ордеру подписывается главным бухгалтером или лицом, на это уполномоченным, и кассиром, заверяется печатью (штампом) кассира и регистрируется в журнале регистрации приходных и расходных кассовых документов и выдается на руки сдавшему деньги, а приходный кассовый ордер остается в кассе.

В приходном кассовом ордере и квитанции к нему:

по строке «Основание» указывается содержание хозяйственной операции;

по строке «В том числе» указывается сумма НДС, которая записывается цифрами, а в случае, если продукция, работы, услуги не облагаются налогом, делается запись «без налога (НДС)».

В приходном кассовом ордере по строке «Приложение» перечисляются прилагаемые первичные и другие документы с указанием их номеров и дат составления. В графе «Кредит, код структурного подразделения» указывается код структурного подразделения, на которое приходуются денежные средства».

Таким образом, получение юридическим лицом наличных денежных средств от физического лица по договору купли-продажи представляет собой факт, относящийся к фактам хозяйственной жизни организации и должен оформляться с соблюдением законодательства, регулирующего порядок учета организацией финансовых операций. 

В нарушение требований вышеперечисленных правовых норм, в приходном кассовом ордере от 14 ноября 1998 года № и в квитанции к приходному кассовому ордеру от 14 ноября 1998 года № 152 не заполнены строки «В том числе». Кроме того, в приходном кассовом ордере от 14 ноября 1998 года № не заполнены строки «Приложение», «Код структурного подразделения».

Помимо этого, с учетом требований вышеназванных правовых норм, суд приходит к выводу о том, что наличие на руках у ФИО2 приходного кассового ордера от 14 ноября 1998 года №, свидетельствует о непоступлении денежных средств в размере 32 235 рублей в кассу закрытого акционерного общества «Строитель-А», поскольку при оформлении поступления наличных денег в кассу указанной организации приходный кассовый ордер должен был остаться в кассе.

Данный факт подтвердил в судебном заседании свидетель ФИО1, указав, что на дату составления спорного договора купли-продажи со ФИО2 он являлся генеральным директором закрытого акционерного общества «Строитель-А», которое впоследствии было ликвидировано. Закрытое акционерное общество «Строитель-А» осуществляло строительство многоквартирных домов и последующую продажу квартир в них гражданам. Расчет за квартиры производился наличными денежными средствами через кассу организации. При оформлении указанных операций на руки покупателям выдавались квитанции к приходным кассовым ордерам, а приходные кассовые ордеры оставались в кассе организации. ФИО1 также пояснил, что ФИО2 по вопросу регистрации договора кули-продажи квартиры к нему не обращался. 

Каких-либо иных доказательств, подтверждающих передачу денежных средств закрытому акционерному обществу «Строитель-А», в нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, истцом ФИО2 суду не представлено.

Проанализировав представленные доказательства в их совокупности, оценив их относимость, допустимость и достоверность, суд, с учетом указанных выше положений закона, приходит к выводу о том, что истцом не представлено бесспорных доказательств, подтверждающих факт заключения договора купли-продажи спорной квартиры, а также факт оплаты закрытому акционерному обществу «Строитель-А» за продаваемую квартиру денежных средств в размере 32 235 рублей. 

При таких обстоятельствах исковые требования ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры состоявшимся и признании права собственности на квартиру удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к администрации муниципального образования Аркадакского муниципального района Саратовской области о признании договора купли-продажи квартиры состоявшимся и признании права собственности на квартиру отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Саратовский областной суд через Аркадакский районный суд Саратовской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Н.В. Болобан

Мотивированное решение составлено 28 мая 2020 года.

Судья Н.В. Болобан