Дело № 2-53/2025 УИД 47RS0007-01-2024-002720-27 

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

13 января 2025года г. Кингисепп

Кингисеппский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Улыбиной Н.А.,

при секретаре Инягиной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующей по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной сроком на пять лет,

представителя ответчика ЖСК «Охтинский» - ФИО4, действующей по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной сроком на три года,

гражданское дело по иску ФИО1 к Жилищно-Строительному Кооперативу «Охтинский» о принятии в члены кооператива, зачете в счет паевого взноса денежных средств, 

У С Т А Н О В И Л:

17 сентября 2024 года истец ФИО1 обратился в Кингисеппский городской суд Ленинградской области с иском к жилищно- строительному кооперативу «Охтинский» (далее - ЖСК, ЖСК «Охтинский») об обязании ЖСК «Охтинский» принять ФИО1 в члены кооператива с зачетом денежных средств в сумме 2 520 000 рублей в счет паевого взноса, обязать ЖСК «Охтинский» определить жилое помещение в соответствии с квартирографией, утвержденной с СЗ «Охтинский».

В обоснование иска указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СпецКапСтрой СПб» и ФИО1 был заключен договор ДДУ №/Д по которому ООО «Спецкапстрой СПб» обязалось построить на земельном участке по адресу: Ленинградская 

<

адрес>, многоквартирный жилой дом не позднее третьего квартала 2016 года, получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию не позднее четвертого квартала 2016 года, и в течение шести месяцев после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать дольщику находящуюся в нем квартиру, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру.

В соответствии с п. 1.2 договора, предметом договора является квартира, подлежащая передаче дольщику по договору, имеющая следующее описание и характеристики: временный №, этаж 5, строительные оси А-В, 1-5, количество комнат 2, общая площадь 64,94 кв.м. По условиям договора ФИО1 по окончании строительства приобретал право собственности на указанную квартиру с момента государственной регистрации права в установленном законом порядке после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома.

Договор от № зарегистрирован в установленном законом порядке.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.07.2017 ООО «Спецкапстрой СПб» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника введено конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области, резолютивная часть которого объявлена ДД.ММ.ГГГГ, осуществлена передача объекта незавершенного строительства (с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>) и земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> жилищно-строительному кооперативу «Охтинский» (ОГРН 

<

***>) в порядке, предусмотренном ст. 201.10 Закона о банкротстве.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.07.2018 по делу N А56-48549/2016, требования участников строительства, проголосовавших на собрании участников строительства ДД.ММ.ГГГГ за передачу объекта, в количестве 336 квартир (11 624,29 кв.м.), объявлены погашенными с возложением на конкурсного управляющего обязанности исключить данные требования из реестра требований участников строительства.

21.05.2020 г. определением Арбитражного суда города Санкт- Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-48549/2016/тр.ж.430 в реестр требований кредиторов ООО «Спецкапстрой СПб» включено требование ФИО1 в отношении квартиры, временный №, 

<

адрес>, кадастровый №. Размер исполненных обязательств 2 520 000 руб. Все документы, включая оплату, были проверены Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области. В суде присутствовали члены ЖСК.

27.04.2021 конкурсное производство в отношении ООО «Спецкапстрой СПб» завершено, а 11.06.2021 в ЕГРЮЛ внесены сведения о прекращении деятельности данного юридического лица. 

Истец полагает, что зачет денежных средств, внесенных пострадавшими дольщиками в счет оплаты паевого взноса, направлен на восстановление их нарушенных прав и соответствует нормам социальной справедливости, поскольку ЖСК «Охтинский» создано для завершения строительства дома, начало которого производилось за счет целевых средств дольщиков, заключивших договоры долевого участия по адресу: 

<

адрес> с ООО «Спецкапстрой СПб».

13 мая 2022 года ФИО1 обратился с заявлением к ответчику о включении в члены ЖСК «Охтинский». При обращении истца к ответчику о включении его в члены ЖСК, ФИО1, в случае включения в члены кооператива, гарантировал произвести в пользу ЖСК «Охтинский» выплату паевого взноса в связи со строительством спорного многоквартирного дома.

Однако, ответчик на данное заявление истца не ответил. Истец считает, что данное обстоятельство не может являться основанием для отказа в принятии его в члены ЖСК «Охтинский». Хотя ООО «Спецкапстрой СПб» после погашения требований участников строительства путем передачи незавершенного строительством объекта в порядке статьи 201.10 Закона о банкротстве утратило права застройщика и права на земельный участок, эти права перешли к ЖСК «Охтинский». Несмотря на отсутствие прямого правопреемства от ООО «Спецкапстрой» к ЖСК «Охтинский», создание и деятельность ЖСК «Охтинский» обусловлены и обеспечены получением возможности достроить незаконченный строительством спорный многоквартирный жилой дом, квартира в котором оплачена истцом. Наличие зарегистрированного в установленном порядке договора долевого участия в строительстве, не может быть оспорено ответчиком. Его подлинность и аутентичность подтверждается данными, внесенными Росреестром. Следовательно, материально-правовой интерес истца опирается на данный договор и заключается во вступлении в члены ЖСК «Охтинский», доплате установленного Уставом пая, с учетом ранее выплаченных денежных сумм ООО «Спецкапстрой СПб» и получении соответствующих паю квартиры.

Истец считает, что ЖСК «Охтинский» стал сингулярным правопреемником застройщика. Кроме того, при участии в заседании комиссии по вопросам поддержки пострадавших граждан участников долевого строительства многоквартирных домов в Ленинградской области под председательством заместителя Председателя Правительства Ленинградской области по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству ФИО5 по ЖСК «Охтинский», состоявшегося 08.12.2022, в присутствии членов правления ЖСК «Охтинский», застройщика ООО «ЗС Охтинский», представителей Правительства Ленинградской области, где представители ЖСК «Охтинский» указали на возможность принятия всех добросовестных участников строительства, заключивших договора участия в долевом строительстве с предыдущим застройщиком ООО «Спецкапстрой СПб», но по тем или иным причинам, не включенным в реестр требований кредиторов ООО «Спецкапстрой СПб», в члены кооператива. Данное публичное разъяснение представителем ЖСК «Охтинский» подтверждается записью заседания, сведения которого размещены официально в сети – «В Контакте» (ссылка: https://vk.com/wall-55322475 1788). На видео заседания комиссии, на минуте 18.12, представитель ЖСК «Охтинский» сказала, что на имя председателя необходимо предоставить заявление с требованием о включении в реестр членов ЖСК и данное требование будет удовлетворено.

На данном заседании было принято решение рекомендовать ЖСК «Охтинский» рассмотреть на заседании правления кооператива вопрос о возможности вступления добросовестных участников строительства, заключивших договора участия в долевом строительстве с предыдущим застройщиком ООО «Спецкапстрой СПб», но по тем или иным причинам не включенным в члены кооператива ЖСК «Охтинский». 

Ссылается, что членами ЖСК могут быть только участники долевого строительства, чьи требования были включены в реестр требований о передаче жилых помещений. ЖСК был образован по решению обманутых дольщиков ООО «Спецкапстрой СПб», что было признано Арбитражным судом в качестве возможного способа удовлетворения требований кредиторов-дольщиков в процедуре банкротства ООО «Спецкапстрой СПб». Указанное правовое регулирование отражено и в Уставе ЖСК как в первоначальной так и в действующей редакции. Так, согласно п.4.2 Устава ЖСК членами кооператива могут являться все участники строительства, заключившие договоры долевого участия с ООО «Спецкапстрой СПб», включенные в реестр передачи жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства). Истец не отказывался от жилого помещения, его не уведомляли о собраниях ЖСК.

В настоящее время квартира истцу как участнику долевого строительства так и не передана по не зависящим от него причинам. Полагает, что включение истца в состав членов ЖСК, образованного в целях восстановления прав пострадавших участников долевого строительства и невозможности включения ее требований в реестр застройщика-должника вследствие его ликвидации, является единственной возможностью для получения оплаченной участником строительства квартиры.

ФИО1, со ссылкой на положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», просит обязать ЖСК «Охтинский» принять его в члены кооператива с зачетом денежных средств в сумме 2 520 000 рублей в качестве паевого взноса, обязать ЖСК «Охтинский» определить жилое помещение в соответствии с квартирографией, утвержденной с СЗ «Охтинский» (л.д. 5-15).

Истец ФИО1, представитель истца ФИО1 – ФИО2 в судебном заседании поддержали доводы искового заявления, просили иск удовлетворить. 

Представитель ответчика ЖСК «Охтинский» ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований. В поддержание письменных возражений (л.д. 174-175) указала, что требования ФИО1 были включены в реестр требований участников строительства 21 мая 2020 года определением арбитражного суда, в связи с чем, полагала, что истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд с рассматриваемым иском. В связи с чем, просила в иске отказать в связи с пропуском ФИО1 срока исковой давности. 

Представитель третьего лица ООО «Специализированный Застройщик Охтинский», представитель третьего лица Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом (л.д. 188, 189).

Представитель третьего лица Правительства Ленинградской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, представил отзыв на исковое заявление, в котором указывает, что определением Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21 мая 2020 года включено требование ФИО1 в реестр требований передачи жилых помещений ООО «Спецкапстрой СПб» в отношении квартиры, временный №, 

<

адрес>, кадастровый №. Размер исполненных обязательств 2 520 000 рублей. В связи с передачей объекта незавершенного строительства ЖСК «Охтинский», суд определил считать требование ФИО1 погашенным. Также указывает, что основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан участников строительства как непрофессиональных инвесторов, поэтому применение названных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей (л.д. 137-139).

Представитель третьего лица ГКУ ЛО «Управление долевого строительства ЛО» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, представил отзыв на исковое заявление, в котором указывает, что в связи с неуведомлением конкурсным управляющим ФИО1 о начале конкурсного производства и включении участников строительства в реестр жилых помещений, о создании ЖСК «Охтинский», вступлении участников строительства в его члены и необходимости присутствия на собрании вновь образованного юридического лица, ФИО1 по не зависящим от него причинам, не получил статус члена жилищно-строительного кооператива, созданного в процедуре банкротства проблемного застройщика с соответствующими правами и обязанностями, в том числе и на оплаченное им жилое помещение. ФИО1 только в 2020 году, без содействия конкурсного управляющего, стало известно о банкротстве застройщика, в связи с чем, истец обратился в арбитражный суд с заявлением о включении его требования о передаче жилого помещения в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений. В дальнейшем, ФИО1 обратился к ЖСК «Охтинский» с заявлением о вступлении в члены кооператива, однако ему было отказано. В настоящее время, через девять лет после заключения и оплаты договора долевого участия, квартира участнику строительства так и не передана, по независящим от него причинам. Полагает, что включение ФИО1 в члены ЖСК «Охтинский», образованного в целях восстановления прав пострадавших участников долевого строительства и невозможности удовлетворения требований, находящихся в реестре должника в связи с его ликвидацией, является единственной возможностью для получения, оплаченной участником строительства квартиры (л.д. 151-155).

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, обозрев гражданское дело №2-379/2023, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности допускается только на основании договора участия в долевом строительстве (п. 2).

По договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

Согласно п. 3 ст. 4 указанного Закона договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 147-ФЗ).

Таким образом, приведенной нормой установлено императивное право обязательной государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве.

Как следует из материалов дела, 11 августа 2015 года между ООО «СпецКапСтрой СПб» (застройщик) и ФИО1 (дольщик) был заключен договор № участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке по адресу: 

<

адрес> кадастровой №, многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать дольщику находящуюся в нем квартиру, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру (л.д. 34-41).

Согласно п. 1.2 договора квартира, подлежащая передаче дольщику по договору, имеет следующее описание и характеристики: временный номер – 508, этаж 5, строительные оси А-В,1-5, количество комнат – 2, общая площадь 64,94 кв.м.

Согласно п.2.1-2.3 договора, срок окончания строительства дома – третий квартал 2016 года, срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию – четвертый квартал 2016 года, срок передачи квартиры дольщику – в течение шести месяцев после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

В соответствии с п.3.1 цена договора составляет 2 520 000 рублей.

Согласно п. 3.3 договора, уплата цены договора осуществляется путем единовременного внесения платежа в течение тридцати банковских дней со дня государственной регистрации договора.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 41).

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.02.2017 (резолютивная часть объявлена 02.02.2017) по делу № А56-48549/2016 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Спецкапстрой СПб" (ОГРН 

<

***>) введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим утвержден ФИО3.

В отношении Общества применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

Сведения о ведении в отношении должника процедуры наблюдения и применении параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» были опубликованы в газете «Коммерсантъ» от 08.04.2017 года.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.07.2017 по делу № А56-48549/2016 ООО "Спецкапстрой СПб" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника введено конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО3

В подпунктах 1 и 2 п. 1 ст. 201.1 ФЗ от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" определено, что лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (застройщик), - это юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования; участниками строительства являются физические лица, юридические лица, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Согласно п. 1 ст. 201.4 ФЗ от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции на дату введения процедуры банкротства) с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

Временный управляющий, конкурсный управляющий в пятидневный срок с даты их утверждения уведомляют всех известных им участников строительства о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований, а также о возможности одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения (п.2).

В соответствии со ст. 201.5ФЗ N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", участники строительства могут предъявлять денежные требования или требования о передаче строений.

Статьей 201.10 Федерального закона N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" установлен порядок и условия погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства.

Согласно п. 1 ст. 201.10 Закона о банкротстве в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача объекта незавершенного строительства).

В силу подпункта 1 пункта 8 статьи 201.10 закона "О несостоятельности (банкротстве)" жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив должен соответствовать следующим требованиям:

1) основными целями деятельности жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются завершение строительства многоквартирного дома и предоставление в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам указанного кооператива жилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений;

2) членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства).

3) в качестве паевых взносов члены жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства.

В силу подпункта 11 пункта 8 статьи 201.10 закона "О несостоятельности (банкротстве)" о рассмотрении арбитражным судом вопроса, предусмотренного пунктом 1 настоящей статьи, должны быть извещены все кредиторы, в том числе все участники строительства, в соответствии с реестром требований кредиторов и реестром требований о передаче жилых помещений. По результатам рассмотрения ходатайства собрания участников строительства о передаче объекта незавершенного строительства арбитражный суд выносит определение:

1) об удовлетворении ходатайства и о передаче объекта незавершенного строительства в случае соблюдения условий такой передачи, предусмотренных настоящей статьей;

2) об отказе в удовлетворении ходатайства в случае несоблюдения условий такой передачи, предусмотренных настоящей статьей.

Требование о передаче жилого помещения - это требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме или жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию (подпункт 3 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве реестр требований о передаче жилых помещений - это реестр, содержащий требования о передаче жилых помещений, признанные обоснованными арбитражным судом.

В соответствии с ч. 3 ст. 201.4 Закона о банкротстве (в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ) денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений (далее - требования участников строительства) предъявляются конкурсному управляющему.

Конкурсный управляющий рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов, в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Требования участников строительства, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, включаются в реестр требований участников строительства конкурсным управляющим самостоятельно на основании информации, размещенной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в единой информационной системе жилищного строительства. При наличии у застройщика документов, подтверждающих факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по таким договорам, конкурсный управляющий вносит в реестр требований участников строительства сведения о размере требования участника строительства (п.3.1.).

Конкурсный управляющий уведомляет соответствующего участника строительства о включении его требования в реестр требований участников строительства в порядке, предусмотренном пунктом 7 настоящей статьи.

Участник строительства вправе предъявить свое требование, возникшее из договора участия в долевом строительстве, в установленном настоящей статьей порядке или уточнить размер своего требования к застройщику, предъявив конкурсному управляющему соответствующие документы.

Состав реестра требований участников строительства регламентирован ст.101.7 Закона о банкротстве. 

В соответствии с пунктом 14 статьи 201.10 Закона о банкротстве права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений, требованиям о передаче машино-мест и нежилых помещений и денежным требованиям.

Размер погашаемой путем предоставления отступного части требования участника строительства равен соотношению стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства.

С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений и (или) требования о передаче машино-места и нежилого помещения в непогашенной части преобразовываются в денежные требования.

На основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства погашенные в соответствующей части требования участников строительства исключаются конкурсным управляющим из реестра требований участников строительства.

Требования участников строительства в части, не погашенной в результате передачи объекта незавершенного строительства, удовлетворяются соответственно в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди либо в составе третьей очереди требований по текущим платежам.

Таким образом, одним из способов погашения требований кредиторов в рамках дела о банкротстве застройщика является передача прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, как это предусмотрено положениями статьи 201.10 Закона.

По результатам состоявшегося 18.12.2017 года собрания участников строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива «Охтинский» (л.д. 162-163 том 1 гражданского дела №2-379/2023), утвержден Устав ЖСК «Охтинский», зарегистрированный в ЕГРЮЛ 10.01.2018 года (том 1 л.д. 129-136 гражданского дела №2-379/2023). 

В соответствии с п. 1.1. Устава ЖСК «Охтинский» кооператив создан как добровольное объединение граждан на основе членства с целью удовлетворения потребностей граждан в жилье, улучшения жилищных условий путем объединения его членами имущественных паевых взносов, а также управления многоквартирными домами.

Предметом деятельности кооператива является участие в долевом строительстве или (и) финансировании строительства и (или) реконструкции объектов недвижимости (жилой, нежилой), приобретение на предусмотренных законом основаниях прав на объекты недвижимости в интересах членов кооператива и третьих лиц (приобретателей, соинвесторов строительства); предоставление членам кооператива и третьим лицам недвижимого имущества в пользование и/или владение с приобретением ими права собственности на соответствующие жилые и нежилые помещения в соответствии с положениями настоящего Устава, заключенным договором паевого взноса (иным гражданско-правовым договором); управление домами, а также обеспечение и участие в выборе способа управления домами. 

Согласно п.2.2. Устава ЖСК «Охтинский» целью деятельности кооператива является завершение строительства многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № и предоставление в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам кооператива жилых помещений в соответствии с условиями договоров паевого взноса. 

Согласно п. 4 Устава членами кооператива являются лица, учредившие кооператив. Членами кооператива могут являться все участники строительства, заключившие договоры долевого участия с ООО «СпецКапСтрой СПб», включенные в реестр передачи жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства). Их паевым взносом является размер денежных средств, оплаченных в ООО «СпецКапСтрой СПб», подтвержденный определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и ленинградской области), а также граждане и юридические лица, заключившие с кооперативом договоры паевого взноса (л.д. 129-136 том 1 гражданского дела №2-379/2023). 

Данные положения также содержатся и в Уставе ЖСК от 26.09.2021 (п.2.1, п. 4.1) (л.д. 184-190 том 1 гражданского дела №2-379/2023).

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.07.2018 по делу № А56-48549/2016, резолютивная часть которого объявлена 02.07.2018, удовлетворено ходатайство конкурсного управляющего ООО «СпецКапСтрой СПб» ФИО3, осуществлена передача объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, и земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, жилищно-строительному кооперативу "Охтинский" в порядке, предусмотренном ст. 201 Закона о банкротстве. 

Как следует из указанного определения арбитражного суда, в материалы арбитражного дела были представлены списки членов ЖСК «Охтинский», подтверждающие, что членами ЖСК являются все включенные в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства) участники строительства (л.д. 164-175 том 1 гражданского дела №2-379/2023).

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.07.2018 по делу № А56-48549/2016 требования участников строительства, проголосовавших на собрании участников строительства 23.12.2017 за передачу объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, и земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> жилищно-строительному кооперативу "Охтинский" в количестве 329 человек объявлены погашенными с возложением на конкурсного управляющего обязанности исключить данные требования из реестра требований участников строительства. Требования кредиторов, проголосовавших против передачи объекта незавершенного строительства, либо воздержавшихся от принятия решения в количестве 31 человек, преобразованы в денежные требования (л.д. 16-34 том 2 гражданского дела №2-379/2023).

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.04.2021 по делу № А56-48549/2016 конкурсное производство в отношении ООО «СпецКапСтрой СПб» завершено. 

11 июня 2021 года в Единый государственный реестр юридических лиц внесены сведения о прекращении деятельности ООО «СпецКапСтрой СПб» (л.д. 66-78 том 1 гражданского дела №2-379/2023). 

ЖСК «Охтинский» (ОГРН 

<

***>) зарегистрирован в ЕГРЮЛ 10.01.2018 года (л.д. 79-87 том 1 гражданского дела №2-379/2023), ООО «Специализированный застройщик Охтинский» - 22.03.2022 (л.д. 88-99 том 1 гражданского дела №2-379/2023).

Государственная регистрация права собственности на земельный участок с кадастровым номером 47:07:0712012:61 за ЖСК «Охтинский» осуществлена 02.11.2018 года, а также в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 47:07:0712012:69. 

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21 мая 2020 года по делу № А56-48549/2016, включено в реестр требований передачи жилых помещений ООО «Спецкапстрой СПб» требование ФИО1 в отношении квартиры, временный №, 

<

адрес>, кадастровый №. Размер исполненных обязательств 2 520 000 руб. В связи с передачей объекта незавершенного строительства ЖСК «Охтинский» считать требование ФИО1 погашенным (л.д. 43).

Истец 13 мая 2022 года обратился с заявлением к ответчику о включении в члены ЖСК «Охтинский», ответа на которое не последовало (л.д. 44). Как указывает ФИО1 в исковом заявлении, при устном обращении к ответчику ему было озвучено, что квартиры для удовлетворения требований ФИО1 не имеется, несмотря на остаток свободных жилых помещений в количестве 58 квартир.

В соответствии с ч. 1,3 ст. 110 Жилищного кодекса РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. 

Согласно ч. 1 ст. 125 ЖК РФ порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются уставом жилищного кооператива.

Следует отметить, что в соответствии со ст. 121 ЖК РФ гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива (ч. 1). Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) (п. 2).

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что поскольку договор ДУ от 11.08.2015 №2-508/1/Д был зарегистрирован в установленном законом порядке 22.03.2016 (л.д. 34-41), конкурсный управляющий с учетом положений Закона об банкротстве должен был самостоятельно внести истца в реестр требований участников строительства,

(п.3.12. ст. 201. 1 Закона о банкротстве: требования участников строительства, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, включаются в реестр требований участников строительства конкурсным управляющим самостоятельно на основании информации, размещенной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в единой информационной системе жилищного строительства), однако по независящим от истца обстоятельствам этого не сделал.

При принятии решения суд учитывает, что из протокола заседания временной рабочей группы (штаба) по вопросам завершения строительства ЖК «Охтинский» от 04.03.2022 усматривается, что для восстановления прав пайщиков ЖСК «Охтинский» забронировано 387 помещений (л.д. 15 том 2 гражданского дела №2-379/2023), тогда как по реестру требований участников строительства за передачу объекта, указанных в определении арбитражного суда от 03.07.2018, количество помещений 329 (л.д. 16-34 том 2 гражданского дела №2-379/2023). 

Из ответа ГКУ ЛО «Управление долевого строительства Ленинградской области» от 13.04.2023 на заявление истца о восстановлении прав граждан – участников строительства ЖК «Левитан» (ранее ЖК «Охтинский») усматривается, что 28.12.2022 состоялось совместное совещание Правления ЖСК «Охтинский», застройщика ООО «СЗ «Охтинский», комитета, ГКУ ЛО «Управление долевого строительства Ленинградской области», на котором рассматривался вопрос о включении в члены ЖСК добросовестных дольщиков первоначального застройщика ООО «СпецКапСтрой СПб», которые по каким-либо причинам не были включены в реестр требований кредиторов ООО «СпецКапСтрой СПб». На указанном совещании ЖСК «Охтинский» было принято решение выявить добросовестных дольщиков ООО «СпецКапСтрой СПб», рассмотреть все законные варианты восстановления их прав и разработать соответствующие механизмы. По информации, предоставленной застройщиком ООО «СЗ «Охтинский», в настоящее время ведется работа по выявлению и установлению связи с участниками строительства первоначального застройщика ООО «СпецКапСтрой СПб», которые по каким-либо причинам не были включены в реестр требований кредиторов ООО «СпецКапСтрой СПб» (л.д. 1-2 том 2 гражданского дела №2-379/2023).

Кроме того, истец не отказывался от передачи ему объекта незавершенного строительства, напротив, предпринимал действия для получения квартиры, а именно: обратился в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр, обратился к ответчику и застройщику с заявлением о принятии в члены кооператива и заключении договора, после отказа обратился в суд с данным иском. Также в июле 2024 ФИО1 направил заявление обманутого дольщика в Фонд развития территорий с просьбой разобраться в сложившейся ситуации и оказать содействие в ее урегулировании (л.д. 56-58).

Суд также учитывает, что 08.12.2022 на заседании комиссии по вопросам поддержки пострадавших граждан-участников долевого строительства многоквартирных домов в Ленинградской области ЖСК «Охтинский» рекомендовано рассмотреть на заседании правления кооператива вопрос о возможности вступления добросовестных участников строительства, заключивших договоры долевого участия с предыдущим застройщиком ООО «СпецКапСтрой СПб», но по тем или иным причинам не включенным в реестр требований кредиторов ООО «СпецКапСтрой СПб» в члены кооператива (л.д. 232-244 том 2 гражданского дела №2-379/2023).

Целью деятельности кооператива является завершение строительства многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, и с учетом установленных обстоятельств, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований в части принятия ФИО1 в члены кооператива с зачетом денежных средств, внесенных им по договору участия в долевом строительстве.

Относительно заявления ответчика о пропуске истцом срока исковой давности суд отмечает следующее. 

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

ФИО1 узнал о нарушении своего права на вступление в члены ЖСК «Охтинский» со времени получения от ответчика соответствующего отказа на обращение от 13.05.2022 года. Исковое заявление им подано в суд 17.09.2024 года. В связи с чем, суд приходит к выводу, что ФИО1 срок на защиту своих прав членства кооператива не пропущен. 

В отношении требования ФИО1 об обязании ЖСК «Охтинский» определить жилое помещение в соответствии с квартирографией, утвержденной с СЗ «Охтинский», суд отмечает, что после завершения строительства дольщику передается площадь с учетом осуществленных им платежей, согласно квартирографии. В связи с чем, имеются основания для удовлетворения исковых требований в данной части. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 56, 67, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к Жилищно-Строительному Кооперативу «Охтинский» о принятии в члены кооператива, зачете в счет паевого взноса денежных средств – удовлетворить.

Обязать ЖСК «Охтинский» (ОГРН 

<

***>) принять ФИО1 (паспорт гражданина РФ №) в члены кооператива с зачетом денежных средств в сумме 2 520 000 (два миллиона пятьсот двадцать тысяч) рублей, внесенных им по договору участия в долевом строительстве №/Д от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ООО «СпецКапСтрой СПб», в счет паевого взноса в ЖСК «Охтинский».

Обязать ЖСК «Охтинский» (ОГРН 

<

***>) определить ФИО1 (паспорт гражданина РФ №) квартиру в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес> кадастровый №.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Кингисеппский городской суд.

Решение в окончательной форме принято 27 января 2025 года 

Судья: Улыбина Н.А.