Дело №2-1746/2020

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 июля 2020 года г. Симферополь

Киевский районный суд г. Симферополя Республики Крым в составе: 

председательствующего – судьи Диденко Д.А., 

при секретаре – Илимдаровой Ф.Ш.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания Консоль-Строй ЛТД» о взыскании денежных средств, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с настоящим иском, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ он заключил с ответчиком предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме. По условиям договора его предметом являлась квартира площадью 57,35 кв.м по 

<

адрес> в 

<

адрес>. Срок заключения основного договора не позднее 10-ти дней после оформления права собственности за продавцом, что планировалось в 4-м квартале 2018 г. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено дополнительное соглашение, которым площадь квартиры уменьшена до 56,2 кв.м и срок окончания строительства изменен на 1-й квартал 2019. Обязательства по оплате обеспечительного платежа в сумме 3448994 руб. истцом выполнены в срок. Однако, основной договор заключен лишь ДД.ММ.ГГГГ, дом в эксплуатацию сдан ДД.ММ.ГГГГ, квартира имеет площадь 54,4 кв.м. Таким образом, срок заключения основного договора нарушен на 282 дня, а площадь переданной квартиры меньше, чем предусмотрено договором на 1,8 кв.м. Стоимость 1,8 кв.м площади квартиры составляет 110455,43 руб (3448994/56,2*1,8) и истец полагает, что имеет право на уменьшение цены договора и возврат обеспечительного платежа в этой части.

На основании изложенного, истец просил суд взыскать сумму обеспечительного платежа в размере 110455,43 руб.; пеню, предусмотренную ч.2 ст.6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в сумме 453887,61 руб., штраф в сумме 226943,84 руб., компенсацию морального вреда в сумме 15000 руб., а так же понесенные по делу судебные расходы.

В судебном заседании истец и его представитель поддержали заявленные требования, просили иск удовлетворить. 

Представители ответчика ФИО5 и ФИО2 в судебном заседании с заявленными требованиями не согласились, поддержав позицию, изложенную в письменном отзыве на иск. Полагают, что требования о взыскании с ответчика пени и штрафа являются не обоснованными, и удовлетворению не подлежат. В случае же, если суд сочтет заявленные истцом требования обоснованными, представили ходатайство об уменьшении размера пени и штрафа.

Выслушав истца, его представителя и представителей ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «СК «Консоль-строй ЛТД») был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся МКД №. ООО «Строительная компания Консоль-Строй ЛТД» обязалось выделить истцу 2-х комнатную квартиру строительный №, общей площадью 57,35 кв.м. на 7 этаже, по адресу: 

<

адрес>, жилой дом под строительным номером 9 «В». Планируемый срок завершения строительства и сдачи в эксплуатацию на 4 квартал 2018 года.

В предварительном договоре стороны согласовали условия основного договора, согласно которым, срок заключения основного договора – не позднее 10 дней после сдачи объекта в эксплуатацию (п.2.2 Предварительного договора). Сумма обеспечительного платежа составила 3 519 569 рублей (п.2.3 Договора), из которых первый взнос составляет 3 400 000,00 руб., подлежащий внесению в срок до ДД.ММ.ГГГГ, и последний платеж 119 569,00 руб. на расчетный счет продавца в течение 10-ти календарных дней после замеров БТИ. (п.2.4 Договора)

Пунктом 2.4.2 Договора предусмотрено, что сумма обеспечительного платежа является неизменной на протяжении всего срока действия договора при условии соблюдения Покупателем сроков внесения всего его частей, установленных в п.2.4. 

После заключения между сторонами основного договора, сумма обеспечительного платежа, внесенная покупателем, засчитывается в счет уплаты покупателем цены основного договора. (п. 2.6 Договора)

Согласно паспорту отделки квартиры стандарта «Глория», являющегося приложением № к договору №, было установлено, что в расчет квартиры входит лоджия, балкон.

ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 произвел оплату обеспечительного платежа в размере 

<

данные изъяты> руб., что подтверждается представленным суду приходным кассовым ордером № от ДД.ММ.ГГГГ, и не оспаривалось сторонами в судебном заседании.

Согласно условиям дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, внесены изменения в п. 1.1. Предварительного договора, согласно которым общая площадь квартиры (с учетом площадей лоджий, балконов со следующими положительными коэффициентами: для лоджий – 0,3, для балконов – 0,3) составляет 56,20 кв.м. Внесены изменения в п. 2.3 предварительного договора, согласно которым обеспечительный платеж составляет 3 448 996 руб. И внесены изменения в п. 2.4 Предварительного договора, согласно которому обеспечительный платеж в размере 3 400 000,00 руб. внесен и засчитывается в качестве обеспечительного платежа по договору, а сумму 48 994,00 руб. необходимо внести ФИО1 в срок до ДД.ММ.ГГГГ. 

В соответствии с приходным кассовым ордером № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 внесена сумма в размере 48 994,00 руб., оговоренная дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору. 

ДД.ММ.ГГГГ была зарегистрирована декларация о готовности объекта к эксплуатации № РК14318021044.

На основании справки БТИ № от ДД.ММ.ГГГГ, а так же Постановления Администрации 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, объекту недвижимости – 11-ти этажному, 72-х квартирному жилому дому № со встроенно-пристроенным детским садом, принадлежащему ООО «Строительная компания Консоль-срой –ЛТД» присвоен адрес: «

<

адрес> 

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, 

<

адрес>, расположенная на 7 этаже, была поставлена на кадастровый учет под номером №, площадь квартиры, зарегистрированная в реестре недвижимости указана как 54,4 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен основной договор купли-продажи квартиры, согласно которому ФИО1 за 3 448 994,00 руб. приобрел в собственность 

<

адрес> в 

<

адрес>, площадью 54,4 кв.м. (пункты 1-3 Договора).

Право собственности зарегистрировано за истцом ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно журналу подсчета внутренних площадей жилого дома с нежилыми (встроенными) строениями, площадь 

<

адрес> составляет 54,4 кв.м., а с учетом площадей лоджии и балконов – 56,2 кв.м.

Согласно п. 5 ст. 15 ЖК РФ, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Согласно п. 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утв. приказом Минземстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 37, общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0. Измерение помещений производится с точностью до 1 см, для чего подсчитывается сумма размеров помещений, толщин стен и перегородок (п. 3.6).

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ч. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

На основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

При толковании условий договора, как это предусмотрено положениями ст. 431 ГК РФ, судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзорах судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости, утвержденных Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Федерального закона №214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого Закона, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами – участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

В обоснование предъявленного иска истец ссылался на то, что действуя как гражданин-потребитель, он вступил в правоотношения с застройщиком с целью приобретения по окончании строительства жилого помещения в многоквартирном жилом доме, оплатив во исполнение условий заключенного договора стоимость квартиры. То обстоятельство, что этой сумме согласно договору был придан статус «обеспечительного платежа», не опровергает довод истца о фактическом проведении сторонами расчета по договору, на что указывают условия договора о будущем зачете этой суммы в счет оплаты основного договора в момент его заключения.

Квалификация данного договора как предварительного с последующим заключением основного, а соответственно, связанный с этим довод ответчика о необходимости применения положений о купле-продаже, не соответствует требованиям, предъявляемым к предварительному договору в силу ст. 429 ГК РФ.

Ответчиком не отрицались обстоятельства привлечения денежных средств гражданина, как и не отрицались обстоятельства того, что в последующем гражданину будет передана квартира, по утвержденному договором адресу. 

Указанное свидетельствует о том, что природа заключенного между истцом и ответчиком договора, была направлена на привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного жилого дома с последующим приобретением гражданином права собственности на квартиру в построенном доме, следовательно, вне зависимости от нарушения ответчиком установленного законом порядка такого привлечения денежных средств граждан к спорным правоотношениям применяются нормы Федерального закона №214-ФЗ, закрепляющего ответственность за неисполнение принятых на себя обязательств.

Согласно ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно ч. 2 ст. 6 данного федерального закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная названной частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Как указывалось ранее, дом был сдан в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании.

Согласно п.п. 2.2 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, основной договор должен был быть заключен не позднее 10 дней после оформления права собственности продавца, то есть не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Фактически 

<

адрес> была передана ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует заключенный сторонами договор купли-продажи недвижимого имущества.

Истцом предприняты все необходимые меры по урегулированию сложившейся ситуации, ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлена претензия относительно ненадлежащего исполнения ООО «СК Консоль-ЛТД» возложенных на строительную компанию обязательств, которая до настоящего времени оставлены ответчиком без ответа.

В связи с чем, истец имеет право на взыскание в его пользу неустойки. 

Согласно расчету, сделанному истцом, с ответчика подлежит взысканию в пользу истца неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ (дня, следующего за днем исполнения обязательства по договору) по ДД.ММ.ГГГГ в размере 453887,61 руб.

В своих возражениях ответчик не отрицает, что в установленные сроки им не были исполнены возложенные на него обязательства, при этом просит снизить размер неустойки заявленной истцом, считая ее необоснованной и ссылаясь на ст. 333 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

В своем ходатайстве представитель ответчика указывает на то, что с марта 2014 года по декабрь 2018 года на территории Республики Крым действовал переходный период, что не соответствует действительности, так как переходный период длился в Республике Крым до ДД.ММ.ГГГГ. Доказательств обратного стороной ответчика суду не предоставлено.

В качестве второго обстоятельства, в результате которого подлежит снижению неустойка, ответчик указывает на действие на территориии Республики Крым с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ режима чрезвычайной ситуаци техногенного характера регионального уровня, который суд, не отрицая его наличие, не признает основанием для снижения размера неустойки, так как к периоду возникновения спорных правоотношений сторон он не имеет (предварительный договор на приобретение квартиры заключен ответчиком с истцом ДД.ММ.ГГГГ).

Дефицит наличия строительных материалов, а так же сложности в их доставке на территорию Республики Крым не являются обстоятельствами непреодолимой силы, и не могут служить основанием для снижения размера неустойки, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца. 

Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика пени на основании Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ, судом признаются обоснованными и подлежащими удовлетворению в сумме 453887,61 руб. Расчет, произведенный истцом, проверен судом. 

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика суммы обеспечительного платежа соразмерно уменьшению площади объекта, суд исходит из следующего.

Так, согласно предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, и дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, стороны согласовали общую площадь объекта в размере 56,20 кв.м., с учетом площади балконов и лоджии, за что установили стоимость в размере 3 519 569,00 рублей. 

Согласно выписке из ЕГРН, площадь квартиры истца, которая зарегистрирована за ним как за собственником, составляет 54,4 кв.м.

В соответствии с ответом Филиала ГУП РК «Крым БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ, понятие площадь квартиры и общая площадь квартиры, имеют отличия. Так, площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений, без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.

Общая площадь квартиры рассчитывается из суммы площадей ее помещений, встроенных шкафов, а так же площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.

Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика в счет уменьшения покупной стоимости 110455,43 рублей удовлетворению не подлежат.

Согласно ч. 6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» № при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел о защите прав потребителей» п. 46 при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 226943,80 руб.

Рассматривая требования истца о взыскании морального вреда, суд учитывает, что согласно ст. 151 ГК РФ если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащее гражданине нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Согласно п. 2 ст. 1099 ГК РФ моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом.

Таким образом, моральный вред, причиненный нарушением имущественных прав, подлежит компенсации лишь в случаях, прямо указанных в законе. 

Согласно ст.15 Закона «О защите прав потребителей» № 2300-1моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

При определении размера компенсации причиненного истцу морального вреда суд, в соответствии с требованиями ст. 151 ГК РФ, учитывает фактические обстоятельства дела, степень вины нарушителя, характер и степень нравственных страданий, связанных с нарушением прав потребителя, и находит его подлежащим компенсации, в размере 3 000 рублей.

Также с ответчика на основании ст. 103 ГПК РФ, в пользу бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден за имущественные требования и за требования неимущественного характера в размере 10308,00 руб. (10008,00 руб. + 300,00 рб.).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 11, 12, 55, 56, 98, 194, 195, 197, 198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания Консоль-Строй ЛТД» о взыскании денежных средств, компенсации морального вреда удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания Консоль-Строй ЛТД» в пользу ФИО1 пеню в размере 453887,61 руб., штраф в сумме 226943,80 руб., компенсацию морального вреда в сумме 3000 руб., а всего 683830 (шестьсот восемьдесят три тысячи восемьсот тридцать) рублей 61 коп. 

В удовлетворении остальных требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания Консоль-Строй ЛТД» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 10308,00 руб. 

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Крым в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме, через Киевский районный суд г. Симферополя.

Решение изготовлено в окончательной форме 24.07.2020 года.

Судья Д.А. Диденко