Дело №2а-2662/2025

УИД: 23RS0006-01-2025-003566-98

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 сентября 2025 года г. Армавир

Армавирский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Шеки А.И., 

при секретаре Акопян Г.А.,

с участием административного истца ФИО1, представителя административного ответчика ФИО2, рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Межмуниципальному отделу по г. Армавиру, Новокубанскому и Успенскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю о признании незаконным приостановления государственной регистрации права на объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец ФИО1 обратился в суд с административным иском к административному ответчику о признании незаконным приостановления государственной регистрации права на объект недвижимости – жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>. В обоснование требований административный истец ссылается на то, что на основании договора купли-продажи имущества по результатам торгов от 17.02.2025 г. является собственником указанного жилого помещения. 15.04.2025 г. в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» было подано заявление об осуществлении государственного кадастрового учета объекта недвижимости. Однако 21.04.2025 г. административным ответчиком он был уведомлен о приостановлении государственной регистрации прав в связи с несоблюдением нотариальной формы сделки (присутствие несовершеннолетних долевых собственников) и наличие обременения – ипотеки в силу закона в пользу ПАО Сбербанк. 02.06.2025 г., несмотря на приобщение к заявлению постановлений Верховного Суда РФ по аналогичному вопросу, 02.06.2025 г. регистрация права была повторно приостановлена в связи с несоблюдением нотариальной формы сделки (присутствие несовершеннолетних долевых собственников). Истец считает незаконным приостановление государственной регистрации прав на объект недвижимости со ссылкой на ч.2 ст. 54 Федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Положения данной статьи применяются в отношении тех сделок, где стороной договора являются несовершеннолетние, отчуждающие свои доли в недвижимом имуществе. В отношении сделок по отчуждению недвижимого имущества, на которое обращено взыскание по решению суда, и в которых сторонами выступают лицо, выигравшее торги, и организатор торгов, полномочия нотариуса по проверке законности этой сделки не распространяются. Со ссылкой на Федеральный закон №218-ФЗ, ст.ст. 124-126, 218-220 КАС РФ истец просит признать незаконным приостановление государственной регистрации прав, обязать административного ответчика осуществить государственную регистрацию права на квартиру по адресу: 

<

...>.

В судебном заседании административный истец просит удовлетворить его требования. Представитель административного ответчика просит отказать в удовлетворении административного иска, ссылаясь на уведомление от 21.07.2025 г. об отказе государственной регистрации права в связи с не устранением причин приостановления государственной регистрации, а именно, отсутствием нотариально удостоверенного договора купли-продажи объекта недвижимости. Считает отказ органа регистрации законным и обоснованным.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. 

На основании ч.11 ст.226 КАС РФ обязанность доказывания нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца возлагается на лицо, обратившееся в суд, а соблюдение требований нормативных правовых актов, соответствие содержания оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения - на орган, организацию, лицо, которые наделены государственными или иными публичными полномочиями и приняли оспариваемое решение либо совершили оспариваемые действия (бездействия). 

По смыслу закона необходимыми условиями для удовлетворения требования об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями являются несоответствие закону решений (постановлений) и нарушение прав и интересов административного истца оспариваемым решением (постановлений) (п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС РФ).

В судебном заседании установлено, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.05.2024 г. по делу №А32-12775/2024-18/87Б А. признана несостоятельным (банкротом), открыта процедура реализации имущества гражданина-должника сроком на шесть месяцев, финансовым управляющим назначен К. Определением Арбитражного суда от 13.11.2024 г. срок реализации имущества должника и полномочия финансового управляющего продлены до 15.05.2025 г.

14.02.2025 г. состоялись торги по продаже имущества должника - квартиры, кадастровый (условный) 

<

...>, расположенной по адресу: 

<

...>. По результатам торгов между финансовым управляющим К. (продавец) и ФИО1 (покупатель) 17.02.2025 г. был заключен договор купли-продажи указанной квартиры. 

Административный истец обратился в Межмуниципальный отдел по г. Армавиру, Новокубанскому и Успенскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в отношении вышеуказанного имущества, представив договор купли-продажи имущества от 17.02.2025 г. по результатам торгов, доверенность, протокол об определении участников открытых торгов и протокол о результатах открытых торгов от 14.02.2025г., решение Арбитражного суда от 07.05.2024 г., определение о продлении срока реализации имущества от 13.11.2024 г.

Уведомлением от 21.04.2025 г. № КУВД-001/2025-20519788/1 административный истец был уведомлен о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности со ссылкой на положения ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в связи с тем, что представленный административным истцом договор не соответствует требованиям действующего законодательства, так как не соблюдена нотариальная форма сделки. Также указано, что согласно актуальным данным в ЕГРН содержатся сведения о регистрации ипотеки в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России».

Государственная регистрация была приостановлена до 21.07.2025 г.

При повторном обращении административного истца с заявлением о возобновлении регистрации права на приобретенный объект недвижимости с приложением судебной практики по аналогичным спорам административным ответчиком 02.06.2025 г. направлено уведомление о не устранении причин приостановления государственной регистрации. В обоснование уведомления указана необходимость нотариального удостоверения договора купли-продажи квартиры в связи с присутствием несовершеннолетних участников долевой собственности.

Не согласившись с действиями Межмуниципального отдела по г. Армавиру, Новокубанскому и Успенскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю, истец обратился в суд о признании незаконным приостановление государственной регистрации права.

В ходе судебного разбирательства на запрос суда административным ответчиком представлены материалы регистрационного дела, в которых имеется уведомление от 21.07.2025 г. об отказе ФИО1 в государственной регистрации прав на основании п.1.1 ст. 42 и ч.2 ст.54 Федерального закона №218-ФЗ, на которое ссылался представитель ответчика в судебном заседании.

Пунктом 1 ч. 1 ст. 50 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлены особенности осуществления государственной регистрации при переходе прав на заложенное недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него.

Государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя, при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда, в том числе документов, подтверждающих реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги).

Согласно п. 1, абз. 3 п. 2 ст. 56 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов.

Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами ст. ст. 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ, которые не предусматривают обязательного нотариального удостоверения сделок, заключенных по результатам проведения торгов заложенным недвижимым имуществом.

Нотариальное удостоверение сделки в целях выполнения требования ч.2 ст.54 Закона о регистрации предполагается только в отношении тех сделок, где стороной договора являются несовершеннолетние лица, отчуждающие свои доли в недвижимом имуществе. В отношении сделок по отчуждению недвижимого имущества, на которое обращено взыскание по решению суда, и в которых сторонами выступают лицо, выигравшее торги, и организатор торгов, полномочия нотариуса по проверке законности этой сделки не распространяются. Реализация залогового имущества на основании решения суда является принудительным исполнением такого акта в специальном порядке, предусмотренным Законом о банкротстве, который обусловливает недобровольное распоряжение участниками долевой собственности, в том числе и лицами, обладающими неполной гражданской дееспособностью, своими долями в праве собственности на квартиру (нет волеизъявления сторон сделки, которое проверяется нотариусом). 

С учетом приведенных положений действующего законодательства, суд приходит к выводу об отсутствии необходимости нотариального удостоверения договора, заключенного по результатам торгов, проводимого в целях исполнения решения суда, когда продавцом является финансовый управляющий должника, выполняющий государственную функцию по реализации имущества. Доводы административного ответчика об обязательности нотариального удостоверения договора купли-продажи в данном случае основаны на неверном толковании норм материального права.

Учитывая установленные в судебном заседании обстоятельства, вышеуказанные положения закона, суд приходит к выводу об удовлетворении требований административного истца о признании незаконным отказа государственной регистрации права на квартиру, приобретенную на торгах на основании исполнения решения арбитражного суда.

Согласно п.1 ч.2 ст.227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление. 

В случае удовлетворения административного иска об оспаривании решения, действия (бездействия) и необходимости принятия административным ответчиком каких-либо решений, совершения каких-либо действий в целях устранения нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца либо препятствий к их осуществлению суд указывает на необходимость принятия решения по конкретному вопросу, совершения определенного действия либо на необходимость устранения иным способом допущенных нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца (п.1 ч.3 ст.227 КАС РФ).

Учитывая решение (уведомление) административного ответчика о приостановлении государственной регистрации прав административного истца 21.04.2025 г. № КУВД-001/2025-20519788/1, уведомление от 02.06.2025 г. о не устранении причин приостановления до 21.07.2025 г. и в связи с этим отказ государственной регистрации прав от 21.07.2025 г. № КУВД-001/2025-20519788/15, суд приходит к выводу о необходимости в интересах законных прав административного истца возложить на административного ответчика обязанность по осуществлению государственной регистрации права на объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

...> на имя ФИО1

На основании ст. 111 КАС РФ с административного ответчика в пользу административного истца подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в размере 3 000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 177-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО1 к Межмуниципальному отделу по г. Армавиру, Новокубанскому и Успенскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю о признании незаконным отказа в государственной регистрации права на объект недвижимости и обязании осуществить государственную регистрацию права удовлетворить.

Признать незаконными решения (уведомления) Межмуниципального отдела по г. Армавиру, Новокубанскому и Успенскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 21.04.2025 г. о приостановлении государственной регистрации права, от 21.07.2025 г. - об отказе государственной регистрации права ФИО1 на объект недвижимости - жилое помещение, площадью 69 кв.м, кадастровый (условный) 

<

...>, расположенное по адресу: 

<

...>, приобретенное на основании договора купли-продажи от 17.02.2025 г. по результатам открытых торгов от 14.02.2025 г. 

Обязать Межмуниципальный отдел по г. Армавиру, Новокубанскому и Успенскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю произвести государственную регистрацию права собственности ФИО1 на жилое помещение, площадью 69 кв.м, кадастровый 

<

...>, расположенное по адресу: 

<

...>.

Взыскать с Межмуниципального отдела по г. Армавиру, Новокубанскому и Успенскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю в пользу ФИО1 расходы по уплате госпошлины в размере 3 000 (трех тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Армавирский городской суд.

Решение в окончательной форме принято 03.09.2025 г.

Решение суда не вступило в законную силу Судья подпись А.И.Шека