Гражданское дело № 2-725/2018

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Агрыз РТ 20 сентября 2018 года

Агрызский районный суд Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Галявиевой А.Ф.,

при секретаре Усамбаевой Т.А.,

с участием истца ФИО1,

представителя третьего лица исполкома Агрызского муниципального района Республики Татарстан ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к Терсинскому сельскому поселению Агрызского муниципального района Республики Татарстан, третьим лицам исполнительному комитету Агрызского муниципального района Республики Татарстан, Палате имущественных и земельных отношений Агрызского муниципального района РТ, Агрызскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ, о признании права собственности на объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском указав, что 05.06.2015 года между нею (арендатором) и Палатой имущественных и земельных отношений Агрызского муниципального района Республики Татарстан (арендодателем) заключен договор № 071-079 аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства. Арендуемый земельный участок находится в муниципальной собственности, имеет кадастровый номер №, расположен по адресу 

<

адрес>. На указанном земельном участке истцом начато строительство жилого дома общей площадью 69,8 кв.м, на указанный объект 03.07.2018 года оформлен технический план. С целью регистрации права собственности на данный объект истец обратилась в органы государственной регистрации, однако соответствующим уведомлением Росреестра от 11.07.2018 г. ей отказано в этом с указанием на то, что технический план на жилой дом изготовлен по истечению срока действия документов на земельный участок. Истец просил признать за собой право собственности на объект незавершенного строительства по адресу: 

<

адрес> и обязать Агрызский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ зарегистрировать право собственности на указанный объект незавершенного строительства жилого дома. 

В судебном заседании ФИО1 исковые требования поддержала, просила удовлетворить. Пояснила, что объект незавершенного строительства – жилого дома возведен на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства. По независящим от нее обстоятельствам завершить строительство жилого дома до истечения срока договора аренды на земельный участок не представилось возможным, однако в настоящее время имеется завершенный фундамент дома, так же завершено возведение стен дома, в дом проведен водопровод, обустроена канализация, имеется электроснабжение, возведены стены пристроя, при этом работы ведутся по настоящее время. По документам 2015 года указано, что готовность объекта 30%, однако в настоящее время завершенность объекта составляет более 50%, поскольку строительство не приостанавливалось. В то же время к настоящему времени истек срок аренды земельного участка, а договор аренды не может быть продлен без оформления права собственности на строящийся дом. Технический план на объект незавершенного строительства изготовлен после истечения срока аренды. Несмотря на то, что на момент изготовления технического плана срок договора аренды земельного участка истек, этот договор не расторгнут, арендодателем не предъявлены требования о возврате земельного участка, соответственно данный договор имеет юридическую силу. Кроме того, период, прошедший после истечения срока договора аренды до изготовления технического плана, составляет небольшой промежуток времени. Несмотря на это, ей отказано в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства. Считает, что имеются основания для признания за ней права собственности на возведенный объект недвижимости – жилой дом. Просит иск удовлетворить. 

В судебном заседании представитель ответчика – руководитель исполнительного комитета Терсинского сельского поселения ФИО3 отсутствовал, направил письменный отзыв, в котором иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства, признал, возражений не представил. 

Представитель третьего лица - исполнительного комитета Агрызского муниципального района Республики Татарстан ФИО2 в судебном заседании указал, что земельный участок был предоставлен истцу для индивидуального жилищного строительства по договору аренды до 04.06.2018 года, то есть в настоящее время срок договора истек. Вместе с тем истцом земельный участок используется по его прямому назначению, выполняются условия договора, то есть продолжается строительство жилого дома. Тот факт, что строительство дома не завершено и технические документы на жилой дом оформлены после истечения срока договора аренды, не влечет прекращение этого договора, поскольку к истцу требований о расторжении договора аренды и возврате земельного участка, не предъявлены, соответственно данный договор не прекратил своего действия.

Представитель третьего лица Палаты имущественных и земельных отношений Агрызского муниципального района РТ ФИО4 в судебном заседании отсутствовал, в телефонограмме указал, что возражений по иску не имеется. 

Представитель третьего лица Агрызского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ в судебном заседании отсутствовал, заявлений, возражений по иску не представил. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив представленные письменные доказательства, суд считает исковое заявление обоснованным, доказанным и подлежащим удовлетворению.

В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. 

Согласно положениям ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Статьей 27 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218 – ФЗ (в редакции от 03.08.2018 года) «О государственной регистрации недвижимости» установлены основания для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В частности, в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Перечень оснований, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав, указанный в статье 26 вышеназванного Закона № 218-ФЗ, является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит. 

Из пояснений истца и лиц, участвующих в деле, а так же представленных документов следует, что истцу отказано в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, возведенный на земельном участке по адресу 

<

адрес> со ссылкой на то, что технический план на объект изготовлен по истечению срока действия документов на земельный участок. 

Вместе с тем статья 26 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не содержит такого основания для отказа в регистрации, как изготовление технического плана на объект недвижимости или незавершенного строительства по истечению срока действия документа на земельный участок. 

Судом установлено и никем не оспаривается, что земельный участок по адресу 

<

адрес> предоставлен истцу на основании договора аренды № 071-079 от 05.06.2015 года для индивидуального жилищного строительства на срок до 04.06.2018 года. У истца имеется разрешение № RU 16501000-109 от 18.08.2015 года на строительство жилого дома. На данном земельном участке истцом начато возведение и ведется строительство индивидуального жилого дома, что подтверждается техническим планом от 03.07.2018 года и представленными в суд фотографиями данного объекта. 

В соответствии с п. 10 ст. 40 ФЗ от 13.17.2015 года № 218-ФЗ (в редакции от 03.08.2018 года) «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. 

В данном случае истцом для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в числе иных документов были представлены разрешение на строительство, технический план объекта и договор аренды земельного участка № 071-059 от 05.06.2015 года. Согласно п. 2.1 указанного договора, срок аренды установлен до 04.06.2018 года.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования таким земельным участком.

Указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором возводился такой объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.

Таким образом, сам по себе факт прекращения земельных правоотношений, связанных с объектом незавершенного строительства (например истечение срока действий договора аренды земельного участка), при условии их оформления до начала строительства и получения необходимых для начала строительства документов не является препятствием для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

Приведенная правовая позиция является актуальной и подлежит применению при рассмотрении данного дела, поскольку несмотря на то, что срок аренды земельного участка истек, арендодатель не потребовал возврата земельного участка, не предъявил требования о расторжении договора. Более того, возведение объекта недвижимости начато на данном земельном участке в период действия договора аренды и во исполнение условий этого договора, в частности для индивидуального жилищного строительства. 

Статья 275 ГК РФ устанавливает последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком, однако правила этой статьи не применяются при прекращении действия договора аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект строительства (статья 239.1 ГК РФ).

Кроме того необходимо учитывать, что согласно подпункту 2.3 пункта 2 договора аренды земельного участка № 071-079 окончание срока действия договора не освобождает стороны от полного выполнения всех обязательств по настоящему договору, не выполненных на момент прекращения действия договора. Указанное означает, что арендатор (истец) независимо от истечения срока договора аренды обязан выполнить условия, предусмотренные договором, то есть обязан использовать земельный участок в соответствии с разрешенным использованием и оформить свои права относительно этого объекта. 

При таких обстоятельствах регистрация права собственности истца на объект незавершенного строительства должна быть произведена в соответствии с п. 10 ст. 40 ФЗ от 13.17.2015 года № 218-ФЗ в редакции от 03.08.2018 года «О государственной регистрации недвижимости». 

Придя к такому выводу суд так же учитывает, что пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). 

По данному делу из представленных документов и фотографий усматривается, что вышеуказанные условия для признания строящегося объекта незавершенного строительства недвижимостью, выполнены. 

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В данном случае истцом доказано, что объект незавершенного строительства, в государственной регистрации которого отказано, принадлежит истцу на праве собственности и это никем не оспаривается. Учитывая вышеизложенные обстоятельства, отсутствие спора о праве, суд считает исковые требования истца подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на объект незавершенного строительства жилого дома, площадью застройки 69,8 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

Обязать Агрызский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ зарегистрировать за ФИО1 право собственности на объект незавершенного строительства жилого дома, площадью застройки 69,8 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение одного месяца через районный суд.

Председательствующий судья Галявиева А.Ф.

Судья: Галявиева А.Ф.