Дело № 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 декабря 2017 года 

<

адрес>

Николаевский районный суд 

<

адрес>

в составе председательствующего судьи Клименко С.В.,

при секретаре ФИО10 

с участием истца-ответчика ФИО6, её представителя ФИО11, представителя ответчиков-истцов ФИО2, ФИО3 - ФИО12,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО16 и ФИО6 к ФИО7 и ФИО4 об обязываним ответчиков заключить с истцами основной договор купли-продажи земельного участка и расположенной на нем изолированной части жилого дома, о государственной регистрации перехода права собственности к ФИО2, ФИО3 на земельный участок и расположенной на нем изолированной части жилого дома и признать ответчиков утратившими право пользования данным недвижимым имуществом до подписания основного договора купли-продажи,

и по встречному иску ФИО7 и ФИО4 к ФИО6 о расторжении предварительного договора купли продажи земельного участка и расположенной на нем изолированной части жилого дома и взыскания с ответчика денежных средств, внесенных в счет приобретения данного недвижимого имущества,

У С Т А Н О В И Л:

Истцы ФИО6 и ФИО17 обратились в суд по следующим основаниям:

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6, действующей с согласия ФИО18 и в интересах обеих, и ФИО2 и ФИО3 был заключен предварительный договор купли продажи земельного участка и расположенного на нем изолированной части жилого дома, расположенных по адресу: 

<

адрес>. Согласно условиям Договора Продавец брал на себя обязательство при заключении основного договора купли-продажи передать в равную долевую собственность Покупателей принадлежащую им изолированную часть жилого дома и земельный участок.

При подписании предварительного договора стороны оценили отчуждаемый земельный участок и изолированную часть жилого дома в сумму 500 000 рублей, из которых 300 000 рублей были уплачены Покупателями при подписании предварительного договора, а оставшиеся 200 000 рублей, по обязательству взятому на себя Покупателями в предварительном договоре, должны быть выплачены Продавцу не позднее ДД.ММ.ГГГГ при подписании основного договора купли-продажи. 

ФИО6 и ФИО19 как Продавцы со своей стороны полностью выполнили условия договора. Так, по договоренности с Покупателями, после подписания предварительного договора купли-продажи и получения денежных средств, они передали Покупателям ключи от изолированной части жилого дома. Последние вселились в жилое помещение и до настоящего времени пользовались жилым помещением и земельным участком, возмещая только коммунальные услуги. 

Какие-либо денежные средства за пользование жилым помещением и находящимися в нем предметами домашнего обихода нам они не выплачивали. 

Однако до настоящего времени Покупатели всячески уклоняются от заключения основного договора купли-продажи и выплаты оставшейся суммы денежных средств по договору.

Истцы просят суд:

- обязать ответчиков ФИО7, ФИО4 заключить с истцами ФИО6 и ФИО5 основной договор купли продажи земельного участка и расположенной на нем изолированной части жилого дома по адресу: 

<

адрес>, на условиях, указанных в предварительном дoгoворе от ДД.ММ.ГГГГ; 

- вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности к ФИО7 и ФИО4 на земельный участок и расположенную на нем изолированною часть жилого дома по адресу: 

<

адрес>;

- признать ответчиков ФИО7 и ФИО4 утратившими право пользования указанным недвижимым имуществом до подписания основного договора купли-продажи.

Ответчики ФИО13 и ФИО3 обратились в суд со встречным исковым заявлением, в котором просят:

- расторгнуть предварительный договор купли-продажи земельного участка и расположенной на нем изолированной части жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцами ФИО2, ФИО3 и ответчиком ФИО6. 

- взыскать с ответчика ФИО6 в пользу истцов ФИО2 и ФИО3 денежные средства, внесенные в счет при обретения объекта недвижимости, в размере 300000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в сумме 20000 рублей.

Свои требования мотивируют тем, что ФИО6, как продавец нарушила свои обязательств, и изначально, при заключении предварительного договора, ввела их в заблуждение, указав в предварительном договоре, что она является единственным собственником вышеуказанного земельного участка и изолированной части жилого дома. 

Однако, как стало известно ФИО14 ДД.ММ.ГГГГ, согласно сведений, содержащихся в государственном кадастре недвижимости (в части предоставления по запросам физических и юридических лиц выписок из указанного кадастра), выписки ЕГРН (ФИО20 от ДД.ММ.ГГГГ), составленной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, правообладателем недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 51,1 кв.м., кадастровый №, являются ФИО5 (общая долевая собственность: У2) и ФИО6 (общая долевая собственность: У2). 

В п.6. предварительного договора продавец гарантирует, что в настоящее время отчуждаемая недвижимость под арестом и в залоге не состоит, право собственности на нее ни кем не оспариваются, намеренно скрытых от покупателей недостатков не имеет, правами третьих лиц не обременено. 

Считают, что их права как покупателей грубо нарушены продавцом, так как при заключении предварительного договора купли продажи земельного участка и расположенной на нем изолированной части жилого дома, продавец не мог не знать, что он не является единственным правообладателем спорного имущества. 

Также при заключении предварительного договора, продавец убедил покупателей в том, что дом надлежащего качества и теплый. Однако, прожив в нем зимний период 2016-2107 г.г., истцы убедились в обратном, то есть в том, что дом холодный, и даже при включении на полную мощность отопительной системы в холодное время года, температура в доме не поднимается выше +20С, перемерзает даже система водоснабжения находящаяся в доме, что их, пожилых людей, страдающих возрастными заболеваниями, также не устраивает. 

При этом, согласно п.6 договора продавец в частности гарантирует, что намеренно скрытых от покупателей недостатков не имеет. 

Истцы считают, что данный дефект дома является скрытым дефектом, который невозможно было выявить своевременно при покупке дома в теплое время года, и является существенным дефектом, влияющим на пригодность дома для постоянного проживания в нем. 

Также продавец в устной форме брала на себя обязательства по установки нового забора вокруг земельного участка и расположенного на нем дома, но также не выполнила их до настоящего времени. 

Представитель истцов по доверенности ДД.ММ.ГГГГ обратился к ответчику с претензией о заключении соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка и расположенной на нем изолированной части жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ в добровольном порядке, с возвратом внесенной по договору суммы в размере 300.000 рублей, с указанием срока ответа на данную претензию в течение 10 дней после ее получения. 

Ответчик получила претензию ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении, однако проигнорировала данную претензию, таким образом, отказавшись от заключения соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи и добровольно возвратить внесенные денежные средства в счет приобретения объекта недвижимости отказался.

В судебном заседании истец ФИО6, её представитель ФИО11 поддержали свои требования и не признали встречные исковые требования. Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, судом надлежаще извещенная о дате и времени рассмотрения дела, представив в суд ходатайство о рассмотрении дела в её отсутствие.

В судебном заседании представитель ответчиков ФИО12 исковые требования не признал и поддержал встречные исковые требования супругов ФИО14.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд пришел к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО8, именуемыми Покупатели, и ФИО6 именуемой Продавец, был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и расположенной на нем изолированной части жилого дома, в соответствии с которым, стороны пришли к соглашению о заключении в будущем основного договора купли-продажи на следующих условиях, указанных в предварительном договоре купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 614 кв.метров, кадастровый №, и расположенной на нем изолированной части жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 51,1 кв.метров, кадастровый №. 

Согласно п.3 предварительного договора стороны оценили отчуждаемый земельный участок и расположенный на нем жилой дом в сумму 500000 рублей, из которых 300000 рублей уплачены покупателями продавцу при подписании вышеуказанного договора, а оставшиеся 200000 рублей, должны быть переданы покупателями продавцу не позднее ДД.ММ.ГГГГ при подписании основного договора купли продажи. 

Из текста договора следует, что продавцом недвижимого имущества в виде указанной в нем изолированной части жилого дома и земельного участка указана ФИО6 (л.д. 7)

Согласно свидетельств о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ недвижимое имущество находилось в общей долевой собственности и собственниками в равных долях (по ? доле) земельного участка и расположенной на нем изолированной части жилого дома, находящихся по адресу: 

<

адрес>, являются ФИО6 и ФИО1 (л.д. 8-11)

Статьей 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункты 1, 2).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество на основании абзаца второго пункта 1 статьи 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее покупателю по договору.

На основании ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными условиями являются предмет договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров иного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Из изложенных нормативных положений следует, что договор продажи недвижимости, в том числе предварительный, заключается в письменной форме, должен быть подписан сторонами и до момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю данное право сохраняется за отчуждателем (продавцом) такого имущества. Устная договоренность между сторонами о продаже недвижимости юридических последствий не влечет.

В данном случае предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ не был подписан всеми собственниками данного имущества.

Согласно ст. 209, п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности может распорядиться только принадлежащей ему долей в праве.

В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Для этого участники долевой собственности должны заключить соглашение, из которого следует право участника долевой собственности распорядиться всем жилым помещением путем её продажи.

В данном случае такого соглашения суду не представлено.

Кроме того, согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 2 - 4 ст. 429 ГК РФ).

Заключение предварительного договора порождает у договаривающихся сторон обязанность заключить основной договор на условиях, оговоренных предварительным соглашением. Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (ч. 1 ст. 429 ГК РФ).

Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

Согласно Определения Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 278-О-О, в котором указано, что в случаях, когда одна сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, в силу п. 5 ст. 429 ГК РФ применяется п. 4 ст. 445 ГК РФ, согласно которому в подобных случаях другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Из содержания условий предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что срок заключения основного договора купли продажи сторонами не определен.

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ, если предварительным договором не определен срок подписания основного договора, он подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора, т.е. исходя из достигнутого сторонами соглашения не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Истцами ФИО6 и ФИО5 в суд представлена претензия от имени ФИО6, действующей на основании доверенности от ФИО5, адресованная супругам ФИО14, с требованием до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор и выплатить остаток суммы по договору 200000 рублей, либо освободить жилое помещение, принадлежащее ей на праве собственности, оставив его в прежнем состоянии.

Данная претензия никем не подписана, не имеет даты её составления.

Истцы в подтверждение направления претензии предоставили почтовое уведомление об отправке от имени ФИО6 в адрес супругов ФИО14 ДД.ММ.ГГГГ заказной корреспонденции, которая была вручена ДД.ММ.ГГГГ.

Представленная суду доверенность от ДД.ММ.ГГГГ дает право ФИО6 на представление интересов ФИО1 только при оформлении наследственных прав её после смерти матери, но более того. Другие полномочия доверенность не содержит.

Суд пришел к выводу, что истцами ФИО6 и ФИО21 в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено суду достоверных доказательств того, что в срок до ДД.ММ.ГГГГ ответчикам ФИО14 направлено предложение соответствующей формы о заключении основного договора купли-продажи недвижимого имущества, либо между ними в установленной законом форме было заключено соглашение об изменении условий предварительного договора отДД.ММ.ГГГГ, а именно изменения срока заключения основного договора купли-продажи, срок заключения которого истек ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с положениями п. 4 ст. 429 ГК РФ.

Доводы представителя истцов ФИО11 со ссылкой на положения ст. 429 п. 5 ГК РФ, о том, что у его доверителей имелся срок в шесть месяцев для обращения с требованиями заключить основной договор, несостоятельны, так как данный пункт предусматривает шестимесячный срок обращения в суд с исковыми требованиями о заключении основного договора, а не с требованиями к стороне по сделке.

На основании изложенного суд пришел к выводу, что заявленные ФИО6 и ФИО22 требования об обязывании ответчиков ФИО7, ФИО4 заключить с истцами ФИО6 и ФИО5 основной договор купли продажи земельного участка и расположенной на нем изолированной части жилого дома по адресу: 

<

адрес>, на условиях, указанных в предварительном дoгoворе от ДД.ММ.ГГГГ, удовлетворению не подлежат.

Также не подлежат удовлетворению требования вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности к ФИО7 и ФИО4 на земельный участок и расположенную на нем изолированною часть жилого дома по адресу: 

<

адрес>, поскольку они являются производными от требований заключения основного договора купли-продажи, в удовлетворении которых отказано.

Ссылка представителя истцов на то, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, несостоятельна, так как указание на это, содержащееся в п.8 постановления Пленума ВАС Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», касается недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем.

Требования о признании ответчиков ФИО14 утратившими право пользования спорным недвижимым имуществом до заключения основного договора также не подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ч. 1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения (ч. 2).

Согласно части 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Исходя из установленных судом обстоятельств, договор купли-продажи жилого помещения между сторонами не заключен и в понуждении его заключения отказано. Следовательно, у ответчиков ФИО14 отсутствуют законные основания пользования указанным выше жилым помещением. Однако истцами заявлены требования о прекращении права пользования жилым помещением под условием заключения договора купли-продажи, и на срок до его заключения, что не предусмотрено законом. От ранее заявленных требований о выселении ответчиков ФИО14 истцы отказались, изменив свои требования.

Что касается встречных исковых требований ФИО14, то суд находит их подлежащими частичному удовлетворению.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключения договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В данном случае срок действия предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ истек, договор не действует и оснований для его расторжения не имеется.

Таким образом, поскольку предварительный договор купли-продажи прекращен, то обязательства сторон по данному договору также прекратились, в связи с чем, ответчик ФИО6 в соответствии с требованиями ст. 381 ГК РФ должна вернуть истцу уплаченный ей в момент заключения предварительного договора авансовый платеж в размере 300 000 рублей предусмотренный п. 3 предварительного договора.

При разрешении спора суд исходит из того, что аванс - это денежная сумма, уплачиваемая стороной договора, обязанной к денежному платежу, в счет данного платежа, но до фактического исполнения предмета договора. Аванс составляет часть суммы, подлежащей платежу. При отсутствии основного договора переданная денежная сумма в силу пункта 3 статьи 380 ГК РФ считается уплаченной в качестве аванса и подлежит возврату.

В соответствие с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

На основании изложенного требования о взыскании аванса в размере 300000 рублей подлежат удовлетворению.

Доводы истцов ФИО6 и ФИО23 о том, что из этой суммы надлежит вычесть стоимость платы за пользование их домом за весь период, несостоятельны, так как доказательств того, что между сторонами была предусмотрено возмездное пользование недвижимым имуществом до заключения основного договора, суду не представлено.

Принимая во внимание, что решение суда вынесено в пользу ФИО7 и ФИО4, суд, основываясь на положениях ст. 98 ч.1 ГПК РФ, считает необходимым присудить судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 400 рублей.

Заявленные требования о возмещении расходов по оплате услуг представителя в размере 20000 рублей суд, исходя из принципа разумности, учитывая удовлетворении требований в части и основываясь на ст. 100 ч.1 ГПК РФ, определяет к взысканию в размере 5000 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 ФИО5 и ФИО6 к ФИО7 и ФИО4 об обязывании ответчиков заключить с истцами основной договор купли-продажи земельного участка и расположенной на нем изолированной части жилого дома по адресу: 

<

адрес>, о государственной регистрации перехода права собственности к ФИО2, ФИО3 на земельный участок и расположенной на нем изолированной части жилого дома по указанному адресу и признать ответчиков утратившими право пользования данным недвижимым имуществом до подписания основного договора купли-продажи, отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО7 и ФИО4 к ФИО6 о расторжении предварительного договора купли продажи земельного участка и расположенной на нем изолированной части жилого дома по адресу: 

<

адрес>, отказать.

Взыскать с ФИО6 в пользу ФИО7 и ФИО4 300000 рублей.

Взыскать с ФИО6 в пользу ФИО7 и ФИО4 судебные расходы 5400 рублей.

В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца в апелляционном порядке в Волгоградский облсуд с подачей жалобы через Николаевский районный суд.

Судья: