Дело № 2-616/2019

24RS0054-01-2019-000505-20

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

25 июня 2019 года г. Ужур

Ужурский районный суд Красноярского края 

в составе председательствующего судьи Жулидовой Л.В.,

при секретаре Васиной А.А.,

с участием истца ФИО1,

ответчика ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3, ФИО2, действующей в своих интересах и в защиту интересов несовершеннолетних детей К.З.С., К.А.С. о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, аннулировании записи в реестре прав на недвижимое имущество, прекращении ипотеки в силу закона, признании права собственности, суд 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО3, ФИО2, действующей в своих интересах и в защиту интересов несовершеннолетних детей К.З.С., К.А.С. о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, аннулировании записи в реестре прав на недвижимое имущество, прекращении ипотеки в силу закона, признании права собственности. 

Требования мотивированы тем, что на основании договора купли - продажи от 25.02.2019, заключенного между истцом и ФИО2, ФИО3, К.З.С., К.А.С., по которому истец продала в общую совместную собственность 1/2 доли супругам и их детям по 1/4 доли следующее имущество: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, площадь 600 кв.м, с кадастровым номером №, а также жилой дом, площадью 40,3 кв.м, количество этажей 1, с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>. На указанное имущество право собственности продавца было зарегистрировано в установленном законом порядке на основании Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.09.2016 года, запись регистрации № от 22.09.2016, а также на основании Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.09.2016 года, запись регистрации № от 22.09.2016.

Согласно условиям договора купли-продажи от 25.02.2019, земельный участок был оценен сторонами в 10000 рублей, расчет за земельный участок произведен до подписания настоящего договора купли-продажи. Стороны оценивают указанный жилой дом в 460000 рублей. Расчет между сторонами производится в следующем порядке: денежная сумма в размере 6974 рубля будет передана покупателями продавцу до подписания настоящего договора, затем денежная сумма в размере 453026 рублей будет передана покупателями продавцу после государственной регистрации перехода права собственности согласно договору займа, заключенного между ФИО2 и ООО «Семья» № от 25.02.2019. Согласно условиям договора займа жилой дом будет находиться в залоге у ООО «Семья» с момента государственной регистрации права собственности и до полного расчета сторон. Покупатели и продавец договорились о том, что данное недвижимое имущество не будет находиться в залоге у продавца согласно ст. 488 ГК РФ. Оставшиеся денежные средства в размере 460000 рублей до настоящего времени истец не получила. Кроме того, она узнала, что ввиду тяжелых жизненных обстоятельств ответчики не будут оплачивать стоимость жилого дома и не возражают против его расторжения. Ссылаясь на ст.ст. 450, 453,454, 489, 1102, 1104 ГК РФ истец просит расторгнуть договор купли -продажи от 25.02.2019, заключенный между истцом и ФИО2, ФИО3, К.З.С., К.А.С., аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права ФИО2, ФИО3, К.З.С., К.А.С. на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>, прекратить ипотеку в силу закона в отношении объектов недвижимого имущества, признать право собственности ФИО1 на земельный участок и жилой дом.

В судебном заседании истец ФИО1 настаивает на удовлетворении заявленных требований, подтвердив обстоятельства, изложенные в исковом заявлении. Дополнительно пояснила, что от ответчиков по договору купли-продажи она получила денежные средства в общей сумме 16974 рубля, оставшуюся сумму ответчики ей не передали, так как им пенсионный фонт не одобрил сделку купли-продажи под материнский капитал. 

Ответчик ФИО2, действующая в своих интересах и в защиту интересов несовершеннолетних детей К.З.С., К.А.С., в судебном заседании исковые требования признала в полном объеме. Дополнительно пояснила, что приобретали жилой дом и земельный участок под материнский капитал, однако пенсионный фонд не одобрил им данную сделку, своих денежных средств на приобретение дома и земельного участка они не имеют.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В суд от него поступило заявление, согласно которого исковые требования признает в полном объеме, просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Красноярскому краю в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в суд от представителя Управления И.Е.В., действующей по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ поступили пояснения на исковое заявление, из которых следует, что по условиям договора купли-продажи от 25.02.2019 (п.2), предусмотрено, что расчет за приобретаемый жилой дом производится частично за счет заемных средств ООО «Семья», частично за счет собственных средств. При регистрации перехода права собственности продавца и права долевой собственности покупателей в ЕГРН зарегистрировано ограничение права - ипотека в силу закона в пользу ООО «Семья». Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ. При рассмотрении заявленных требований следует учитывать, что способы защиты гражданских прав установлены ст. 12 ГК РФ. Защита гражданских прав осуществляется, в том числе, способами, предусмотренными законом. Такого способа защиты, как аннулирование записи в ЕГРН, законодательством не предусмотрено. В связи с чем, исковые требования в части аннулирования записи в ЕГРН о государственной регистрации прав ответчиков на указанные объекты недвижимости, удовлетворению не подлежат. На основании п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона №218-ФЗ одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцам является основанием для государственной регистрации права собственности продавца на объект недвижимого имущества. Просила рассмотреть дело в отсутствие представителя управления.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Семья» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом и в срок. 

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон, надлежащим образом уведомленных о времени и месте рассмотрения дела.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы и обстоятельства дела, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а так же все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В случае, когда договором предусмотрена оплата товара через определенное время (оплата товара в кредит) и покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения покупателем его обязанности по оплате товара. В силу п. 2 ст. 334.1 ГК РФ, возникает залог на основании закона. К залогу недвижимого имущества (ипотеке), помимо Гражданского Кодекса Российской Федерации применяются правила, установленные законом об ипотеке (п.4 ст. 334.1 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. 

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В пункте 1 статьи 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа», предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

В силу ч. 2 ст. 11 Федерального закона РФ от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Пленум ВАС РФ в пункте 7 Постановления от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» указал, что судам надлежит иметь в виду, что сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абзац первый пункта 2 статьи 218 ГК РФ) от другой стороны расторгнутого договора. Следовательно, обременения (например, ипотека), установленные собственником в отношении этого имущества до момента передачи его обратно в собственность лицу, заявившему требование о расторжении договора, сохраняются, за исключением случаев заведомо недобросовестного поведения лица, в пользу которого было установлено соответствующее обременение (пункт 4 статьи 1, статья 10 Кодекса).

Согласно статьи 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В силу ч. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре (ч. 1 ст. 1104 ГК РФ).

Статьей 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав, в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В судебном заседании установлено, что жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>, принадлежали ФИО1 на праве собственности, что подтверждается регистрационным удостоверением от 19.06.1995 года, выданным Ужурским государственным предприятием технической инвентаризации, а также свидетельством на право собственности на землю бессрочного (постоянного) пользования землей от 27.10.1992 года, выданного администрацией города Ужура Ужурского района Красноярского края, что подтверждается выписками из ЕГРН.

25.02.2019 между ФИО1 (продавец) и, ФИО3, ФИО2, действующей за себя, а также как законный представитель своих несовершеннолетних детей: К.З.С. и К.А.С. (покупатели), заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по условиям которого, продавец продала в собственность, а покупатели купили: ФИО2 и ФИО3 1/2 доли в общую совместную собственность супругов, К.З.С., К.А.С. по 1/4 доли каждому, земельный участок с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - индивидуальное жилищное строительство, общей площадью 600 кв.м., с находящимся на нем объектом недвижимого имущества: жилым домом, общей площадью 40,3 кв.м, количество этажей 1, с кадастровым номером №, находящиеся по адресу: 

<

адрес> (п. 1 Договора). 

Стороны пришли к соглашению о цене передаваемых прав объектов недвижимости, земельный участок оценивают в 10000 рублей, расчет за земельный участок произведен до подписания настоящего договора купли-продажи, жилой дом стороны оценили в 460000 рублей, расчет между сторонами по условиям договора производится в следующем порядке: денежная сумма в размере 6974 рубля будет передана покупателем продавцу до подписания настоящего договора купли-продажи; денежная сумма в размере 453026 рублей будет передана покупателями продавцу после государственной регистрации перехода права собственности согласно договора займа, заключенного между ФИО2 и ООО «Семья» № от 25 февраля 2019 года. Указанный выше жилой дом будет находиться в залоге у ООО «Семья» с момента государственной регистрации собственности и до полного расчета сторон. Покупатели и продавец договорились о том, что данное имущество будет находиться в залоге у продавца согласно ст. 488 ГК РФ (п. 2 Договора).

Согласно п. 6 договора купли-продажи покупатели приобретают право собственности на указанные объекты недвижимости после регистрации права собственности по настоящему договору в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

Согласно п. 8 договора, в соответствии со ст. 556 ГК РФ стороны пришли к согласию о том, что обязательства продавца по передаче указанного недвижимого имущества будут исполнены в момент подписания сторонами настоящего договора без дополнительного подписания акта приема-передачи.

На основании указанного договора купли-продажи от 25.02.2019 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 11.03.2019 было зарегистрировано право за ФИО2 и ФИО3 общей долевой собственности по 1/2 в совместной собственности, за К.З.С. и К.А.С. общей долевой собственности по 1/4, на земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>, а также ипотека в силу закона (лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости - ООО «Семья»). Указанные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости. Таким образом, в качестве залогодателя выступает ООО «Семья».

ФИО1 в адрес ответчиков 09.04.2019 и 24.04.2019 были направлены претензии с предложением о расторжении договора купли-продажи от 25.02.2019, поскольку не выполнены обязанности по оплате по договору. 

Согласно представленному соглашению от 01.04.2019 года о расторжении договора займа №, ООО «Семья» (займодавец) и ФИО2 (заемщик) заключили соглашение согласно которому, по обоюдному согласию займодавец и заемщик решили досрочно расторгнуть договор займа № от 25 февраля 2019 года. Настоящее соглашение вступило в силу с момента его подписания займодавцем и заемщиком. Обязательства займодавца и заемщика по договору № прекращаются с момента вступления в силу соглашения о расторжении договора займа.

Ответчики от исполнения своих обязательств по договору купли-продажи отказываются, материальных претензий стороны друг к другу не имеют, соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества между ними достигнуто.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что договор купли-продажи недвижимого имущества - жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, заключенный 25 февраля 2019 года между ФИО1 и ФИО3, ФИО2 действующей за себя и как законный представитель несовершеннолетних детей: К.З.С. ДД.ММ.ГГГГ года рождения, К.А.С., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, следует считать расторгнутым.

Таким образом, следует удовлетворить заявленные требования истца, вернуть истцу ФИО1 объекты недвижимого имущества, а именно жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, прекратить в ЕГРП запись об ипотеке на жилой дом и земельный участок.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 и ФИО2, действующей за себя и в защиту интересов несовершеннолетних детей К.З.С. и К.А.С. 16974 рубля, уплаченных за земельный участок и дом. 

Исковые требования ФИО1 в части аннулирования записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права ФИО2, ФИО3, К.З.С., К.А.С., удовлетворению не подлежат, так как не основаны на законе.

Согласно ч. 1 ст. 58 Федерального закона №218-ФЗ, права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в соответствии с настоящим Федеральным законом.

На основании п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателей и государственной регистрации права собственности продавца на объект недвижимого имущества.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенный 25 февраля 2019 года между ФИО1 (продавец) и ФИО3, ФИО2, действующей за себя, а также как законный представитель своих несовершеннолетних детей: сына - К.З.С., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, сына - К.А.С., ДД.ММ.ГГГГ года рождения (покупатели), привести стороны в первоначальное положение. 

Вернуть ФИО1 объекты недвижимого имущества, а именно: жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>.

Решение о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателей и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Прекратить записи об ипотеке на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, внесенные в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11 марта 2019 года.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 и ФИО3 16974 (шестнадцать тысяч девятьсот семьдесят четыре) рубля. 

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Ужурский районный суд Красноярского края в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Л.В. Жулидова 

Решение в окончательной форме изготовлено и подписано 28 июня 2019 года.