П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

президиума Верховного Суда Республики Башкортостан

 

дело №44г-415/2017

г. Уфа

25 октября 2017 года

Президиум Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего Тарасенко М.И., 

членов президиума Латыповой З.У., Иващенко В.Г., Юлдашева Р.Х.,

ФИО1, ФИО2, ФИО3,

при секретаре Самигуллиной Е.Р.,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 ФИО16 к ФИО7 ФИО17 о расторжении договора купли-продажи,

переданное определением судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Арманшиной Э.Ю. от 12 октября 2017 года,

по кассационной жалобе ФИО6 ФИО18, поступившей в Верховный Суд Республики Башкортостан 15 августа 2017 года, на решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 18 января 2017 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 29 июня 2017 года.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Арманшиной Э.Ю., выслушав представителя ФИО6 ФИО19 ФИО4 ФИО20 поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителя ФИО7 ФИО21 ФИО5 ФИО22, полагавшую, что судебные постановления являются законными и обоснованными, президиум 

у с т а н о в и л:

ФИО6 обратился в суд с иском к ФИО7 о расторжении договора купли – продажи недвижимости. В обоснование исковых требований указал, что между ФИО6 и ФИО7 был заключен договор купли-продажи земельного участка № б/н от 22 января 2015 года, в соответствии с условиями которого истец (продавец) передал в собственность ответчика (покупателя) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома, общей площадью 1066 кв.м., кадастровый №..., расположенный по адресу: адрес, ул. Свободы. Договор купли-продажи в установленном порядке был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 

по Республике Башкортостан. В настоящее время титульным собственником спорного земельного участка является ответчик, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №... от дата. Согласно пункту 3 договора купли-продажи по соглашению сторон истец продал, а ответчик купил земельный участок за 2 000 000 рублей. Свои обязательства истец выполнил в полном объеме, тогда как ответчик в нарушение условий договора выплатил истцу вместо цены земельного участка лишь 321 000 рублей. Требование истца о расторжении договора купли-продажи земельного участка ответчиком оставлено без удовлетворения. Просил расторгнуть вышеприведенный договор купли-продажи земельного участка, заключенный между ФИО6 ФИО23 и ФИО7 ФИО24 22 января 2015 года; возвратить указанный земельный участок в собственность ФИО6 ФИО25 взыскать с ФИО7 ФИО26 в пользу ФИО6 ФИО27 расходы по уплате государственной пошлины в размере 10 767 рублей 21 копейка.

Решением Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 18 января 2017 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 29 июня 2017 года, постановлено:

исковые требования ФИО6 ФИО28 к ФИО7 ФИО29 о расторжении договора купли-продажи оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО6 ФИО30 в пользу ФИО7 ФИО31 расходы на оплату услуг представителя 3000 рублей.

В кассационной жалобе ФИО6 ставится вопрос об отмене состоявшихся судебных постановлений в связи с их незаконностью и необоснованностью. В обоснование жалобы указывается на то, что судом установлено, что ответчик оплатил лишь 16% от стоимости земельного участка, в связи с чем истец обратился в суд с иском о расторжении договора купли-продажи, ссылаясь на пункт 1 части 2 статьи 450 ГК РФ, согласно которому договор может быть расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной. Судебными инстанциями неправильно применены разъяснения, содержащиеся в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

По доводам кассационной жалобы дело было истребовано и определением судьи Арманшиной Э.Ю. от 12 октября 2017 года кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции – президиума Верховного Суда Республики Башкортостан.

Все участники судебного процесса извещены о времени и месте проведения судебного заседания президиума Верховного Суда Республики Башкортостан надлежащим образом. 

На основании статьи 385 ГПК РФ президиум считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся ФИО6, ФИО7

Проверив дело, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум находит решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 18 января 2017 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 29 июня 2017 года подлежащими отмене в связи со следующим.

В соответствии со статьей 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 22 января 2015 года между ФИО6 (продавец) и ФИО7 (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1066 кв. м, с кадастровым номером №... расположенного по адресу: адрес адрес (л.д.12).Стоимость земельного участка определена сторонами в 2 000 000 руб.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес. Запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 3 февраля 2015 года (л.д.103).

Согласно акту приема – передачи продавец передал, а покупатель принял земельный участок, в свою очередь покупатель передал, а продавец принял оговоренную в договоре купли-продажи денежную сумму в размере 2 000 000 руб. (л.д.13).

18 июля 2016 года в связи с неисполнением ФИО7 обязательств по оплате приобретенного у истца объекта недвижимости последний направил ответчику претензию с требованием расторгнуть договор купли-продажи.

Обращаясь в суд с иском о расторжении договора купли-продажи земельного участка, ФИО6 указал на то, что по договору купли-продажи он получил лишь 321 000 руб., что не оспаривалось ответчиком, в связи с чем в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО6 о расторжении договора купли-продажи, суд первой инстанции согласился с позицией истца о том, что ответчик не выполнил полностью свои обязанности по оплате приобретенного имущества. Однако, учитывая, что в главе 30 ГК РФ нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неполной оплатой им покупной цены, отсутствуют, а представленный договор купли-продажи от 22 января 2015 года не содержит условие о возможности расторжения договора в одностороннем порядке по данному основанию, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требований истца не имеется. Указанное истцом нарушение договора не является существенным, какие-либо доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения договора, истцом не представлены.

Кроме того, суд со ссылкой на пункт 3 статьи 486 ГК РФ указал, что неисполнение обязанности по оплате проданного товара не влечет возникновение у продавца права на расторжение договора купли-продажи, а порождает у него лишь право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.

Суд апелляционной инстанции, проверяя законность и обоснованность судебного постановления, согласился с приведенными выводами суда первой инстанции.

Президиум находит, что данные выводы судебных инстанций являются ошибочными, основанными на неверном толковании норм материального права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, судебные инстанции не учли того, что ФИО6 получил денежную сумму за проданное имущество лишь в размере 16% от суммы, определенной в договоре купли-продажи, а покупатель земельного участка с момента заключения сделки (22 января 2015 года) каких-либо других попыток исполнить свои обязательства по договору в полном объеме не предпринимал. Указанное свидетельствует о том, что продавец с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Вывод судебных инстанций о том, что истец в данном случае вправе только требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ, основан на неправильном толковании пункта 3 статьи 486 ГК РФ.

Согласно указанной правовой норме, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Из буквального толкования текста правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

Пунктом 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что регистрация перехода права собственности к покупателю за проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Согласно абзацу 4 указанного пункта в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 указанного кодекса.

Президиум считает необходимым также обратить внимание на то, что спорный земельный участок ФИО7 передан в залог Акционерному коммерческому ипотечному банку «АКИБАНК» по договору ипотеки от 11 марта 2015 года в целях обеспечения своих обязательств по кредитному договору от 6 марта 2015 года. На основании изложенного, при разрешении спора необходимо также было обсудить вопрос о привлечении к участию в деле третьих лиц, на права и обязанности которых, по отношению к одной из сторон, может повлиять вынесенное судебное постановление.

Допущенные нарушения норм права являются существенными, они повлияли на исход дела, и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов истца, в связи с чем решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 18 января 2017 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 29 июня 2017 года подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела необходимо учесть изложенное, проверить все доводы и возражения сторон, решить вопрос о необходимости привлечения к участию в деле третьих лиц, оценить все представленные сторонами доказательства в их совокупности и принять законное и обоснованное судебное постановление при правильном применении норм материального права.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 ГПК РФ, президиум

п о с т а н о в и л:

решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 18 января 2017 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан 29 июня 2017 года отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции в ином составе судей.

Председательствующий М.И.Тарасенко