Дело № 2-2433/2017

Решение

Именем Российской Федерации

г.Белгород 30 ноября 2017 года

Белгородский районный суд в составе:

председательствующего судьи Марковской С.Н. 

при секретаре Михайловой А.А. 

с участием представителя истца ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению АО «Белгородская ипотечная корпорация к ФИО2 о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

24 января 2007 года между АО «Белгородская ипотечная корпорация (далее – АО «БИК») и ФИО2 был заключён Договор №(номер обезличен) купли-продажи земельного участка (далее - Договор), согласно которому Цар Р.Р. был приобретен в собственность земельный участок № (номер обезличен) площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером (номер обезличен) и местоположением: Белгородская область, Белгородский район, п(адрес обезличен)

В соответствии с п. 2.1. Договора, цена земельного участка составила 290000,00 рублей. 

Во исполнение п.2.2. Договора, Цар Р.Р. в счет стоимости участка было оплачено 15000,00 рублей. 

На оплату оставшейся стоимости земельного участка, в сумме 275000,00 рублей, Покупателю, в силу п.2.4.Договора предоставлена отсрочка платежа на срок до 24.01.2015 года.

Согласно п.2.6. Договора, «по истечение срока отсрочки долг по оплате стоимости участка прощается, если Покупатель в течение 5 лет со дня государственной регистрации права собственности на земельный участок, построит на нем жилой дом и в установленном порядке оформит на него право собственности.

В соответствии с условиями Договора, земельный участок находится в залоге у АО «БИК»» до полной оплаты его стоимости.

В соответствии с п. 4.5. Договора, «в случае если в течение 5 (пяти) лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на Участок, Покупатель не построит на Участке индивидуальный жилой дом, пригодный для постоянного проживания, и не зарегистрирует его в установленном законодательством порядке, Покупатель обязан уплатить оставшуюся часть стоимости Участка, предусмотренную п. 2.4. настоящего Договора, и проценты в размере 1/2 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ на момент предъявления требований».

Пункт 4.8. Договора, предусматривает, что «при подключении к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией и природным газом, а также при подключении к канализационным сетям в срок свыше пяти лет после регистрации перехода права собственности на Участок Покупателю, полностью возмещает затраты на их подведение, указанные в п. 4.2. настоящего Договора».

Цар Р.Р. взятые на себя обязательства по договору купли-продажи земельного участка, в части строительства, в указанный срок, жилого дома и его регистрации, не выполнил; срок предоставленной отсрочки по оплате стоимости земельного участка, окончен 24.01.2015 года.

Дело инициировано иском АО «БИК», которое ссылаясь на вышеназванные обстоятельства, уточнив свои требования, просило суд:

взыскать с ответчика задолженность в размере 487084,99 рублей в том числе:

275000,00 рублей - оставшуюся часть стоимости земельного участка,

123280,00 рублей - затраты на подведение инженерных коммуникаций, 68091,28 рублей - проценты в соответствии с п. 4.5. Договора, 13863,71 рублей – расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение настоящего дела, а также расходы в связи с получение сведений из ЕГРН в размере 1100,00 рублей, расходы по оценке земельного участка и объекта находящегося на участке, в размере 5750,00 рублей;

обратить взыскание на заложенное имущество - земельный участок № (номер обезличен) площадью 1500 кв. м. с кадастровым номером 31(номер обезличен), местоположением: Белгородская область, Белгородский район, (адрес обезличен) и расположенный на участке объект недвижимости, определив способом реализации имущества - публичные торги, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации:

земельного участка № (номер обезличен) площадью 1500 кв. м. с кадастровым номером (номер обезличен), местоположением: Белгородская область, Белгородский район, (адрес обезличен) - в размере 676800,00 рублей,

объекта недвижимости, расположенного на вышеназванном земельном участке № (номер обезличен) в размере 212000,00 рублей.

В судебном заседании представитель истца, действующая по доверенности ФИО1, исковые требования поддержала, по основаниям, изложенным в заявлении.

Ответчик в судебное заседание не явился о дате и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, судебная корреспонденция возвращена за «истечением срока хранения».

В силу ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие ответчика надлежаще извещенного о дате и времени судебного разбирательства.

Выслушав представителя истца, исследовав обстоятельства по имеющимся в деле доказательствам суд приходит к выводу об обоснованности иска по следующим основаниям.

Истцом представлены суду убедительные и достаточные доказательства, свидетельствующие о неисполнении ответчиком в установленный срок взятых на себя обязательств по договору купли-продажи земельного участка.

Возникновение между ОАО «БИК» и Цар Р.Р. обязательств на указанных выше условиях подтверждается договором купли-продажи земельного участка от 24.01.2007 года № (номер обезличен) (л.д.4,5).

Заключенные между сторонами договоры соответствуют требованиям закона, предъявляемым к сделке такого рода, как по форме, так и по порядку его заключения (ст. ст. 549, 550, 551, 554 - 556 ГК РФ). 

Отметкой на вышеназванном договоре от 24.01.2007 года, выполненной Управлением Росреестра по Белгородской области подтверждается государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок и государственная регистрация ипотеки в силу закона (л.д.5).

Из акта приема-передачи от 24.01.2007 года (л.д.6) и договора купли-продажи от 24.01.2007 года (л.д.4,5) следует, что продавец передал земельный.

Факт частичной оплаты Цар Р.Р. стоимости земельного участка и расходов, связанных с подведением инженерных сетей к участку при заключении договора купли-продажи подтверждается п.3 акта приема-передачи (л.д.6).

Ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств, по заключенному договору, явившееся основанием для обращения общества в суд с рассматриваемыми исковыми требованиями, подтверждается направлением истцом в адрес ответчика 13.01.2015 года письменной претензии, актом от 13.02.2017 года проверки исполнения обязательств по договору, фотоснимком земельного участка (л.д.7-10).

Из акта проверки следует, что на участке расположено строение с закрытым контуром, строительство не ведется, эти обстоятельства подтверждены фотоснимком участка, отчетом об оценке объекта (л.д.8,53). 

Установлено, что условия, предусмотренные п.п. 3.2.3, 3.2.4 Договора от 24.01.2007 года, для освобождения от оплаты полной стоимости участка и расходов, связанных с подведением коммуникаций, ответчик не исполнил. 

В срок до 02.03.2012 года строительство жилого дома на земельном участке не завершено, свидетельство о государственной регистрация права собственности не получено. Доказательств иного суду не предоставлено.

Пунктами 2.6 и 4.3, 4.7 договора купли-продажи от 24.01.2007 года, предусмотрены особые условия, согласно которым покупатель может быть освобожден от обязанности возмещения оставшейся стоимости участка и затрат на подведение инженерных коммуникаций, если индивидуальный жилой дом будет построен и зарегистрирован в установленном законом порядке в течение 5 лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, а в случае, если дом не будет построен покупатель, в течение 5 лет - срока, указанного в п. 3.2.3 Договора, уплачивает Продавцу оставшуюся часть цены участка, проценты на оставшуюся часть цены участка в размере 1/2 ставки рефинансирования ЦБ РФ на момент предъявления требований за период с даты государственной регистрации права собственности на участок до момента оплаты оставшейся части цены участка, а также затраты на строительство инженерных сетей, указанные в п. 4.2 Договора ( п.п. 4.5,4.8 Договора).

В соответствии с положениями статьи 9 ГК РФ, граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. 

Положения ст. 421 ГК РФ предусматривает, стороны свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу требований статьей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Нарушение ответчиком своих обязательств по договору от 24.01.2007 года является основанием для применения п. 4.5 и п. 4.8. договора и взыскания оставшейся части цены земельного участка в размере 275000,00 рублей, разницы между величиной затрат на строительство инженерных сетей и суммой фактически уплаченной покупателем на это строительство в сумме 123280,00 руб., и процентов исчисленных из ставки рефинансирования ЦБ РФ по состоянию на 01.09.2017 года – 9,0%, в сумме 68091,28 рублей за период с 02.03.2012 года (дата истечения пятилетнего срока строительства жилого дома) по 01.09.2017 года (дата подачи иска).

При таких обстоятельствах с учетом приведенных норм закона и в виду отсутствия доказательств обратного, суд находит требования истца о взыскании указанных сумм обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Подлежат удовлетворению и требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество – спорный земельный участок и расположенный на нем объект незавершенного строительства, по следующим основаниям.

Статьей 334 ГК РФ и Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (п. 1 ст. 348 ГК РФ).

В соответствии со ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Согласно ч. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. При этом, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

С целью надлежащего исполнения обязательств по договору купли-продажи между истцом и ответчиком было достигнуто соглашение о залоге недвижимого имущества - земельного участка № (номер обезличен), расположенного по адресу: Белгородская область, Белгородский район, п. (адрес обезличен), что подтверждается штампом на договоре от 24.01.2007 года, выполненным Управлением Росреестра по Белгородской области (л.д.5), условиями договора подписанного сторонами.

В соответствии со ст.ст.348-350 ГК РФ, ст. ст. 590, 54-56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», взыскание может быть обращено на заложенное имущество. 

Согласно отчету № (номер обезличен) об определении рыночной стоимости земельного участка от 01.09.2017 года, подготовленному ООО «Ф.», рыночная стоимость земельного участка № (номер обезличен) расположенного по адресу: Белгородская область, Белгородский район, п. (адрес обезличен), по состоянию на 01.09.2017 года составила 846000,00 рублей, рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного на данном участке состоянию на 01.09.2017 года - 265000,00 рублей.

Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, что от 846000,00 рублей составляет 676800,00 рублей, от 265 000,00 рублей – 212000,00 рублей.

Отчет составлен специалистом имеющим право осуществлять оценочную деятельность на территории Российской Федерации, являющимся членом некоммерческого партнерства «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО» и деятельность которого, застрахована. Отчет выполнен в соответствии с требованиями, установленными ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и нормативными актами по оценочной деятельности в Российской Федерации, с использованием специальных знаний и литературы по поставленным перед оценщиком вопросам.

Указанный отчет суд берет за основу при определении начальной продажной цены заложенного имущества, поскольку он отражает действительную стоимость спорного земельного участка, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. 

Ответчиком стоимость, указанная в отчете, не оспорена и данных об иной стоимости недвижимого имущества, являющегося предметом залога, суду не представлено.

Оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренных в ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», судом не установлено. 

Истцом в обоснование своего требования о взыскании судебных расходов на оплату услуг оценщика представлен договор № (номер обезличен) возмездного оказания услуг по оценке от 01.09.2017 года и акт приема-сдачи выполненных работ от 04.09.2017 года, платежное поручение от 19.09.2017 года, подтверждающие оплату стоимости в размере 5 750,00 рублей. В обоснование убытков связанных с запросом и получением выписки из ЕГРН, подтверждающей регистрацию права собственности ответчика на земельный участок и отсутствие регистрации права собственности ответчика на объект незавершенного строительства, суду представлено платежное поручение на оплату сведений содержащихся в ЕГРН, на сумму 1100,00 рублей.

Вышеназванные документы, суд признает необходимыми для рассмотрения настоящего спора, а понесенные истцом затраты по оценке земельного участка, получению выписки из ЕГРН – подлежащими удовлетворению.

Представленные истцом доказательства являются относимыми, допустимыми, не вызывают у суда сомнений в их достоверности и в совокупности полностью подтверждают обстоятельства, на которые общество ссылается как на основание своих требований.

В соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 13863,71 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

решил:

исковое заявление АО «Белгородская ипотечная корпорация к ФИО2 о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, признать обоснованным и удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу АО «Белгородская ипотечная корпорация» денежные средства в размере 487084,99 рублей, в том числе:

275000,00 рублей - оставшаяся часть стоимости земельного участка,

123280,00 рублей - затраты на подведение инженерных коммуникаций (сетей) в соответствии с п. 4.8. Договора № (номер обезличен) купли-продажи земельного участка от 24 января 2007 года,

68091,28 рублей - проценты в соответствии с п. 4.5. Договора № (номер обезличен) купли-продажи земельного участка от 24 января 2007 года,

13863,71 рублей - уплаченная государственная пошлина,

1100,00 рублей - расходы по оплате сведений из ЕГРН,

5750,00 рублей – расходы по оценке предмета залога.

Обратить взыскание на заложенное имущество - земельный участок № (номер обезличен) площадью 1500 кв. м., с кадастровым номером (номер обезличен) 

местоположением: Белгородская область, Белгородский район, (адрес обезличен) и расположенный на данном участке объект недвижимости – объект незавершенного строительства, определив способом реализации имущества - публичные торги, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации:

земельного участка № (номер обезличен) площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером (номер обезличен) местоположением: Белгородская область, Белгородский район, (адрес обезличен) - в размере 676800,00 рублей (80% от рыночной стоимости);

объекта незавершенного строительства, расположенного на вышеназванном участке № (номер обезличен) – в размере 212000,00 рублей (80% от рыночной стоимости).

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Белгородский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Белгородский районный суд.

Судья С.Н.Марковская

Мотивированный текст решения изготовлен 07.12.2017 года

Судья С.Н.Марковская