№ Дело №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 августа 2025 года 

<

адрес>

Воскресенский городской суд 

<

адрес> в составе:

председательствующего судьи Севастьяновой Е.В.,

при секретаре судебного заседания Нагорной О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 и ФИО2 к ФИО3 о взыскании убытков, вызванных проведением ремонтных работ после заключения договора купли-продажи, штрафа, компенсации морального вреда, о расторжении дополнительного соглашения к договору купли-продажи недвижимого имущества и взыскании уплаченных по нему денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 и ФИО2, считая, что данный спор регулируется Законом «О защите прав потребителей», обратились в Тушинский районный суд 

<

адрес> по месту своего жительства с иском к ФИО3, проживающему в городском округе 

<

адрес>, о взыскании в счет убытков, вызванных проведением ремонтных работ после заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, денег в сумме 925000 рублей, штрафа в размере 462800 рублей из-за указанных убытков, компенсации морального вреда в размере 100000 рублей и о расторжении дополнительного соглашения к договору купли-продажи недвижимого имущества от 

<

дата> и взыскании уплаченных по нему денежных средств в размере 1210000 рублей.

Вступившим в законную силу определением Тушинского районного суда 

<

адрес> от 

<

дата> установлено, что на спорные правоотношения не распространяются положения Закона «О защите прав потребителей» и дело передано по подсудности на рассмотрение Воскресенского городского суда 

<

адрес>.

В обоснование заявленных исковых требований истцы ФИО1 и ФИО2 ссылаются на то, что 

<

дата> между ними и ответчиком ФИО3 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого ответчик ФИО3 обязался передать им в собственность земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 790 +/-10 кв.м., по адресу: 

<

адрес> с возведенным на нем одноэтажным жилым домом с кадастровым номером №, общей площадью 123,7 кв.м., а они обязались оплатить 6090000 рублей. Оплата ими произведена в полном объеме, 

<

дата> подписан акт приема-передачи, по которому они приняли спорные земельный участок и жилой дом. Фактически во владение спорным имуществом они вступили 

<

дата> и заселились в жилой дом, обнаружив в этот момент, что спорные земельный участок и жилой дом имеют существенные недостатки, не позволяющие эксплуатировать жилое помещение в его первоочередных функциях. Выяснилось, что требуется замена системы водоснабжения и канализации. Договор был подписан и осмотр дома произведен ими в декабре, т.е. в зимнее время года, но в период отопления истцы выяснили, что ответчик скрыл факт протечки труб и постоянное наличие воды на земельном участке. До и в момент покупки жилого дома у них и у оценщика из банка не было возможности проверить состояние колодца с водой, канализационного колодца, оснований под полом в доме. Ответчик убедил их, что дом готов к проживанию и дополнительный ремонт не потребуется, но вселившись в дом и начав делать ремонт, они обнаружили, что ламинат и половое покрытие в комнатах начали расходиться, вздуваться. Путем демонтажа напольного покрытия выяснили, что весь поддон в доме в воде, доски сгнили, всюду грибок, труха. При внешнем осмотре в момент покупки обнаружить это не могли, а ответчик уверял, что никаким авариям жилое помещение подвержено не было. В результате в доме перекрыли воду, стало невозможно пользоваться канализацией, появилась необходимость в вызове трактора для очистки дома от снега. Стороны заключили соглашение, по условиям которого ответчик ФИО3 приступал к устранению недостатков в срок не позднее 

<

дата>, но не приступил. Поскольку истцам было необходимо вселяться в жилое помещение, они произвели необходимые ремонтные работы, стоимость которых составила 925600 рублей. До настоящего времени ответчик не предпринял попыток возместить ущерб или выплатить истцам денежные средства. В мае 2024 года он направил истцам двух неговорящих по-русски работников, которые своими действиями только испортили закупочный материал истцов. На связь с истцами ответчик выходит и обещает оплатить денежные средства в скором времени, но у них нет возможности ожидать, когда он примет на себя ответственность.

В судебное заседание истцы ФИО6, ФИО2, а также их представитель, не явились, о дне, месте и времени рассмотрения дела истец ФИО1 и ее представитель уведомлены (л.д.119), поскольку дело отложено слушанием на данные дату и время в судебном заседании с их участием, истец ФИО2 уведомлен по указанному им адресу, о перемене места жительства не сообщал, доказательств уважительности причин неполучения судебных извещений не имеется, на основании ст.167 ч.3 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истцов и их представителя.

Ответчик ФИО3 и его представители в судебное заседание не явились, ФИО3 о дне, месте и времени рассмотрения дела уведомлен по месту его регистрации, доказательств уважительности причин неполучения им судебных извещений не имеется, на основании ст.165.1 ГК РФ признан извещенным о дне, месте и времени рассмотрения дела, причины его неявки в судебное заседание признаны неуважительными, дело рассмотрено в его отсутствие. Представители ответчика о дне, месте и времени рассмотрения дела уведомлены (л.д.119), об отложении дела слушанием не просили, об уважительности причин неявки в судебное заседание суду не сообщили, дело рассмотрено в их отсутствие. 

Представителем ответчика ФИО4, действующей на основании доверенности, поданы возражения на исковое заявление (л.д.120-122), в которых она просит отказать в удовлетворении заявленных исковых требований по следующим основаниям. После принятия решения о продаже спорных жилого дома и земельного участка ФИО3 заключил с агентством недвижимости ООО «АЗБУКА НЕДВИЖИМОСТИ» договор на услуги по поиску потенциальных покупателе, по которому сотрудник агентства осуществляет показ объектов недвижимости потенциальным покупателям. Со слов сотрудника агентства ответчику известно, что он неоднократно показывал дом истцам, они проверяли наличие воды в кране, работу санузла, осматривали дом, претензий по качеству не предъявляли, были довольны, что нашли дом, который им очень понравился. Доводы о том, что договор был подписан и наружный осмотр произведен в зимнее время года не соответствует действительности, поскольку 

<

дата> сторонами был подписан договор задатка, по условиям которого покупатель с момента подписания договора имеет право доступа на объект для осмотра в присутствии представителя продавца. Спорный жилой дом осмотрен как до подписания договора задатка, так и несколько раз до подписания договора купли-продажи и дополнительного соглашения к нему. Ответчик не препятствовал в доступе к спорному жилому дому и земельному участку, истцами неоднократно они осмотрены, проверены коммуникации, которые были в исправном состоянии. Претензий на момент подписания договора о задатке от 

<

дата> и договора купли-продажи и дополнительного соглашения к нему от 

<

дата>, а также на момент подписания акта передачи имущества от 

<

дата> у истцов не было. Между подписанием акта приема-передачи от 

<

дата> и возникновением недостатков прошло значительное время, в течение которого истцы эксплуатировали дом, занимались ремонтом, расхождение и вздутие ламината, протечка труб по доводам истцов произошли после начала ими ремонта, в результате чего, со слов истцов, сгнили доски и появился грибок. За время владения домом ответчиком никаких протечек, повреждений коммуникаций не происходило, водоснабжение и канализация функционировали должным образом, что также было проверено истцами. Ссылаясь на переписку с ответчиком ФИО6, истцы вводят суд в заблуждение, так как опускают факт временного разрыва между сделкой и выходом на связь ФИО6 Договор купли-продажи подписан и зарегистрирован 

<

дата>, акт приема-передачи подписан 

<

дата>, а о наличии недостатков в отношении недвижимости ФИО1 сообщила только в марте 2024 года, т.е. после продолжительного периода пользования недвижимостью в зимний период, что при неправильном содержании имущества может привести к значительному ухудшению его состояния. Никаких соглашения об устранении недостатков дома ответчик с истцами не заключал. После неоднократных просьб истцов он хотел им помочь с поиском рабочих, которые помогали ему в строительстве дома, работа которых была проведена качественно, но рабочие не устроили истцов, и истцы сами отказались от выполнения ими работ. Все недостатки недвижимости, описанные ФИО1, либо возникли после передачи имущества-протекшая крыша, испорченное напольное покрытие, либо не являются недостатками, а являются попыткой за чужой счет улучшить состояние недвижимости. Требования о расторжении дополнительного соглашения и взыскании оплаченных по нему денежных средств удовлетворению не подлежат. Исковое заявление не содержит оснований и доводов, на которых основывается данное требование. Дополнительное соглашение соответствует нормам законодательства РФ, предъявляемым к соглашениям по изменению условий договора. Дополнительное соглашение изменяет основной договор в части стоимости имущества, так как в нем на это указано. Данное увеличение стоимости недвижимости по основному договору согласовано с покупателями, о чем указано в п.1 дополнительного соглашения. О полной стоимости объекта недвижимости истцам было известно задолго до заключения договора купли-продажи и дополнительного соглашения, при внесении аванса, что подтверждается соглашением о внесении аванса от 

<

дата>, стоимость в котором указана с учетом неотделимых улучшений, что также подтверждается отчетом об оценке № от 

<

дата>, в котором указана рыночная стоимость предмета договора купли-продажи недвижимости от 

<

дата>. Дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора купли-продажи недвижимости от 

<

дата>. В соответствии с абзацем 2 пункта 1 указанного дополнительного соглашения стороны по обоюдному согласию оценили стоимость неотделимых улучшений. Изменение цены договора не противоречит ч.1 ст.450 ГК РФ. Доказательств того, что истцы приняли имущество, не соответствующее условиям договора, не представлено. Договор купли-продажи с учетом дополнительного соглашения сторонами исполнен: денежные средства приняты, имущество передано, право собственности за истцами зарегистрировано. Истцом и ответчиком ранее была согласована цена земельного участка и жилого дома в договоре о внесении задатка от 

<

дата>, по условиям которого стоимость земельного участка и жилого дома составляет 7300000 рублей, недвижимость приобреталась по договору об ипотеке и является предметом залога в пользу ПАО Сбербанк, в связи с чем был подготовлен отчет об оценке № от 

<

дата>, в котором присутствуют фотоматериалы, подробное описание жилого дома с земельным участком и заключение. Согласно отчету об оценке, стоимость спорного дома составляет 7983000 рублей, а цена по договору и дополнительному соглашению к нему составляет 7300000 рублей 00 копеек, т.е. ниже заявленной оценщиком стоимости недвижимого имущества. На фотографиях в отчете об оценке имеются неотделимые улучшения жилого дома, в частности, внутренняя отделка стен, пола (ламинат/линолеум), потолков (натяжные потолки с осветительными приборами), система отопления (котел, радиаторы, разводка (трубы), электричество, в том числе, электрощит, розетки, межкомнатные двери, сантехнические приборы. Согласно аукционной документации, размещенной Администрацией г.о.Истра на сайте при подготовке аукциона по продаже права аренды земельного участка и приложенным в ее составе Техническим условиям, возможность подключения к централизованным сетям теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения отсутствует, следовательно, исходя из требований Постановления Правительства РФ от 

<

дата> №, которым утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, рассматриваемый жилой дом признается жилым и в отсутствие системы водоснабжения и канализированной уборной, но это было обеспечено продавцом жилого дома в качестве неотделимого улучшения и передано покупателю. Спорный жилой дом был передан истцом с учетом неотделимых улучшений, что было предметом дополнительного соглашения, исполненного обеими сторонами, и истец, принявший от ответчика указанные неотделимые улучшения не вправе недобросовестно ссылаться на их отсутствие и несогласование предмета дополнительного соглашения с целью извлечения необоснованной выгоды. Поскольку к спорным правоотношениям Закон «О защите прав потребителей», исходя из его преамбулы, неприменим, оснований ко взысканию штрафа в размере 462800 рублей не имеется. В отношении доводов истцов о наличии на переданном им земельном участке воды, указывает, что по данным МЧС с февраля 2024 года район 

<

адрес>, в котором находится спорное имущество, подвергся подтоплению, имело место затопление поймы реки Истра, паводки продолжились до конца апреля. О возможности подтопления ответчик не мог знать. Приводит также доводы в отношении исковых требований о недействительности договора, которые не были приняты судом к рассмотрению.

Исследовав материалы дела, суд не находит оснований к удовлетворению заявленных исковых требований в силу следующего:

Судом установлено, что 

<

дата> между ответчиком ФИО3 и истцами ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (т.1 л.д.38-41), по условиям которого ФИО3 обязался передать, а ФИО1 и ФИО2 принять в собственность и оплатить по указанной в договоре цене земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 790 +/-10 кв.м., из земель населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> и одноэтажный жилой дом с кадастровым номером № общей площадью 123,7 кв.м. В п.3.1 договора указано, что общая цена указанного недвижимого имущества составляет 6090000 рублей, из которых земельный участок оценивается и продается за 3084000 рублей, а жилой дом за 3006000 рублей. Часть указанной суммы в размере 4865910 рублей 00 копеек оплачивается за счет кредитных/заемных денежных средств, предоставленных покупателям ПАО «Сбербанк» по кредитному договору от 

<

дата>. Согласно выписке из ЕГРН в т.1 на л.д.13-23 за истцами зарегистрировано право общей долевой собственности по ? доле в праве собственности за каждым на спорные жилой дом и земельный участок, которые обременены в пользу ПАО Сбербанк России на основании ипотеки в силу закона. 

<

дата>, т.е. в дату заключения основного договора, между ответчиком ФИО3 и истцами ФИО1 и ФИО2 было заключено дополнительное соглашение на неотделимые улучшения к договору купли-продажи недвижимого имущества от 

<

дата> (т.1 л.д.29), по условиям которого за время владения спорными земельным участком и жилым домом ФИО3 произведены неотделимые улучшения, существенно увеличившие стоимость объектов недвижимости. Стоимость неотделимых улучшений стороны по обоюдному согласию оценили в 1210000 рублей, которые оплачиваются покупателем продавцу за счет собственных денежных средств в день подписания соглашения. Согласно п.2 допсоглашения, в случае его расторжения или признания его недействительным в судебном порядке по обстоятельствам, возникшим до его заключения по вине или иницативе продавца, а также третьих лиц, продавец, т.е. ФИО3 обязуется возместить покупателю денежные средства, являющиеся предметом дополнительного соглашения. Оплата по дополнительному соглашению произведена в ту же дату, о чем свидетельствует копия расписки в т.1 на л.д.30.

Согласно копии договора о внесении задатка от 

<

дата> (т.1 л.д.34-35) и расписки (т.1 л.д.36), по условиям заключенного между ФИО3 и ФИО1 договору о внесении задатка стороны обязались заключить договор купли-продажи спорных земельного участка и жилого дома. В п.2.1 указана цена объекта, которая составляет 7300000 рублей, что на 1210000 рублей больше указанной в договоре купли-продажи цены, т.е. ровно на ту сумму, которая указана в дополнительном соглашении к договору купли-продажи недвижимости и оплачена ответчику. 

Таким образом, доводы представителя ответчика о том, что с момента заключения договора о внесении задатка, т.е. до заключения договора купли-продажи недвижимости и дополнительного соглашения к нему, истец ФИО1 знала о том, что спорные объекты недвижимости будут ею приобретены за 7300000 рублей, и заключая дополнительное соглашение, стороны привели условие договора купли-продажи недвижимости о цене продаваемых объектов недвижимости в соответствие с договоренностью, достигнутой изначально при заключении договора о внесении задатка, подтверждаются указанными условиями договора о внесении задатка о цене приобретаемого недвижимого имущества. 

Согласно акту приема-передачи к договору купли-продажи недвижимого имущества от 

<

дата>, подписанного ФИО3, ФИО2 и ФИО1, ФИО3 передал, а ФИО2 и ФИО1 приняли спорные земельный участок и жилой дом, всю необходимую для эксплуатации документацию. Претензий по состоянию переданного недвижимого имущества ФИО2 и ФИО1 не имеют. Обязанность по оплате имущества ими исполнена, ФИО3 финансовых претензий к ним не имеет. 

При таких обстоятельствах, заключенный сторонами договор исполнен в полном объеме при отсутствии каких-либо претензий по состоянию приобретенного спорного недвижимого имущества.

В соответствии со ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно ст.11 ГК РФ, суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

Вопреки доводам истцов ФИО1 и ФИО2, положения Закона РФ «О защите прав потребителей» к спорным правоотношениям неприменимы. В соответствие с преамбулой к Закон РФ «О защите прав потребителей» указанный закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами, владельцами агрегаторов информации о товарах (услугах) при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), о владельцах агрегаторов информации о товарах (услугах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Согласно условиям вышеуказанного договора, он заключен между тремя физическими лицами и не содержит сведений о продаже ответчиком спорного жилого дома в целях осуществления им какой-либо предпринимательской деятельности. Данное обстоятельство не отменяется и не изменяется и в случае, если в профессиональной сфере ответчик осуществляет предпринимательскую деятельность, поскольку доказательств продажи спорных жилого дома и земельного участка в процессе осуществления ответчиком этой деятельности суду не представлено, справкой по данным Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (т.1 л.д.149) подтверждается, что ответчик ФИО3 индивидуальным предпринимателем не является.

Таким образом, в данном случае необходимо руководствоваться положениями ГК РФ, регулирующими правоотношения по продаже объектов недвижимости, и общими положениями ГК РФ об обязательствах и обязательствах вследствие причинения вреда. 

В соответствии со ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

Исходя из положений ч.1 ст.1064 ГК РФ, Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Согласно ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают, в том числе, из договоров и других сделок. 

Ст. 309 ГК РФ предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Исходя из положений ст.ст.420, 421 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. 

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Согласно ст.550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Указанным требованиям к договору купли-продажи недвижимости заключенный сторонами договор соответствует.

Исходя из положений ст.551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 

Договор купли-продажи спорного жилого дома зарегистрирован, что подтверждается вышеуказанными выписками из ЕГРН.

Ст.554 ГК РФ устанавливает, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор, заключенный сторонами, содержит данные о том, какой площади, этажности жилой дом приобретается по договору, на каком земельном участке он расположен, к нему имеется схема расположения спорного жилого дома на земельном участке (т.1 л.д.42), и договор соответствует указанным положениям ГК РФ.

В соответствии со ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Договор прошел государственную регистрацию, акт приема-передачи сторонами подписан.

Ст.557 ГК РФ предусматривает, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, согласно которой если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара,-за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Как указано выше, акт приема-передачи спорного имущества, подписанный сторонами, содержит указание на отсутствие у истцов претензий по состоянию приобретенного имущества. Каких-либо условий о состоянии покупаемого жилого дома, о качестве спорного жилого дома и земельного участка договор купли-продажи не содержит, но, исходя из данных акта приема-передачи, а также доводов обеих сторон, при заключении договора купли-продажи спорного имущества и передаче этого имущества им по акту приема-передачи претензий к состоянию спорных жилого дома и земельного участка истцы не имели. 

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Исходя из вышеприведенного, для возмещения ответчиком расходов по устранению недостатков спорного жилого дома и земельного участка, с учетом вышеприведенных положений ГК РФ, истцам необходимо доказать, что определяя покупную цену спорного жилого дома и земельного участка, они не учитывали наличие в спорном жилом доме и земельном участке каких-либо недостатков, в том числе, тех, на которые ссылаются, что действиями ответчика по продаже им спорного жилого дома за установленную договором цену им причинены убытки в заявленном размере, что заявленные ими в качестве компенсации убытков денежные средства необходимы для приведения спорного жилого дома и земельного участка в соответствии с состоянием этих объектов, исходя из которого договором купли-продажи недвижимости, заключенным сторонами, определялась покупная цена спорных объектов недвижимости. Таких доказательств суду не представлено. Ни один из заключенных сторонами договоров и допсоглашение о приобретении спорных жилого дома и земельного участка не содержат условия о надлежащем состоянии покупаемого жилого дома и земельного участка, но в подписанном истцами акте приема-передачи указано, что, принимая спорные жилой дом и земельный участок, истцы претензий к их состоянию не имели, т.е. были согласны с тем, в каком состоянии они приобрели спорные объекты недвижимости.

Не является доказательством того, что заявленные ко взысканию денежные средства в сумме 925600 рублей являются денежными средствами, необходимыми для приведения спорных жилого дома и земельного участка в состояние, исходя из которого сторонами при заключении договора купли-продажи спорных объектов недвижимости определялась покупная цена этих объектов, и представленное истцами заключение специалиста № с-138п (т.1 л.д.66-131), по выводам которого (т.1 л.д.107) установлено наличие в спорном жилом доме дефектов, связанных с угрозой жизни и здоровью граждан, в пользовании которых может находиться данное имущество, из которых основным недостатком можно считать применение деревянного строительного материала ненадлежащего качества, должным образом не высушенного, с явными грибковыми поражениями. Большинство нарушения являются скрытыми и были выявлены в результате вскрышных работ, проведенных новым владельцем ФИО1, о которых должен был предупредить продавец ФИО3 

Однако, указанное заключение суд не может принять в качестве доказательства того, что качество приобретенного истцами спорного жилого дома и земельного участка не соответствует согласованным сторонами условиям договора купли-продажи о цене спорного недвижимого имущества. Данное заключение содержит только указание на наличие недостатков спорного жилого дома, выводов о том, соответствует ли наличие данных недостатков условиям заключенного сторонами договора купли-продажи недвижимости, в том числе, условию о его цене, указанное заключение не содержит. Кроме того, оно составлено по представленным истцами фотографиям при наличии у истцов возможности обеспечить доступ специалиста в спорный жилой дом для осмотра. Причины, по которым истцы не обеспечили доступ специалиста для осмотра в спорный жилой дом, доказательства объективности этих причин суду не представлено, однако, отсутствие при составлении заключения осмотра спорного жилого дома не позволяет соотнести исследованные фотографии и, как указано в заключении, материалы со спорным жилым домом. 

Доводы истцов о том, что они не могли при осмотре до заключения договора купли-продажи недвижимости установить действительное состояние спорного жилого дома и земельного участка суд не может принять во внимание, поскольку истцы, начиная с 

<

дата>, т.е. за 12 дней до заключения договора купли-продажи недвижимости, приобрели право доступа в объект для осмотра в присутствии представителя продавца, что предусмотрено п.5.1 договора о внесении задатка (т.1 л.д.35), в связи с чем они имели достаточный срок для того, чтобы осмотреть спорные жилой дом и земельный участок, в том числе, с использованием необходимых специалистов и технических средств, согласованных с продавцом, представить фотографии жилого дома специалистам для оценки его качества, как они сделали впоследующем. Доказательств отсутствия у них такой возможности не представлено.

Договор купли-продажи, заключенный сторонами, не содержит условий о том, что спорный жилой дом является новым, не бывшим в эксплуатации, при заключении договора его условия, одним из которых является условие о стоимости дома, были согласованы с учетом того, что жилой дом осмотрен покупателями, и его состояние соответствует согласованному сторонами условию о его цене. 

При этом, вышеприведенные выводы заключения специалиста, полученного до обращения в суд с рассматриваемым иском, не могут быть положены в основу выводов о размере денежных средств, подлежащих взысканию в рамках рассматриваемого спора, поскольку исковые требования заявлены о взыскании стоимости устранения недостатков объекта недвижимости до состояния, предусмотренного условиями заключенного договора купли-продажи, а указанное заключение содержит данные о размере денежных средств, которые необходимо вложить в спорный жилой дом для устранения всех выявленных дефектов жилого дома. Таким образом, указанное заключение не подтверждает доводов истцов.

Исходя из вышеприведенных норм о купле-продаже недвижимости, с учетом положений ст.421 ГК РФ, стороны вправе заключить договор купли-продажи объекта недвижимости, имеющего недостатки, которые необходимо устранять впоследующем, согласовав условие о соответствующей цене. Доказательств того, что при заключении договора купли-продажи спорного жилого дома стороны имели ввиду жилой дом, находящийся в идеальном техническом состоянии, не требующем материальных вложений в устранение его недостатков, не представлено. При этом, как указано выше, акт приема-передачи, подписанный при наличии у истцов длительной возможности до этого к осмотру жилого дома и земельного участка, содержит указание что претензий к их состоянию по сравнению с условиями договора купли-продажи у них не имеется. Судом истцам разъяснялось и в вынесенных по делу определениях и в ходе судебных заседаний, что по данному делу необходимо установить, соответствуют ли спорные жилой дом и земельный участок условиям заключенного договора купли-продажи с технической точки зрения. Таким образом, истцам по данному делу надлежало доказать, что качество приобретенных ими объектов недвижимости не соответствовало условиям договора купли-продажи, заключенного между ними и ответчиком, и что цена договора по своему размеру не соответствует этому качеству. 

Представленное истцом экспертное заключение выводов по этому вопросу не содержит, и судом истцам разъяснялось их право ходатайствовать о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы с целью установления соответствия качества спорных объектов недвижимости условиям заключенного сторонами договора купли-продажи недвижимости, положения ст.79 ГПК РФ, в том числе, ч.3 указанной статьи, согласно которой которой при уклонении стороны от участия в экспертизе, непредставлении экспертам необходимых материалов и документов для исследования и в иных случаях, если по обстоятельствам дела и без участия этой стороны экспертизу провести невозможно, суд в зависимости от того, какая сторона уклоняется от экспертизы, а также какое для нее она имеет значение, вправе признать факт, для выяснения которого экспертиза была назначена, установленным или опровергнутым, также неоднократно разъяснялись судом. Такое ходатайство истцами было заявлено, судом было предоставлено длительное время для оплаты услуг экспертного учреждения, представления в суд гарантийного письма экспертного учреждения, для чего у истцов было длительное, на протяжении около трех месяцев время, но оплата услуг экспертного учреждения ими не произведена, гарантийное письмо экспертного учреждения не представлено, в связи с чем возможности к производству по данному делу такой экспертизы отсутствуют. 

При таких обстоятельствах, исходя из вышеприведенных положений ч.3 ст.79 ГПК РФ, ст.56 ГПК РФ, суд считает необходимым руководствоваться доводами ответчика и его представителей о том, что качество спорного жилого дома и земельного участка на момент его приобретения истцами соответствовало условиям о цене по договору, с чем при заключении договора истцы были согласны.

Доводы ответчика, то обстоятельство, что цена, за которую по указанному договору купли-продажи истцы приобрели у ответчика ФИО3 спорные жилой дом с земельным участком, полностью соответствовала состоянию и качеству спорного жилого дома и земельного участка, подтверждается представленным отчетом об оценке №, составленным оценщиком ФИО7 Оценка произведена для обеспечения кредитных обязательств в ПАО "Сбербанк России", согласно отчету об оценке, рыночная стоимость спорного жилого дома составляет 2820000 рублей, спорного земельного участка-5163000 рублей, всего 7983000 рублей, а цена по договору с учетом дополнительного соглашения к нему составляет 7300000 рублей 00 копеек, что на 683000 рублей ниже стоимости, установленной оценщиком. Как следует из отчета об оценке, оценщиком был произведен осмотр спорных жилого дома и земельного участка (т.3 л.д.63), произведено его фотографирование, установлено их хорошее состояние (т.3 л.д.64). Величина износа жилого дома установлена в 2% (т.3 л.д.65). По выводам отчета (т.3 л.д.65об), техническое состояние объекта соответствует информации технической документации с учетом естественного износа. Таким образом, цена спорного жилого дома и земельного участка по договору полностью согласована сторонами, исходя из состояния спорного жилого дома и земельного участка на момент их приобретения истцами, и истцы, заключив договор и допсоглашение к нему, выразили согласие приобрести спорный жилой дом в соответствующем этой цене состоянии. Доводы о согласии ответчика произвести работы по устранению недостатков жилого дома не могут расцениваться в качестве доказательства несоответствия качества дома условиям заключенного сторонами договора, поскольку согласно доводам обеих сторон и представленной истцом переписке в мессенджере, согласие ответчика произвести указанные работы имело место уже после заключения указанного договора. Доказательств принятия им каких-либо обязательств в связи с несоответствием качества жилого дома и земельного участка условиям договора не представлено. 

Доводы представителя ответчика ФИО3 о том, что после заключения договора купли-продажи и до составления представленного истцами заключения специалиста имело место подтопление территории, на которой расположены спорные жилой дом и земельный участок вследствие разлива 

<

адрес>, подтверждается представленными суду метеорологическими данными. Доказательств того, что ответчику при продаже истцам спорных объектов недвижимости было известно о возникновении в будущем данного обстоятельства суду не представлено.

В соответствии со ст.15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Поскольку судом не установлено нарушение прав истцов ответчиком, доказательств причинения им каких-либо убытков вследствие заключения договора купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка истцами не представлено, исковые требования о взыскании в их пользу убытков в размере 925600 рублей 00 копеек удовлетворению не подлежат.

По тем же основаниям не подлежат удовлетворению и требования о расторжении дополнительного соглашения к договору купли-продажи недвижимого имущества от 

<

дата>.

Согласно ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только, в том числе, при существенном нарушении договора другой стороной.

Исковое заявление не содержит таких доводов и истцом не пояснялось, по каким основаниям она просит расторгнуть дополнительное соглашение, заключенное сторонами. По условиям дополнительного соглашения (т.1 л.д.29), деньги в сумме 1210000 рублей оплачены за неотделимые улучшения жилого дома и земельного участка, произведенные ответчиком, их стоимость в соответствии с п.1 определена по обоюдному согласию сторон. Доводы о том, что отделка жилого дома имела недостатки, возникшие до заключения договора, не подтверждены представленными суду доказательствами. Заключение специалиста, на которые ссылаются истцы, составлено 

<

дата>, т.е. через восемь месяцев после вселения истцов в спорный жилой дом и начала эксплуатации ими отделки жилого дома и находящихся в нем коммуникаций. Доказательств о сроках возникновения недостатков отделки жилого дома и имеющихся в нем коммуникаций и других улучшений не представлено. Доводы об отсутствии в дополнительном соглашении предмета соглашения опровергаются текстом дополнительного соглашения, согласно которому соглашение заключено об оплате истцами произведенных ответчиком в период его пользования спорными жилым домом и земельным участок их неотделимых улучшений, с чем, как указано в соглашении, стороны согласились. Кроме того, как указано выше, общий размер оплаты по договору купли-продажи недвижимости и допсоглашению к нему составил 7300000 рублей, что соответствует общей стоимости спорных объектов, определенной при заключении договора о внесении задатка общей стоимости спорных жилого дома и земельного участка и ниже установленной оценщиком по заданию ПАО Сбербанк рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований к расторжению дополнительного соглашения и взысканию с ответчика в пользу истцов оплаченных по нему денежных средств в сумме 1210000 рублей 00 копеек.

Согласно ст.151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Поскольку судом не установлено виновных действий ответчика, нарушающих личные неимущественные права истцов либо посягающих на принадлежащие им нематериальные блага, оснований ко взысканию с ответчика в пользу истцов компенсации морального вреда не имеется, и в этой части заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии с п.6 ст.13 Закона «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Однако, поскольку к спорным правоотношениям, исходя из преамбулы указанного закона, закон «О защите прав потребителей» не применим, судом не установлено нарушения прав истца ответчиком, оснований ко взысканию в пользу истца с ответчика штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя также не имеется, и в этой части заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 и ФИО2 к ФИО3 о взыскании в счет убытков, вызванных проведением ремонтных работ после заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, денег в сумме 925000 рублей, штрафа в размере 462800 рублей из-за указанных убытков, компенсации морального вреда в размере 100000 рублей и о расторжении дополнительного соглашения к договору купли-продажи недвижимого имущества от 

<

дата> и взыскании уплаченных по нему денежных средств в размере 1210000 рублей отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Воскресенский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца.

Судья подпись Е.В. Севастьянова

Решение изготовлено в окончательной форме 22.08.2025

Копия верна.

Судья

Секретарь

Решение не вступило в законную силу.

Судья

Секретарь

Подлинник решения находится в деле № на л.д.______