мотивированное 

решение

 составлено дело № 3а-66/2018 08 июня 2018г. Р Е Ш Е Н И Е ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

06 июня 2018 года город Мурманск

Мурманский областной суд в составе:

председательствующего судьи Пырч Н.В. 

при секретаре Байжуминовой Т.А. 

с участием представителя заинтересованного лица Ламехова Н.Б. по доверенности Мельник Ю.В. 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша Мурманской области об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области 

установил:

постановлением Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года № 585-ПП была установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *, расположенного по адресу: ..., в размере 18238727, 52 рублей. 

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 16 января 2018 года № 56 было рассмотрено заявление ФИО1 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года в размере 1451000 рублей. 

Не согласившись с данным решением, администрация муниципального образования городское поселение Кандалакша (далее администрация г.п. Кандалакша, администрация) обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании приведенного решения, ссылаясь на его незаконность.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что земельный участок с кадастровым номером * принадлежит на праве собственности ФИО1 

ФИО1 обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *. К заявлению представил отчет № 283/17 от 14 декабря 2017 года, согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2016 составила 1451000 рублей. 

Вместе с тем, данный отчет не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также федеральным стандартам оценки.

В частности, оценщик при выборе метода оценки проводит анализ рынка недвижимости Мурманской области и рынок коммерческой недвижимости по двум городам Апатиты и Мончегорск, хотя объект оценки расположен в г. Кандалакша. 

При расчете затрат на замещение улучшений земельного участка оценщик использовал сборник УПВС, что является некорректным. 

В отчете оценщик использовал метод сравнительной единицы, приводя в таблице 5 объектов -аналогов. В расчетной таблице у аналога № 2 неверно указана общая площадь земельного участка, что вводит пользователей отчета в заблуждение.

В нарушение пункта 5 ФСО № 3 информация, приведенная в отчете об оценке, не подтверждена, а именно у аналога № 5 имеются различия в указании арендной платы от объявления. У аналогов № 4, 5 отсутствует точный адрес.

Оценщиком неверно рассчитан мультипликатор на местоположение, что занижает стоимость объекта оценки и ставит под сомнение достоверность определенной в отчете рыночной стоимости земельного участка.

Поскольку отчет выполнен с нарушением обязательных требований федеральных стандартов оценки, законодательства РФ об оценочной деятельности, то величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете, не может быть признана достоверной.

Кроме того, административным ответчиком нарушен порядок извещения, а именно в полученном 26 декабря 2017 года извещении о времени и месте заседания Комиссии была указана дата «27 ноября 2017 года». Поэтому администрация была лишена права предоставления своего мнения по отчету. Также при принятии решения о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка по заявлению ФИО1 не принимал участие в голосовании С.В.В., что является нарушением пункта 10 Порядка заседания Комиссии, 

Административный истец просит суд признать незаконным и отменить решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 16 января 2018 года № 56.

Представитель административного истца администрации г.п. Кандалакша в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежаще, В суд направил заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя, представив рецензию на отчет оценщика.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее Управление Росреестра) и представитель административного соответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области ( далее Комиссия) в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежаще, о причинах неявки в суд не сообщили.

Представитель заинтересованного лица ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании просила в удовлетворении заявленных требований административного истца отказать, полагая, что представленный ФИО1 в Комиссию отчет об определении рыночной стоимости земельного участка соответствует законодательству об оценочной деятельности. Кроме того, отчет проверен ОО «***» на соответствие Закону об оценочной деятельности и получена положительная рецензия о его соответствии закону. 

В соответствии со статьей 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся административного истца, административных ответчиков, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, поскольку суд не признал их явку обязательной. Администрация г.п. Кандалакши и Управление Росреестра просили рассмотреть дело в отсутствие представителей.

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, свидетеля К.Д.А.., исследовав письменные материалы дела, считает требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

На основании части 28 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет.

В судебном заседании установлено, ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером *, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания здания магазина, общая площадь 1146 +/- 12 кв.м, расположенного по адресу: ..., на земельном участке расположено здание * ( л.д.12-14).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года составляла 18238727, 52 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный реестр недвижимости на основании постановления Правительства Мурманской области от 25.11.2016 № 585-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Мурманской области». Дата определения кадастровой стоимости 01 января 2016 года( л.д. 164). 

18 декабря 2017 года ФИО1 обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра в Мурманской области от 20.08.2012 № П/373 при Управлении Росреестра по Мурманской области, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного выше земельного участка ( л.д. 163). 

Извещение о проведении заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости направлено в адрес администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша 25 декабря 2017 года и получено администрацией 26 декабря 2017 года (л.д. 162).

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 16 января 2018 года № 56 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года была определена в размере рыночной стоимости объекта недвижимости в сумме 1451000 рублей ( л.д.159). 

На основании данного решения комиссии в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года в размере 1451000 рублей ( л.д. 11).

Копия решения комиссии от 16.01.2018 № 56 поступила в адрес администрации МО г.п. Кандалакша 29 января 2018 года ( л.д.51).

Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что решение об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости принято уполномоченным на то органом – комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области, созданной на основании Приказа Росреестра от 20 августа 2012 года № П/373.

Направленное 25 декабря 2017 года извещение о проведении заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с датой 27 ноября 2017 года в адрес администрации г.п. Кандалакша свидетельствует о технической ошибке и его нельзя расценить как нарушение прав административного истца на предоставление мнения по отчету при рассмотрении заявления ФИО1., поскольку информация о времени и месте заседания Комиссии публикуется на официальном сайте Росреестра. Поэтому суд полагает, что администрация г.п. Кандалакши была извещена надлежаще и нарушение прав административного истца не допущено, поскольку непосредственно административный истец должен был проявить заботливость по выяснению даты заседания Комиссии.

Доводы административного истца о нарушении процедуры принятия решения комиссией, выразившемся в том, что член комиссии С.В.В., присутствовавший на заседании, не голосовал при принятии оспариваемого решения, несостоятельны, поскольку как видно из выписки из протокола заседания Комиссии № 1 от 16 января 2017 года, С.В.В. участвовал в работе Комиссии и присутствовал при рассмотрении вопроса по заявлению ФИО1 

При таких обстоятельствах процедура принятия оспариваемого решения, установленная Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263, комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области соблюдена.

Проанализировав установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу, что положительное решение комиссии принято на основании анализа всех представленных документов, в том числе отчета об оценке № 283/17 от 14 декабря 2017 года о рыночной стоимости земельного участка, подготовленного ИП К.Д.А. 

При этом суд соглашается с выводами Комиссии о соответствии оформления и содержания указанного Отчета требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. 

Оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. 

Так, из содержания Отчета № 283/17 от 14 декабря 2017 года следует, оценщик оценил преимущества и недостатки каждого подхода, в результате применил доходный подход, который включает три метода. Оценщик путем проведения анализа каждого из трех методов: : капитализации дохода, остатка и предполагаемого использования применил в расчетах метод остатка, поскольку на дату оценки объект оценки эксплуатировался в соответствии с разрешенным использованием - для обслуживания здания магазина, для реализации которого был рассчитан доход генерируемый единым объектом недвижимости с использованием рыночной информации об арендных ставках на здания торгового назначения, учитывая, что улучшения земельного участка приносят доход. При этом оценщик использовал метод сравнительной единицы и в качестве аналогов объекта оценки выбрал 5 объектов – аналогов. Оценщик провел анализ рынка предложений земельных участков в Мурманской области на дату оценки. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами были применены соответствующие корректировки. На основе полученных результатов оценщик определил итоговую стоимость земельного участка, принадлежащего на праве собственности ФИО1. 

Характеристики объектов-аналогов и объекта оценки представлены в таблице по параметрам. 

Оценщик проанализировал каждый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Оценщиком применены корректировки на различие на тип сделки, на численность населения, на площадь Вносимые корректировки имеют обоснование.

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости названного объекта недвижимости. При этом обязательного указания кадастрового номера объекта – аналога требования федеральных стандартов оценки не содержат.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

При таких обстоятельствах у комиссии не имелось правовых оснований для отклонения заявления ФИО1 по мотиву несоответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик К.Д.А. дал подробные пояснения о порядке выбора метода, объектов – аналогов, применении корректировок, даны ответы на замечания административного истца.

Свидетель К.Д.А. является субъектом оценочной деятельности и обладает опытом и знаниями в данной области, в связи с чем, оснований не доверять их показаниям у суда не имеется.

Таким образом, вопреки доводам административного истца, нарушений требований федеральных стандартов оценки оценщиком допущено не было.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств о недостоверности отчета № 283/17 от 14 декабря 2017 года об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено.

В силу части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 данного Кодекса.

Во всяком случае, доказательств иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным истцом в суд не представлено. При этом сторонам разъяснялось о возможности ходатайствовать перед судом о назначении и проведении по делу судебной экспертизы на предмет соответствия рассматриваемого отчета законодательству РФ об оценочной деятельности. Таких ходатайств от лиц, участвующих в деле, не поступило.

Нарушений порядка создания и работы Комиссии, порядка проведения заседания и голосования по заявлению ФИО1, а также каких-либо иных нарушений действующего законодательства, которые могли бы повлиять на законность принятого Комиссией решения, не установлено, и административным истцом таких данных не приведено.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения административного искового заявления, не имеется. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша Мурманской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области о признании незаконным и отмене решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 16 января 2018 года № 56 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * отказать. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Мурманского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Председательствующий, судья