дело № 2-47/2026 (17RS0015-01-2026-000002-03)

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

16 марта 2026 года с. Хову-Аксы

Чеди-Хольский районный суд Республики Тыва в составе:

председательствующего судьи Гольцовой И.Г.,

при секретаре судебного заседания Куулар Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома площадью 47,5 кв.м. с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>, указывая, что в 2015 году приобрела у А. жилой дом и земельный участок по адресу: 

<

адрес>. Оплата жилого дома в размере 450000 рублей была произведена после государственной регистрации права собственности за счет средств договора займа от 01.12.2015 №, заключенного между ФИО1 и ООО «Сфера РХ», денежные средства за земельный участок в размере 50000 рублей переданы продавцу до подписания договора купли-продажи. Указанный объект недвижимости находится в залоге у ООО «Сфера РХ», деятельность которой прекращена путем исключения из ЕГРЮЛ. В Росреестре 03.12.2015 произведена регистрация договора купли-продажи с указанием ограничения права в виде ипотеки, 18.12.2015 пенсионным фондом на погашение основного долга и процентов по договору займа перечислены средства в размере 450000 рублей за счет средств государственного сертификата на материнский капитал. Свои обязательства перед ответчиком по договору займа выполнила в полном объеме. Ответчик не обратился в Росреестр с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена электронным заказным письмом, ранее представила ходатайство о рассмотрении дела без ее участия, иск поддержала, просила удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался электронным заказным письмом по месту регистрации указанной в адресной справке, однако заказное письмо разряда «Судебное» возвращено в суд с отметкой «Истек срок хранения».

Лицо, в отношении которого ведется производство по делу считается извещенным о времени и месте судебного заседания и в случае возвращения почтового отправления с отметкой об истечении срока хранения, если был соблюден «Порядок приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений», утвержденных приказом АО «Почта России» от 20.12.2024 № 464-п.

В судебное заседание представители третьих лиц ОСФР по Республике Тыва, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Тыва не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены электронным заказным письмом, ходатайств не заявлено.

Третье лицо А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена судебной повесткой, представила ходатайство о рассмотрении дела без ее участия, против удовлетворения иска не возражала.

Суд, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 1 ст. 555, п. 2 ст. 558 ГК РФ).

В соответствии с п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2023 № 23 «О применении судами правил о залоге вещей» (далее - Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.03.2023 № 23), залог недвижимой вещи (ипотека) подлежит государственной регистрации и как обременение считается возникшим с момента такой регистрации (статья 8.1, абзац первый пункта 1 статьи 339.1 ГК РФ, пункт 2 статьи 11 Закона об ипотеке) или с момента возникновения обязательства, обеспеченного ипотекой, если оно возникло после внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) записи об ипотеке (пункт 3 статьи 11 Закона об ипотеке) (абзац 1).

При этом следует учитывать, что договоры об ипотеке, заключенные после 1 июля 2014 года (после вступления в силу Федерального закона от 21 декабря 2013 года № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации»), регистрации не подлежат и считаются заключенными с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора (абзац 2).

В соответствии с п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.03.2023 № 23, если залоговые отношения прекращены, в том числе ввиду истечения срока, предусмотренного пунктом 6 статьи 367 ГК РФ, однако залогодержатель уклоняется от совершения действий, направленных на погашение записи о наличии залога в ЕГРН или в реестре уведомлений, должник или залогодатель - третье лицо вправе предъявить к залогодержателю иск о признании залога прекращенным (абзац второй пункта 2 статьи 352 ГК РФ). Залогодержатель обязан возместить залогодателю причиненные таким уклонением убытки (статьи 12, 393 ГК РФ, статья 103.3 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 № 4462-I).

Согласно ч. 1 ст. 334.1, п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона). Залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 ГК РФ. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п. 1 и 5 ст. 488 ГК РФ).

Согласно ч.ч. 1 и 2 ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

В силу п. 1 ст. 25 указанного Федерального закона, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав, в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.

В силу абзаца 9 пункта 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В абзаце 4 п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Как указано в п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019) иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Из договора купли продажи от 1 декабря 2015 года следует, что между А. (Продавец) и ФИО1 (Покупатель), заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Из п. 3 и п. 4 договора купли-продажи квартиры от 01.12.2015 следует, что жилой дом сторонами оценен и продается за 450000 рублей, которые оплачиваются покупателем за счет заемных денежных средств, предоставляемых ООО «Сфера РХ» по договору займа от 01.12.2015 №.

Из договора займа от 01.12.2015 № заключенного между ООО «Сфера РХ» (займодавец) и ФИО1 (заемщик) следует, что займодавец предоставил заемщику целевой займ, денежные средства в размере 450000 рублей на приобретение жилого дома, расположенного на земельном участке находящемся по адресу: 

<

адрес>, а заемщик обязуется возвратить указанную сумму не позднее 120 дней, плата за пользование суммой займа установлена в размере 2% в месяц. Погашение суммы займа в размере 450000 рублей производится за счет материнского семейного капитала, сертификат № от ДД.ММ.ГГГГ.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 29.01.2026 № № следует, что ФИО1 принадлежит жилой дом по адресу: 

<

адрес>, площадью 47,5 кв.м. с кадастровым номером №, на имущество зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ООО «Сфера РХ».

Из ответа ОСФР по Республике Тыва от 03.03.2026 № № следует, что по сведениям федерального регистра лиц имеющих право на дополнительные меры государственной поддержки, ФИО1 распорядилась средствами материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий в 2016 году (решение об удовлетворении от ДД.ММ.ГГГГ №). Средства материнского (семейного) капитала вы размере 450000 рублей перечислены платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ № на счет ООО «Сфера РХ» на основании договора займа от 01.12.2015 № на приобретение жилого дома по адресу: 

<

адрес>.

Из платежного поручения № от 29.01.2016 следует, что ООО «Сфера РХ» перечислены 450000 рублей в счет погашения задолженности по кредиту ФИО1 в соответствии с кредитным договором № от 01.12.2015.

Из выписки из ЕГРЮЛ от 28.12.2025 следует, что ООО «Сфера РХ» прекратила деятельность 25.08.2020 путем исключения из ЕГРЮЛ недействующего юридического лица.

На основании договора купли-продажи осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО1, одновременно с регистрацией права собственности на приобретенное недвижимое имущество была проведена государственная регистрация обременения жилого дома в виде ипотеки в силу закона, в соответствии с договором купли-продажи расчет был произведен за счет заемных средств по договору займа. Оплата основного долга и процентов по договору займа произведена за счет средств материнского (семейного) капитала, денежные средства перечислены на счет ООО «Сфера РХ», что подтверждается ответом ОСФР по Республике Тыва и платежным поручением.

Таким образом, обязательства покупателя по оплате стоимости жилого помещения, обремененного ипотекой в силу закона, и по оплате задолженности по договору займа выполнены в полном объеме.

В связи с прекращением деятельности ООО «Сфера РХ» отсутствием действий со стороны ответчика ООО «Сфера РХ» по снятию обременения истец не может в одностороннем порядке снять обременение в виде ипотеки жилого помещения, приобретенных за счет средств материнского капитала.

Таким образом, суд полагает исковые требования о прекращении обременения в виде ипотеки на жилой дом обоснованными и подлежащими удовлетворению, так как договор купли-продажи недвижимого имущества между сторонами исполнен как со стороны продавца, так и со стороны покупателя в части стоимости жилого дома, а также исполнен договор займа в части уплаты основного долга и процентов, обременение недвижимого имущества в виде ипотеки фактически прекратилось, при этом, записи в ЕГРН о регистрации ипотеки препятствует распоряжению истцом имуществом.

При таких обстоятельствах суд полагает, что требования истца обоснованы и подлежат удовлетворению, обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома подлежит прекращению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 (ИНН №) к ФИО2 (ИНН №) о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона, удовлетворить.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома общей площадью 47,5 м2 по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, установленное в пользу продавца общества с ограниченной ответственностью «Сфера РХ».

На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Тыва в течение месяца через Чеди-Хольский районный суд Республики Тыва со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 23 марта 2026 года.

Председательствующий И.Г. Гольцова