Дело № 3а-3/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 января 2017 года г. Ижевск

Верховный Суд Удмуртской Республики в составе:

председательствующего судьи Кричкер Е.В.,

при секретаре судебного заседания Зеленцовой Н.З., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Транссервис» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Транссервис» (далее по тексту – ООО «Транссервис», Общество, административный истец) обратилось в Верховный Суд УР с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 18:26:050084:1319, общей площадью 35 984 ± 66 кв. м, по адресу: 

<

...> (литер III, IX), с разрешённым использованием: эксплуатация и обслуживание торгового центра и стоянки, равной его рыночной стоимости, в размере 89 436 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Административный иск мотивирован тем, что Общество является арендатором земельного участка, за что платит арендную плату, зависящую от его кадастровой стоимости, размер которой составляет 289 844 283,04 руб., что существенно превышает его рыночную стоимость и затрагивает права и обязанности административного истца (том 1 л.д.4-7).

В судебном заседании представитель административного истца Т.А.В. (доверенность от 09 января 2017 года сроком до 31 декабря 2017 года, диплом ДВС 1510297 от 25 июня 2002 года, регистрационный № 1924 от 02 июля 2002 года – том 2 л.д.61, том 1 л.д.217) поддержала требования своего доверителя, ссылаясь на доводы, изложенные в административном исковом заявлении, просила их удовлетворить.

Представитель административного ответчика – Правительства УР Т.А.А. (доверенность от 12 декабря 2016 года № 7-198/33 сроком по 12 декабря 2017 года, диплом 101818 0175742, регистрационный номер 119266 от 12 июля 2014 года – том 2 л.д.62, том 1 л.д.219) в судебном заседании не возражала против удовлетворения требований ООО «Транссервис». При этом полагала не верным размер рыночной стоимости земельного участка, определённый представленным административным истцом Отчётом об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 18:26:050084:1319.

Административный ответчик – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике (далее по тексту – Управление Росреестра по УР), а также заинтересованные лица – Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Удмуртской Республике (далее по тесту – ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по УР), Администрация г. Ижевска, соарендатор и субарендатор земельного участка – ООО «Регион Инвест» и ООО «Сервис», были своевременно извещены о времени и месте рассмотрения административного дела, но в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили (том 2 л.д.56, 59, 60). 

В силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту – КАС РФ) административное дело рассмотрено судом в отсутствие извещённых, но не явившихся в судебное заседание участников процесса.

Представитель ООО «Регион Инвест» представила в суд письменный отзыв, в котором в полном объёме поддержала требования административного истца, просила рассмотреть дело в их отсутствие (том 1 л.д.228). 

Представитель административного ответчика – Управления Росреестра по УР Ф.В.Б. (доверенность № 137 от 23 декабря 2015 года сроком до 31 декабря 2016 года, диплом ДВС 1616575 от 23 апреля 2002 года, регистрационный номер 56216 от 30 апреля 2002 года – том 1 л.д.232, 233) представила в суд письменные пояснения, согласно которым Управление Росреестра по УР не возражает против удовлетворения требований Общества, и установленная судом кадастровая стоимость земельного участка будет внесена органом кадастрового учёта в государственный кадастр недвижимости в качестве новой кадастровой стоимости с момента вступления настоящего решения суда в законную силу (том 1 л.д.231). 

Выслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика – Правительства УР, изучив и проанализировав материалы административного дела и представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу, что требования, заявленные ООО «Транссервис», подлежат удовлетворению, в связи со следующим. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. 

Исходя из системного толкования правовых норм, содержащихся в пунктах 1 и 5 статьи 65 ЗК РФ, кадастровая стоимость земельных участков устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения и определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности. 

Согласно материалам административного дела, ООО «Транссервис» и ООО «Регион Инвест» (Арендаторы) приняли на праве аренды от Администрации г. Ижевска (Арендодатель) земельный участок с кадастровым номером 18:26:050084:1319, общей площадью 35 984 кв. м, по адресу: УР, 

<

...> (литер III, IX), сроком до 15 мая 2062 года, для эксплуатации и обслуживания торгового центра и стоянки (договор аренды № 3876 от 14 апреля 2006 года с соглашениями № 3876/ от 05 апреля 2007 года, № 3876/2 от 28 апреля 2008 года, № 3876/3 от 14 июня 2013 года – том 1 л.д.10-49).

В приложении № 2 к соглашению № 3876/3 от 14 июня 2013 года размеры арендных платежей определены от кадастровой стоимости земельного участка (постановление Правительства УР №172 от 06 ноября 2007 года) (том 1 л.д.45).

В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).

Вышеизложенные законоположения свидетельствуют о том, что установление рыночной стоимости объектов недвижимости относится к сфере административных правоотношений, т.к. одной из сторон этих отношений являются органы государственной власти субъектов Российской Федерации, принявшие решение о проведении кадастровой оценки земельных участков и впоследствии утвердившие их кадастровую стоимость, органы, выполняющие функции по государственной кадастровой оценке и государственному кадастровому учёту, а также органы местного самоуправления, являющиеся получателями земельного налога и арендной платы.

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – Закон об оценочной деятельности), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее по тексту – Комиссия). 

При этом в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости Закон об оценочной деятельности предусматривает, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением Комиссии или решением суда на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Решением № 406 от 14 сентября 2016 года Комиссия отклонила поступившее 29 августа 2016 года заявление ООО «Транссервис» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по причине несоответствия по форме и содержанию представленного Обществом Отчёта об оценке требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, а также требованиям, установленным федеральными стандартами оценки (том 1 л.д.56-58). 

Суд установил, что кадастровая стоимость ранее учтённого земельного участка с кадастровым номером 18:26:050084:1319, общей площадью 35 984 ± 66 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> (литер III, IX), с разрешённым использованием: эксплуатация и обслуживание торгового центра и стоянки, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости 15 февраля 2013 года, определена Постановлением Правительства Удмуртской Республики от 30 ноября 2015 года №531 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Удмуртской Республике по состоянию на 1 января 2015 года» (далее по тексту – Постановление №531) и составляет 289 844 283,04 руб. (строка 64123 приложения №1).

Данный размер кадастровой стоимости земельного участка является актуальным на момент обращения административного истца в суд, что подтверждено кадастровым паспортом земельного участка и кадастровой справкой о его кадастровой стоимости (том 1 л.д.50, 51).

При таких обстоятельствах, полагая, что установленный размер кадастровой стоимости земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, чем нарушаются права административного истца как его арендатора, Общество обратилось в суд с административным исковым заявлением, рассматриваемым в рамках настоящего административного дела в порядке административного судопроизводства по правилам главы 25 КАС РФ.

В обоснование заявленных требований административный истец представил в суд Отчёт об оценке № 125-16 от 20 июля 2016 года, выполненный ООО «Оценочная компания «Имущество Плюс», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 18:26:050084:1319 по состоянию на 01 января 2015 года составляет 89 436 000 рублей (том 1 л.д.60-189). 

Кроме того, административный истец представил в суд положительное экспертное заключение № 718/09-16 от 26 июля 2016 года на Отчёт об оценке № 125-16 от 20 июля 2016 года, составленное Саморегулируемой организацией оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков», членом которого является оценщик (том 1 л.д.190-211).

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в Отчёте об оценке, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае, когда административные ответчики или заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявленных административным истцом требований, они обязаны доказать недостоверность представленных им сведений о величине рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы (часть 1 статьи 62 КАС РФ).

В соответствии со статьёй 62 КАС РФ, если возникли сомнения в обоснованности Отчёта об оценке и достоверности определения рыночной стоимости, суд выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лиц, участвующих в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Определением Верховного Суда УР от 25 октября 2016 года было удовлетворено ходатайство представителя административного ответчика Правительства УР о проведении по административному делу судебной оценочной экспертизы об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 18:26:050084:1319. Проведение экспертизы поручено экспертам ООО «Оценка. Консалтинг. Аудит.». 

На разрешение экспертов поставлены вопросы об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 18:26:050084:1319 по состоянию на 01 января 2015 года, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию Отчёта об оценке № 125-16 от 20 июля 2016 года, к описанию объекта оценки, к методам расчёта его рыночной стоимости, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой (том 2 л.д.11-15).

Во исполнение данного определения по настоящему административному делу проведена судебная оценочная экспертиза, о чём экспертом ООО «Оценка. Консалтинг. Аудит» Ш.О.Б. составлено заключение № ОКА188532/ЗУ от 07 декабря 2016 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 18:26:050084:1319 по состоянию на 01 января 2015 года составляет 104 964 000 рублей (том 2 л.д.23-55).

Эксперт Ш.О.Б. пришла к выводу, что при составлении Отчёта об оценке № 125-16 от 20 июля 2016 года оценщик допустил нарушение требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, в том числе: не аргументированно применил скидки на торг по неактивному рынку справочника оценщика; сделал субъективный вывод о неизменности стоимости подобранных аналогов в рамках сравнительного подхода с течением времени; допустил математическую ошибку при расчёте прибыли предпринимателя; неверно выбрал срок службы зданий, в итоге произвёл некорректный расчёт величины физического износа и ставки капитализации и, как следствие, рыночной стоимости по доходному подходу; используя скидки на торг по итогам опроса представителей рынка, не приложил к Отчёту листы опроса и их результаты; занизил расчёт чистого операционного дохода по улучшениям объекта оценки на величину коммунальных расходов; допустил методологическую ошибку при расчёте чистого операционного дохода по объекту оценки; не привёл суждения о разнице полученных результатов при расчёте рыночной стоимости методом сравнительного и доходного подходов, что отразилось на величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка (том 2 л.д.25).

В результате эксперт установила рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 18:26:050084:1319 в размере 104 964 000 рублей, что превысило рыночную стоимость данного земельного участка, установленную Отчётом об оценке № 125-16 от 20 июля 2016 года, представленным административным истцом в обоснование своих требований (том 2 л.д.25).

В силу статьи 59 КАС РФ заключения экспертов относятся к доказательствам по делу, которые подлежат оценке судом в соответствии со статьёй 84 названного кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Исходя из чего, суд признаёт, что заключение эксперта № ОКА188532/ЗУ от 07 декабря 2016 года соответствует положениям статьи 82 КАС РФ, является обоснованным и объективным, содержит подробные описания проведённых исследований. Выводы и ответы на поставленные судом вопросы, изложенные в экспертном заключении, подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

При проведении судебной оценочной экспертизы эксперт руководствовалась нормами действующего законодательства, в том числе нормами Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к Отчёту об оценке объекта недвижимости.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определённой стоимости, является Отчёт об оценке объекта оценки.

Отчёт составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В Отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объектов оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объектов оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отражённых в Отчёте.

Судебная оценочная экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов настоящего административного дела в помещении экспертного учреждения ООО «Оценка. Консалтинг. Аудит.» (том 2 л.д.24 на обороте).

При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 18:26:050084:1319 эксперт применила сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж (т.к. на дату проведения экспертизы имеются данные о предложении земельных участков аналогичного назначения). В заключении подробно обоснован отказ эксперта от использования затратного и доходного подходов, а также других методов оценки в рамках сравнительного подхода к оценке.

Для сравнения эксперт выбрала четыре объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки, в том числе по разрешённому использованию и по территориальному признаку.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблицах сравнения и исходных данных для расчёта (таблицы 10, 18).

Эксперт проанализировала каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвела необходимые корректировки их стоимости, привела подробное обоснование и расчёт их значений.

Таким образом, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным. 

Эксперт в полной мере придерживалась принципов федеральных стандартов оценки; её заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих его количественные и качественные характеристики; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те, что более полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Оценив экспертное заключение ООО «Оценка. Консалтинг. Аудит.» № ОКА188532/ЗУ от 07 декабря 2016 года в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, приняв во внимание, что представленный административным истцом Отчёт об оценке № 125-16 от 20 июля 2016 года, согласно заключению эксперта, выполнен с нарушениями требований Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, суд не находит оснований ставить вышеуказанное экспертное заключение под сомнение, соглашается с изложенными в нём выводами и считает необходимым определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 18:26:050084:1319 в установленном экспертом размере его рыночной стоимости, равном 104 964 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

В судебном заседании представитель административного истца согласилась с выводами, изложенными в экспертном заключении ООО «Оценка. Консалтинг. Аудит.» № ОКА188532/ЗУ от 07 декабря 2016 года, назначенном и проведённом по инициативе административного ответчика в рамках настоящего административного дела, полагая законным и обоснованным установленный им размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 18:26:050084:1319, в сумме 104 964 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года. 

Иных доказательств, которые опровергли бы названную величину рыночной стоимости указанного земельного участка, другие участники процесса в суд не представили.

При таком положении требования административного истца подлежат удовлетворению в размере кадастровой стоимости спорного земельного участка, равном его рыночной стоимости, определённой заключением эксперта № ОКА188532/ЗУ от 07 декабря 2016 года.

Пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №28 разъяснено, что датой подачи заявления для юридических лиц является дата обращения данного лица в Комиссию. 

В соответствии с частью 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Аналогичные разъяснения даны в абзаце 2 пункта 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №28. 

Согласно материалам административного дела, оспариваемый результат определения кадастровой стоимости земельного участка, определённый Постановлением № 531, был внесён в государственный кадастр недвижимости 29 декабря 2015 года, а с соответствующим заявлением в Комиссию ООО «Транссервис» обратилось 29 августа 2016 года, то есть в пределах установленного законом пятилетнего срока.

Настоящее судебное решение является основанием для внесения сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости органом кадастрового учёта в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

В силу третьего и пятого абзацев статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 18:26:050084:1319, определённая в рамках настоящего административного дела, подлежит применению с 01 января 2016 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, являвшейся предметом настоящего оспаривания, – с момента вступления судебного постановления в законную силу, и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости очередных результатов определения его кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьями 249, 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Транссервис» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 18:26:050084:1319, общей площадью 35984 ± 66 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> (литер III, IX), по состоянию на 01 января 2015 года, в размере его рыночной стоимости, равной 104 964 000 рублей.

Датой подачи заявления считать 29 августа 2016 года. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Удмуртской Республики в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 17 января 2017 года.

Председательствующий

судья Верховного Суда УР Кричкер Е.В.