копия

Дело № 2-408/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

21 сентября 2017 года Железнодорожный районный суд г. Красноярска в составе: председательствующего судьи Смирновой И.С., 

при секретаре Медельской А.В.,

с участием истца ФИО1, 

представителя ответчика ФИО2 – ФИО3 по доверенности 24 АА 2277751 от 26.10.2016 г., действительной сроком три года,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО4 к ФИО2 о признании договора о долевом участии в финансировании строительства нежилых помещении ничтожным, признании нежилого помещения общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома, признании права собственности на нежилое помещение отсутствующим, исключении сведений о праве собственности на нежилое помещения из единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, истребовании имущества из чужого незаконного владения, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО4 обратились в суд с исковым заявлением к ФИО2 (в редакции уточнения иска в порядке ст. 39 ГПК РФ от 08.12.2016 г., 11.08.2017 г.) о признании договора № М-9-п 4 от 30.06.2003 г. о долевом участии в финансировании строительства нежилых помещений, встроенного нежилого помещения в подвале № (строительный №) в 

<

данные изъяты> жилом доме, площадью № кв.м. заключенного между ФИО2 и 

<

данные изъяты> ничтожным. Признать нежилое помещение № площадью № кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома, принадлежащим на праве общей долевой собственности в размере доли пропорционально площади квартир, принадлежащей истцам. Истребовать нежилое помещение № из чужого незаконного владения ФИО2, признать право собственности ФИО2 на помещение № 

<

адрес> отсутствующим. Исключить из единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о праве собственности ФИО2 на нежилое помещение № площадью № кв.м., расположенное по адресу 

<

адрес>. 

В обоснование исковых требований указали, что нежилое помещение № (строительный № встроенное нежилое помещение в подвале) площадью № кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> является общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома по 

<

адрес> в долях пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности помещений, поскольку первичная строительная документация жилого дома не предполагала расположение в подвале нежилых помещений, отсутствовало в проекте создание встроенного нежилого помещения в подвале строительный №, имеющий самостоятельное инженерное обеспечение. Целевое назначение подвала изначально при строительстве многоквартирного жилого дома, предполагало использование в качестве общего имущества дома, для расположения в нем магистральной инженерной системы, инженерного оборудования, коммуникаций обслуживания всего дома, отопления, вентиляция, водопровод, канализация. Согласно рабочему проекту и проектной документации следует, что спорное нежилое помещение отвечает признакам технического подвала, для обслуживания нужд более одного помещения в многоквартирном жилом доме по адресу 

<

адрес> и не может находиться в индивидуальной собственности, так как имеет единственное функциональное назначение - обслуживание инженерных коммуникаций жилого дома. Согласно акту передачи жилого дома от 30.12.2005 г. Генеральный подрядчик 

<

данные изъяты> построил многоквартирный жилой дом в полном соответствии с проектом и передал жилой дом заказчику 

<

данные изъяты>, который в свою очередь незаконно распорядился общим имуществом многоквартирного жилого дома. 

В судебном заседании истец ФИО1, выступая в защиту своих прав и законных интересов, и действуя в качестве представителя ТСН ТСЖ «Кедр», по доверенности от 03.09.2017 г., сроком на один год, поддержала исковые требования в полном объеме. Указав на то, что с момента ввода дома в эксплуатацию и до 2013 года помещение подвала жилого дома по адресу 

<

адрес> не имело самостоятельного функционального назначение, кроме как обслуживание инженерной системы коммуникации многоквартирного жилого дома, доступ в подвал обеспечивался только техническому обслуживанию ТСЖ «Вера», подвал никем и не для чего не использовался, до начала его реконструкции. Возражая против применения срока исковой давности, истец указала, что только с 2013 года собственники помещений в жилом доме были обеспокоены началом проведения строительных работ в подвале жилого дома, начали обращаться к председателю товарищества собственников жилья, в различные инстанции, правоохранительные органы, из ответов которых стало известно о том, что часть помещения подвала находится в частной собственности ФИО2 В нежилом помещении 33 подвала жилого дома находятся инженерные системы, требующие обеспечения круглосуточного доступа. Изначально, при строительстве дома, и после ввода его в эксплуатацию, помещение подвала предназначалось для обеспечения обслуживания инженерных коммуникаций жилого дома. Спорное помещение не имело самостоятельного функционального назначения. То, что в настоящее время нежилое помещение № подвала жилого дома по адресу 

<

адрес> может самостоятельно функционировать в качестве тренажерного зала является результатом незаконной реконструкции. Ответчиком произведена врезка в инженерную систему водоснабжения, обустроена канализация, заделаны проходы, оборудован бетонный пол, сделаны оконные проемы, обрезаны опуски стояков, нарушено общее имущество собственников помещений многоквартирного дома, без их согласия. В настоящее время в доме затруднительно запустить систему отопления, поскольку необходимо произвести слив трубопровода, опуски системы находятся в помещении № срезаны, зашиты коробом.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 – ФИО3 по доверенности 24 АА 2277751 от 26.10.2016 г., действительной сроком три года, иск не признала, заявила о применении последствии пропуска срока исковой давности. Спорное нежилое помещение № расположенное по адресу 

<

адрес> предполагает его самостоятельное использование, что подтверждается выводами судебной экспертизы. Формирование объекта произошло на этапе строительства, до ввода дома в эксплуатацию, что подтверждается внесением изменений в проектную документацию. В отельных альбомах проектной документации функциональное назначение помещения не определено, помещение указано как нежилое, не входит в перечень объектов общего пользования. Согласно техническим характеристикам спорное помещение не может быть отнесено к техническому подполью.

ФИО5, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, представила суду письменные возражения на иск, аналогичные возражения представителя ответчика, в которых просила в удовлетворении иска отказать.

Истец ФИО4, третьи лица ФИО6, ФИО5, ТСЖ «Вера», Управление Росреестра по Красноярскому краю в зал суда не явились, представителей не направили, о дате, времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили. 

Ранее письменным заявлением ФИО4, ФИО6, Управление Росреестра по Красноярскому краю просили о рассмотрении дела в свое отсутствие.

С силу ст. 167 ГПК РФ, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения стороны истца, доводы возражений представителя ответчика, исследовав заключение судебной экспертизы, пояснения судебных экспертов, допросив свидетелей, суд приходит к следующим выводам. 

В силу положений ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского порождают гражданские права и обязанности.

Согласно ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В силу ст. 290 ГК РФ Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 « О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» указывает, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).

В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196ГК РФ).

По смыслу приведенных выше норм права отнесение помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признание их самостоятельными объектами недвижимости обусловлено их предназначением. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

П. 36. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" В соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Как установлено судом и следует и материалов дела истцы ФИО1 и ФИО4 являются собственниками квартир в многоквартирном жилом доме по адресу 

<

адрес>

ФИО1 является собственником 

<

данные изъяты> квартиры №, площадью № кв.м., многоквартирного жилого дома по адресу 

<

адрес> на основании договора о долевом участии в финансировании строительства № М 9-8 от 30.03.2004 г., соглашения от 08.12.2005 г., дополнительного соглашения № 1 от 06.04.2005 г., акта приема-передачи жилых помещений (квартир) от 02.08.2006 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.09.2006 г., серия №

ФИО4 является собственником 

<

данные изъяты> квартиры № площадью № кв.м., многоквартирного жилого дома по адресу 

<

адрес> на основании договора о долевом участии в финансировании строительства жилых помещений (квартир) № М 9-28 от 25.03.2004 г., дополнительного соглашения № 1 от 06.04.2005 г., соглашения от 08.12.2005 г., акта приема-передачи жилых помещений (квартир) от 01.06.2006 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09.08.2006 г., серия №.

С 2003 по 2005 годы 

<

данные изъяты> производил строительство 

<

адрес>. Предметом договора долевого участия в финансировании строительства вышеуказанного дома являлась совместная деятельность заказчика, подрядчика, инвестора по обеспечению финансирования строящегося дома с целью приобретения квартир в собственность. Подрядные работы выполнялись силами 

<

данные изъяты>.

Заказчиком являлась 

<

данные изъяты> которой на основании распоряжения администрации г. Красноярска от 16.08.2002 г. за № 1096 – арх. был предоставлен земельный участок и разрешение на строительство от 24.12.2003 года № 240 жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, по адресу 

<

адрес> на основании проектной документации МУП «Красноярскгорпроект» (т.1 л.д. 150). 

Разрешение на строительство от 24.12.2003 года № 240 продлено до декабря 2005 года.

На основании распоряжения администрации г. Красноярск от 27.12.2005 г. за № 283 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Правоотношения сторон при строительстве многоквартирного дома с привлечением средств граждан осуществлялась согласно постановлению Правительства Российской Федерации № 569 от 20.06.1993 года «Об ускорении ввода в действие незавершённых строительством жилых домов». Застройщики или собственники дома получают от строительных предприятий денежную компенсацию в размере стоимости выполненного объема работ, либо оставляют за собой имущественное право на долю в указанных объектах, которая определяется в договоре на завершение строительства. Доля участника общей долевой собственности на готовый к эксплуатации жилой дом определяется в договоре на строительство между заказчиком и строительным предприятием, пропорционально затратам за фактически выполненные работы. 

На основании договора долевого участия в финансировании строительства жилого дома 

<

адрес> от 09.09.2002 г. 

<

данные изъяты> и 

<

данные изъяты>, по которому последний обеспечивает финансирование строящегося жилого дома с целью приобретения в собственность в размере 90% от общей площади строящегося дома. Нумерация, этажность и площадь квартир определяется дополнительным соглашением. 

<

данные изъяты> принимает участие в финансировании строительства жилого дома и в счет оплаты за свою долю, выполняет строительные работы.

Согласно дополнительному оглашению № 1 от 19 мая 2003 года к договору долевого участия в финансировании строительства жилого дома № 9 по ул. Менжинского в городе Красноярске от 09.09.2002 г. предметом настоящего договора является деятельность сторон по обеспечению финансирования жилого дома 

<

адрес> с целью приобретения квартир в собственность 

<

данные изъяты> общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. из них помещения 

<

данные изъяты> площадью 

<

данные изъяты> кв.м., и жилье площадью 

<

данные изъяты> 

Согласно акту приема передачи жилого дома на № квартиры по 

<

адрес> от 30.12.2005 г. генподрядчик 

<

данные изъяты> построил дом в полном соответствии с проектом с сдал заказчику 

<

данные изъяты> который в свою очередь передал для дальнейшей эксплуатации ТСЖ «Вера» жилой дом, сданный в эксплуатацию на основании разрешения администрации г. Красноярска на ввод в эксплуатацию от 27.12.2005 г. № 283, общей площадью № кв.м. Серия дома – индивидуальный девятиэтажный (квартиры верхних этажей в двух уровнях) жилой кирпичный дом с благоустройством и озеленением, с полным комплексом инженерных сетей и оборудования, как внешнего так и внутридомового: водопроводом, канализацией, теплоснабжением, энергоснабжением, телефонизацией, лифтами, теле-радио, диспетчеризацией. Квартиры с 1 по 32 передаются в частную собственность инвесторам в установленном порядке (т.1 л.д. 149).

<

данные изъяты> ликвидировано ДД.ММ.ГГГГ. 

МУП «Красноярскгорпроект» сообщает, что в соответствии с проектной документацией по объекту 

<

адрес> общее количество помещений на жилой дом № в том числе: жилых 32, нежилых помещений первого этажа – 3. Нежилых помещений ниже отметки 0 проектной документацией не предусмотрено (т. 1 л.д. 139).

Как следует и технического паспорта жилого здания по адресу 

<

адрес> от 08.11.2005 г. записи сведения о принадлежности датируются 27.02.2006 года с указанием разрешений на вводе объекта в эксплуатацию от 27.12.2005 г. № 283 - на 32 квартиры, № 283 а - на пом. 33, № 283 б - на пом. 34, № 283 в - на пом. 35, № 283 г - на пом. 36. Следует, что лит А1 обозначен подвал №, лит А основное здание, оно состоит из 32 жилых квартир, и четырех нежилых помещений под номерами с 34 по 37.

При этом суд отмечает, что в доме имеется нежилое помещение 37 помещение кондоминиума (на 1 этаже), которое не вводилось в эксплуатацию, так как на него не имеется отдельного разрешения. 

ФИО2 является собственником нежилого помещения № общей площадью № кв.м., подвал, кадастровый № по адресу 

<

адрес> Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.07.2011 года за номером регистрации №.

Основание возникновения права собственности ФИО2 договор о долевом участии в финансировании строительства нежилых помещений строящегося жилого дома по 

<

адрес> финансировании строительства встроенного нежилого помещения в подвале (строительный №) в 

<

данные изъяты> (квартиры верхнего этажа в 2-х уровнях) жилом доме, площадью № кв.м. от 30.06.2003 г. № М-9 –п4, заключенного между ФИО2 и 

<

данные изъяты> акт приема передачи нежилого помещения от 23.05.2007 г. по которому 

<

данные изъяты> предало ФИО2, а он принял, встроенное нежилое помещение в подвале 

<

данные изъяты> (квартиры верхнего этажа в двух уровнях» жилого дома по адресу 

<

адрес> общей площадью № кв.м., стоимостью 50 000 рублей.

Справкой от 30.06.2003 года подтверждается, что ФИО2 согласно договору № М -9-п4 от 30.06.2003 года, заключённому с 

<

данные изъяты> оплатил стоимость встроенного нежилого помещения площадью № кв.м., (в подвале строительный номер № в девятиэтажном жилом доме, квартиры верхнего этажа в 2х уровнях) полностью.

Администрация г. Красноярска выдала разрешение № 283 а от 27.12.2005 г., на ввод в эксплуатацию встроенное нежилое помещение в девятиэтажно (квартиры верхнего этажа в двух уровнях) жилом доме, расположенном по адресу 

<

адрес>, почтовый адрес 

<

адрес> Настоящий документ зарегистрирован в ФГУП «Ростехинвентаризации по Красноярскому краю 27.02.2006 г.

Кадастровый паспорт на спорное помещение №, площадью № кв.м. 

<

адрес> датировано 06.06.2008 года.

В соответствии с техническим паспортом на жилое здание от 08.11.2005 года нежилое помещение № состоит из двух помещений, назначение «подсобное».

В настоящее время спорное нежилое помещение 

<

данные изъяты> эксплуатируется как спортивный тренажерный зал\помещение тренировочных и физкультурно-оздоровительных занятий, собственником ФИО2 передано по договору от 24.11.2015 г. в безвозмездное пользование ИП ФИО6 

Согласно справке председателя ТСЖ «Вера» ФИО 2 расходы на содержание нежилого помещения №, расположенного по адресу 

<

адрес> а именно по содержанию жилого фонда, содержание и ремонт лифтов, вывоз ТБО, ГВС теплоноситель, ГВС теплоноситель ОДН, ГВС теплоэнергия, ОДН, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение ОДН несет собственник ФИО2 с 2006 года. Иные собственники квартир и нежилых помещений в 

<

адрес> расходы по содержанию указанного выше помещения № не несут и никогда не несли. Задолженности по оплате расходов ФИО2 не имеет.

ФИО2, собственник нежилого подвального помещения № по адресу 

<

адрес> 4.08.2014 г. дает председателю ТСЖ «Вера» гарантийное письмо о том, что он гарантирует круглосуточный доступ к системам инженерно-технического обеспечения жилого дома, в случае аварии либо иных экстренных случаях. Председатель ТСЖ «Вера» ФИО 1 подтверждает, что в нежилое помещение № по адресу 

<

адрес> имеется круглосуточный доступ, на случай аварии ключи от помещения находятся в ТСЖ «Вера» (т. 1 л.д. 58). 

Департамент градостроительства Красноярского края письмом от 20.04.2014 г. подтверждает, что выдано разрешение от 27.12.20-5г. № 283 а на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства: встроенное нежилое помещение в жилом доме в 

<

данные изъяты> жилом доме, расположенном по адресу 

<

адрес>. Проектная документация, а именно планы подвала, ВиК, тепловых сетей, сетей электроснабжения, экспликация нежилого помещения, из - за давности лет в департаменте градостроительства не сохранилась.

Ответчиком представлено заключение МП «Красноярскгорпроект» о соответствии объемно – планировочных решение нежилого помещения № расположенного по адресу 

<

адрес> проектной документации шифр 073-02 разработанной МУП «Проектный институт Красноярскгорпроект» для строительства жилого дома по 

<

адрес> и по состоянию на момент ввода нежилого помещения в № в эксплуатацию. Изменений инженерных систем относящихся в общему имуществу многоквартирного дома не установлено.

Согласно акту № 202/41 от 16.01.2017 г. АО «Енисейская ТКГ 13» установлено, наличие самовольно присоединенной нагрузки к общедомовому водоснабжению из нежилого помещения 33, (тренажерного зала), не предусмотренной проектной документацией. 

Согласно заключению судебной экспертизы № 378/Со от 03.07.2017 г., следует, что проектной документацией, шифр 073-02, на строительство жилого дома по 

<

адрес>, (строительный адрес) предусмотрено строительство 

<

данные изъяты> односекционного жилого дома на 32 квартиры. На первом этаже предусмотрены офисы с отдельными входами, в подвале расположено нежилое помещение, оборудованное отдельными входами. Дом введен в эксплуатацию в 2005 году при этом на жилую часть и встроенные нежилые помещения оформлены различные разрешения на ввод объектов в эксплуатацию. Проектная документация сохранилась частично, в виде отдельных альбомов, при этом содержит в себе изменения (корректировка отдельных технических решений), внесенные на различных этапах реализации проекта. Проектная документация с внесенными в нее изменениями содержит отдельную информацию об исследуемом помещении и его оборудовании инженерными сетями. Вместе с тем, изменения в проект вносились на этапе строительства. Разрешение на строительство № 240 от 24.12.2003 г., заключение Службы архитектурно –строительного надзора и жилищного контроля администрации г. Красноярского края №290 от 23.12.2005 г. предусматривает строительство встроенных нежилых помещений без их идентификации (количества, площадей, расположения).

В представленной совместно с материалами дела и представленной дополнительно (архивный экземпляр) проектной документации отсутствуют обязательные разделы, альбомы, тома, в которых содержится описание объемно-планировочных и функционально-технологических решений. Отдельными томами дополнительно представленной проектной документацией с внесенными в нее изменениями, предусмотрено строительство нежилого помещения. На основе отдельных альбомов первичной строительной проектной документации многоквартирного жилого дома 

<

адрес> строительный адрес: соответствие встроенного нежилого помещения в подвале строительный № площадью № кв. м. помещению № общей площадью № кв.м., подвал, кадастровый номер № по адресу 

<

адрес> идентифицируется. Формирование объекта произошло на этапе строительства при внесении изменений в проектную документацию до ввода в эксплуатацию. Но фактическое текущее состояние объекта не соответствует техническому паспорту на него в объеме помещения произведены перепланировки (организованы помещения раздевалок в ком.2 устроены проемы в смежные помещения) и дополнительно заняты помещения в подвале. В отдельных альбомах функциональное назначение не определено, помещение указано как нежилое. 

Нежилое помещение предполагает его самостоятельное использование, использование, однако в исследуемом помещении расположены инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения жилого дома. В помещение № имеются инженерные коммуникации, наличие сетей отопления, водоснабжения и канализации с установленной спускной и запорной арматурой, опуски стояков отопления, водоснабжения и канализации, обслуживающие более одного помещения, квартиры, которые на момент обследования находятся в устроенных коробах. В помещении расположены инженерные системы, опуски стояков отопления, водоснабжения, канализации. Таким образом, самостоятельное использование исследуемого нежилого помещения возможно при условии обеспечения круглосуточного доступа в данное помещение.

Водоснабжение нежилого помещения № в многоквартирном жилом доме 

<

адрес> обеспечено за счет фактической врезки в систему водоснабжения полипропиленовыми трубами, диаметром 15, тогда как система водоснабжения запроектирована из стальных водогазопроводных не оцинкованных труб диаметром 40. Организация системы канализации нежилого помещения № выполнена с отступлениями от первоначальной проектной документации. Система вентиляции помещения выполнены с нарушением.

Как показали эксперты ФИО 3 и ФИО 4 опуски предназначены для слива воды, канализации, сверху вниз по водопроводу, в системе обеспечения работы инженерного оборудования, жизнеобеспечения дома имеют важное значение, при проверке работоспособности системы, аварии, ремонте, опуски требуют постоянного беспрепятственного доступа специалистами для своевременного технического обслуживания, ремонта, незамедлительного устранения аварийных ситуаций. При этом над помещением № расположены стояки водоснабжения и канализации, обеспечивающие нежилые помещения и квартиры до девятого этажа. Транзитный трубопровод проходит под потолком нежилого помещения №. По проекту опуски труб, с запорной арматурой, предусмотрены на уровень человеческого роста, для обеспечения обслуживания. В настоящее время они срезаны, и запорная арматура, установлена непосредственно на трубопроводе, находится под потолком, зашита коробом, с дверцей. Помещения, где находятся опуски, имеют земляной пол, в котором делается яма, куда можно сливать воду, затем откачивать. В настоящее время, пол помещения № бетонированный, при обслуживании требуется использование стремянки, шлангов для слива воды. Переоборудовать устройство отпусков в ином месте, за пределами помещения № технически возможно. Наличие изменений в проектной документации относительно переустройства опусков стояков водопровода, отопления канализации не имелось. Изменения в проектную документацию могут вносится, зачеркиванием, внесения изменений и в том числе путем замены листов в альбомах, до сдачи дома в эксплуатацию. Если изменения проектной документации не затрагивают изменения техническую конструкцию, то государственной экспертизы не требуется. Достоверной считается проектная документация в самой последней редакции. По техническим характеристикам помещение № расположено в подвале, опять же по техническим характеристикам не относиться к техническому подвалу. В подвалах допускается размещать тренажерные залы. Реконструкция нежилого помещения под тренажерный зал выполнена с нарушениями, в частности в отношении устройства вентиляции. В настоящее время тренажерный зал занимает большую площадь, чем площадь помещения №.

Из разъяснений Конституционного Суда Российской Федерации в определении от 19.05.2009 N 489-О-О следует, что если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников, т.е. к общему имуществу собственников жилых помещений многоквартирного дома относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения.

В соответствии со СНиП 2.04.01-85 "Внутренний водопровод и канализация зданий" прокладку разводящих сетей внутреннего водопровода в жилых и общественных зданиях следует предусматривать в подпольях, подвалах, технических этажах и на чердаках. Прокладку внутренних канализационных сетей надлежит предусматривать открыто - в подпольях, подвалах, цехах, подсобных и вспомогательных помещениях, коридорах, технических этажах и в специальных помещениях, предназначенных для размещения сетей, с креплением к конструкциям зданий (стенам, колоннам, потолкам, фермам и др.), а также на специальных опорах. 

Действующие строительные нормы и правила допускают выделение в составе многоквартирного жилого дома помещений, предназначенных исключительно для размещений инженерных коммуникаций и технического оборудования, обслуживающего многоквартирный жилой дом. По смыслу приведенных строительных норм иной вариант использования указанных помещений противоречит их служебному назначению и технической эксплуатации.

Как усматривается из материалов дела, строительство подвала было предусмотрено проектной документацией многоквартирного жилого дома расположенного 

<

адрес> проектирование встроенного нежилого помещения 33 в подвале жилого дома было произведено на этапе строительства в период с 2003 по 2005 года. 

Как следует из технического паспорта жилого дома от 8.11.2005 г. раздела техническое описание конструктивных элементов и инженерного оборудования здания и его основных пристроек лит А 1 на момент ввода дома в эксплуатацию подвал имеет земляные полы, скрытую электропроводку, естественную вентиляцию, при этом не оборудован отоплением, водоснабжением, и канализацией, не имеет оконных проемов (Т. 1 л.д. 168).

Отдельно технический паспорт на нежилое помещение № по адресу 

<

адрес> не представлен.

Согласно показаниями свидетелей ФИО 5, ФИО 6, собственников квартир многоквартирного жилого дома по адресу 

<

адрес> следует, что с момента сдачи дома в эксплуатацию помещение подавала многоквартирного жилого дома по 

<

адрес> никем не было занято и не эксплуатировалось как самостоятельное помещение, доступ к нему обеспечивался ТСЖ «Вера», в управлении которого находился дом, в целях обслуживания сантехниками инженерных систем, коммуникаций дома. При этом директор 

<

данные изъяты> на собрании инвесторов строительства дома указывал, что в подвале дома ничего не будет.

ФИО 6 суду показала, что она с момента образования ТСЖ «Вера» была в ревизионной комиссии, никогда площадь подвала не учитывалась на общих собраниях собственников, о том, что у подвала есть собственник, она узнала только в 2013 году, когда началось активное строительство. До 2013 года в подвале не было окон, были обычные продухи для естественной вентиляции.

Представленными в материалы дела документами, проектной документацией, техническим паспортом на жилой дом подтверждается, что помещение подвала 33 не имеет функционального назначения, с самостоятельным целевым назначением не создавалось.

К признакам, свидетельствующим о самостоятельном характере использования подвальных помещений, суды относят, в частности, следующие: размещение в них спецпомещений, санузлов, оборудованных умывальниками и унитазами; наличие отдельных выходов из данных помещений, изолированность помещений от входов в подъезды жилого дома. На самостоятельный характер использования помещений может также указывать их сдача в аренду различным организациям для коммерческих и административных целей.

Ответчик не представил какие либо доказательства подтверждающие, что помещение № в подвале жилого дома по 

<

адрес> имело самостоятельное функциональное назначение, не связанное с обслуживанием жилого дома. При этом судебными экспертами установлено, что в помещении № в подвале находятся инженерные коммуникации, опуски стояков, снабженные запорной арматурой, которые предназначены для эксплуатации всего дома, требующие круглосуточного доступа.

Признаков, свидетельствующим о самостоятельном характере использования помещения № подвала жилого дома, до его реконструкции в тренажерный зал, суд не установил, поскольку после ввода дома в эксплуатацию, согласно техническому паспорту от 08.11.2005 г. помещение не оборудовано водоснабжением и канализацией, нет оконных проемов, ранее отсутствовала изолированность помещения № от всего помещения подвала, наличие инженерного оборудования требующего круглосуточного доступа, что с очевидностью свидетельствует о невозможности самостоятельного использования помещения. 

До 2013 года помещение использовалось ТСЖ «Вера» для обслуживания инженерной системы, председатель подтверждает наличие у них ключей от помещения. Иным лицам в пользование, аренду для коммерческих и административных целей помещение не сдавалось, таких доказательств не представлено.

В силу ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей площади, объема в том числе перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.

Переустройство в силу ст. 25 ЖК РФ представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Возможность самостоятельного использования нежилого помещения № в подвале жилого дома по адресу 

<

адрес> стала возможной в результате его реконструкции, устройства тренажерного зала, на что также указывает экспертное заключение ЭУ 1. 

Суд не принимает во внимание, произведённую реконструкцию помещения № в тренажерный зал, обустройство инженерных сетей канализации, на настоящее время, поскольку правовое значение имеет существенные признаки характеризующие функциональное назначение помещения при вводе многоквартирного жилого дома в эксплуатацию в 2005 году, в соответствии с первичной строительно – проектной документацией. При этом не представлено ответчиком доказательств, получения согласия собственников многоквартирного дома на проведенную реконструкцию, а именно врезку в общее имущество инженерные коммуникации, водоснабжения, установку оконных проемов в общей стене. 

Соответственно при вводе в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по адресу 

<

адрес> помещение № подавала (Лит А1) с установленной спускной и запорной арматурой, опусками стояков отопления, водоснабжения и канализации, обслуживающие более одного помещения многоквартирного дома, предназначено было для обслуживания инженерного оборудования, и коммуникации всего жилого дома, а потому входило в состав общего имущества многоквартирного дома. 

Таким образом, спорное нежилое помещение № подвала жилого дома по 

<

адрес>, предназначалось для обслуживания многоквартирного дома, по смыслу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Фактическое заключение договора о долевом участии в финансировании строительства нежилых помещений строящегося жилого дома по 

<

адрес> (строительный адрес), финансировании строительства встроенного нежилого помещения в подвале (строительный №) в 

<

данные изъяты>квартиры верхнего этажа в 2-х уровнях) жилом доме, площадью № кв.м. от 30.06.2003 г. № М-9 –п4, заключенного между ФИО2 и 

<

данные изъяты> в 2003 году вызывает сомнения, поскольку на основании дополнительного соглашения № 1 от 19 мая 2003 года к договору долевого участия в финансировании строительства жилого 

<

адрес> от 09.09.2002 г. между 

<

данные изъяты> и 

<

данные изъяты> право распоряжения помещением №(строительный адрес) принадлежало последнему.

Дом введен в эксплуатацию в 2005 году, право собственности на квартиры истцами зарегистрировано в 2006 году, а ФИО2 помещение 33 передано по акту приема передачи нежилого помещения только 23.05.2007 г. ФИО2 достоверно стало и могло быть известно о техническом состоянии нежилого помещения № в подвале на момент сдачи дома в эксплуатацию.

Как следует по материалам проверки прокуратуры Железнодорожного района г. Красноярска ТСЖ «Вера» предъявляла ФИО2 плату за содержание и текущий ремонт в размере 15.21 руб за 1 кв. м., при этом он необоснованно был освобожден от внесения платы других платежей за содержание общего имущества собственников, ответ от 12.09.2013 года. (Т. 1 л.д. 154). Лишь 12 января 2015 года между ФИО2 и ОАО «Красноярскэнергосбыт» заключен договор электроснабжения на нежилое помещение №

Суд критически оценивает справку председателя ТСЖ «Вера» (Т. 1 л.д. 234) о несении ФИО2 расходов с 2006 г. по оплате коммунальных услуг, водоснабжения, теплоснабжения, содержание лифтов, и др. так как по акту приема передачи помещение передано только 23.05.2007 г., и факт оплаты опровергается результатами проверки прокуратурой Железнодорожного района г. Красноярска. В силу ст. 56 ГПК РФ ответчик не представил иных доказательств подтверждающих объем несения расходов по оплате коммунальных услуг и содержанию общего имущества многоквартирного дома.

Таким образом, 

<

данные изъяты> распорядилось общим имуществом многоквартирного дома подвала помещением № без согласия участников долевой собственности, обладающими правом на общее имущество в силу закона, чем были нарушены их права и законные интересы, что свидетельствует о ничтожности договора инвестирования заключенного между 

<

данные изъяты> и ФИО2 

По смыслу положений п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации каждому собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, оборудованные за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры. Данное право общей долевой собственности принадлежит собственникам в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Аналогичные разъяснения даны в пунктах 40 и 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

В абзаце четвертом пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Поскольку спорное помещение № подвала относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома и принадлежит собственникам квартир и помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, при этом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности на это общее имущество зарегистрировано за ФИО2 чем нарушаются права собственников квартир, помещений многоквартирного дома, включая права истцов по настоящему иску, нарушенное право не может быть защищено путем признания права (это право существует в силу закона), то нарушенное право в данном случае подлежит защите путем признания права собственности ФИО2 на помещение №, расположенного в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес> отсутствующим. 

Поскольку право собственности собственников квартир в многоквартирном доме, обладающих таким правом в силу прямого указания закона, нарушается самим фактом регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности ответчика на указанный объект, а не основанием такой регистрации, сделка, на основании которых право собственности на объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним является ничтожной в силу закона, не признается судом в качестве правового основания возникновения права собственности на помещения, поскольку противоречит требованиям законодательства и не требует ее признания таковой судом.

Положениями статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, (в редакции, действовавшей на момент заключения договора от 30.06.2003 года) было предусмотрено, что сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Исходя из смысла части 1, абзаца 2 части 2 статьи 166 ГК РФ при ничтожности сделок, достаточно предъявить требования о применении последствий недействительности таковых со ссылкой на их ничтожность.

Данный вывод основан, в том числе, на позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 71 Постановления Пленума от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

В части требований о признании права собственности на спорное помещение за истцами суд считает необходимым указать следующее.

Исходя из положения вышеупомянутых норм ГК РФ и ЖК РФ, а также пункта 3 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу Закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Поэтому правовых оснований для признания права собственности на общее имущество, которое является таковым в силу закона, в судебном порядке не имеется.

Исковые требования подлежат удовлетворению путем устранения препятствий в пользовании встроенным нежилым помещением, признании отсутствующим права собственности ФИО2 на нежилое помещение, № кв.м., этаж подвал, расположенное по адресу: 

<

адрес> прекращении записи о регистрации права собственности ответчика на указанное нежилое помещение от 19.07.2011 года за номером регистрации № и истребовании нежилого помещения № из владения ФИО2 в пользу собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу 

<

адрес>

Доводы ответчика о том, что им не чинится препятствий в доступе к инженерному оборудованию в нежилом помещении № подвала, имеется техническая возможность перенести опуски стояков отопления, водоснабжения и канализации, за пределы нежилого помещения № без ущерба качеству и условиям их эксплуатации не имеет правого значения, к предмету спора относительно принадлежности спорного нежилого помещения. 

В спорном помещении установлены двери, что будет безусловным препятствием к обслуживанию коммуникационных систем в случае использования помещения в коммерческих целях, существует угроза нарушения прав собственников. Ответчиком не представлено наличие стопроцентного согласия собственников помещений в многоквартирном жилом доме на работы по реконструкции нежилого помещения и находящихся в нем инженерных коммуникаций, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме. 

Исходя из положений статьи 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Поэтому собственники общего имущества в многоквартирном доме, вправе истребовать его ввиду принадлежности в силу закона.

Доводы ответчика о пропуске истцами срока исковой давности для обращения в суд, за защитой нарушенного права, суд не может принять во внимание. 

Статья 196 ГК РФ указывает, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

В предыдущей редакции ст. 181 ГК РФ указано, что срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки применяется также к требованиям, ранее установленный Гражданским кодексом РФ срок предъявления которых не истек до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.2005 N 109-ФЗ "О внесении изменения в статью 181 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Согласно пп. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно статье 7 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ, действовавшей на момент приобретения ответчиками права собственности, государственная регистрация прав носит открытый характер.

Как следует из материалов дела спорное нежилое помещение № в подвале многоквартирного жилого дома по адресу 

<

адрес> передано ФИО2 23.05.2007 года. Регистрация права собственности ФИО2 произведена 19.07.2011 года за номером регистрации №. Начало проведения в подвале строительных работ стала общеизвестным фактом с лета 2013 года. 

Согласно ответу прокуратуры Железнодорожного района г. Красноярска от 12.09.2013 года в адрес ФИО4 было сообщено о регистрации прав частной собственности ФИО2 на нежилое помещение № в подвале многоквартирного жилого дома по адресу 

<

адрес>

Объяснениями истцов ФИО4, ФИО1, показаниями свидетелей ФИО 5 и ФИО 6 собственников квартир в многоквартирном жилом доме по адресу 

<

адрес> подтверждаются обстоятельства того, что с момента ввода жилого дома в эксплуатацию помещение подавала использовалось только в целях обслуживания коммуникаций, как самостоятельный объект не использовалось. В общих собраниях собственник помещения участие не принимал, площадь при решении вопросов на общих собраниях собственников не учитывалась. О начале использования помещения подвала собственником ФИО2 для личных целей стало достоверно известно с 2013 года. 

Только с 12 января 2015 года между ФИО2 и ОАО «Красноярскэнергосбыт» заключен договор электроснабжения.

Ответчик не представил, в силу ст. 56 ГПК РФ, каких - либо доказательств, подтверждающих, что истцам стало достоверно известно об использовании им спорного помещения для личных нужд, в качестве тренажерного зала, ранее 2013 года. 

Информацию о собственнике данного помещения истцы могли получить после 19.07.2011 года, об использовании подвала для личных нужд стало известно только с сентября 2013 года (ответ прокурора датирован 12.09.2013 г.), с иском в суд истцы обратились 07.09.2016 года. 

Оснований для применения последствий пропуска срока исковой давности суд не установил. 

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить понесенные по делу судебные расходы, пропорционально удовлетворенным требованиям. Надлежит взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 возврат государственной пошлины 600 рублей, уплаченных ею по квитанциям при подаче иска в суд, в качестве оплаты требований неимущественного характера в силу ст. 333.19 НК РФ. 

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать зарегистрированное за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ рождения, право собственности на нежилое помещение площадью 195,7 кв.м., этаж подвал, расположенное по адресу: 

<

адрес>, зарегистрированное в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.07.2011 года за номером регистрации №, отсутствующим.

Прекратить запись регистрации № от 19.07.2011 года права собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ рождения, на нежилое помещение площадью № кв.м., этаж подвал, расположенное по адресу: 

<

адрес> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Истребовать из владения ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ рождения, нежилое помещение площадью № кв.м., этаж подвал, расположенное по адресу: 

<

адрес>, в пользу собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу 

<

адрес>

В остальной части исковых требований о признании договора № М-9-п 4 от 30.06.2003 г. о долевом участии в финансировании строительства нежилых помещений ничтожным, признании права общей долевой собственности истцов на общее имущество многоквартирного жилого дома пропорционально площади квартир, отказать.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 возврат государственной пошлины 600 рублей (шестьсот рублей).

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Красноярский краевой суд, путем подачи апелляционной жалобы через Железнодорожный районный суд г. Красноярска.

Председательствующий И.С. Смирнова

Копия верна 

судья И.С. Смирнова