Дело ...

16RS0...-71

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

... Вахитовский районный суд ... в составе председательствующего судьи А.Р. Сафина, при секретаре судебного заседания ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Вахитовского районного суда ... гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «СК Ай Кью Девелопмент» о признании условий договора недействительными, компенсации морального вреда, возмещении судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «СК Ай Кью Девелопмент» о признании условий договора недействительными, компенсации морального вреда, возмещении судебных расходов. В обоснование заявленных исковых требований указано следующее.

... ФИО1 и ООО «СК Ай Кью Девелопмент» заключен договор участия в долевом строительстве № .... Текст договора был представлен агентом застройщика ИП ФИО5 Цена договора оплачена полностью за счет кредитных средств. 

Указывается, что данный договор содержит условия противоречащие закону, ущемляющие права потребителя.

Согласно п. 6.2. договора уступка участником договора долевого участия прав (требований) по договору допускается только с письменного согласия застройщика.

Согласно п. 4.8. договора в случае превышения отклонения площади квартиры более чем на 1 метр, стороны обязуются произвести расчеты в течение 10 дней с момента получения участником долевого строительства уведомления застройщика, но в любом случае до момента подписания акта приема-передачи квартиры. 

Согласно п. 7.7. договора застройщик имеет право не передавать (удерживать) квартиру участнику до момента выполнения участником денежных обязательств, предусмотренных договором долевого участия в полном объеме.

В силу пункта 4 статьи 421, пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В пункте 1 статьи 1 Федерального закона от ... N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве» предусмотрено, что данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства объектов недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу абзаца 1 преамбулы Закона от ... N 2300-1 "О защите прав потребителей" данный Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и исполнителями при продаже товаров (оказании услуг) и устанавливает права потребителей. Потребителем, в соответствии с абзацем 3 преамбулы, является гражданин, приобретающий товары исключительно для личных нужд.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Закона от ... N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. 

Согласно статье 16 Закона от ... N 2300-1 "О защите прав потребителей" ущемляющими признаются те условия договора, которые ущемляют права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей.

Пунктом 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. 

Часть 1 статьи 11 Федерального закона от ... N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве» предусматривает, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. 

Пунктом 1 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.

Указывается, что из приведенных норм права следует, что законом установлено два случая уступки участником долевого строительства прав требований по договору, обуславливающих возникновение различных обязательств для сторон. Участник долевого строительства после уплаты им цены договора вправе без согласия застройщика переуступить права по договору долевого участия третьим лицам. В случае частичного исполнения договора, участник долевого строительства вправе переступить права по договору долевого участия третьим лицам, одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации и с получением соответствующего согласия застройщика.

Поскольку пункт 6.2. договора долевого участия не предусматривает указанного разграничения, а в любом случае устанавливает обязанность участника долевого строительства получить согласие застройщика на уступку прав (в том числе после полной оплаты обязательств по договору), данное условие в части получения согласия застройщика при уступке прав требования при полной оплате задолженности по договору ущемляет права потребителя, по сравнению с условиями установленными законом. 

Согласно пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи 6 Федерального закона от ... N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве» по договору долевого участия застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить объект и передать объект участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект.

Статьей 5 Федерального закона от ... N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве» предусмотрено, что уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый" годами, месяцами или неделями (пункт 3); в случае если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 Закона (п. 4).

В соответствии со статьей 9 (п. 3) названного Закона в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частью 4 статьи 5 застройщик вправе расторгнуть договор в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 после предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

Согласно пункту 34 утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от ... "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" просрочка внесения участником долевого строительства застройщику доплаты при перерасчете стоимости объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве.

По смыслу приведенных выше правовых норм, предусмотренный договором долевого участия перерасчет платежа в зависимости от выявленных отклонений метража, то есть возможность возникновения денежного обязательства как у одной, так и у другой стороны, не может влиять на возникновение права собственности на квартиру. При этом застройщик не утрачивает права на взыскание соответствующей доплаты в судебном порядке.

Претензия от ... осталась без ответа.

Указывается, что в результате наличия в договоре условия пункта 6.2. ФИО1 не может начать процедуру по продаже прав (требований) на квартиру.

Моральный вред, причиненный истице, оценивается в 5 000 руб.

Руководствуясь изложенным, ФИО1 просит суд признать недействительными п. 6.2., 4.8. договора участия в долевом строительстве от ... № ..., взыскать с ООО «СК Ай Кью Девелопмент» в ее пользу компенсацию морального вреда в сумме 5 000 руб., в возмещение расходов по оплате юридических услуг сумму в размере 5000 руб., в возмещение почтовых расходов сумму в размере 65, 86 руб., применить штрафные санкции в размере 50% от присужденной суммы. 

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, в суд поступило ходатайство о рассмотрении гражданского дела в ее отсутствие. 

Представитель ответчика ООО «СК Ай Кью Девелопмент», ФИО3 в судебном заседании с заявленными исковыми требованиями не согласилась.

Третье лицо ИП ФИО5 в судебное заседание не явилась, о причинах неявки в судебное заседание не сообщила.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.

Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона (пункт 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

В силу статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

Из материалов дела усматривается, что ... ФИО1 и ООО «СК Ай Кью Девелопмент» заключен договор участия в долевом строительстве № Н-3/315.

Согласно пункту 6.2. договора участник долевого строительства вправе передать свои права и обязанности по договору третьим лицам (заключить договор уступки права требования) в порядке, предусмотренном Федеральным законом от ... № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Уступка участником долевого строительства прав (требований) по договору допускается с письменного согласия застройщика и банка с момента регистрации договора до момента подписания сторонами Акта приема-передачи объекта. Переуступка своих прав на объект долевого строительства третьему лицу (третьим лицам) возможна при условии принятия этим лицом (третьими лицами) всех условий договора.

Обращаясь в суд с заявленными исковыми требованиями о признании положений пункта 6.2. договора недействительными, ФИО1 указывает, что данные условия договора противоречат закону и ущемляют права потребителя.

Частью 1 статьи 11 Федерального закона от ... N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Таким образом, в данной статье указано на две формы перемены лиц в данном обязательстве. Основным условием каждой из этих форм является наличие или отсутствие оплаты цены договора.

В случае если оплата договора до конца не произведена, а у участника долевого строительства возникла необходимость выйти из указанного договора, то передача прав по такому договору возможна лишь с передачей обязанностей по оплате договора. В этом случае необходимо заключить договор о передаче долга. Такой договор первоначальный участник долевого строительства может заключить с новым только с согласия застройщика на перевод долга и только затем одновременно заключаются договоры об уступке права требования и о переводе долга. Новый участник долевого строительства получает права требования по той части взноса, который уже оплачен, и обязуется произвести полную оплату взноса.

В данном случае речь идет о замене должника, фигура которого имеет значение для кредитора. В связи с этим, перевод долга на другое лицо допускается с согласия кредитора (пункт 1 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку оспариваемые положения пункта 6.2. договора долевого участия содержат ссылку на наличие у участника долевого строительства права по передаче прав и обязанностей по договору третьим лицам в порядке, предусмотренном Федеральным законом от ... № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», суд приходит к выводу о том, что указанные положения соглашения не регулируют порядок замены лиц в обязательстве в случае уплаты участником долевого строительства полной цены договора.

При таком положении оснований для удовлетворения заявленных исковых требований в указанной части суд не усматривает.

Согласно пункту 4.8. договора стороны пришли к взаимному соглашению, что изменение цены квартиры возможно в связи с расхождением между общей оплачиваемой проектной площадью объекта долевого строительства и фактической площадью объекта долевого строительства, установленной органом БТИ на основании произведенных обмеров. Сторонами допускается отклонение общей оплачиваемой проектной площади квартиры.

Стороны пришли к взаимному соглашению, и участник долевого строительства полностью осознает и выражает свое согласие на то, что в случае превышения отклонения площади квартиры более чем на 1 (один) кв.м., изменение цены квартиры происходит в прямой пропорции к разнице между фактической площадью объекта долевого строительства и общей оплачиваемой проектной площадью объекта долевого строительства (как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения).

При проведении таких взаиморасчетов стороны принимают стоимость 1 (одного) кв.м. фактической площади квартиры равной стоимости, установленной в п. 4.2 настоящего договора, и обязуются произвести расчеты в течение 10 (десяти) календарных дней с момента получения участником долевого строительства письменного уведомления застройщика об изменении площади квартиры, но в любом случае до момента подписания акта приема-передачи квартиры.

Оспаривая положения договора в указанной части, ФИО1 указывает, что согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 34 утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от ... "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" просрочка внесения участником долевого строительства застройщику доплаты при перерасчете стоимости объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве. 

По смыслу указанных положений предусмотренный договором долевого участия перерасчет платежа в зависимости от выявленных отклонений метража не может влиять на возникновение права собственности на квартиру.

Разрешая заявленные исковые требования в указанной части, суд исходит из того, что оспариваемые положения пункта 4.8. договора вопросы приема-передачи жилого помещения по завершению строительства объекта не регулируют, а регламентируют порядок оплаты разницы между общей оплачиваемой проектной площадью объекта долевого строительства и фактической площадью объекта долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований в указанной части, суд исходит из того, что договор был заключен при обоюдном согласовании сторонами всех условий договора, подписывая договор, истица приняла на себя обязательство в случае увеличения площади квартиры произвести доплату денежных средств в размере указанном застройщиком. Окончательный расчет цены договора осуществляется по результатам обмеров БТИ.

Суд приходит к выводу о том, что указанные положения действующему законодательству не противоречат и оснований для удовлетворения заявленных исковых требований не усматривает. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Вахитовский районный суд ....

Судья А.Р. Сафин