Дело № 2-86/2024 (2-998/2023)

51RS0017-01-2023-001156-96 Принято в окончательной форме 17 января 2024 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 января 2024 года п. Никель

Печенгский районный суд Мурманской области в составе:

председательствующего судьи Алимовой Е.В.,

при секретаре Богдановой С.Н.,

с участием:

представителя ответчика администрации Печенгского муниципального округа Мурманской области ФИО1, действующей на основании доверенности,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к администрации Печенгского муниципального округа Мурманской области о признании договора коммерческого найма недействительным, применении последствий недействительности сделки, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования Печенгский район Мурманской области (правопреемником которого является администрация Печенгского муниципального округа Мурманской области) о признании договора коммерческого найма недействительным, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование иска указано, что *.*.* администрацией муниципального образования Печенгский район Мурманской области вынесено постановление № «О предоставлении ФИО2 жилого помещения по договору коммерческого найма». *.*.* заключен договор коммерческого найма № жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности и расположенного по адресу: 

<

адрес>. *.*.* по соглашения сторон оспариваемый договор расторгнут. Полагает, что имеются пороки формы/содержания договора коммерческого найма, влекущие его недействительность по основаниям ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку договор не зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Росреестра. Договор нарушает права нанимателя, поскольку с нее взыскивались и взыскиваются денежные средства за коммунальные услуги, содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме Ссылаясь на положения ст. 166, 167, просит суд признать недействительным договор коммерческого найма от *.*.* № жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности и расположенного по адресу: 

<

адрес>

Истец ФИО2 и ее представитель ФИО3 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Истец представила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие и в отсутствие ее представителя. Ранее в предварительном судебном заседании поддержали требования по основаниям, изложенным в иске, указав, что ФИО2 не пользовалась квартирой. 

Представитель ответчика администрации Печенгского муниципального округа Мурманской области ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признала, просила отказать в удовлетворении требований, по основаниям, указанным в письменном отзыве. 

Выслушав представителя ответчика, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

В силу части 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Согласно п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В соответствии с частью 1 статьи 672 Гражданского кодекса Российской Федерации государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. 

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктом 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Согласно пункту 1 части 1 статьи 91.2 Жилищного кодекса Российской Федерации наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования могут быть: орган государственной власти, орган местного самоуправления, уполномоченные выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация.

Статьей 91.1 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования одна сторона - лицо, указанное в части 1 статьи 91.2 настоящего Кодекса (наймодатель), обязуется передать другой стороне - гражданину, указанному в части 1 статьи 91.3 настоящего Кодекса (нанимателю), жилое помещение, предусмотренное в статье 91.5 настоящего Кодекса, во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

В договоре найма жилого помещения жилищного фонда социального использования должны быть указаны срок действия этого договора, размер платы за наем жилого помещения, порядок его изменения и условия заключения договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок по истечении срока действия ранее заключенного договора. 

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается в письменной форме.

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на основании решения наймодателя о предоставлении жилого помещения по этому договору.

Судом установлено, что *.*.* ФИО2 обратилась к начальнику отдела строительства и ЖКХ администрации 

<

адрес> с заявлением о предоставлении ей жилого помещения по договору коммерческого найма, указав, что согласна на однокомнатную квартиру без ремонта (л.д. 26).

*.*.* ФИО2 обратилась к и.о. начальника отдела строительства и ЖКХ с заявлением, в котором указала, что согласна на предложенную квартиру по адресу: 

<

адрес>.

Руководствуясь административным регламентом предоставления муниципальной услуги «Предоставление жилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования 

<

адрес>, гражданам по договорам коммерческого найма», утвержденным постановлением администрации 

<

адрес> от *.*.* №, администрацией 

<

адрес> от *.*.* № вынесено постановление «О предоставлении ФИО2 жилого помещения по договору коммерческого найма» (л.д 27), согласно которому жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> общей площадью *.*.* кв. м, включено в муниципальный жилищный фонд коммерческого использования и предоставлено по договору коммерческого найма ФИО4, *.*.* года рождения, на срок найма с *.*.* по *.*.*.

В пункте 3 указанного постановления определено отделу строительства и жилищно-коммунального хозяйства администрации Печенгского района в течение трех рабочих дней со дня подписания постановления подготовить проект договора коммерческого найма и направить его с предложением о заключении ФИО2, нанимателю ФИО2 обеспечить государственную регистрацию договора коммерческого найма в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не позднее, чем через месяц со дня его заключения.

*.*.* между Отделом строительства и жилищно-коммунального хозяйства администрации муниципального образования Печенгский район Мурманской области, действующим на основании Положения об отделе, утвержденного решением Совета депутатов муниципального образования Печенгский район от *.*.* №, в лице начальника Отдела строительства и ЖКХ администрации 

<

адрес> Ч.Д.И. и ФИО2, заключен договор № коммерческого найма объекта муниципального жилищного фонда, согласно которому наймодатель передает Нанимателю и гражданам, постоянно с ним проживающим, во владение и пользование на срок с *.*.* по *.*.* изолированное жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности, состоящее из одной комнаты, общей площадью *.*.* кв. м, по адресу: 

<

адрес> для проживания в нем.

Согласно пункту 5.1 Договора коммерческого найма, договор может быть изменен или расторгнут по соглашения сторон в любое время в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

Пунктом 6.1 Договора определено, что договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует по *.*.*.

Из акта приема-передачи жилого помещения от *.*.*, подписанного Ч.Д.И. и ФИО2 следует, что Наймодатель передал, а наниматель принял жилое помещение в виде отдельной квартиры, общей площадью *.*.* кв. м по адресу: 

<

адрес>

Наниматель не имеет претензий к техническому состоянию жилого помещения, инженерного и сантехнического оборудования, коммуникациям, расположенным в жилом помещению.

Таким образом, факт заключения договора коммерческого найма между собственником муниципального жилого помещения и ФИО2 нашел свое подтверждение. Жилое помещение принято нанимателем ФИО2 *.*.*.

Доказательств расторжения договора и сдачи жилого помещения наймодателю в *.*.* году истцом не представлено, в ходе рассмотрения дела не установлено.

С заявлением о расторжении договора найма ФИО2 обратилась *.*.* (л.д 10).

На основании ее заявления, *.*.* подписано соглашение о расторжении договора № от *.*.* коммерческого найма объекта муниципального жилищного фонда с *.*.*. Соглашение подписано ФИО2

Жилое помещение передано наймодателю *.*.*, что подтверждено актом приема-передачи жилого помещения (л.д 36).

Проанализировав фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что правовых оснований для признания Договора № коммерческого найма объекта муниципального жилищного фонда от *.*.* недействительным не имеется, договор заключен уполномоченным лицом, в соответствии с требованиями закона, не нарушает прав и законных интересов участников договора и третьих лиц.

Тот факт, что обременение права собственности на спорное жилое помещение, возникающее на основании заключенного с ответчиком договора найма, не зарегистрировано, не свидетельствует о недействительности договора.

Положениями п. 2 ст. 674 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В данном случае обременение права собственности на спорное жилое помещение на основании договора от *.*.* в предусмотренном законом порядке, действительно, не зарегистрировано, обязанность регистрации договора была возложена на истца ФИО2, однако данное обстоятельно не препятствовало истцу в пользовании предоставленным жилым помещением.

Статья 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которой истец основывает свои требования, не применима к спорным правоотношениям, поскольку договор аренды между истцом и ответчиком не заключался.

Кроме того, ответчиком заявлено о пропуске истцом срока для обращения в суд.

В соответствии со статьей 168 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно части 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Как следует из материалов дела, спорная квартира на основании акта приема-передачи передана ФИО2 *.*.*, с указанного времени исполняется договор № коммерческого найма объекта муниципального жилищного фонда от *.*.* (трехлетний срок истекал *.*.*).

Таким образом, истцом пропущен срок исковой давности по требованию о признании договора № коммерческого найма от *.*.* недействительным, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО2 к администрации Печенгского муниципального округа Мурманской области о признании договора коммерческого найма объекта муниципального жилищного фонда № от *.*.* недействительным, применении последствий недействительности сделки, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Мурманский областной суд через Печенгский районный суд Мурманской области в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий Е.В. Алимова