Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Смольнинский районный суд города Санкт-Петербурга 

в составе:

председательствующего судьи Заплатиной А.В.

при секретаре Константиновой А.А. 

с участием:

представителя истца ФИО4, действующего по доверенности от 26.08.2016 года сроком на три года, 

представителя ответчика ФИО5, действующего по доверенности №01/17 от 09.01.2017 года сроком до 31.12.2017 года, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 к ООО «АН «Статус» о признании недействительным соглашения, взыскании денежных средств, уплаченных в качестве обеспечительного платежа, судебных расходов и штрафа, 

установил:

Истец обратился в суд с заявленными требованиями. 

В обоснование позиции истец указал, что 26.04.2016 года между ФИО6 и ООО «АН «Статус» было заключено Соглашение 26/04/16 (далее «Соглашение»), а так же гарантийное обязательство к нему от той же даты. Согласно указанным документам Ответчиком от Истца были получены денежные средства в размере 100000 (ста тысяч) рублей в обеспечение исполнения Истцом обязательства по приобретению в собственность и заключению Договора купли-продажи квартиры расположенной по адресу: 

<

адрес>. Продавцом указанной квартиры согласно данному соглашению являлся ФИО1. Крайним сроком заключения договора в отношении указанной квартиры являлось 31 мая 2016 года (п. 2 соглашения).

П. 11 указанного соглашения оговаривалось, что указанная квартира будет приобретаться Истцом с использованием кредитных денежных средств банка. Для получения указанных кредитных денежных средств Истцом должен был быть предоставлен комплект копий правоустанавливающих документов в отношении объекта, который предполагалось покупать.

26 мая 2016 года, т.е. за 5 (пять дней) до истечения срока действия вышеназванного соглашения от Ответчика на адрес электронной почты Истца были получены документы необходимые для предоставления в банк. Из этих документов усматривалось, что собственником указанной квартиры являлась ФИО2 и, соответственно, ФИО1 не может являться продавцом указанной квартиры, так как она ему не принадлежит. Соответственно Истцом не мог быть исполнен п. 2 соглашения: Сторона-2 обязуется в срок до 31 мая 2016 г. включительно, заключить с ФИО1 Договор в отношении квартиры». Так же из представленных документов усматривалось, что в соглашении неверно указан адрес объекта. В соответствии с представленным свидетельством о праве собственности верным являлся адрес: 

<

адрес>. Строение с адресом: 

<

адрес> является нежилым строением, и соответственно квартир в нем нет. Кроме того, Истцом на стадии подбора объекта недвижимости для покупки осматривалось жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Поскольку невозможность заключения договора в отношении указанной квартиры возникла в результате введения Истца в заблуждение относительно Лица связанного со сделкой, то он был вынужден обратиться с заявлением о возврате внесённых 100000 (ста тысяч) рублей в соответствии с п. 1.3. гарантийного обязательства.

На основании вышеизложенного, истец уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит:

1. Признать недействительным Соглашение № 26/04/16 от 26.04.2016 г между ФИО6 и ООО «АН «Статус» недействительным, а так же Гарантийное обязательство от 26.04.2016 г между ФИО6 и ООО «АН «Статус» и применить к ним последствия недействительности сделки.

2. Взыскать с ООО «АН «Статус» в пользу ФИО6 денежные средства в размере: 100000 (ста тысяч) руб. уплаченных в качестве обеспечительного платежа, 4500 (четыре тысячи пятьсот) руб. расходов понесенных в связи с подготовкой оценки квартиры, а всего 104500 руб.

3. Взыскать с ООО «АН «Статус» в пользу ФИО6 денежные средства в размере 30000 (тридцати тысяч) руб. расходов на услуги представителя, 3290 (три тысячи двести девяносто) руб. госпошлины.

4. взыскать с ООО «АН «Статус» в пользу ФИО6 штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом за неисполнение в добровольном порядке требования потребителя.

Истец в судебное заседание не явился, направил в суд своего представителя с надлежащим образом оформленной доверенностью, который уточненные исковые требования поддержал, просил удовлетворить. 

Представитель ответчика в судебное заседание явился, не признан исковые требования ни по праву, ни по размеру, просил отказать по доводам, изложенным в письменных возражениях, приобщенных к материалам дела. 

Суд применительно к положениям ст. 167 ГПК РФ рассматривает дело при данной явке. 

Выслушав представителей истца и представителя ответчика, показания свидетеля ФИО3, изучив материалы дела и исследовав представленные доказательства, приходит к следующему. 

26 апреля 2016 года между ФИО6 и ООО «АН «Статус» заключено соглашение №26/04/16 согласно которого ФИО6 обязуется в срок до 31 мая 2016 года заключить с ФИО1 договор купли- продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 86, 31 кв.м., 17 этаж и для этих целей осуществляется бронирование квартиры у продавца ФИО1 на период с 26.04.2016 года по 31.05.2016 года, с обязательным внесением обеспечительного платежа в размере 100 000 рублей не позднее 26 апреля 2016 года. 

Квартира принадлежит ФИО1 в соответствии с Дополнительным соглашением №2 от 18 февраля 2015 года к Договору паевого взноса №69б- АМф/-05-13Г от 21 мая 2013 года. 

Истцом исполнены условия соглашения и внесен обеспечительный платеж в сумме 100 000 рублей. Получение денежных средств подтверждается гарантийным обязательством от 26 апреля 2016 года между ФИО6 и ООО «АН «Статус» и не оспаривалось ответчиком. 

Как следует из представленных документов, 04 апреля 2016 года ФИО6 был заключен договор с ООО ** по поиску квартиры с техническими характеристиками отвечающими критериям истца и последующему оформлению права собственности на жилое помещение. 

16 апреля 2016 года между ООО «АН «Статус» и ФИО1 заключен договор №16/04/16-01 возмездного оказания услуг (продажа жилого помещения). Предметом договора является оказание услуг по поиску покупателя и по сопровождению сделки продажи – квартиры по адресу: 

<

адрес>.

Согласно ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. 

В ч. 1. ст. 432 ГК РФ указано, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (ст. 431 ГК РФ).

Так, в соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 

Из достигнутого соглашения №26/04/16 усматривается, что ФИО6 было осуществлено бронирование квартиры по адресу: 

<

адрес> для покупки у собственника ФИО1 в определённый договором срок. 

Стоимость квартиры была определена сторонами и составила 10 200 000 рублей (п. 3.1. соглашения).

Оплата квартиры производится покупателем ФИО6 частично с помощью кредитных средств ВТБ 24 (ПАО) (п. 1 соглашения). 

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что 15 июня 2015 года на основании договора уступки прав по договору паевого взноса №69б-АМф/05-13Г от 21 мая 2013 года, произведена уступка прав требования по указанному договору паевого взноса от ФИО1 к ФИО2 на квартиру по адресу: 

<

адрес>

Право собственности ФИО2 на квартиру зарегистрировано в Управлении Росреестра по СПб 17 мая 2016 года на основании справки №104 от 27.04.2016 года о полной выплате паевого взноса за квартиру. Сделана запись о регистрации №.

Согласно п. 52, 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Исходя из представленных в дело доказательств, суд приходит к выводу, что на момент заключения соглашения от 26.04.2016 года ФИО7 не являлся собственником продаваемого объекта недвижимости, следовательно, не мог выступать продавцом. 

При этом из представленной копии договора между ООО «АН «Статус» и ФИО1 об оказании услуг по продаже жилого помещения следует, что он заключался последним как от первого лица, каких – либо оговорок о действии ФИО1 от имени ФИО2 по доверенности договор не содержит. 

Данные оговорки не содержатся и в соглашении от 26.04.2016 года, заключенном между ФИО6 и ООО «АН «Статус». Доверенность от имени ФИО2, уполномочивающая ФИО1 осуществлять продажу принадлежащего ей имущества выдана, - 27.04.2016 года, т.е. после подписания соглашения (л.д.98). 

Ответчик полагает, что истцом не доказано, что его воля сформировалась под влиянием заблуждения и что оно является существенным. Доводы истца о том, что личность собственника имеет существенное значение для него при выборе приобретаемого им недвижимого имущества, нельзя признать убедительными, поскольку главными критериями выбора приобретаемого жилого помещения являются его характеристики (площадь и пр.), место расположения и цена; из существа обязательства продавца по договору купли-продажи недвижимого имущества (жилого помещения) не вытекает, что личность продавца может иметь существенное значение для покупателя, в отличие, к примеру, от договоров подряда (оказания услуг), в которых личность подрядчика (исполнителя) имеет значение.

Ответчик не владел информацией о состоявшейся уступке прав на момент заключения спорного соглашения с истцом, вследствие чего допустил непреднамеренную ошибку, указав, что правообладателем является ФИО1. Причиной ошибки было то, что договор возмездного оказания услуг по поиску покупателя и сопровождению сделки купли-продажи от 16.04.2016 г. был заключен ответчиком именно с ФИО1, и последний не предоставил к моменту заключения спорного соглашения сведения и документы, из которых следовало бы, что имущественные права в отношении квартиры принадлежат не ему, а третьему лицу.

Доказательств, подтверждающих умышленное введение ответчиком истца в заблуждение относительно лица, связанного со сделкой, истцом не представлено.

Суд приходит к выводу, что доводы ответчика являются не состоятельным, поскольку противоречат условиям заключенного договора возмездного оказания услуг (продажа жилого помещения) от 16.04.2016 года, существенным условием которого является продажа квартиры, которую не возможно осуществить без сбора и подготовки необходимых документов (документы, подтверждающие право собственности продавца) (п. 2.2. договора возмездного оказания услуг).

В качестве свидетеля был допрошен сотрудник агентства недвижимости ООО ** - ФИО3, которая осуществляла сопровождение договора ФИО6. 

Свидетель пояснил, что ими была найдена квартира по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 86, 31 кв.м., 17 этаж, отвечающая требованиям для покупки ФИО6, осуществлено взаимодействие с агентом продавца ООО «АН «Статус» для назначения времени осмотра квартиры. После осмотра квартиры ФИО6 было принято решение о её покупке, в следствие чего, была согласована встреча с агентом продавца для подписания необходимых документов в офисе. В офисе были представлены документы на объект недвижимости, а именно: договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, заключенный с ФИО1 и документы, подтверждающие право собственности на объект со стороны ФИО1. С учетом представленных документов каких – либо сомнений относительно личности собственника квартиры не возникло и покупатель стал готовиться к заключению договора купли - продажи. Крайний срок сделки, -31 мая 2016 года. Поскольку ФИО6 собирался приобретать квартиру и за счет кредитных средств, то ему требовался значительный пакет документов со стороны продавца ФИО1 для предоставления в банк. Передача документов осуществлялась агентом продавца на почту представителя покупателя. За несколько дней до заключения сделки на электронный адрес агента со стороны покупателя поступили документы, из которых усматривалось, что собственником квартиры является не ФИО1, а ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, что стало большой неожиданностью для покупателя. Учитывая приклоненный возраст нового собственника в банк подлежали предоставлению и дополнительный документы, как справка из ПНД, более того заключение договоров купли – продажи с возрастными собственниками всегда влечет для покупателя дополнительные риски, поэтому свидетель порекомендовала истцу отказаться от заключения договора. 

Свидетель предупрежден судом об уголовной ответственности, не доверять показаниям свидетеля у суда нет оснований. 

В силу ч. 1 ст. 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (ч. 2 ст. 178 ГК РФ).

Из смысла приведенной нормы следует, что заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о каких-то обстоятельствах, относящихся к сделке. В данном случае истец указывает, что заблуждался относительно предмета сделки и лица, с которым сделка была заключена.

В соответствии со ст. 1 ч. 2 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

По ч. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Согласно части 4 данной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса).

По смыслу ст. 10 ч. 5 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Указанные принципы закрепляют добросовестность и разумность действие сторон, их соответствие действительному смыслу заключаемого соглашения, справедливость условий заключенной ими сделки; то, что стороны действуют по отношению друг к другу, основываясь на началах равенства и автономии воли, и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах Участники гражданского оборота, являясь субъектами отношений по сделке, несут риск наступления неблагоприятных последствий, если не имеется законных оснований к недействительности сделки.

Суд, оценивая действия ответчика, приходит к выводу о его недобросовестности и не доведению существенной информации о действительном адресе продаваемого объекта, так и о собственнике объекта, с которым подлежало заключить договор. 

При этом, несмотря на ссылку ответчика о допущении описки в литере дома, суд приходит к выводу, что данная описка не была устранена путем заключения дополнительного соглашения, следовательно, предполагалось заключение договора в отношении отсутствующего объекта недвижимости, что влечет ничтожность сделки. 

Более того, как справедливо указал ответчик, на момент подписания соглашения о готовности истца приобрести квартиру, право собственность, в принципе, не было зарегистрировано, ни за ФИО1, ни за ФИО2, а поэтому каких – либо правовых оснований для выставления указанного объекта недвижимости для продажи не имелось. 

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с п. 4 ст. 329 ГК РФ, прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, исходя из вышеизложенных норм права, денежные средства, оплаченные в качестве обеспечения сделки, подлежат возврату истцу.

Истцом для одобрения в банке покупки указанной квартиры была проведена оценка стоимости квартиры. Для оказания услуг по оценке квартиры Истец обратился в ООО * (ИНН №). Стоимость услуг по оценке согласно Товарному чеку составила 4500 (четыре тысячи пятьсот) руб.

Учитывая, что требования истца о признании сделки недействительной являются правомерными, то на основании ст. 15 ГК РФ в его пользу с ответчика подлежат взысканию убытки в размере 4 500 рублей. 

Возникшие правоотношения между истцом и ответчиком относятся к сфере регулирования Закона о защите прав потребителей. 

Суд, с учетом п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей", приходит к выводу о наличии законных оснований для взыскания с ответчика в пользу потребителя штрафа в размере 52 250 рублей (104 500:2). Оснований для снижения штрафа по правилам ст. 333 ГК РФ суд не усматривает и ответчиком о снижении не заявлено. 

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ в пользу истца подлежат взысканию расходы на оплату юридических услуг. В подтверждение несения указанных расходов истцом представлен договор на оказание юридических услуг от 23.08.2016 года на сумму 30 000 рублей. Таким образом, требования истца о взыскании расходов на оплату юридических услуг являются правомерными. Однако при определении суммы подлежащей ко взысканию, суд учитывает принцип разумности, объем оказанных услуг представителем, сложность и категорию спора, и для обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон приходит к выводу о необходимости уменьшения размера судебных издержек, затраченных на получение юридических услуг до 10 000 рублей.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 290 рублей, уплаченная истцом при подаче искового заявления в суд. 

Руководствуясь ст.ст. 193-199, 321 ГПК РФ, суд

решил:

признать недействительным соглашение №26/04/16 от 26 апреля 2016 года между ФИО6 и ООО «АН «Статус» и применить последствия недействительности сделки путем возврата обеспечительного платежа ООО «АН «Статус» ФИО6 в размере 100 000 рублей, взыскать ООО «АН «Статус» в пользу ФИО6 расходы по подготовке оценки в размере 4 500 рублей, расходы на оказание юридических услуг в размере 10 000 рублей, государственную пошлину за подачу искового заявления в суд в размере 3 290 рублей, штраф в размере 52 250 рублей. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме, в Санкт-Петербургский городской суд, через Смольнинский районный суд города Санкт- Петербурга

Судья: подпись