РЕШЕНИЕ

 Именем Российской Федерации 

06 февраля 2017 года г.Ефремов Тульской области 

Ефремовский районный суд Тульской области в составе: 

председательствующего Хайировой С.И.,

при секретаре Миронове П.А.,

с участием истца ФИО2, представителя истца по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО2 к ФИО4, ООО «Ирина» о признании договора аренды недействительным, 

установил:

истец ФИО2 обратилась в суд с иском о признании недействительным договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ она с гражданином ФИО4 заключила договор аренды недвижимого имущества на объект аренды, принадлежащий на праве собственности ООО «Ирина». При этом ответчик ФИО4 заверил каждую страницу договора печатью ООО «Ирина». Однако данная сделка не соответствует требованиям закона и иным правовым актам, то есть является недействительной (ничтожной), поскольку порочна по содержанию по следующим основаниям. В преамбуле договора стороной сделки является физическое лицо, а именно гражданин РФ ФИО4, при этом не указано, что он является лицом, имеющим право без доверенности действовать от имени юридического лица, то есть директором ООО «Ирина». Указанное обстоятельство противоречит Уставу ООО «Ирина», утвержденному ДД.ММ.ГГГГ. решением № от ДД.ММ.ГГГГ. Тогда как в разделе 8 Устава «Директор Общества» указано, что директор, избранный сроком на 5 лет, без доверенности действует от имени Общества, в частности совершает сделки. Согласно решению № ООО «Ирина» от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО4 назначен на должность директора ООО «Ирина» с ДД.ММ.ГГГГ. сроком на 5 лет. Таким образом, ФИО4 при заключении договора являлся физическим лицом и не являлся представителем и собственником объекта аренды, расположенного по адресу: 

<

адрес>, то есть неосновательно распорядился указанным выше недвижимым имуществом, так как согласно ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит только его собственнику, при этом право собственности возникает с момента внесения имущества в госреестр согласно ст. 131 ГК РФ. Она как сторона договора была умышленно введена в заблуждение относительно полномочий ФИО4 на заключение сделки. Так как в договоре ФИО4 указал, что Арендодатель является единственным участником и генеральным директором ООО «Ирина»», тогда как из указанного выше Устава участник не наделен правом заключать сделки от имени Общества. В Уставе также не предусмотрено должности «генеральный директор», то есть данная сделка является недействительной, поскольку противоречит Уставу и законодательству РФ, и ФИО4 не мог являться арендодателем. В нарушение налогового законодательства в п. 2.33 раздела 2 «Права и обязанности сторон» договора ФИО4 возложил на нее, как арендатора, обязанность по обеспечению уплаты ООО «Ирина» налогов, что является исключительной прерогативой собственника имущества. Кроме этого, в п. 2.3.4 того же раздела договора в нарушение законодательства содержится правовая неопределенность в части того, что арендатор самостоятельно несет все иные расходы, но не исключительно, в частности и расходы по уплате налогов. Отсутствует конкретизация обязанностей арендатора в п. 2.3.4 договора. Не имея надлежащих полномочий, в нарушение требований Устава, ФИО4 незаконно передал ей, как усматривается из договора, «временное право» фактического управления в отношении ООО «Ирина» (без документального оформления), то есть фактически передал ей все права и обязанности ООО «Ирина», выйдя за пределы своих полномочий физического лица. ООО «Ирина» не предоставляло ФИО4 полномочий на заключение договора с правом выкупа объекта аренды, в частности о сроках, порядке и условиях, в связи с отсутствием правоустанавливающих документов, подтверждающих полномочия. Сведений о том, что данный объект аренды внесен в уставной капитал ООО «Ирина» не имеется, так как согласно выписки из ЮГРЮЛ уставной капитал указан в рублях, а не в имущественном эквиваленте. Также в нарушение действующего законодательства в п. 5.3. договора указано, что в случае невнесения части выкупной цены аренды объекта в срок до ДД.ММ.ГГГГ (включительно), истец выплачивает ФИО4 

<

данные изъяты> рублей, а при невнесении оставшейся суммы до ДД.ММ.ГГГГ вносит еще 

<

данные изъяты>. При указанных обстоятельствах в соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка является недействительной (ничтожной), поскольку порочна по содержанию и не соответствует требованиям законодательства РФ. 

В дополнении к иску истец ФИО2 указала, что договор аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. содержит пороки содержания, противоречащие законодательству, в частности требованиям, предъявляемым ст. 168 ГК РФ, а именно в силу ст.609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст.624 ГК РФ) заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи (п.3 ст.609 ГК РФ). Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды законодатель не связывает договор аренды имущества с его отчуждением (изменением собственника). ФИО4 заключил именно договор аренды недвижимого имущества, при этом не выполнил требования ст.ст.606, 609, 624 ГК РФ, предъявляемых к форме договора (для купли-продажи). При выкупе форма договора должна была соответствовать ст., 550 и п.1 ст.551ГК ГК РФ. При этом договор аренды правом выкупа предполагает уплату арендных платежей и выкупной стоимости. Как следует из оспариваемого договора аренды нежилого помещения, заключенного ФИО4 он обязался передать ФИО2 имущество во временное владение и пользование. Договором также предусмотрена обязанность ФИО2 перечислять ФИО4 ежемесячные арендные платежи. Стороны согласовали выкупную стоимость имущества, однако не предусмотрели погашение выкупной стоимости в виде авансового платежа, не предусмотрена уплата выкупной стоимости и не определен срок полной оплаты стоимости объекта (порядок расчетов). Таким образом, заключенный между ФИО2 и ФИО4 договор не отвечал всем признакам договора аренды с правом выкупа. С учетом изложенного, оспариваемый договор не соответствует действующему законодательству. Также ФИО4 в договоре не предусмотрено и не учтено, что право на выкуп состоит в том, что по условиям договора арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды, при условии, что ФИО2 внесла всю обусловленную договором выкупную цену. Данное условие могло быть предусмотрено только в дополнительном соглашении сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену, то есть ФИО4 не выполнил требование ст.624 ГК РФ. Кроме вышеизложенного ФИО4 нарушен принцип свободы договора (ст.ст. 2, 421 ГК РФ) путем возложения на ФИО2 обязанности по выкупу арендуемого помещения, поскольку ФИО2 имела право выкупить помещение, а не обязанность. Имущество, переданное в аренду может быть выкуплено арендатором после истечения срока аренды и до его окончания. Условием будет служить полный расчет с собственником имущества в размере оговоренной суммы. Однако ФИО4 собственником имущества не являлся, так как оно принадлежало ООО «Ирина». Из анализа норм ГК РФ следует, что внесение выкупной цены является не обязанностью арендатора, а его правом, реализация которого влечет возникновение у него права собственности на арендуемое имущество. ФИО2 добросовестно заблуждалась о том, что у нее имеется право выкупа арендуемого имущества, а не обязанность. Оспариваемый договор аренды является договором смешанного типа с элементами договора купли-продажи, возмездным и при отсутствии дополнительного договора купли-продажи, предусмотренного п.3.4. договора аренды, договор аренды считает недействительным (незаключенным) в силу ст.ст.432, 606 ГК РФ. С учетом того, что договор аренды с обязанностью выкупа заключен не собственником объекта аренды, то есть нарушены существенные условия договора. В нарушение действующего законодательства полагает, что ФИО4 умышленно обязал ее (понудил) к оплате стоимости выкупной доли, что является неправомерным в связи с тем, что выкуп предмета аренды спорного имущества является правом, а не обязанностью арендатора в силу предписаний ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора и понуждение к заключению договора не допускается. В конкретной ситуации - заключение договора аренды ФИО4 понудил ее к выкупу доли имущества, что нарушает ее права и интересы. ФИО2 была уверена, что этот договор был с правом выкупа, в соответствии с требованиями ст.624 ГК РФ. В связи с вышеизложенным и с учетом дополнений представленных ранее и на основании ст. 168 ГК РФ просит признать договор аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. недействительным. 

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайствовал об отложении разбирательства по делу. 

Ответчик ООО «Ирина» в судебное заседание своего представителя не направил, о времени и месте которого извещался надлежащим образом, об отложении дела не ходатайствовал. Директором ООО «Ирина» ФИО4 представлен отзыв в котором ответчик указал, что исковые требования незаконны и не подлежат удовлетворению по тем основаниям, что в 

<

данные изъяты> рассматривается дело № по иску ООО «ИРИНА» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ИРИНА», в лице ФИО4 и ФИО2 был заключен договор аренды недвижимого имущества. В соответствии с условиями договора аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ООО «Ирина», в лице ФИО4 и ФИО2 был передан объект (встроенное нежилое помещение кафе) расположенное на 1 этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> условный №) во владение и пользование с целью ведения предпринимательской деятельности, а именно размещение предприятия общественного питания. Встроенное нежилое помещение (кафе) расположенное на 1 этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> условный № принадлежащего обществу на основании свидетельства о собственности на объект нежилого фонда № от ДД.ММ.ГГГГ выдано Комитетом по управлению имуществом администрации г. Ефремова и Ефремовского района Тульской области. О чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое. лцество и сделок с ним «ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №. Настоящий договор вступил в силу с момента подписания его сторонами и действовал до ДД.ММ.ГГГГ (п.8.1.настоящего договора). Данный договор был продлен до ДД.ММ.ГГГГ в силу статьей 621,610 РФ. Ответчик неоднократно предлагал заключить новый договор аренды на новый срок, истец отказывался, но пользовался арендным помещением. Вследствие ненадлежащего исполнения ФИО2 обязательств по оплате у истца образовалась задолженность перед ООО «Ирина» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г. в размере 

<

данные изъяты> рублей по вышеуказанному договору. Указывает, что сторона, которая приняла от контрагента исполнение по договору не вправе требовать признания договора недействительным, за исключением случаев признания договора недействительным по основаниям, предусмотренным статьями 173,178 и 179 ГК РФ, а также если предоставленное другой стороной исполнение связано с заведомо недобросовестными действиями этой стороны. Обращает внимание суда на тот факт, что истец ни разу не обратился в адрес ответчика с требованием представить документы или уведомление о расторжении данного договора. Ссылаясь на ч.5 ст. 166 ГК РФ указывает, что истец пользовался имуществом на основании вышеуказанного договора и ненадлежащее выполнял взятые на себя обязательства в течение длительного периода.

В соответствии с ч.4 ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание ответчиков. 

Истец ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям изложенным в иске. Дополнительно пояснила, что при заключении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. акт передачи имущества не составлялся. Когда она подписала договор аренды ФИО4 передал ей ключи от помещения кафе и переписали в тетрадь остатки продуктов. Договор аренды она не читала, полномочия ФИО4 на право подписания данного договора, как и документы подтверждающие право собственности на помещение по адресу 

<

адрес>, она не проверяла. Исходя из устной договоренности между ней и ФИО4 она должна была оплачивать арендную плату и коммунальные платежи за помещение. Арендная плата за помещение ею оплачена полностью. Выкупать помещение она не собиралась, поскольку только начала предпринимательскую деятельность и собиралась попробовать получиться ли это у нее. О том, что по договору аренды она должна была оплачивать за ООО «Ирина» налоги и иные платежи, она узнала после получения иска ООО «Ирина». Не оспаривала факт заключения дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. по договору от ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель истца по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, по доводам изложенным в иске. Дополнительно пояснил, что поскольку ФИО2 арендовала имущественный комплекс на срок свыше одного года с учетом соглашения о продлении договора, то данный договор должен был быть зарегистрирован в Управлении Росреестра, что сделано не было. Полагает, что ФИО4 не вправе был заключать с ФИО2 данный договор, поскольку у него отсутствовали полномочия на заключение сделок от имени ООО «Ирина», в том числе с правом отчуждения имущества. Согласно п.7 Устава ООО «Ирина» в случае если данное имущество входит в уставной капитал ООО «Ирина», то необходимо согласие общего собрания, однако таковой протокол представлен не был. Также отсутствует трудовой договор заключенный с ФИО4 подтверждающий, что он является директором ООО «Ирина». Кроме того полагает, что в Уставе ООО «Ирина» не указано какие сделки вправе совершать директор ООО. Указывает. что в силу ст. 168 ГК РФ данный договор является недействительным.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. 

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Как следует из п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

По смыслу данных норм, договор аренды, не соответствующий требованиям законодательства может быть признан судом недействительным, то есть является оспоримой сделкой.

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ гражданин РФ ФИО4 и гражданка РФ ФИО2 заключили договор аренды встроенного нежилого помещения (кафе), общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>. Договор заключен на срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно (п.8.1 договора) (л.д. 7-9).

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ. действие договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. продлено с ДД.ММ.ГГГГ. Однако в указанном соглашении подпись ФИО2 отсутствует, но в ходе судебного заседания истец подтвердила факт заключения соглашения о продлении договора аренды (л.д. 165-166).

Оспаривая указанный договор аренды, истец указывает на его заключение неуполномоченным лицом.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как следует из договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. он заключен между ФИО4 и ФИО2 

ФИО2 является индивидуальным предпринимателем с ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ (л.д.84-91)

По данным выписки из ЕГРЮЛ ФИО4 является учредителем и директором ООО «Ирина» (л.д. 18-29).

Согласно решению единственного участника Общества ФИО4 за № и на основании приказа № от ДД.ММ.ГГГГ. директором ООО «Ирина» назначен ФИО4 сроком на 5 лет (л.д. 155-156).

Из представленной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ООО «Ирина» в лице директора ФИО4 действующего на основании Устава уполномочивает ФИО4 представлять интересы Общества с правом подписания договоров на срок до ДД.ММ.ГГГГ.(л.д. 172).

В договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ. отражено, что объект аренды принадлежит на праве собственности ООО «Ирина» на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ. и свидетельства о собственности на объект нежилого фонда № от ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.8.1 Устава ООО «Ирина» директор, избранный сроком на 5 лет, без доверенности действует от имени общества, представляет его интересы совершает сделки, выдает доверенности (л.д.144-154). 

С учетом содержания договора аренды и совокупности исследованных судом доказательств, суд приходит к выводу, что ФИО4 являющийся единственным учредителем юридического лица, действовал от имени и в интересах ООО «Ирина» при заключении договора аренды ДД.ММ.ГГГГ. Доказательств свидетельствующих, что ФИО4 действовал как физическое лицо, вопреки целям деятельности юридического лица ООО «Ирина», суду не представлено. 

Вместе с тем как установлено судом ООО «Ирина» обратилось в суд с иском о взыскании с ФИО2 задолженности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ.(л.д. 11-14).

Таким образом положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Отсюда доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой на основании статей 168 и 608 ГК РФ, не могут быть приняты судом во внимание.

Доводы представителя истца о недействительности договора в виду отсутствия его госрегистрации подлежат отклонению, поскольку в силу ст. 651 ГК РФ договор аренды заключен на срок менее одного года.

Разрешая доводы истца о нарушении формы договора аренды с правом выкупа, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

К договору аренды, в котором предусмотрен последующий переход права собственности на имущество к арендатору, применяются только те положения о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (п. 3 ст. 609, ст. 624 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 609 ГК РФ, договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Согласно п.1.2 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. объект аренды передается во временное владение и пользование арендатора с обязанностью выкупа.

Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что имеется ясное понимание сторон, что обязанность выкупа объекта аренды реализуется арендатором путем приобретения (покупки) у арендодателя принадлежащему последнему доли в размере 100% в уставном капитале ООО «Ирина» в порядке и на условиях, установленных настоящим договором. 

Договором п.2.3.9 предусмотрено, что арендатор обязуется выкупить объект аренды в сроки, порядке и на условиях предусмотренных договором.

В пункте 3.1 договора на арендуемый объект установлена выкупная цена в размере 

<

данные изъяты> рублей либо 

<

данные изъяты> долларов США по курсу ЦБ РФ на дату внесения выкупной цены. Стороны установили, что арендная плата по настоящему договору в счет погашения выкупной цены объекта аренды не засчитывается (п.3.2. договора).

Условие о выкупе арендованного имущества предоставляет арендатору право стать собственником этого имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения всей выкупной цены, обусловленной договором.

Выкуп арендованного имущества является правом, а не обязанностью арендатора, поэтому в силу норм о свободе договора (ст. 421 ГК РФ) арендодатель не вправе понудить арендатора к приобретению имущества и оплате выкупной цены.

Как установлено судом и подтверждено истцом ФИО2 выразила отказ от выкупа объекта аренды (нежилого помещения), тем самым, сняв с себя обязанность по выплате его выкупной стоимости.

Таким образом только арендатор добросовестно исполняющий обязанности по договору с правом выкупа и полностью внесший выкупную цену, вправе понудить арендодателя к заключению договора купли-продажи в судебном порядке.

Анализируя условия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. суд не усматривает нарушения формы договора, а также нарушения прав и интересов ФИО2 отказавшейся от выкупа арендованного имущества, и как следствие совершенного с нарушением требований закона.

В силу п. 5 ст. 166 ГК РФ, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Как установлено судом при разрешении спора из пояснений истца ФИО2 арендованное имущество ею использовалось, оплачивались арендные платежи по договору и коммунальные услуги за содержание арендованного имущества в течение периода оспариваемой сделки, в связи с чем суд приходит к выводу, что договор аренды сторонами фактически исполнялся и в период его действия, сторонами не оспаривался. 

Поведение истца после заключения сделки давало основание ответчику полагаться на действительность сделки, поскольку между сторонами неоднократно заключались дополнительное соглашение, новый договор аренды на это же недвижимое имущество

Кроме того, суд учитывает, что при наличии такой возможности истец от заключения договора аренды не отказалась. Таким образом ФИО2 не доказала нарушения ее прав и законных интересов оспариваемой сделкой.

Также суд принимает во внимание, что согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Как следует из п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, суду следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей.

В связи с тем, что факты нарушения прав и интересов истца судом не установлены, действия ФИО2 по оспариванию договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ., в заключении которого она имела интерес, не соответствуют критерию добросовестности. Об этом также свидетельствует тот факт, что ФИО2 обратилась в суд с иском о признании договора недействительным во время рассмотрения 

<

данные изъяты> дела о взыскании с нее задолженности по спорному договору.

С учетом установленных судом обстоятельств и в рамках заявленных требований, оснований для признания оспариваемого договора недействительным не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 –199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО4, ООО «Ирина» о признании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. недействительным, отказать.

Решение может быть обжаловано в Тульский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Ефремовский районный суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий подпись