Дело №

УИД 17RS0№-79

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

<

адрес> 16 марта 2026 года

Кызылский городской суд Республики Тыва в составе председательствующего Кыргыс Б.В., при секретаре ФИО3, с участием истца ФИО1, представителя ответчика Департамента архитектуры, земельных и имущественных отношений мэрии 

<

адрес> – ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к мэрии 

<

адрес> Республики Тыва, департаменту архитектуры, земельных и имущественных отношений мэрии 

<

адрес> о признании права собственности на объект самовольного строительства,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к мэрии 

<

адрес> Республики Тыва, департаменту архитектуры, земельных и имущественных отношений мэрии 

<

адрес> о признании права собственности на объект самовольного строительства, указав, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ей на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 17:18:0105021:301, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: деловое управление, общественное питание, площадью 649 кв.м., уточненной площадью погрешность 9,0 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>. Ее права на земельный участок подтверждаются выпиской из ЕГРН. На данном земельном участке, на основании разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №RU/17302000-52-1, выданного мэрией 

<

адрес> ею был построен жилой дом с кадастровым номером 17:18:0105021:2213, площадью 417,4 кв.м., количеством этажей с учетом подвальных помещений – 3, о чем была произведена регистрация права собственности. Так как построенный объект не соответствовал назначению земельного участка, ею было принято решение о его реконструкции в нежилое здание. В 2020 году реконструкция была полностью завершена и здание, согласно техническому плану, располагается в пределах земельного участка с кадастровым номером 17:18:0105021:301. В связи с произведенной реконструкцией, объект недвижимости – жилой дом, был снят с кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ, о чем была произведена запись в ЕГРН. Технический план здания был составлен кадастровым инженером ДД.ММ.ГГГГ. Считает, что объект соответствует всем установленным требованиям, что подтверждается техническим планом от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленным кадастровым инженером, он определяет точные параметры объекта, его координаты и конфигурацию. Градостроительный план земельного участка, выданный департаментом архитектуры, земельных и имущественных отношений мэрии 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ, определяет возможность размещения на участке объектов капитального строительства. Сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Данное обстоятельство подтверждается заключением эксперта №.Э/2025, составленным независимым экспертом Кара-Сал ФИО5 провел визуально-инструментальный осмотр здания, надворных построек, на соответствие объекта недвижимости установленным нормам и правилам. В заключении отмечено, что не выявлено каких-либо разрушений несущих строительных конструкций, а также повреждений частей здания или сооружения. Отсутствуют деформации, превышающие допустимые нормы, как для строительных конструкций, так и для оснований здания и прилегающих геологических массивов, здание выполнено из бетонных блоков. Считает, что независимая экспертиза однозначно установила, что самовольная постройка безопасна и ее сохранение не создает никаких рисков для кого-либо. Просит признать за истцом право собственности на самовольную постройку объект недвижимости – нежилое здание, 2020 год постройки, общей площадью 745,2 кв.м., расположенное в пределах земельного участка с кадастровым номером 17:18:0105021:301, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: деловое управление, общественное питание, площадью 649 кв.м., уточненной площадью погрешность 9,0 кв.м., по адресу: 

<

адрес>.

В судебном заседании истец ФИО1 свои исковые требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить по указанным в иске основаниям.

Представитель ответчика Департамента архитектуры, земельных и имущественных отношений мэрии 

<

адрес> – ФИО4 с исковыми требованиями истца не согласилась, и указала, что департаментом произведен осмотр объекта истца и по результатам установлено, что здание не соответствует градостроительным нормам, так как согласно градостроительному плану земельного участка, минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений 3 м., 5 м. Входе осмотра земельного участка установлено, что истцом нормы отступа не соблюдены, и расстояние между зданием и забором менее 3 м., что является нарушением градостроительных норм и правил.

Представитель ответчика мэрии 

<

адрес> и представитель третьего лица Управления Росреестра по 

<

адрес> в судебное заседание, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте его проведения, не явились.

Выслушав пояснения сторон, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с действующей редакцией п. п. 1 - 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или привидению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее привидение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО6 является собственником земельного участка с кадастровым номером 17:18:0105021:301, расположенного по адресу: 

<

адрес>, Красноармейская, 

<

адрес>. Данное право зарегистрировано на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО7 (продавец) и ФИО1 (покупатель).

Также согласно условиям данного договора, продавец продал, а покупатель купил в собственность жилой дом, расположенный на земельном участке общей площадью 709 кв. м. по адресу: 

<

адрес>, и земельный участок общей площадью 709 кв. м. по тому же адресу.

ДД.ММ.ГГГГ мэрия 

<

адрес> выдало разрешение на строительство жилого дома №RU/17302000-52-1.

На данном земельном участке был построен жилой дом, площадью 417.4 кв.м., с кадастровым номером 17:18:0105021:2213, который снят с кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ.

Кадастровым инженером ФИО8 подготовлен технический план здания от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому установлены координаты объекта недвижимости, а именно здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, и следующие характеристики: здание нежилое, количество этажей – 4, в том числе подземных – 1, материал наружных стен – бетон, год завершения строительства – 2020, площадь объекта 745,2 кв.м., (п. 1.1 Технического плана).

Из заключения эксперта ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ №.Э/2025 следует, что в ходе проведенного визуально-инструментального осмотра торгового дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, установлено, что данный объект является капитальным строительством, обладающим прочной и неразрывной связью с земной поверхностью. Это соответствует требованиям пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации. На основании данных, полученных в процессе обследования, техническое состояние несущих и ограждающих конструкций здания квалифицируется как работоспособное. Данная оценка производится в соответствии с положениями СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», что подтверждает сохранение функциональных характеристик конструкций и их способность выполнять заданные нагрузки. Кроме того, проведенный анализ показал соответствие объекта действующим нормативным требованиям, изложенным в следующих документах: Статья 7 «Требования механической безопасности» Федерального закона № от ДД.ММ.ГГГГ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (с изменениями, внесенными ДД.ММ.ГГГГ). Указано, что здание, расположенное по адресу: 

<

адрес> соответствует современным требованиям безопасности и надежности. Объект не представляет угрозы для жизни и здоровья граждан.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 отказано в выдаче разрешения на строительство ввиду того, что не соблюдены минимальные расстояния от границ земельного участка до построек, устанавливаемые градостроительным регламентов для защиты от пожаров и других негативных факторов, а также для обеспечения норма инсоляции и освещенности, так как в градостроительном плане земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №RU17302000-0017 установлены зона допустимого размещения планируемого к строительству объекта капитального строительства с указанием минимальных отступов от границ земельного участка.

В ходе судебного разбирательства Департаментом архитектуры, земельных и имущественных отношений мэрии 

<

адрес> составлен акт осмотра № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому, в результате визуального осмотра специалистами было выявлено, что на земельном участке с кадастровым номером 17:18:0105021:301 построено 4-этажное строение, с видом разрешенного использования «деловое управление, общественное питание». Нежилое строение с развешанными рекламными вывесками «ресторан – Кавказ», «этажи – центр недвижимости и ипотеки», «бьюти-салон красоты» с западной стороны, и с восточной стороны построено без соблюдения градостроительных норм. Строение обшито фасадной металлокассетой, кровля – профилированные листы, оконные проемы – пластиковые окна. Мэрией 

<

адрес> было выдано решение об отказе в выдаче разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №. К указанному акту осмотра приобщена фототаблица.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки, возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки, возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 44 признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

По общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

При определении последствий такого нарушения суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки (пункт 20).

Согласно положениям ст. ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 47, 48, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Данный порядок, установленный Градостроительным кодексом Российской Федерации, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с п. 20 ч. 1 ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, относится к вопросам местного значения городского округа.

В силу положений ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться помимо правоустанавливающих документов на земельный участок, также градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, и иные предусмотренные ст. 51 названного Кодекса документы.

Согласно ч. 2 ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи).

Пунктом 11 данной статьи предусмотрено, что подготовка проектной документации осуществляется, в частности, на основании результатов инженерно-технических изысканий и градостроительного плана земельного участка.

Статья 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации регулирует предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, в том числе и минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений.

Согласно п.13 Правил землепользования и застройки городского округа 

<

адрес>, утв. Решением Хурала представителей 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 432, минимальные отступы строений от границы соседнего приквартирного участка (при обязательном наличии противопожарной стены строений соответствующей степени огнестойкости): - не менее 3 м, до бани, стоянки и др. - не менее 1 м.

В редакции Правил землепользования и застройки, действовавших на момент создания гаража (2020 г.), предусматривались те же предельные параметры разрешенного строительства.

Предельные параметры разрешенного строительства являются градостроительными требованиями, то есть имеет место нарушение градостроительных норм и правил - признак самовольной постройки.

В целях защиты жизни, здоровья, имущества граждан и юридических лиц, государственного и муниципального имущества от пожаров принят Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", который определяет основные положения технического регулирования в области пожарной безопасности и устанавливает минимально необходимые требования пожарной безопасности к объектам защиты (продукции), в том числе к зданиям и сооружениям (часть 1 статьи 1).

Согласно части 1 статьи 69 названного закона противопожарные расстояния между зданиями, сооружениями должны обеспечивать нераспространение пожара на соседние здания, сооружения. Допускается уменьшать указанные в таблицах 12, 15, 17, 18, 19 и 20 приложения к Федеральному закону от ДД.ММ.ГГГГ № 123-ФЗ противопожарные расстояния от зданий, сооружений и технологических установок до граничащих с ними объектов защиты при применении противопожарных преград, предусмотренных статьей 37 этого же закона. При этом расчетное значение пожарного риска не должно превышать допустимое значение пожарного риска, установленное статьей 93 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 123-ФЗ.

Из фактических обстоятельств дела судом установлено, что истцу на праве собственности принадлежит земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с видом разрешенного использования: деловое управление, общественное питание.

В целях приведения в соответствие жилого дома назначению земельного участка, истцом проведена реконструкция жилого дома в нежилое здание, и было построено 4-х этажное здание, с учетом подземного этажа.

Из акта Департамента архитектуры, земельных и имущественных отношений мэрии 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № следовало, что на земельном участке с кадастровым номером 17:18:0105021:301, построено 4-этажное строение.

В судебном заседании представитель департамента ФИО4 пояснил, что ими был произведен осмотр земельного участка и здания истца, и по результатам установлено, что расстояние между зданием истца и забором соседнего дома менее 3 м., тогда как градостроительным планом земельного участка истца, предусмотрен минимальный отступ от здания до соседнего участка 3 м.

Таким образом, с учетом акта осмотра № от ДД.ММ.ГГГГ, суд считает, что в данном случае имеет место быть нарушение истцом градостроительных норм и правил, в части несоблюдения минимального отступа от границ земельного участка до объекта капитального строительства, что исключает возможность признать право собственности на объект недвижимости – нежилое здание, по адресу: 

<

адрес>.

Вместе с тем статьей 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. (ч. 1).

Соблюдение всех градостроительных норм и правил, а также противопожарных требований при обращении в суд с иском о признании права собственности на объект недвижимости, является юридически значимым обстоятельством.

Суд отмечает, что истец не обращался в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, в части согласования сокращения минимального отступа от границы земельного участка до объекта капитального строительства до 0 метров, такие доказательства суду не представлены.

Таким образом, иск предъявлен в обход установленной законом административной процедуры получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1, нежилое строение по адресу: 

<

адрес>, построено без соблюдения градостроительных норм, чем создает угрозу нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, а также угрозу жизни и здоровью граждан.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковое заявление ФИО1 к мэрии 

<

адрес> Республики Тыва, департаменту архитектуры, земельных и имущественных отношений мэрии 

<

адрес> о признании права собственности на объект самовольного строительства, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Тыва через Кызылский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья Б.В. Кыргыс

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.