Дело № 2-1817/2024

19 августа 2024 года

г. Котлас

29RS0008-01-2024-002465-25

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Котласский городской суд Архангельской области в составе:

председательствующего судьи Балакшиной Ю.В.,

при секретаре Вяткиной Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к администрации городского округа Архангельской области «Котлас» о признании права собственности на самовольное строение, 

у с т а н о в и л :

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к администрации городского округа Архангельской области «Котлас» (далее - администрация ГО АО «Котлас») о признании права собственности на самовольное строение. 

В обоснование требований истцы указали, что на основании договора аренды земельного участка № от __.__.__ являются арендаторами земельного участка, расположенного по адресу: Архангельская область, г. Котлас, ...., категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием - для строительства двухквартирного блокированного жилого дома, общей площадью 1 485 кв.м, с кадастровым номером №. На указанном земельном участке в разрешенном пятне застройки истцами был построен жилой дом блокированной застройки, состоящий из двух блоков: блок 1 жилого дома блокированной застройки - 2 этажное здание с мансардным этажом площадью 240 кв.м; блок 2 жилого дома блокированной застройки - 2 этажное здание с мансардным этажом площадью 198,1 кв.м. Во время строительства истцами были допущены некоторые отступления от проекта, в связи с чем ответчиком было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Однако, данный объект выполнен с соблюдением всех установленных нормативов, не нарушает права и охраняемые законом интересы других и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается экспертными исследованиями. Просят признать право собственности на жилой дом блокированной застройки, расположенный по адресу: Архангельская .... общей площадью 240,5 кв.м за ФИО1, на блок № 2 общей площадью 198,1 кв.м за ФИО2

В судебное заседание истцы ФИО1, ФИО2 не явились, извещены своевременно, надлежащим образом.

Представитель ответчика администрации ГО АО «Котлас» в судебное заседание не явился, в представленном отзыве ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Также указал, что согласно публично кадастровой карте строительство спорного объекта недвижимости ведется в границах земельного участка. В удовлетворении заявления истцов о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию было отказано по причине несоответствия параметров построенного объекта проектной документации (несоответствие формы кровли, устройства входных групп, отсутствие входных групп со стороны двора, несоответствие места размещения гаражей, наличие выступов с торцевых сторон, несоответствие помещений проектной документации, наличие технического подполья, отсутствие вентиляционных каналов, наличие печи, не предусмотренной проектом), а также не представление схемы, отображающей расположение объекта в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка. Для принятия решения по данному делу необходимым является предоставление истцами доказательств соблюдения при строительстве строительных, санитарных, пожарных и градостроительных норм, отсутствие при сохранении постройки нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, а также угрозы жизни и здоровью граждан. Принятие решения оставляет на усмотрение суда. 

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Архангельской области и НАО в судебное заседание не явился, извещен своевременно, надлежащим образом.

Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), суд определил рассмотреть дело в отсутствие сторон и третьего лица.

Рассмотрев исковое заявление, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Конституцией Российской Федерации гарантируется право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (ч. 2 ст. 35).

В силу ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

С 1 марта 2022 года вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2021 года № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон от 30 декабря 2021 года № 476-ФЗ), которым среди прочего внесены изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее - ГрК РФ).

Статья 1 ГрК РФ дополнена пунктом 40, в котором определено, что дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ (в редакции Федерального закона от 30 декабря 2021 года № 476-ФЗ) экспертиза не проводится в отношении проектной документации дома блокированной застройки в случае, если количество этажей в таких домах не превышает трех, при этом количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает десяти и их строительство или реконструкция осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации. При этом Федеральным законом от 30 декабря 2021 года № 476-ФЗ из указанной нормы среди прочего исключены требования по размещению жилого дома (блока) на отдельном земельном участке.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2021 года № 476-ФЗ блок, указанный в п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу названного федерального закона), соответствующий признакам, указанным в п. 40 ст. 1 ГрК РФ, со дня вступления в силу этого федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.

Таким образом, с 1 марта 2022 года в законодательство внесены изменения в правовой режим домов блокированной застройки, в том числе дано определение дома блокированной застройки, исключены требования об образовании самостоятельного земельного участка под каждым домом блокированной застройки. Собственник каждого блока после государственной регистрации права на такой блок вправе обеспечить образование необходимого земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, занятого и необходимого для эксплуатации принадлежащего ему блока.

Приказом Минстроя России от 17 мая 2023 года № 350-пр внесены изменения в термины блокированного жилого дома, данные в пунктах 3.1 - 3.3 СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001, утвержденные и введенные в действие приказом Минстроя России от 20 октября 2016 года № 725/пр. Согласно пункту 3.1 данного свода правил (в редакции, действующей с 18 июня 2023 года) домом блокированной застройки жилым индивидуальным (блокированным жилым домом) признается индивидуальный жилой дом, блокированный с другим индивидуальным жилым домом (другими индивидуальными жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Судом установлено следующее.

__.__.__ Постановлением главы администрации МО «Котлас» № ФИО3 и ФИО1 было согласовано разрешение проектирования 2-квартирного блокированного жилого дома на основе проекта, разработанного МП «Котласпроект» в деревянном исполнении с пристроенными кирпичными гаражами (Том 1: л.д. 43).

__.__.__ Постановлением главы администрации МО «Котлас» № земельный участок по адресу: Архангельская область, г. Котлас ....-г, с кадастровым номером №, площадью 1485 кв.м, был передан в аренду для строительства 2-квартирного блокированного жилого дома ФИО3 и ФИО1 (Том 1: л.д. 54).

__.__.__ Отделом Архитектуры и градостроительства МО «Котлас» ФИО1 и ФИО3 выдано разрешение на строительство объекта недвижимости № (Том 1: л.д. 72-73).

__.__.__ Постановлением главы администрации МО «Котлас» № согласована передача права аренды на земельный участок по адресу: Архангельская область, г. Котлас, ...., для строительства 2-квартирного блокированного жилого дома, от ФИО3 к ФИО4 (Том 1: л.д. 75).

__.__.__ Постановлением главы администрации МО «Котлас» № согласована передача права аренды на земельный участок по адресу: Архангельская область, г. Котлас, ....-г, для строительства 2-квартирного блокированного жилого дома, от ФИО4 к ФИО5 (Том 1: л.д. 77).

__.__.__ между МО «Котлас» и ФИО1 и ФИО5 был заключен договор № аренды земельного участка, расположенного по адресу: Архангельская область, г. Котлас, ....-г, сроком действия до __.__.__ (Том 1: л.д. 80-85).

__.__.__ Постановлением главы администрации МО «Котлас» № были внесены изменения в разрешение на строительство объекта недвижимости от __.__.__, застройщик ФИО6 заменен на ФИО5 (том 1: л.д. 86).

__.__.__ Постановлением главы администрации МО «Котлас» № объекту капитального строительства 2-квартирному блокированному жилому дому, строящемуся на земельном участке с кадастровым номером №, присвоен адрес: Архангельская область, ГО «Котлас», г. Котлас, ....; жилому помещению - квартире (в осях А-Д и 1-4) - ....; жилому помещению - квартире (в осях А-Д и 4-7) - .... (Том 1: л.д. 153-154). 

__.__.__ с согласия арендодателя земельного участка права и обязанности по договору аренды земельного участка от ФИО5 были переданы ФИО2 (Том 1: л.д. 176-177).

Из искового заявления следует, что в период с 2005 года по 2023 год истцами была произведена реконструкция 2-квартирного блокированного жилого дома, в результате которой изменились: форма крыши дома, местоположение гаражей и жилых помещений, конфигурация окон, фасады объекта, устройство входных дверей, также построена отопительная печь в одном из блоков. Этажность и площадь жилого дома не менялась.

Согласно техническому плану здания, выполненному по состоянию на __.__.__ (Том 1: л.д. 203-228), и экспликации на поэтажный план здания на принадлежащем истцам на праве аренды земельном участке после реконструкции находится: двухэтажный жилой дом блокированной застройки расположенный по адресу: ....

- блок № жилого дома блокированной застройки - 2-этажное здание с мансардным этажом площадью 240,5 кв.м; 

- блок 2 жилого дома блокированной застройки - 2-этажное здание с мансардным этажом площадью 198,1 кв.м.

В объекте недвижимости застройщиками были внесены некоторые изменения, касающиеся несоответствия его проектной документации, а именно:

1. Фасады объекта не соответствуют решению фасадов проектной документации, разработанной МП «Котласпроект» (листы 1-4 графической части):

а) кровля объекта планировалась чердачная двухскатная (лист 1-3 графической части фасада) по факту М - образная мансардная крыша;

б) устройства входных групп в объект со стороны уличного фасада не соответствует проектной документации (лист 1 графической части);

в) входные группы в объект со стороны дворового фасада отсутствуют, что не соответствует проектной документации (лист 2 графической части); 

г) размещение помещений гаражей планировалось согласно проектной документации с торцевых сторон объекта, по факту расположены в середине объекта (листы 1, 2 графической части);

д) с торцевых сторон объекта имеются выступы, что не соответствует проектной документации (листы 1-4 графической части);

е) конфигурация окон и их расположение на фасадах объекта не соответствует проектной документации (листы 1-4 графической части).

Помещения, расположенные на 1 и 2 этажах, не соответствуют решению архитектурных планов 1-го и 2-го этажей проектной документации (листы 4 и 5 графической части).

2. Имеется цокольный этаж, непредусмотренный проектной документацией (листы 1-4 графической части).

Вентиляционные каналы, предусмотренные проектной документацией (листы 4-5 графической части) отсутствуют.

В одном из помещений объекта возведена печь, что не соответствует проектной документации (лист 1 графической части).

__.__.__ истцы обратились в администрацию ГО АО «Котлас» с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (Том 1: л.д. 197-198).

Решением администрации ГО АО «Котлас» от __.__.__ в удовлетворении заявления истцов о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию было отказано по причине несоответствия параметров построенного объекта проектной документации (несоответствие формы кровли, устройства входных групп, отсутствие входных групп со стороны двора, несоответствие места размещения гаражей, наличие выступов с торцевых сторон, несоответствие помещений проектной документации, наличие технического подполья, отсутствие вентиляционных каналов, наличие печи, не предусмотренной проектом), а также не представление схемы, отображающей расположение объекта в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка (Том 1: л.д. 199-200).

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно выписке из ЕГРН от __.__.__, земельный участок, расположенный по адресу: Архангельская область, г. Котлас, ....-г, общей площадью 1 485 кв.м, с кадастровым номером №, относится к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием - для строительства двухквартирного блокированного жилого дома. Земельный участок обременен правом аренды в пользу ФИО2 и ФИО1, срок действия аренды по __.__.__. 

Сведения о зарегистрированных правах на здание, расположенное на указанном земельном участке, в ЕГРН, а также в ГБУ АО «АрхОблкадастр» отсутствуют.

Согласно техническому отчету по результатам обследования и оценке состояния строительных конструкций, выполненному ООО «Северпроект» __.__.__ (архивный №.23), здание жилого ....-г по .... имеет нормативную категорию технического состояния. Нарушения строительных норм и правил при строительстве не выявлено. Повреждения и деформации строительных конструкций отсутствуют. Угроза жизни и здоровью людей, проживающих в жилом здании, отсутствует (Том 2: л.д. 1-10). 

В соответствии с экспертным заключением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека о соответствии/несоответствии санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам блокированного жилого дома от __.__.__ №, блокированный жилой дом на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: Архангельская область, г. Котлас, ....-г, соответствует требованиям СанПиН __.__.__-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий» (Том 2: л.д. 14-15).

Из сообщения Отдела надзорной деятельности и профилактической работы г. Котласа и Котласского района управления надзорной деятельности и профилактической работы Главного управления МЧС России по Архангельской области от __.__.__ № ИВ-178-5-9-289 следует, что жилой дом, расположенный по адресу: Архангельская область, г. Котлас, ....-г, соответствует действующим требованиям пожарной безопасности (Том 2: л.д. 35). 

Таким образом, из представленных в материалы дела документов следует, что спорный объект недвижимости состоит из двух автономных жилых блоков и выполнен с соблюдением всех установленных нормативов, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Расходы по оплате госпошлины не подлежат взысканию с ответчика на основании следующего.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от __.__.__ № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истцов ответчиками.

Поскольку удовлетворение иска не обусловлено установлением обстоятельств, свидетельствующих о нарушении прав и законных интересов истцов действиями ответчика, то оснований для взыскания государственной пошлины не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

исковые требования ФИО1, ФИО2 к администрации городского округа Архангельской области «Котлас» о признании права собственности на самовольное строение удовлетворить.

Признать за ФИО1 (ИНН №) право собственности на блок № 1 жилого дома блокированной застройки, расположенный по адресу: Архангельская область, город Котлас, ....-г, общей площадью 240,5 кв.м.

Признать за ФИО2 (ИНН №) право собственности на блок № 2 жилого дома блокированной застройки, расположенный по адресу: Архангельская область, город Котлас, ....-г, общей площадью 198,1 кв.м.

Право собственности возникает с момента государственной регистрации права на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Котласский городской суд.

Председательствующий Ю.В. Балакшина

Мотивированное решение составлено 26 августа 2024 года.