УИД № 42RS0040-01-2024-002555-62

Номер производства по делу № 2-114/2025 (№ 2-1337/2024)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Кемерово 20 марта 2025 года

Кемеровский районный суд Кемеровской области в составе председательствующего судьи Тупицы А.А.,

с участием помощника судьи Бойко С.В.,

при секретаре Климакиной Д.К., 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о возмещении вреда имуществу гражданина, причиненного затоплением, взыскании стоимости неисполненных обязательств, и по встречному иску ФИО5 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании неосновательного обогащения 

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО4 и ФИО5 о возмещении вреда имуществу гражданина, причиненного затоплением, взыскании стоимости неисполненных обязательств (т. 1 л.д. 3-5), требования мотивировал тем, что 15.09.2021 между ним и ФИО4 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно:

- 20/1000 доли в праве собственности на земельный участок площадью 9 963 кв.м с 

<

адрес>

- помещения площадью 1 268,7 кв.м с 

<

адрес>

Согласно п. 2.1 договора купли-продажи от 15.09.2021 общая стоимость объектов недвижимости составила 2 300 000 рублей.

На момент заключения указанного договора ФИО4 состояла в зарегистрированном браке с ФИО5

15.09.2021 к договору купли-продажи от 15.09.2021 между индивидуальным предпринимателем ФИО3 и ФИО5 было заключено дополнительное соглашение № 1 об изменении способа оплаты по основному договору купли-продажи от 15.09.2021, а именно:

Стороны договорились об общей цене объектов, которая состоит из :

- оплаты денежных средств в размере 2 000 000 рублей (п. 2.1.1);

- выполнении покупателем взятых на себя обязательств по проведению своими силами и за свой счет ремонта кровли на здании с 

<

адрес> в месте расположения объекта № 1 площадью не менее 1 650 кв.м;

- покупатель обязуется компенсировать стоимость металла, двутавровых балок в размере 350 000 рублей до 31.12.2021; 

- покупатель обязуется участвовать в финансировании по разделению помещения и выделению объекта № 1 в отдельное помещение и его постановке на кадастровый учет;

- покупатель обязуется произвести денежную компенсацию за систему принудительного пожаротушения на площади 1 200 кв.м в размере 50 000 рублей до 31.12.2021. 

Также ФИО5 передал денежные средства в счет исполнения дополнительного соглашения № 1 к договору купли-продажи от 15.12.2021 за компенсацию стоимости металла, двутавровых балок и системы принудительного пожаротушения 07.04.2022 в размере 50 000 рублей; 17.06.2022 в размере 50 000 рублей; 07.12.2022 в размере 50 000 рублей; 28.12.2022 в размере 200 000 рублей; 09.01.2023 в размере 50 000 рублей.

Обязательства по ремонту кровли на здании по 

<

адрес> в месте расположения объекта № 1, предусмотренные п. 2.1.2 дополнительного соглашения № 1 к договору от 15.09.2021, ФИО5 исполнены не были.

В связи с этим 05.06.2024 в адрес ФИО4 и ФИО5 заказным письмом с уведомлением были направлены претензии, оставшиеся без удовлетворения.

Согласно заключению независимого эксперта ООО "Полярник" от 16.08.2024 № П.42.2024.102-Э стоимость ремонтных работ по устройству кровли на здании по 

<

адрес> на площади 1 650 кв.м составляет 9 024 967 рублей 81 копейка.

Сметная стоимость устранения выявленных дефектов и недостатков и приведения конструкции трёх железных балок на 2 этаже в работоспособное состояние составляет 315 342 рубля 32 копейки. 

В мае 2024 года в результате неисполнения ФИО4 и ФИО5 обязательств по дополнительному соглашению от 15.09.2021 № 1 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 15.12.2021 произошло подтопление помещений 1 этажа, в результате чего причинены убытки.

13.05.2024 ФИО5 и ФИО4 были уведомлены о проведении независимой оценки состояния кровли и причиненных убытков, на осмотр не явились.

Согласно заключению независимого эксперта ООО "Полярник" от 16.08.2024 № П.42.2024.102-Э сметная стоимость устранения выявленных дефектов и недостатков и приведение конструкций отделки помещения на 1 этаже в работоспособное состояние составляет 2 572 372 рубля 20 копеек.

Индивидуальный предприниматель ФИО3 просил взыскать с ФИО4 и ФИО5 солидарно 11 912 682 рубля 33 копейки, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 60 000 рублей. 

Впоследствии индивидуальный предприниматель ФИО3 изменил требования к ФИО4 и ФИО5 (т. 1 л.д. 185-189), изменение требований мотивировал тем, что обязательства по ремонту кровли на здании по 

<

адрес> площадью не менее 1 650 кв.м в месте расположения объекта № 1, предусмотренные п. 2.1.2 дополнительного соглашения № 1 к договору, исполнены не были.

В связи с этим 05.06.2024 в адрес ФИО4 и ФИО5 заказным письмом с уведомлением о вручении были направлены претензии, оставшиеся без удовлетворения.

Согласно заключению независимого эксперта ООО "Полярник" от 16.08.2024 № П.42.2024.102-Э стоимость ремонтных работ по устройству кровли на здании по 

<

адрес> площадью 1 650 кв.м составляет 9 024 967 рублей 81 копейка.

Сметная стоимость устранения выявленных дефектов и недостатков и приведения конструкций 3 железобетонных балок на 2 этаже в работоспособное состояние составляет 315 342 рубля 32 копейки. 

В мае 2024 года в результате неисполнения обязательств по дополнительному соглашению от 14.09.2024 № 1 к договору купли-продажи от 15.12.2021 произошло подтопление помещений 1 этажа, в результате чего причинены убытки.

13.05.2024 ФИО5 и ФИО4 были уведомлены о проведении независимой оценки состояния кровли и причиненных убытков.

Согласно заключению независимого эксперта ООО "Полярник" от 16.08.2024 № П.42.2024.102-Э сметная стоимость ущерба, нанесенного отделке нежилого помещения в результате затопления, расположенного на 1-ом этаже по 

<

адрес> по состоянию на дату осмотра составляет 2 572 372 рубля 20 копеек.

Причинение убытков подтверждается дополнением к заключению независимого эксперта ООО "Полярник" от 16.08.2024 № П.42.2024.102-Э, согласно которому выявленные подтекания находятся в причинно-следственной связи с наступившими последствиями (затоплением 1 этажа). 

Так как ФИО5 и ФИО4 в момент приобретения нежилого помещения находились в зарегистрированном браке, то, по мнению индивидуального предпринимателя ФИО3, обязанность по возмещению стоимости ремонтных работ по устройству кровли в размере 9 024 967 рублей 81 копейка и стоимости ущерба в результате затопления в размере 2 572 372 рубля 20 копеек должна быть возложена на ФИО4 и ФИО5 в солидарном порядке.

В судебном заседании ответчик ФИО5 и его представитель ФИО6, допущенный в качестве представителя судом (т. 2 л.д. 104), исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО3 не признали полностью по тем основаниям, что дополнительное соглашение от 14.09.2021 № 1 к основному договору купли-продажи от 15.09.2021 подписано неуполномоченным на то лицом, а также датировано более ранним числом, чем основной договор. 

По этим основаниям дополнительное соглашение от 14.09.2021 № 1 на ФИО5 никакие обязательства не возлагает, в связи с чем требования по возмещению убытков по ремонту, и тем более по затоплению удовлетворению не подлежат. 

ФИО5 обратился в суд со встречным иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании неосновательного обогащения, требования мотивировал тем, что 15.06.2021 между индивидуальным предпринимателем ФИО3 и ФИО5 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества:

- 67/1000 доли в праве собственности на земельный участок площадью 9 963 кв.м с 

<

адрес>

- части нежилого помещения площадью 1 083,6 кв.м, расположенного в помещении площадью 5 254,9 кв.м с 

<

адрес>

Согласно п. 2.1 предварительного договора от 15.06.2021 стоимость недвижимого имущества составляет 2 000 000 рублей, цена является окончательной и изменению не подлежит.

Однако 14.09.2021 ФИО3 убедил ФИО5 подписать дополнительное соглашение от 14.09.2021 № 1 к договору купли-продажи, который на тот момент еще не был заключен. 

По условиям дополнительного соглашения от 14.09.2021 № 1 п. 2.1 предварительного договора от 15.06.2021 был нарушен, на ФИО5 ложились дополнительные финансовые обязательства. 

В связи с этим ФИО5 отказался от заключения основного договора купли-продажи.

При этом ФИО5 не воспользовался правом, предусмотренным п. 1 ст. 381 ГК РФ, и не стал обращаться к ФИО3 за возвратом задатка по расписками от 15.06.2021 на сумму 200 000 рублей; от 08.07.2021 на сумму 100 000 рублей; от 17.07.2021 на сумму 100 000 рублей; от 02.08.2021 на сумму 100 000 рублей, а всего на сумму 500 000 рублей.

15.09.2021 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с третьим лицом - ФИО4

В первоначальном иске ФИО3 указывает на то, что ФИО5 в счет исполнения дополнительного соглашения № 1 к договору купли-продажи в качестве компенсации стоимости металла, двутавровых балок и системы принудительного пожаротушения передал ему денежные средства 28.12.2022 в размере 200 000 рублей; 07.04.2022 в размере 50 000 рублей; 17.06.2022 в размере 50 000 рублей; 07.12.2022 в размере 50 000 рублей; 09.01.2023 в размере 50 000 рублей.

ФИО5 считает, что в связи с тем, что переданные денежные средства по распискам получены ФИО3 по ничтожному документу - дополнительному соглашению к незаключенному договору, данные денежные средства являются неосновательным обогащением.

ФИО5 просит взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 неосновательное обогащение в размере 400 000 рублей.

В суд от индивидуального предпринимателя ФИО3 поступили возражения на иск ФИО5, согласно которым требования являются необоснованными по следующим основаниям. 

ФИО5 полагает, что был введен в заблуждение о заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, в связи с чем необоснованно передал следующие денежные средства всего в размере 500 000 рублей, однако встречный иск предъявлен только на 400 000 рублей

Так 28.12.2022 ФИО5 по расписке переданы 200 000 рублей в счет исполнения дополнительного соглашения № 1 к договору купли-продажи от 15.12.2021 за компенсацию стоимости металла, двутавровых балок и системы принудительного пожаротушения. 

07.04.2022 ФИО5 по расписке переданы 50 000 рублей в счет исполнения дополнительного соглашения № 1 к договору купли-продажи за компенсацию стоимости металла, двутавровых балок с системы принудительного пожаротушения.

17.06.2022 ФИО5 по расписке переданы 50 000 рублей за компенсацию стоимости металла двутавровых балок и системы принудительного пожаротушения.

07.12.2022 ФИО5 по расписке переданы 50 000 рублей за компенсацию стоимости металла двутавровых балок и системы принудительного пожаротушения.

09.01.2023 ФИО5 по расписке переданы 50 000 рублей за компенсацию стоимости металла двутавровых балок и системы принудительного пожаротушения.

Вместе с тем, доводы ФИО5 не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

15.09.2021 между индивидуальным предпринимателем ФИО3 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи нежилого помещения площадью 1 268,7 кв.м с 

<

адрес> а также 20/1000 доли в праве собственности на земельный участок площадь 9 963 кв.м с №, расположенный по указанному адресу. 

Согласно п. 2.1 договора купли-продажи от 15.09.2021 общая стоимость объектов недвижимости составила 2 000 000 рублей.

На момент подписания договора купли-продажи объекта недвижимости ФИО5 состоял в зарегистрированном браке с ФИО4 

Согласно п. 1, п. 2 ст. 35 Семейного кодекса РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. 

В соответствии с п. 3, п. 4 ст. 1109 ГК РФ не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения заработная плата и приравненные к ней платежи, пенсии, пособия, стипендии, возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью, алименты и иные денежные суммы, предоставленные гражданину в качестве средства к существованию, при отсутствии недобросовестности с его стороны и счетной ошибки; денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

По смыслу ст. 1102 ГК РФ обязательства из неосновательного обогащения возникают при одновременном наличии трех условий: факта приобретения или сбережения имущества, приобретение или сбережение имущества за счет другого лица и отсутствие правовых оснований неосновательного обогащения, а именно: приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого лица не основано ни на законе, ни на сделке.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (п. 2 ст. 1105 ГК РФ).

Юридически значимыми и подлежащими установлению по делу являются обстоятельства, касающиеся того, в счет исполнения каких обязательств истцом передавались ответчику денежные средства; осведомленности истца, осуществлявшего денежный перевод, об отсутствии у ответчика обязательств по возврату передаваемой суммы; волеизъявления истца на передачу ответчику денежных средств в качестве благотворительности, если истец знал об отсутствии обязательств.

Положения о неосновательном обогащении подлежат применению постольку, поскольку нормами о соответствующем виде договора или общими положениями о договоре не предусмотрено иное.

ФИО5, достоверно зная о заключении его супругой сделки, внес аванс в размере 500 000 рублей, 400 000 рублей из которых просит взыскать как неосновательное обогащение.

Более того, в счет состоявшейся сделки купли-продажи объекта невидимости по договору от 15.09.2021 ФИО5 передавал денежные средства 07.04.2022, 17.06.2022, 07.12.2022, 28.12.2022 и 09.01.2023 во исполнение дополнительного соглашения от 14.09.2021 об изменении способа оплаты по основному договору купли-продажи от 15.09.2021, согласно которому стороны договорились об общей цене объектов, которая состоит из оплаты денежных средств в размере 2 000 000 рублей (п. 2.1.1 договора), выполнении покупателем взятых на себя обязательств по проведению своими силами и за свой счет ремонта кровли на здании по 

<

адрес> площадью не менее 1 650 кв.м в месте расположения объекта 1, покупатель обязуется компенсировать стоимость металла, двутавровых балок в размере 350 000 рублей до 31.12.2021, покупатель обязуется участвовать в финансировании по разделению помещения и выделению объекта 1 в отдельное помещение и его постановки на кадастровый учет, покупатель обязуется произвести денежную компенсацию за систему принудительного пожаротушения на площади 1 200 кв.м в размере 50 000 рублей до 31.12.2021.

Таким образом, между сторонами имеются правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимости и 20/1000 доли в праве собственности на земельный участок, и получение денежных средств во исполнение обязательств по нему на основании расписок ФИО3 

ФИО3, как кредитор, получая денежные средства от ФИО5, не обязан был проверять полномочия последнего по перечислению (передаче) денежных средств за должника ФИО4, следовательно, эти суммы не могут быть истребованы ФИО5 как неосновательное обогащение, в противном случае, обязательства ФИО4 становятся неисполненными.

Доказательств отсутствия каких-либо договорных отношений стороной по встречному требованию не представлено в связи с чем встречные требования не подлежат удовлетворению. 

Индивидуальный предприниматель ФИО3, ФИО4, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, представители ООО "Автогаз", ООО "Полимердор" в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали, в соответствии со ст. 117, 167 ГПК РФ дело может быть рассмотрено в отсутствие указанных лиц.

Заслушав объяснения представителей индивидуального предпринимателя ФИО3 ФИО14, действующей на основании доверенности 18.10.2024 (срок 1 год) (т. 1 л.д. 182) и ФИО15, действующей на основании доверенности от 27.01.2023 №, удостоверенной нотариусом Кемеровского нотариального округа Кемеровской области ФИО1 (срок 3 года) (т. 1 л.д. 181), ФИО5 и его представителя ФИО6; ФИО16, действующего как представителя третьих лиц, не заявляющих самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, ФИО7 на основании доверенности от 13.11.2024 № удостоверенной нотариусом Кемеровского нотариального округа Кемеровской области ФИО2 (срок 3 года) (т. 1 л.д. 183), ФИО8 на основании доверенности от 28.01.2025 (срок до 31.12.2025) (т. 2 л.д. 121), ФИО9 на основании доверенности от 28.01.2025 (срок до 31.12.2025) (т. 2 л.д. 118), ФИО10 на основании доверенности от 28.01.2025 (срок до 31.12.2025) (т. 2 л.д. 119), ФИО11 на основании доверенности от 28.01.2025 (срок до 31.12.2025) (т. 2 л.д. 120), ООО "Автогаз" на основании доверенности от 28.21.2024 (срок до 31.12.2026) (т. 2 л.д. 122), исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 12 ГК РФ, ст. 56 ГПК РФ каждое лицо имеет право на защиту своих гражданских прав способами, предусмотренными законом, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 1, ст. 8 ГК РФ выбор способа защиты права избирается истцом, при этом он должен соответствовать характеру допущенного нарушения и удовлетворение заявленных требований должно привести к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию. 

Согласно п. 1 ст. 308 ГК РФ в обязательстве в качестве каждой из его сторон - кредитора или должника - могут участвовать одно или одновременно несколько лиц.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. 

Согласно п. 1, п. 2, п. 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в п. 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (п. 1 ст. 6) к отдельным отношениям сторон по договору. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

Согласно п. 1, п. 2 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. 

Судом установлено, что индивидуальный предприниматель ФИО3 является собственником:

- 41/1000 доли в праве собственности на земельный участок площадью 9 963 кв.м с 

<

адрес> право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 19.10.2021, 12.11.2021 (т. 2 л.д. 1-6);

- помещения площадью 103,7 кв.м с 

<

адрес>; право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 19.10.2021 (т. 2 л.д. 58-59);

- помещения площадью 1 184,6 кв.м с 

<

адрес> право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 15.04.2019 (т. 2 л.д. 33-34);

- помещения площадью 425,5 кв.м с 

<

адрес> право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 26.08.2021 (т. 2 л.д. 56-57);

- помещения площадью 3 994,9 кв.м с 

<

адрес> право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 13.08.2021 (т. 2 л.д. 51-52);

- помещения площадью 324,8 кв.м с 

<

адрес> право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 05.03.2022 (т. 2 л.д. 64-65).

- помещения площадью 248,8 кв.м с 

<

адрес>; право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 05.03.2022 (т. 2 л.д. 66-67);

- помещения площадью 618,2 кв.м с 

<

адрес> право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 05.03.2022 (т. 2 л.д. 70-71).

ФИО4 и ФИО5 состояли в зарегистрированном браке с 29.07.2006, брак прекращен 21.11.2023 (т. 1 л.д. 178). 

Между индивидуальным предпринимателем ФИО3 и ФИО5 15.06.2021 подписан предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (т. 1 л.д. 95-96), согласно которому ФИО3 обязался заключить с ФИО5 в срок 17.06.2021 основной договор купли-продажи в отношении следующего недвижимого имущества: 

- 67/1000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 9 963 кв.м с 

<

адрес>; 

- часть нежилого помещения площадью 1 083,6 кв.м, находящегося в помещении площадью 5 254,9 кв.м с 

<

адрес>

Стороны договорились об общей цене основного договора купли-продажи в размере 2 000 000 рублей; цена является окончательной и изменению не подлежит.

Основной договор купли-продажи указанного недвижимого имущества между индивидуальным предпринимателем ФИО3 и ФИО5 заключен не был. 

Между индивидуальным предпринимателем ФИО3 и ФИО4 15.09.2021 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (т. 1 л.д. 97-100), согласно которому ФИО4 купила:

- 20/1000 доли в праве на земельный участок; категория земель - земли населенных пунктов; виды разрешенного использования – для производственной базы; площадью 9 963 кв.м с 

<

адрес>

- помещение; назначение: нежилое; площадью 1 268,7 кв.м с 

<

адрес>

Стороны договорились об общей цене объектов в размере 2 000 000 рублей, из которых стоимость помещения составляет 1 500 000 рублей, и стоимость доли в праве на земельный участок составляет 500 000 рублей. Указанная цена установлена соглашением сторон, является окончательной и изменению не подлежит (п. 2.1 договора от 15.09.2021).

На момент подписания договора от 15.09.2021 денежная сумма, указанная в п. 2.1 договора, уплачена, расчет произведен полностью, продавец не имеет к покупателю претензий по расчетам (п. 2.2 договора от 15.09.2021).

Передача продавцом объектов и их принятие покупателем осуществляются по акту приема-передачи, подписанного сторонами договора, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (п. 3.1 договора от 15.09.2021).

Подписание акта приема-передачи объектов свидетельствует о произведенном покупателе осмотре объектов и его согласии принять в том качественном состоянии, в котором они находятся на дату подписания акта (п. 3.2 договора от 15.09.2021).

Право собственности у покупателя на приобретаемые по настоящему договору объекты возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на данные объекты в соответствии с нормами действующего законодательства Российской Федерации в Едином государственном реестре недвижимости (п. 3.3 договора от 15.09.2021).

ФИО4 объекты недвижимости, указанные в договоре купли-продажи от 15.09.2021, получила по акут приема передачи от 15.09.2021 (т. 1 л.д. 98-99), право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировала 27.09.2021 (т. 1 л.д. 100). 

Судом также установлено, что между индивидуальным предпринимателем ФИО3 и ФИО5 заключено дополнительное соглашение от 14.09.2021 № 1 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 15.09.2021 (т. 1 л.д. 101-102), согласно которому индивидуальный предприниматель ФИО3 и ФИО5 договорились п. 2.1 договора от 15.09.2021 изменить и изложить в следующей редакции: "Стороны договорились об общей цене объектов, которая состоит из оплаты денежных средств в размере 2 000 000 рублей (п. 2.1.1 договора от 15.09.2021), и выполнения покупателем взятых на себя обязательств, а именно: покупатель обязуется провести своими силами и за свой счет ремонт кровли на здании по 

<

адрес>, площадью не менее 1 650 кв.м, в месте расположения объекта 1 (по договору от 15.09.2021 это помещение); покупатель обязуется компенсировать стоимость металла, двутавровых балок в размере 350 000 рублей до 31.12.2021; покупатель обязуется участвовать в финансировании по разделению помещения и выделению объекта 1 в отдельное помещение и его постановки на кадастровый учет; покупатель обязуется произвести денежную компенсацию за систему принудительного пожаротушения на площади 1 200 кв.м в размере 50 000 рублей до 31.12.2021. Указанная цена установлена соглашением сторон, является окончательной и изменению не подлежит (п. 2.1.1 договора от 15.09.2021).

Пункт 2.2 договора от 15.09.2021 изменить и изложить в следующей редакции: На момент подписания настоящего договора денежная сумма, указанная в п. 2.1.1 настоящего договора, оплачена покупателем в полном объеме наличными средствами в размере 500 000 рублей и путем перевода денежных средств в размере 1 500 000 рублей на расчетный счет продавца. Моментом исполнения покупателем обязательства оплатить объекты считается момент поступления денежных средств на расчетный счет продавца и исполнение взятых на себя обязательств, указанных в п. 2.1.2.

В рамках дополнительного соглашения от 14.09.2021 № 1 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 15.09.2021 ФИО5 передал индивидуальному предпринимателю ФИО3 денежные средства за компенсацию стоимости металла, двутавровых балок и системы принудительного пожаротушения:

- 28.12.2022 в размере 200 000 рублей (т. 1 л.д. 108); 

- 07.04.2022 в размере 50 000 рублей (т. 1 л.д. 105); 

- 17.06.2022 в размере 50 000 рублей (т. 1 л.д. 106); 

- 07.12.2022 в размере 50 000 рублей (т. 1 л.д. 107); 

- 09.01.2023 в размере 50 000 рублей (т. 1 л.д. 109).

По договору купли-продажи от 30.10.2023 (т. 1 л.д. 138-140) ФИО4 продала в общедолевую собственность ФИО7 и ФИО8:

- 20/1000 доли в праве на земельный участок; категория земель - земли населенных пунктов; виды разрешенного использования – для производственной базы; площадью 9 963 кв.м с 

<

адрес>

- помещение; назначение: нежилое; площадью 1 268,7 кв.м с 

<

адрес> право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за ФИО7 и за ФИО8 03.11.2023. 

Индивидуальный предприниматель ФИО3 ссылается на то, что в результате неисполнения ФИО4 и ФИО5 условий заключенных договоров крыша здания, расположенного по 

<

адрес> пришла в аварийное состояние и требует ремонта; а также в результате отсутствия ремонта крыши и затопления произошло повреждение имущества индивидуальный предприниматель ФИО3

Так согласно заключению независимого эксперта ООО "Полярник" от 16.08.2024 № П.42.2024.102-Э (т. 1 л.д. 8-72) обследуемая часть покрытия (наплавляемой кровли), расположенного по 

<

адрес> находится в аварийном состоянии.

При этом выявлены следующие дефекты части покрытия (наплавляемой кровли):

- протечки, которые появляются непосредственно после дождя; 

- протечки, проявляющиеся через несколько часов или дней; 

- протечки, которые появляются через некоторое время после начала таяния снега на кровле (второй тип); 

- образование вздутий кровельного ковра (с водой или воздушных);

- образование складок в примыканиях к вертикальным поверхностям (сползание материала с примыкания);

- отслаивание дополнительного водоизоляционного ковра и фартука от выступающих вертикальных участков примыканий кровель; 

- растрескивание верхнего слоя рулонного покрытия; 

- неплотное прилегание кровельного покрытия к основанию в местах примыкания рулонного ковра к вертикальным поверхностям; 

- увлажнение и промерзание теплоизоляционного слоя; 

- проявление сырости и протечек на потолке 2 этажа; 

- отслаивание кровельного ковра от основания или одного слоя от другого; 

- впадины на поверхности кровельного покрытия глубиной более 10 мм.

На основании проведенного исследования выявлено, что из-за систематического подтопления, протечек и так далее, 3 железобетонных балки в помещении на 2 этаже находятся в аварийном состоянии, требуется выполнить их усиление.

Сметная стоимость устранения выявленных дефектов и недостатков и приведение конструкций покрытия кровли в работоспособное состояние составляет 9 024 967 рублей 81 копейка. 

Сметная стоимость устранения выявленных дефектов и недостатков и приведение конструкций 3 железобетонных балок на 2 этаже в работоспособное состояние составляет 315 342 рубля 32 копейки. 

На основании проведенного исследования выявлено, что вода и атмосферные осадки затекают в пазухи, порывы, щели, образовывают пузыри на кровле, что в дальнейшем приводит к протечке кровли и затоплению нижележащих помещений как на 2-ом, так и на 1-ем этаже.

При обследовании строительных конструкций отделки в нежилом помещении на 1 этаже выявлены протечки, темные желтые пятна и подтеки, отслоение штукатурного слоя, местами расслоение материала ГКЛ, вздутие и отслоение слоя шпатлевки.

Выявленные дефекты образовались от затопления помещения. 

Так как покрытие кровли находится в аварийном состоянии, атмосферные осадки беспрепятственно попадают в помещение нижележащего 2-го этажа и, как следствие, происходит затопление помещения на 1 этаже.

Сметная стоимость размера ущерба, нанесенного отделке нежилого помещения в результате затопления, расположенного на 1-ом этаже по 

<

адрес> по состоянию на дату осмотра составляет 2 572 372 рубля 20 копеек.

Согласно дополнению к заключению независимого эксперта ООО "Полярник" от 16.08.2024 № П.42.2024.102-Э (т. 1 л.д. 178-199) выявленные подтекания находятся в причинно-следственной связи с наступившими последствиями затопления 1-го этажа. 

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. 

Из буквального толкования п. 1 ст. 450 ГК РФ следует, что правом изменения условий договора обладают только стороны 

В договоре купли-продажи недвижимого имущества от 15.09.2021 сторонами являлись индивидуальный предприниматель ФИО3 (продавец) и ФИО4 (покупатель). 

В дополнительном соглашении от 14.09.2021 № 1 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 15.09.2021 сторонами выступают индивидуальный предприниматель ФИО3 и ФИО5

Согласно п. 1, п. 2 ст. 182 сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.). Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени, лица, лишь передающие выраженную в надлежащей форме волю другого лица, а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок.

В материалы дела доказательства того, что ФИО4 в установленном законом порядке уполномочила ФИО5 на изменение условий договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.09.2021, не представлено. 

Более того, дополнительное соглашение от 14.09.2021 № 1 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 15.09.2021 заключено ранее, чем основной договор. 

Согласно п. 1 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит право собственности.

Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Дополнительное соглашение от 14.09.2021 № 1 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 15.09.2021 в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано. 

Согласно п. 1, п. 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

В судебном заседании ФИО5 ссылался на недействительность дополнительного соглашения от 14.09.2021 № 1 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 15.09.2021. 

Поскольку дополнительное соглашение от 14.09.2021 № 1 к основному договору купли-продажи от 15.09.2021 подписано неуполномоченным на то лицом и датировано более ранним числом, чем основной договор, то дополнительное соглашение от 14.09.2021 № 1 по изложенным выше обстоятельствам является недействительным. 

Доводы представителей индивидуального предпринимателя ФИО3 ФИО14 и ФИО15 о том, что поскольку на момент заключения основного договора купли-продажи от 15.09.2021 и дополнительного соглашения от 14.09.2021 № 1 ФИО4 и ФИО5 состояли в зарегистрированном браке, то заключенные ими договоры порождают для обоих общие правовые последствия, основаны на неверном толковании закона, поскольку в данном случае договоры порождают правовые последствия только для их участников. 

Ввиду того, что дополнительное соглашение от 14.09.2021 № 1 является недействительным, требования по возмещению стоимости ремонтных работ по устройству кровли в размере 9 024 967 рублей 81 копейка являются необоснованными и удовлетворению не подлежат. 

Доказательств того, что ФИО5 лично обязался перед индивидуальным предпринимателем ФИО3 произвести ремонтные работы крыши здания, расположенного по 

<

адрес> в материалы дела не представлено, а изменения покупной цены объектов недвижимости в дополнительном соглашении от 14.09.2021 № 1 судом признаны недействительными. 

Более того, согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором; а согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению.

Судом установлено, что в здании, расположенном по 

<

адрес> на праве собственности принадлежат помещения индивидуальному предпринимателю ФИО3, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ООО "Автогаз", ООО "Полимердор". 

Крыша является общим имуществом, в силу ст. 210 ГК РФ и ст. 249 ГК РФ все сособственники в здании по 

<

адрес> должны нести бремя содержания крыши. 

На момент предъявления иска и рассмотрения дела ФИО4 и ФИО5 собственниками помещений в здании по 

<

адрес> не являлись. 

Индивидуальный предприниматель ФИО3 просит взыскать с ФИО4 и ФИО5 ущерб, причиненный затоплением.

Согласно п. 1, п. 2 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. 

Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (статья 401 ГК РФ).

В силу ст. 1082 ГК РФ, удовлетворяя требование о возмещении вреда, суд в соответствии с обстоятельствами дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре (предоставить вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) или возместить причиненные убытки (п. 2 ст. 15).

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). 

Причинение ущерба в результате затопления на сумму 9 024 967 рублей 81 копейка подтверждено заключением независимого эксперта ООО "Полярник" от 16.08.2024 № П.42.2024.102-Э.

Для наступления деликтной ответственности необходимо наличие состава, включающего в себя совокупность следующих элементов: наступление вреда; противоправность поведения причинителя вреда, причинную связь между первым и вторым элементами; вину причинителя вреда. Лицо, требующее возмещения причиненных ему убытков, должно доказать факт нарушения ответчиком обязательств, наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у истца убытками, а также размер убытков. 

По смыслу п. 1 ст. 15 и ст. 1064 ГК РФ обязательства по возмещению вреда обусловлены, в первую очередь, причинной связью между противоправным деянием и наступившим вредом. Иное означало бы безосновательное и, следовательно, несправедливое привлечение к ответственности в нарушение конституционных прав человека и гражданина, прежде всего права частной собственности.

Для удовлетворения исковых требований подлежит доказыванию, в том числе, причинно-следственная связь между противоправными действиями (бездействием) и наступлением вредных последствий.

Однако при рассмотрении дела индивидуальный предприниматель ФИО3 относимых (ст. 59 ГПК РФ) и допустимых (ст. 60 ГПК РФ) доказательств того, что причинение вреда его имуществу произошло в результате ненадлежащего исполнения ФИО4 и ФИО5 своих обязательств, в суд не представил, в связи с чем в удовлетворении требований о возмещении ущерба в результате затопления на сумму 9 024 967 рублей 81 копейка также надлежит отказать. 

ФИО5 завялено требование о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО3 неосновательного обогащения в размере 400 000 рублей. 

Как указано выше, между ФИО5 и индивидуальным предпринимателем ФИО3 заключено дополнительное соглашение от 14.09.2021 № 1 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 15.09.2021 (т. 1 л.д. 101-102).

В рамках данного дополнительного соглашения ФИО5 передал индивидуальному предпринимателю ФИО3 денежные средства:

- 28.12.2022 в размере 200 000 рублей (т. 1 л.д. 108); 

- 07.04.2022 в размере 50 000 рублей (т. 1 л.д. 105); 

- 17.06.2022 в размере 50 000 рублей (т. 1 л.д. 106); 

- 07.12.2022 в размере 50 000 рублей (т. 1 л.д. 107); 

- 09.01.2023 в размере 50 000 рублей (т. 1 л.д. 109).

Целевое назначение всех указанных денежных средств - за компенсацию стоимости металла, двутавровых балок и системы принудительного пожаротушения. 

В рамках настоящего дела дополнительное соглашение от 14.09.2021 № 1 между ФИО5 и индивидуальным предпринимателем ФИО3 признано недействительным.

Согласно ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Реституция в смысле п. 2 ст. 167 ГК РФ является самостоятельным гражданско-правовым институтом, отличным от института взыскания неосновательного обогащения по своей правовой сущности и обладающим рядом отличительных характеристик (публичный характер; взаимный (двусторонний) характер; наличие некоторых черт обязательства).

Положения законодательства Российской Федерации о применении двусторонней реституции (п. 2 ст. 167 ГК РФ) не связывают обязанность стороны недействительной сделки вернуть другой стороне все полученное с наличием при этом условий, предусмотренных ст. 1102 ГК РФ (факт приобретения (сбережения) имущества, отсутствие правовых оснований такого приобретения (сбережения)), и при отсутствии исключительно взаимного (двустороннего) характера отношений (право собственности ответчиком приобретено по спору с третьим лицом, которому истец возвратил деньги).

По смыслу п. 2 ст. 167 ГК РФ для возврата полученного по недействительной сделке не подлежат исследованию основания возникновения прав сторон на переданное имущество, стороны должны лишь доказать только факт передачи имущества во исполнение недействительной сделки. 

Согласно п. 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.06.2008 № 11 (ред. от 09.02.2012) "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству" при определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела. Поскольку основанием иска являются фактические обстоятельства, то указание истцом конкретной правовой нормы в обоснование иска не является определяющим при решении судьей вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела.

При указанных обстоятельствах и в силу п. 2 ст. 167 ГК РФ с индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу ФИО5 подлежат взысканию уплаченные по дополнительному соглашению от 14.09.2021 № 1 денежные суммы в размере 400 000 рублей. 

В соответствии со ст. 94, 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано, в связи с чем с индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу ФИО5 подлежит взысканию государственная пошлина в размере 12 500 рублей. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО3 (

<

данные изъяты>) к ФИО4 (

<

данные изъяты>), ФИО5 (

<

данные изъяты>) о возмещении вреда имуществу гражданина, причиненного затоплением, взыскании стоимости неисполненных обязательств отказать полностью.

Исковые требования ФИО5 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании денежных средств удовлетворить полностью. 

Взыскать в пользу ФИО5 с индивидуального предпринимателя ФИО3:

- 400 000 рублей – денежные средства, уплаченные по дополнительному соглашению от 14.09.2021 № 1; 

- 12 500 рублей расходы по уплате государственной пошлины, 

а всего 412 500 рублей. 

Решение может быть обжаловано сторонами и другими лицами, участвующими в деле, в апелляционном порядке в Кемеровском областном суде в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Кемеровский районный суд. 

Председательствующий

Справка: в окончательной форме решение изготовлено 26.03.2025.

Судья А.А. Тупица