КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД 

УИД 39OS0000-01-2025-000258-71

Дело № 3а-121/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 августа 2025 года г.Калининград 

Калининградский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Шкуратовой А.В.,

при секретаре Худоба О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску финансового управляющего ФИО1 - ФИО2 к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», заинтересованные лица: Правительство Калининградской области, администрация МО «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области», АО «Россельхозбанк» об оспаривании решений бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объектов в размере их рыночной стоимости, 

У С Т А Н О В И Л:

Финансовый управляющий ФИО1 - ФИО2 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просил признать незаконными решения бюджетного учреждения от 08 апреля 2025 года №№ ОРС-39/2025/000090, ОРС-39/2025/000091, ОРС-39/2025/000092 об отказе в установлении рыночной стоимости принадлежащих ФИО1 на праве собственности земельных участков с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты>:125

<

данные изъяты>126, 

<

данные изъяты>:116 и об установлении по состоянию на 07 ноября 2024 года кадастровой стоимости данных объектов, равной их рыночной стоимости соответственно в размерах 32 619 000 руб., 11 374 000 руб. и 29 740 000 руб., на основании отчетов об оценке №№ 0031-11-24/1, 0031-11-24/2, 0031-11-24 от 11 ноября 2024 года, выполненных оценщиком ООО «Независимая оценка» ФИО3 

Сославшись на то, что данные отчеты соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, решения бюджетного учреждения является незаконными и нарушают право ФИО1 на налогообложение в справедливом размере, финансовый управляющий просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>:125 в размере 32 619 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>:126 в размере 11 374 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>:116 в размере 29 740 000 руб., указав, что установленная их кадастровая стоимость соответственно в размерах 170 335 771,43 руб., 47 860 646,09 руб. и 152 401 082,46 руб. необоснованно завышена. 

Определением Калининградского областного суда от 25 июня 2025 года АО «Россельхозбанк» привлечено к участию в деле в качестве заинтересованного лица. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО4, уточнив административные исковые требования, просил установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты>:125, 

<

данные изъяты>:126, 

<

данные изъяты>:116 в размерах, определенных по результатам судебной экспертизы.

Представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО5 поддержала письменные возражения на административное исковое заявление (л.д. 143-144 т.1); просила в части удовлетворения требований о признании решения бюджетного учреждения отказать, в части требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка оставила на усмотрение суда.

Представитель АО «Россельхозбанк» ФИО6 уточненный административный иск поддержал, аналогичная позиция изложена в письменном отзыве АО «Россельхозбанк».

Представители Правительства Калининградской области, администрация МО «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте его проведения, ходатайство об отложении рассмотрения дела не направили, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником трех земельных участков категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов промышленности и иных объектов производственной, инженерной и транспортной инфраструктур (нефтепереработка), местоположение: по адресу почтового ориентира: №: 

- с 14 июля 2018 года - земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>:116, площадью 388 194 +/- 5457 кв.м, 

- с 15 апреля 2016 года - земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>:126, площадью 121910 +/- 3055 кв.м, 

- с 21 мая 2018 года - земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>:125, площадью 433 877 +/- 5768 кв.м (л.д. 9-56 т. 1).

Права на данные земельные участки обременены договорами ипотеки в пользу АО «Россельхозбанк».

Решением Арбитражного суда Омской области от 28 ноября 2023 года ФИО1 признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура реализации имущества сроком, финансовым управляющим утвержден ФИО2 (л.д.64-66 т.1).

Постановлением Правительства Калининградской области от 14 ноября 2022 года № 590 утверждены по состоянию на 01 января 2022 года результаты кадастровой оценки земельных участков, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Калининградской области, в том числе кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>:116 в размере 152 401 082,5 руб., земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>126 в размере 47 860 646,9 руб., земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>:125 в размере 170 335 771,4 руб. 

На основании части 1 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Переход к применению статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области осуществлен с 1 декабря 2021 года на основании постановления Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754. 

В силу части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен, помимо прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1).

Частью 11 этой же статьи определено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Распоряжением Правительства Калининградской области от 14 апреля 2017 года №75-рп создано ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», уставной целью деятельности которого является проведение государственной кадастровой оценки на территории Калининградской области.

К полномочиям данного бюджетного учреждения отнесено рассмотрение обращений по вопросам установления в размере рыночной стоимости кадастровой стоимости объектов по тем категориям недвижимости, оценку которых осуществляло ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости».

10 марта 2025 года финансовый управляющий ФИО1 - ФИО2 обратился в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты>:116, 

<

данные изъяты>:126, 

<

данные изъяты>:125, равной их рыночной стоимости, по состоянию на 07 ноября 2024 года, представив отчеты об оценке №№ 0031-11-24/1, 0031-11-24/2, 0031-11-24 от 11 ноября 2024 года, выполненные оценщиком ООО «Независимая оценка» ФИО3 

Как следует из оспариваемых решений от 08 апреля 2025 года № ОРС-39/2025/000090, № ОРС-39/2025/000091, № ОРС-39/2025/000092, бюджетное учреждение полагает представленные отчеты об оценке №№ 0031-11-24/1, 0031-11-24/2, 0031-11-24 от 11 ноября 2024 года, выполненные оценщиком ООО «Независимая оценка» ФИО3, не соответствующим требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.

Не выполнены требования пунктов 13, 14 Федерального стандарта оценки «Виды стоимости (ФСО II)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200.

В расчетах используются аналоги №№ 1, 2 которые предлагаются к продаже на нерыночных условиях. Указанные аналоги предлагаются к продаже с пометкой «Срочная продажа», в объявлении об аналоге № 2 указано, что «Цена продажи ниже рынка». Использование данных аналогов в расчетах необоснованно - нарушены п.п. 13,14 ФСО II.

Не выполнены условия пунктов 2,8 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04. 2022 № 200.

Анализ рынка приведен не в полном объеме. В отчете приведены диапазоны цен без анализа фактических данных о ценах сделок с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен объект оценки. Также отсутствуют источники приведенной информации об интервалах рыночных цен. Кроме того, используются аналоги, цена предложения которых значительно ниже указанного интервала для коммерческих земельных участков. В расчетах используются три аналога по цене от 117,9 до 137,5 руб./кв.м. Согласно отчету, земельные участки под коммерческие объекты в районах Калининградской области предлагаются к продаже по цене от 300 до 2 430 руб./кв.м. То есть, отбор аналогов не обоснован.

Согласно оспариваемым решениям бюджетного учреждения, выявленные нарушения приводят к искажению рыночной стоимости объектов оценки, в связи с чем установленная оценщиком стоимость не может быть принята как достоверная по состоянию на 07 ноября 2025 года. 

Решение принято уполномоченным органом в пределах его компетенции в установленный законом срок.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В силу части 1.1 статьи 247 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных главой 25 КАС РФ.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Утвержденная Правительством Калининградской области и внесенная в ЕГРН кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу земельных участков, являющаяся в силу пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ, налоговой базой для исчисления земельного налога, затрагивает права ФИО1 как плательщика данного налога.

Административное исковое заявление об оспаривании решения бюджетного учреждения подано финансовым управляющим ФИО1 - ФИО2 05 июня 2025 года в установленный частью 3.1 статьи 245 КАС РФ трехмесячный срок со дня, когда административному истцу стало известно о принятии бюджетным учреждением данного решения.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

В целях проверки доводов административного истца и бюджетного учреждения по делу назначена судебная экспертиза, производство которой с согласия сторон поручено экспертам ФБУ Калининградская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

На разрешение эксперта следует поставить вопросы:

- соответствуют ли отчеты об оценке №№ 0031-11-24/1, 0031-11-24/2, 0031-11-24 от 11 ноября 2024 года, выполненный оценщиком ООО «Независимая оценка» ФИО3, требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки?

- имеются ли в отчетах об оценке неточности и недостатки, расчетные или иные ошибки, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки?

- в случае несоответствия отчетов требованиям законодательства об оценочной деятельности и (или) наличия недостатков в отчетах, влияющих на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки, определить по состоянию на 07 ноября 2024 года рыночную стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты>:125, 

<

данные изъяты>:126, 

<

данные изъяты>:116.

В соответствии с заключением эксперта ФБУ Калининградская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО7 № 1765/6-4-25 от 25 июля 2025 года отчеты об оценке №№ 0031-11-24/1, 0031-11-24/2, 0031-11-24 от 11 ноября 2024 года, выполненные оценщиком ООО «Независимая оценка» ФИО3, не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки; в отчетах имеются неточности и недостатки, расчетные или иные ошибки, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки. По состоянию на 07 ноября 2024 года рыночная стоимость объекта с кадастровым номером 

<

данные изъяты>:125 определена экспертом в размере 37 870 000 руб., объекта с кадастровым номером 

<

данные изъяты>:126 – в размере 15 470 000 руб., объекта с кадастровым номером 

<

данные изъяты>:116 – в размере 36 610 000 руб.

Экспертом сделан вывод о несоответствии отчетов об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктов 9,10,11 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, подпункта 3 пункта 2, пунктов 4,5, подпункта 9 пункта 7 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200; подпунктов 15, 22б, 22в Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611; выявленные в отчетах неточности, приводящие к искажению рыночной стоимости объектов оценки, описаны экспертом на страницах 5-24 заключения (л.д. 7-25 т. 3), 

В заключении экспертом указано на то, что правила отбора объектов-аналогов для расчета стоимости сравнительным подходом, представленные на странице 25 отчетов об оценке, фактически не установлены. Отсутствуют конкретные физические и экономические характеристики, по которым осуществлялся отбор, а также не установлены их количественные измерители или описание, что не позволяет понять логику проведенного оценщиком исследования. 

По мнению эксперта, отсутствие правил отбора не позволяет определить степень сопоставимости аналогов с объектом оценки, так как не указаны конкретные физические и экономические характеристики, по которым осуществлялся отбор, не установлены их количественные измерители или описание. 

В качестве объекта-аналога № 2 и № 3 использованы земельные участки, находящиеся в коммунальной зоне (П1) и зоне размещения объектов автомобильного транспорта (Т-2), что не сопоставимо с объектом оценки, имеющим вид разрешенного использования – для размещения объектов промышленности и иных объектов производственной, инженерной и транспортной инфраструктур (нефтепереработка). 

Не проведен сравнительный анализ качественных характеристик (в части вида разрешенного использования) у объектов-аналогов и объекта оценки, не внесены в значения единиц сравнения корректировки для устранения различий между объектами оценки и аналогом № 2 в части срочной продажи. 

Оценщиком в отчетах не рассмотрено территориальное зонирование применительно к объекту оценки в соответствии с градостроительным регламентом, позволяющее понять тип разрешенной в ближайшем окружении застройки и перспективы дальнейшего развития территории, что в отдельных случаях может оказать существенное влияние на стоимость. 

По мнению эксперта, итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки, определенная оценщиком, не подтверждена. 

В соответствии со статьей 284 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (часть 4).

Суд, оценив заключение эксперта ФИО7, сопоставив его содержание с иными доказательствами, содержащимися в материалах дела, приходит к выводу о том, что оно выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

По результатам исследования совокупности имеющихся в деле доказательств суд пришел к выводу о законности решения ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», в связи с чем не подлежат удовлетворению административные исковые требования о признании незаконным решения бюджетного учреждения.

Согласно части 3.1 статьи 249 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если такое требование было заявлено административным истцом.

Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, экспертом произведена оценка объекта недвижимости с учетом его количественных и качественных характеристик; экспертом надлежащим образом выбраны допустимые объекты-аналоги; корректирующие коэффициенты приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки.

Лицами, участвующими в деле, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено. 

Достоверность определенной экспертом рыночной стоимости объекта исследования обеспечивается законностью действий и профессиональной состоятельностью эксперта.

Эксперт ФИО7 соответствует по уровню образования требованиям, предъявляемым к кандидатуре эксперта, имеет экспертную специальность: «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости».

Судом не установлено нарушение экспертом ФИО7 методологии проведения оценки земельного участка, ее профессиональная состоятельность сомнений у суда не вызывает, оснований для назначения повторной, дополнительной экспертиз не установлено.

Уточненные в судебном заседании административные исковые требования об установлении рыночной стоимости объектов недвижимости в соответствии с заключением судебной экспертизы подлежат удовлетворению, поскольку отсутствуют объективные основания полагать искаженной определенную экспертом по состоянию на 07 ноября 2025 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:21:020103:125 в размере 37 870 000 руб., кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:21:020102:125 в размере 15 470 000 руб., кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:21:020103:116 в размере 36 610 000 руб.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона №237-ФЗ указанию в резолютивной части решения подлежит дата подачи в бюджетное учреждение заявления об установлении рыночной стоимости объекта, - 10 марта 2025 года.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд 

РЕШИЛ:

Административные исковые требования финансового управляющего ФИО1 - ФИО2 удовлетворить частично. 

Отказать в удовлетворении требований к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» о признании незаконными решений от 08 апреля 2025 года № ОРС-39/2025/000090, № ОРС-39/2025/000091, № ОРС-39/2025/000092 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов, равной их рыночной стоимости.

Установить по состоянию на 07 ноября 2024 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>:125 в размере 37 870 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>:126 в размере 15 470 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>116 в размере 36 610 000 рублей.

Датой подачи заявлений об установлении рыночной стоимости объекта считать 10 марта 2025 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 15 августа 2025 года. 

Судья А.В. Шкуратова