Дело № 3а-495/2021 (3а-1912/2020)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Брянск 14 января 2021 года

Брянский областной суд в составе:

судьи областного суда Мариной Ж.В.

при секретаре Мурей Т.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению имущественных отношений Брянской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, Государственному бюджетному учреждению «Брянскоблтехинвентаризация» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Управлению имущественных отношений Брянской области, ссылаясь на то, что ей на праве собственности принадлежит объект недвижимости – наименование: кафе «Пиццерия», назначение: нежилое, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес> с кадастровым №, кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 г. определена в размере 6 764 404,12 руб.

Кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости ФИО1 посчитала завышенной, в связи с чем, обратилась в Общество с ограниченной ответственностью «Агентство оценки «Брянская недвижимость» для определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость принадлежащего истцу объекта недвижимости с кадастровым №, по состоянию на 1 января 2019 г., составляет 4 448 000 руб.

В связи с тем, что административный истец является плательщиком налога на имущество, а размер налоговых платежей зависит от кадастровой стоимости объектов налогообложения, ФИО1 считает возможным установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В ходе рассмотрения дела представителем административного истца уточнены исковые требования, в которых изменен статус Управления Росреестра по Брянской области с заинтересованного лица на административного ответчика, в качестве административного ответчика указано ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация».

ФИО1 просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – наименование: кафе «Пиццерия», назначение: нежилое, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес> с кадастровым №, в размере его рыночной стоимости, равной 4 448 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 г.

В отзыве на исковое заявление представитель ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» ФИО2 указала, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости была установлена в соответствии с действующим законодательством. Право административного истца на установление кадастровой стоимости равной рыночной, не оспаривала.

В возражениях на исковое заявление представитель Управления Росреестра по Брянской области ФИО3 указал, что Управление является ненадлежащим ответчиком по делу. Право административного истца на установление кадастровой стоимости равной рыночной, не оспаривал, по существу заявленных исковых требований не возражал.

Представителями административных ответчиков Управления Росреестра по Брянской области ФИО4, ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» ФИО2 поданы ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц. Судом указанные ходатайства удовлетворены.

Административный истец ФИО1 и ее представитель ФИО5, представитель административного ответчика Управления имущественных отношений Брянской области, представители заинтересованных лиц ФГБУ «ФКП Росреестра», администрации Дятьковского района в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, отсутствия сведений об уважительности причин неявки в соответствии с ч. 2 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц. 

Исследовав материалы дела, суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 принадлежит объект недвижимого имущества – наименование: кафе «Пиццерия», назначение: нежилое, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес> с кадастровым №.

На спорный объект недвижимости установлено ограничение прав и обремение недвижимости в виде аренды в пользу ООО «Пиццерия» на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

Согласно договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО1 (арендодатель) и ООО (арендатор), арендодатель обязуется предоставить арендатору на правах аренды здание кафе «Пиццерия», назначение: нежилое, 2-этажное, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, инв №/А, лит. А, адрес объекта: 

<

адрес>А, для осуществления предпринимательской деятельности. Арендная плата устанавливается в размере 1 000 руб. за десять лет.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость здания с кадастровым № составляет 6 764 404,12 руб., дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объекта недвижимости – 1 января 2019 г., дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 23 января 2020 г., реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости – 22 ноября 2019 г. № 1498 (Приказ Управления имущественных отношений Брянской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости на территории Брянской области» № 1498 от 22 ноября 2019 г., порядковый №, Приложение № 1).

Рассматривая заявленные исковые требования, суд приходит к следующему. 

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации регулирует Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ).

Исходя из положений указанного Федерального закона понятие кадастровая стоимость определяется как стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (статья 3). 

Согласно ч. 1 и ч. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В системе действующего правового регулирования кадастровая стоимость используется в основном для целей налогообложения, и законодательство прямо допускает возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). 

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Брянской области, утверждены приказом Управления имущественных отношений Брянской области от 22 ноября 2019 г. № 1498 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости на территории Брянской области».

В соответствии со ст. 400 НК налогоплательщиками налога на имущество признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 401 НК РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу ст. 403 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (п. 1).

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (абз. 5 п. 2).

В соответствии со ст. 408 НК РФ сумма налога исчисляется налоговыми органами по истечении налогового периода отдельно по каждому объекту налогообложения как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей (п. 1).

В соответствии со ст. 400 НК налогоплательщиками налога на имущество признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 2 ст. 58 НК РФ подлежащая уплате сумма налога уплачивается (перечисляется) налогоплательщиком или налоговым агентом в установленные сроки.

В связи с тем, что ФИО1 является плательщиком налога на имущество, административный истец имеет право на установление кадастровой стоимости равной рыночной стоимости, так как от данных обстоятельств зависит размер налога, подлежащего уплате в бюджет. 

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. 

В силу ст. ст. 70, 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет оценщика.

Административным истцом в подтверждение поданного иска представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный ООО «Агентство оценки «Брянская недвижимость», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым № по состоянию на 1 января 2019 г., составляет 4 448 000 руб. 

Из разъяснений, данных в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 следует, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Проверяя представленный административным истцом отчет на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что согласно требованиям Федеральных стандартов оценки (далее – ФСО) № 1, 2, 3, 7 отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Как следует из материалов дела, содержание отчета свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; отчет базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в отчете приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; оценщиком учтено месторасположение объекта недвижимости, проанализирован рынок аналогичных объектов недвижимости, идентичных району расположения объекта оценки. 

В соответствии с абзацем 1 статьи 4 Закона об оценочной деятельности субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

Отчет о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости составлен оценщиком МДИ, который является членом Саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков, имеет право осуществлять оценочную деятельность на всей территории Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается свидетельством о членстве №, выданным ДД.ММ.ГГГГ, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № от ДД.ММ.ГГГГ, диплом о профессиональной переподготовке от ДД.ММ.ГГГГ, имущественные интересы, связанные с риском ответственности оценщика МДИ и ООО «Агентство оценки «Брянская недвижимость» застрахованы, что подтверждается полисами от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, соответственно.

Административные ответчики не оспаривали обоснованность представленного административным истцом отчета о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, доказательств иного размера его рыночной стоимости не представили, ходатайств о назначении по делу экспертизы не заявляли. 

Оценивая отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности ФИО1, суд полагает, что он соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки № 1,2,3, утвержденным приказами Минэкономразвития Российской Федерации №№ 297, 298, 299 от 20 мая 2014 г., ФСО № 7, утвержденным приказом № 611 от 25 сентября 2014 г., и находит его допустимым доказательством по делу, поскольку оценка произведена на основании исследования и анализа рынка недвижимости. Рыночная стоимость исследованного объекта недвижимости не более чем в 1,52 раза меньше кадастровой стоимости. 

В процессе проведения работ по определению рыночной стоимости объекта оценки оценщиком была проанализирована возможность применения всех трех возможных подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. После анализа для определения рыночной стоимости оценщиком был применен доходный подход. В рамках данной оценки оценщик определил рыночную стоимость объекта оценки одним подходом, поскольку в своих расчетах оценщик не использовал два из трех существующих подходов по оценке, весовая доля подхода принята за единицу.

С учетом изложенного суд считает возможным установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства кафе «Пиццерия», назначение: нежилое, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>А, с кадастровым № в размере его рыночной стоимости, равной 4 448 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 г.

Довод представителя Управления Ростреестра по 

<

адрес> о том, что Управление является ненадлежащим ответчиком по административному делу, не может быть принят во внимание ввиду следующего. 

Согласно положениям Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации круг лиц, участвующих в деле, определяет административный истец в административном исковом заявлении. Процессуальное положение Управления Росреестра по Брянской области в качестве административного ответчика было определено административным истцом, и данное обстоятельство не повлекло за собой нарушение прав и охраняемых интересов Управления Росреестра по Брянской области, так как на Управление постановленным по делу судебным решением не была возложена какая-либо ответственность. 

Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. 

Из материалов административного дела следует, что ФИО1 обратилась в суд с указанным административным заявлением 24 ноября 2020 г. 

На основании изложенного суд удовлетворяет административное исковое заявление ФИО1, устанавливает кадастровую стоимость объекта недвижимости, принадлежащего истцу на праве собственности, в размере его рыночной стоимости. 

Руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1, поданное в суд 24 ноября 2020 г., удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства кафе «Пиццерия», назначение: нежилое, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>А, с кадастровым №, в размере его рыночной стоимости, равной 4 448 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 г.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Брянский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Председательствующий

судья Брянского областного суда Ж.В. Марина