К делу №2-368/2025 (2-3761/2024)

УИД: 23RS0003-01-2024-006329-03

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

13 февраля 2025 года г.-к.Анапа

Анапский городской суд Краснодарского края в составе: 

председательствующего Карпенко О.Н.,

при секретаре Эрганьян З.А.,

с участием представителя истца Администрации МО г.-к.Анапа – ФИО1, действующего на основании доверенности от 09.01.2025г., ответчика ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации муниципального образования г.-к.Анапа к ФИО2, ФИО3 М,А., ФИО4, несовершеннолетним ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 о запрете эксплуатации объектов недвижимости в коммерческих целях, суд 

УСТАНОВИЛ:

Представитель Администрации муниципального образования г.-к.Анапа обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО9, ФИО4, несовершеннолетним ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 о запрете эксплуатации объектов недвижимости в коммерческих целях.

В обоснование иска указано, что Администрацией муниципального образования город-курорт Анапа ДД.ММ.ГГГГ проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:37:0203001:1803, общей площадью – 1600 кв. м, категория земель – «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования – «индивидуального жилищного строительства», расположенного по адресу: 

<

адрес>, ст-ца Благовещенская, 

<

адрес>. Земельный участок состоит на государственном кадастровом учете с уточнений площадью, данные о границах и поворотных точках внесены в государственный кадастр недвижимости.

Земельный участок принадлежит на праве общей долевой собственности: ФИО5 (1/7 доля), ФИО3 М,А. (1/7 доля), ФИО4 (1/7 доля), ФИО6 (1/7 доля), ФИО2 (1/7 доля), ФИО7 (1/7 доля), ФИО8 (1/7 доля).

В соответствии с правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа применительно к части территории муниципального образования город-курорт Анапа, утвержденными решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 26 декабря 2013 года №424 (в редакции решения №351 от 28 июля 2022 года), вышеуказанный земельный участок относится к зоне застройки индивидуальными жилыми домами с содержанием домашнего скота и птицы (Ж1.1).

Территориальная зона Ж1.1 выделена для обеспечения правовых, социальных, культурных, бытовых условий формирования жилых районов из отдельно стоящих индивидуальных жилых домов усадебного типа с возможностью ведения личного подсобного хозяйства, а также с минимально разрешенным набором услуг местного значения.

Согласно сведениям ЕГРН в границах земельного участка зарегистрированы: 

- жилой дом, с кадастровым номером №, площадью 375,6 кв. м, количеством этажей – 2, в том числе подземных 0, год завершения строительства – 2008. Основанием регистрации послужил договор купли-продажи земельного участка от 11.07.2007 г.; 

- жилое здание (жилой дом), с кадастровым номером 23№ площадью 142,2 кв. м, количеством этажей – 2, в том числе подземных 0, год завершения строительства – 2014. Основанием регистрации послужил договор купли-продажи земельного участка от 11.07.2007 г. Договор недвижимости от 27.02.2014 г. 

Администрацией муниципального образования город-курорт Анапа выдано разрешение на строительство №RU 23301000-7 от 17.01.2014. В ходе осмотра с территории общего пользования, с использованием Геоинформационной системы «Цифровой двойник муниципального образования город-курорт Анапа (ГИС Анапа)», с применением технического паспорта по состоянию на 19 ноября 2014г. установлено, что на земельном участке расположены следующие объекты: двухэтажное с мансардным и подвальным этажом капитальное здание, обозначенное в техническом паспорте как лит. Б; двухэтажное капитальное здание, обозначенное в техническом паспорте как лит. А; бассейн, обозначенный в техническом паспорте как лит. V; бассейн, обозначенный в техническом паспорте как лит. VI.

Вышеуказанные объекты согласно сведениям интернет сайта https://www.kudanamore.ru/blagoveschenskaya/hotels/5672/ эксплуатируются как гостиничный комплекс – гостевой дом «Олимпия». 

Установленный вид разрешенного использования земельного участка не предусматривает размещение на нем объектов коммерческого назначения. Из вышеизложенного следует, что ответчики не выполняют императивные требования статьи 42 ЗК РФ, а также нарушают правила землепользования и застройки муниципального образования город – курорт Анапа. В адрес ответчиков было направлено письмо от 21.06.2024 исх. 42-09-3036/24 с требованием устранить нарушения земельного и градостроительного законодательства. Ответчиками не было предпринято никаких мер для урегулирования вопроса в досудебном порядке. Также, он был уведомлен о том, что в случае непринятия им мер, направленных на устранение вышеуказанного нарушения земельного законодательства, администрация имеет право обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением.

Уведомленные надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, стороны не явились, подали заявления о рассмотрении дела в их отсутствии. 

Представитель истца Администрации МО г.-к.Анапа – ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить. 

В судебном заседании ответчик ФИО2 с требованиями согласился, указал, что намерен привести спорные объекты недвижимости с требованиями градостроительного законодательства для возможности их дальнейшей эксплуатации в коммерческих целях. 

Ответчики ФИО9, ФИО4, несовершеннолетним ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. 

Выслушав участников процесса, огласив и исследовав материалы дела, суд находит уточненные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

Из представленных материалов следует, что ответчикам на праве долевой собственности по 1/7 доли каждому принадлежат следующие объекты недвижимости: 

жилой дом, с кадастровым номером №, площадью 375,6 кв. м, количеством этажей – 2, в том числе подземных 0, год завершения строительства – 2008; 

жилое здание (жилой дом), с кадастровым номером №, площадью 142,2 кв. м, количеством этажей – 2, в том числе подземных 0, год завершения строительства – 2014; 

земельный участок с кадастровым номером № общей площадью – 1600 кв. м, категория земель – «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования – «индивидуального жилищного строительства», расположенного по адресу: 

<

адрес>, ст-ца Благовещенская, 

<

адрес>, что подтверждается выписками из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. 

В соответствии с правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа применительно к части территории муниципального образования город-курорт Анапа, утвержденными решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от ДД.ММ.ГГГГ № (в редакции решения № от ДД.ММ.ГГГГ), вышеуказанный земельный участок относится к зоне застройки индивидуальными жилыми домами с содержанием домашнего скота и птицы (Ж1.1).

Территориальная зона Ж1.1 выделена для обеспечения правовых, социальных, культурных, бытовых условий формирования жилых районов из отдельно стоящих индивидуальных жилых домов усадебного типа с возможностью ведения личного подсобного хозяйства, а также с минимально разрешенным набором услуг местного значения.

При размещении объектов капитального строительства в зоне Ж1.1 Предельное количество надземных этажей (включая цокольный этаж) следует принимать не более 3-х надземных этажей для всех видов разрешенного использования.

Параметры разрешенного строительства и реконструкции, не установленные в настоящих правилах, принимаются в соответствии с заданием на проектирование, действующими техническими регламентами, региональными и местными нормативами градостроительного проектирования. 

Также земельный участок расположен: в границе 4,5,6,7 подзоны ПАТ; в границе второй зоны округа санитарной (горно-санитарной) охраны.

В ходе осмотра с территории общего пользования, с использованием Геоинформационной системы «Цифровой двойник муниципального образования город-курорт Анапа (ГИС Анапа)», с применением технического паспорта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлено, что на земельном участке расположены следующие объекты: 

двухэтажное с мансардным и подвальным этажом капитальное здание, обозначенное в техническом паспорте как лит. Б; 

двухэтажное капитальное здание, обозначенное в техническом паспорте как лит. А; 

бассейн, обозначенный в техническом паспорте как лит. V; 

бассейн, обозначенный в техническом паспорте как лит. VI.

Вышеуказанные объекты согласно сведениям интернет сайта https://www.kudanamore.ru/blagoveschenskaya/hotels/5672/ эксплуатируются как гостиничный комплекс – гостевой дом «Олимпия». 

Факт эксплуатации спорных объектов недвижимости в коммерческих целях также подтвержден в судебном заседании ответчиком ФИО2

Администрацией муниципального образования город-курорт Анапа выдано разрешение на строительство №RU 23301000-7 от 17.01.2014 индивидуального жилого дома до трех этажей. 

Согласно ст.72 Земельного кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления городского округа осуществляют муниципальный земельный контроль в отношении расположенных в границах городского округа объектов земельных отношений.

В соответствии со ст.42 ЗК РФ одними из обязанностей собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, являются: использования земельных участков в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдение при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со ст.7 ЗК РФ разрешенное использование земельного участка является составным элементом правового режима земельного участка и определяется на основании зонирования территории.

Вместе с тем, в соответствии с ч. 1 ст. 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением).

Разрешенное использование земельного участка и построенных объектов капитального строительства ответчиков - «под жилую застройку индивидуальную» и «жилой дом» соответственно не предусматривает осуществления коммерческой деятельности.

В соответствии с ч. 2 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В п. 39 ст. 1 ГрК РФ определено, что жилой дом - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

На основании ч. 2 ст.55.24 ГрК РФ эксплуатация построенного, реконструированного здания, сооружения допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (за исключением случаев, указанных в части 3 настоящей статьи), а также акта, разрешающего эксплуатацию здания, сооружения, в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Осуществление строительства индивидуального жилого дома не предусматривает согласование проектной и иной технической документации в администрации исполнительного органа местного самоуправления, в то время как все строящиеся объекты коммерческого назначения в обязательном порядке должны иметь такие документы. Данное требование закона существует поскольку при осуществлении строительства индивидуального жилого дома застройщик осуществляет работы на свой страх и риск, так как строит индивидуальный дом для личного пользования, в тоже время осуществление строительных работ на любом объекте коммерческого назначения недопустимо без согласованной проектной, разрешительной, технической документации, поскольку создается объект, имеющий общественное значение и предназначенный для эксплуатации неопределенным кругом лиц.

Согласно ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ч. 1 ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилое помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган (ч.4 ст. 23 ЖК РФ).

Исходя из положений приведенных выше правовых норм, доказательством приобретения жилым помещением статуса нежилого является только решение органа местного самоуправления о соответствующем переводе.

Таким образом, присутствие указанных нарушений создает невозможной эксплуатацию жилого дома в коммерческих целях, которая создает опасность возникновения чрезвычайных ситуаций, связанных с его возможным разрушением, в виду отсутствия у застройщика подтверждающих документов о соблюдении норм и технических параметров, обязательных для строительства капитальных сооружений коммерческого назначения, отсутствия акта на ввод в эксплуатацию объекта коммерческого назначения, разрешения на перевод жилых помещений в нежилую категорию.

Согласно ст. 1065 ГК РФ опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность.

Изложенное свидетельствует о том, что у ответчиков нет права эксплуатировать указанные строения и земельный участок, в коммерческих целях, что свидетельствует об обоснованности искового заявления и необходимости его удовлетворения. 

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Иск Администрации муниципального образования г-к Анапа к ФИО2, ФИО3 М,А., ФИО4, несовершеннолетним ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 о запрете эксплуатации объектов недвижимости в коммерческих целях – удовлетворить. 

Запретить ФИО5, ФИО3 М,А., ФИО4, ФИО6, ФИО2, ФИО7, ФИО8 использование в коммерческих целях:

- жилого дома, с кадастровым номером №, площадью 375,6 кв. м, количеством этажей – 2, в том числе подземных 0; 

- жилого здания (жилой дом), с кадастровым номером №, площадью 142,2 кв. м, количеством этажей – 2, в том числе подземных 0;

- земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью – 1600 кв. м, категория земель – «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования – «индивидуального жилищного строительства», расположенного по адресу: 

<

адрес>, ст-ца Благовещенская, 

<

адрес>, - до изменения вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с фактическим использованием. 

Обязать ответчиков сообщить в администрацию муниципального образования город-курорт Анапа об исполнении решения суда.

Обеспечительные меры, примененные определением от ДД.ММ.ГГГГ в виде: в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> осуществлять любые регистрационные действия, в том числе государственную регистрацию сделок и перехода прав, в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0203001:1803, общей площадью – 1600 кв. м, категория земель – «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования – «индивидуального жилищного строительства», расположенного по адресу: 

<

адрес>, ст-ца Благовещенская, 

<

адрес>а; ареста земельного участка с кадастровым номером 23:37:0203001:1803, общей площадью – 1600 кв. м, категория земель – «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования – «индивидуального жилищного строительства», расположенного по адресу: 

<

адрес>, ст-ца.Благовещенская, 

<

адрес> – отменить по вступлению решения суда в законную силу. 

Обеспечительные меры, примененные определением от ДД.ММ.ГГГГ в виде запрета ФИО5, ФИО3 М,А., ФИО4, ФИО6, ФИО2, ФИО7, ФИО8 и иным лицам использования в коммерческих целях земельного участка с кадастровым №, общей площадью – 1600 кв. м, категория земель – «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования – «индивидуального жилищного строительства», расположенного по адресу: 

<

адрес>, ст-ца Благовещенская, 

<

адрес>. – отменить по исполнению решения суда. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Анапский городской суд.

Председательствующий: 

Мотивированное решение изготовлено 27 февраля 2025 года. 

«КОПИЯ ВЕРНА»

Судья Карпенко О.Н. (подпись) __________

Секретарь (подпись)______________ 

« » 2025 г.

Определение \ решение \ постановление \ приговор не вступило в законную силу

« » 2025года

Секретарь ______________

Подлинник определения \ решения \ постановления \ приговора находится в материалах дела 

№2-368/2025 (2-3761/2024) УИД 23RS0003-01-2024-006329-03

Анапского городского суда

Краснодарского края