Дело № 2-4362/2025

УИД 24RS0048-01-2024-019248-61

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 ноября 2025 года г. Красноярск 

Советский районный суд г. Красноярска в составе:

председательствующего судьи Мамаева А.Г.

при секретаре Ишмурзиной А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства Красноярского края о защите прав потребителей,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства Красноярского края, в котором просила взыскать с ответчика в пользу истца часть стоимости квартиры в размере 103 246 руб., неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 71 239,74 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя в размере 112 242,87 руб. 

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Спецстрой» и ООО «Строительное управление 208» был заключен договор № по условиям которого, ООО «Спецстрой», действующий в качестве застройщика, обязался построить многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес> с передачей участнику долевого строительства объекта по завершении строительства. На основании соглашения № уступки прав требования, истец ФИО1 приобрела права требования объекта долевого строительства – жилого помещения с проектным номером 14, общей проектной площадью 32,19 кв.м., расположенном в составе вышеназванного многоквартирного дома. По условиям договора № общая проектная площадь передаваемой квартиры составляет 33,4 кв.м. Из акта приема-передачи объекта долевого строительства следует, что общая площадь квартиры без учета площади балкона / лоджии составляет 30,5 кв.м. Разница между заявленной общей площадью квартиры в договоре и акте приема-передачи составляет 2,89 кв.м. Таким образом, в акте приема-передачи указана меньшая площадь, что нарушает права истца как участника долевого строительства. Согласно расчету истца, с учетом разницы в площади, ответчик должен возвратить истцу денежные средства в размере 103 246 руб. С учетом изложенного, истец обратилась в суд с настоящими исковыми требованиями.

Определением суда от 02.11.2024 г. в порядке подготовки к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных исковых требований, были привлечены конкурсный управляющий ООО «Спецстрой» - ФИО2, ООО «Строительное управление 208» (л.д. 2-3).

Определением суда от 02.04.2025 г., принятым в протокольной форме, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных исковых требований, были привлечены ООО «Партнер», ООО «Технический заказчик Фонда развития территорий», ППК «Фонд развития территорий», ПАО Сбербанк, ООО «Водолей-Сибирь» (л.д. 98-99).

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные исковые требования поддержала, на их удовлетворении настаивала. Просила суд взыскать с ответчика стоимость разницы в площади переданной квартиры, в связи с нарушением условий договора участия в долевом строительстве.

Ответчик Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Красноярского края в судебное заседание своего представителя не направил, о времени и месте рассмотрения дела извещался судом своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки своего представителя суду не сообщил.

Ранее, представитель ответчика – ФИО3 направил в адрес суда письменные возражения на исковые требования, в которых просил отказать в удовлетворении иска в полном объеме. В возражениях ссылался на необоснованность доводов истца о наличии оснований для доплаты по договору участия в долевом строительстве, возражал против порядка расчета доплаты, предлагаемом истцом, указав на его противоречие условиям договора (л.д. 124-125).

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, конкурсный управляющий ООО «Спецстрой» - ФИО2, ООО «Строительное управление 208» ООО «Партнер», ООО «Технический заказчик Фонда развития территорий», ППК «Фонд развития территорий», ПАО Сбербанк, ООО «Водолей-Сибирь» в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещались судом своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки своих представителей суду не сообщили.

Суд полагает возможным рассмотреть данное гражданское дело в соответствии со ст.167 ГПК РФ.

Выслушав истца, исследовав материалы дела, судом установлено следующее.

На основании п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса РФ).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. 

В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. 

При этом, по смыслу ст. 5 и 7 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Как разъяснено в письме Минрегиона РФ от 09.10.2009 N 33350-ИП/08, расчетная стоимость 1 кв.м. общей площади квартир, определяется по следующим правилам:

Общая площадь квартир определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных помещений, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5; для балконов и террас - 0,3; для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Спецстрой», действующим в качестве застройщика, и ООО «Строительное управление 208», действующим в качестве участника долевого строительства, был заключен договор участия в долевом строительстве № (в редакции дополнительных соглашений № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ).

По условиям данного договора, застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоэтажный дом №1 с инженерным обеспечением, расположенный по адресу: 

<

адрес> передать участнику долевого строительства 13 помещений, включая помещение с проектным номером 14, общей площадью 32,19 кв.м. (площадь с учетом приведенной площади балконов – 33,40 кв.м.) (л.д. 15-22).

По условиям п. 2.1 договора, цена стоимости квартир, общей площадью 640,04 кв.м., по договору составляет 30 081 880 руб.

При этом, согласно пп. 4 таблицы, указанной в п. 1.1 договора участия в долевом строительстве, стоимость помещения с номером 14 составляет 1 569 800 руб.

Как установлено п. 2.2 договора, цена договора является фиксированной, но может быть изменена по соглашению сторон в связи с изменением фактической площади квартиры в сравнении с проектной площадью, на основании данных, полученных в результате технической инвентаризации объекта долевого строительства, а также в связи с изменением цен на основные строительные материалы и оборудование, услуги и работы.

В момент подписания договора стороны достигли взаимного согласия относительно указанных выше случаев изменения цены.

При своевременной оплате в полном объеме цены договора, указанной в п. 2.1 договора, застройщик выдает участнику долевого строительства справку об оплате общей площади квартиры по проекту с учетом площади балконов (п. 2.3 договора).

В соответствии с п. 2.5 договора, участник долевого строительства уведомлен о том, что в соответствии с п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, при изготовлении кадастрового (жилищного) паспорта (плана) квартиры из площади квартиры исключается площадь балконов, лоджий, веранд.

При этом расхождение общей площади квартиры, указанной в кадастровом (техническом) паспорте (плане) квартиры и свидетельстве о праве собственности, с данными технической инвентаризации, указанными в акте приема-передачи квартиры, не является основанием для изменения цены договора и возврата денежных средств, так как не уменьшает фактическую площадь квартиры с учетом балконов. 

Как установлено п. 9.2 договора участия в долевом строительстве, по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случаях, в том числе, существенного изменения проектной документации, в том числе, существенного изменения площади квартиры. 

При этом, существенным отклонением от согласованной площади квартир является изменение общей площади каждой квартиры более чем на 10%.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Водолей-Сибирь», действующим в качестве участника долевого строительства, и Мануковской (ранее – ФИО4) Е.С., действующей в качестве правопреемника, было заключено соглашение №.

По условиям данного договора (п. 1.1-1.3, 2.1-2.2), истец ФИО1 является правопреемником первоначального участника долевого строительства, к ней перешло право требования от застройщика объекта долевого строительства, являющегося предметом договора №П37/1/5 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 23-26).

В соответствии с п. 1.1 соглашения, объектом долевого строительства является помещение с номером 14, общей площадью 32,19 кв.м., площадью с учетом площади балконов, лоджий – 33,40 кв.м. 

Стоимость уступаемого права составляет 1 150 000 руб. (п. 3.1 договора).

Факт оплаты истцом ФИО1 стоимости уступаемого по договору права требования в полном объеме подтверждается представленными в материалы дела платежными документами (л.д. 13).

Решением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ первоначальный застройщик ООО «Спецстрой» был признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Конкурсным управляющим ООО «Спецстрой» был утвержден арбитражный управляющий ФИО2

В соответствии с Определением Арбитражного суда Красноярского края от 03.03.2022 г. по делу №А33-32097-77/2020, соглашением № ФЗП-28/3479-21 от ДД.ММ.ГГГГ, ответчику Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства 

<

адрес> были переданы права и обязанности застройщика ООО «Спецстрой» для завершения строительства объектов, включая спорный объект по 

<

адрес> (л.д. 37-51).

ДД.ММ.ГГГГ ответчик Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства Красноярского края передал истцу ФИО1 объект долевого строительства: 1-комнатную 

<

адрес>, общей площади с учетом площади балконов / лоджий – 30,5 кв.м. (без учета площади балконов / лоджий – 29,3 кв.м.), о чем между сторонами подписан соответствующий акт приема-передачи (л.д. 14).

В соответствии с п. 6 акта, участник долевого строительства подтверждает, что обязательства по договору в отношении квартиры исполнены застройщиком надлежащим образом и в полном объеме. 

Право собственности истца ФИО1 на объект долевого строительства было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается соответствующей выпиской из ЕГРН (л.д. 94-97).

Согласно данным ЕГРН, при внесении сведений в государственную систему кадастрового учета площадь жилого помещения была определена в размере 29,3 кв.м.

Истцом в материалы гражданского дела представлен технический паспорт спорного жилого помещения, составленный ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 131-136).

Согласно данному паспорту, площадь всех частей квартиры составила 30,9 кв.м., общая площадь – 29,3 кв.м.

Отдельно в техническом паспорте определена площадь тамбуров и лоджий – 1,6 кв.м.

Обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, истец ФИО1 указала, что условиями договора предусмотрена возможность изменения цены объекта долевого строительства, в связи с уменьшением площади фактически переданного объекта по сравнению с проектной площадью.

Согласно расчету истца, стоимость возмещения разницы в площади объекта (2,89 кв.м.), составила 103 246 руб.

Возражая против удовлетворения заявленных исковых требований, ответчик Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства Красноярского края в письменных возражениях на иск ссылался на отсутствие в тексте договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ условий о доплате участнику при изменении площади объекта долевого строительства.

Разрешая заявленные исковые требования, проанализировав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса РФ, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. 

Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. 

В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. 

Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Согласно п. 3 ст. 555 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Из содержания приведенных норм права следует, что стороны договора участия в долевом строительстве вправе, но не обязаны определять окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства, установленной в договоре, и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Как следует из правовой позиции, приведенной в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, N 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 ноября 2021 г., передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора. В случае, если условиями договора не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.

Вместе с тем, по смыслу статей 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Условиями договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ было установлено, что цена договора является фиксированной. 

Вместе с тем, п. 2.2 договора сторонами согласованы изменение цены, в том числе, с учетом возможного изменения фактической площади передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, установленной по результатам технической инвентаризации объекта. 

Осуществляя толкование вышеназванных условий договора, судом учтено, что стороны в договоре допускали, что фактическая площадь объекта долевого строительства может быть изменена при строительстве по сравнению с проектной площадью.

Однако, положения указанного договора не содержат указания на конкретный размер отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, а равно конкретные последствия наличия несоответствия в площади объекта (например, возврат участнику долевого строительства части покупной цены – в случае передачи объекта меньшей площади, либо установление необходимости доплаты участником за передачу объекта с увеличенной площадью).

При этом, положениями п. 9.2 договора установлено, что существенным отклонением от согласованной площади квартир, влекущим расторжение договора в судебном порядке, является изменение общей площади каждой квартиры более чем на 10%.

При заключении договора № от ДД.ММ.ГГГГ, первоначальный участник долевого строительства – третье лицо ООО «Строительное управление 208», выразил согласие на приобретение объекта долевого строительства общей площадью 32,19 кв.м. (без учета площади балконов, лоджий) при цене объекта долевого строительства в размере 1 569 800 руб.

В дальнейшем, как с достоверностью установлено судом, каких-либо изменений в условия договора участия в долевом строительстве в части изменения цены объекта, определения предельных отклонений фактической площади объекта от проектной площади, не вносилось.

Заключая соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ, истец ФИО1 выразила согласия с условиями договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, включая условие об определении цены объекта долевого строительства. 

В соответствии с актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, истцу был передан объект долевого строительства общей площадью 29,3 кв.м. (без учета балконов и лоджий).

Отклонение фактической площади переданного истцу объекта составляет менее 10% от проектной площади (отклонение составляет 8,98%), что соответствует положениям п. 9.2 договора.

Истец ФИО1, заключив соглашение об уступке права требования от ДД.ММ.ГГГГ, оплатив стоимость уступаемого права, приобрела объем прав и обязанностей стороны участников долевого строительства, предусмотренных договором, в том числе относительно цены объекта долевого строительства.

Учитывая, что стороны согласовали проектную площадь квартиры без учета балконов, лоджий 32,19 кв.м., исходя из суммарного учета площадей всех помещений квартиры, то разрешая вопрос о передачи истцу квартиры меньшей площади, суд применяет тот порядок определения площади, который стороны согласовали в договоре о долевом участии.

Исходя из положений части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Исходя из приведенного выше, участник долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства, построенный с несоблюдением условий договора, а также потребовать безвозмездного устранения недостатков в нем независимо от того, являются они существенными или нет, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе и при наличии возможности использования такого объекта по прямому назначению.

Как следует из материалов дела, истец ФИО1 приняла квартиру с площадью 29,3 кв.м. по соответствующему акту от ДД.ММ.ГГГГ без каких-либо претензий.

Более того, суд обращает внимание, что стоимость приобретаемого истцом права требования объекта долевого строительства составляет значительно меньшую сумму - 1 150 000 руб. (п. 3.1 соглашения), по сравнению с ценой объекта долевого строительства по договору - 1 569 800 руб.

Изложенные обстоятельства также свидетельствуют об отсутствии нарушений прав истца ФИО1 как потребителей, в части соответствия переданного объекта долевого строительства условиям договора от ДД.ММ.ГГГГ г.

Кроме того, принимая во внимание, что настоящие исковые требования предъявлены к Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства Красноярского края, а не к первоначальному застройщику ООО «Спецстрой», признанному банкротом, суд полагает возможным дополнительно указать следующее.

Согласно статье 201.15.2 Закона о банкротстве объем передаваемых прав застройщика приобретателю ограничивается передачей прав на имущество (в том числе имущественные права): на земельный участок и находящиеся на нем неотделимые улучшения (объект незавершенного строительства).

На основании пункта 5 статьи 201.15.2 Закона о банкротстве объем передаваемых обязательств застройщика ограничивается требованиями участников строительства, включенными в реестр требований участников строительства. 

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве реестр требований участников строительства содержит исключительно требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

Пунктами 2 и 3 статьи 201.15.2 указанного Закона определено основание передачи обязательств застройщика приобретателю по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений - определение арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика, на основании которого требования участников строительства, исполнение обязательств перед которыми передано приобретателю, исключаются из реестра требований участников строительства.

С учетом указанных выше положений к ответчику как к приобретателю прав и обязательств должника-застройщика не могут быть предъявлены участником долевого строительства иные требования, кроме требований, включенных в реестр, а именно о передаче объекта долевого строительства.

В ходе производства по делу о банкротстве ООО «Спецстрой» требований об изменении условий договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, в части снижения цены помещения со строительным номером 14, ни первоначальным участником долевого строительства, ни последующими приобретателя, не заявлялось.

Оснований для соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ и возврата части уплаченных денежных средств, в соответствии с условиями договора у ответчика как правопреемника первоначального застройщика не возникло.

С учетом вышеизложенного, в удовлетворении исковых требований ФИО1 о взыскании с ответчика Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства 

<

адрес> части покупной цены по договору участия в долевом строительстве в размере 103 246 руб., надлежит отказать.

Принимая во внимание, что при разрешении настоящего спора не было установлено нарушение каких-либо прав истца ФИО1 как потребителя при заключении и исполнении договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, требование истца о взыскании с ответчика в её пользу неустойки, компенсации морального вреда, штрафа также не подлежит удовлетворению судом.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства Красноярского края о защите прав потребителей – отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда с подачей жалобы через Советский районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий А.Г. Мамаев 

Мотивированное решение суда составлено 13.01.2026 г.