№ 2-1771/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 июня 2021 года г. Одинцово 

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Ужакиной В.А.

при помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ОАО «494 УНР» о признании права собственности на квартиру с обременением, по иску третьего лица ФГКУ «ЦТУИО» Минобороны РФ заявляющего самостоятельные требования о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратилась в суд с иском к ОАО «494 Управление начальника работ» о признании права собственности на квартиру №, расположенную по адресу: АДРЕС, взыскании судебных расходов.

В обоснование исковых требований истец указала, что 16 ноября 2020 года заключила с ОАО «494 Управление начальника работ» предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества №, согласно которому стороны договорились заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, указанных в предварительном договоре, по которому ответчик передает в собственность, а истец принимает квартиру №, общей площадью 39,5 кв.м, по адресу: АДРЕС Истец выполнил свои обязательства по оплате денежных средств по вышеуказанному договору, выплатив гарантийный взнос в размере 5 914 550 руб. В связи с тем, что до настоящего времени не подписан Акт о реализации инвестиционного контракта по причинам от истца независящим, он лишен возможности зарегистрировать право собственности на квартиру во внесудебном порядке.

ФГКУ «Центральное ТУИО» Министерства обороны России, привлеченное к участию в деле в порядке ст. 42 ГПК РФ, заявило самостоятельные требования относительно предмета спора, просило признать недействительной (ничтожной) сделкой предварительный договор № 91/Н-15/БТИ купли-продажи недвижимого имущества от 16.11.2020 года, заключенный между ФИО2 и ОАО «494 Управление Начальника Работ», применить последствия недействительности сделки.

Заявленные требования мотивированы тем, что дом по вышеуказанному адресу, в котором находится спорная квартира, построен в соответствии с условиями инвестиционного контракта № 01-8/318 от 02.11.2005 года, заключенного между ГУ Московская КЭЧ, правопреемником которого является ФГКУ «Центральное ТУИО Минобороны России», и ОАО «494 Управление Начальника Работ». По условиям данного контракта не менее 20% от общей жилой площади объекта строительства должны быть переданы в собственность РФ и закреплены в оперативное управление организаций Министерства обороны РФ в виде отдельных квартир. Оформление имущественных прав сторон на квартиры производится на основании акта о реализации инвестиционного контракта и распределения долей. До настоящего времени акт о реализации инвестиционного контракта и распределения долей не подписан. В связи с чем, ответчик не обладал правом собственности на спорную квартиру, и правовые основания для заключения с истцом предварительного договора у него отсутствовали. Между тем, в нарушение условий Контракта, ОАО «494 Управление Начальника Работ» заключил с ФИО2 предварительный договор купли-продажи, заведомо зная, что основной договор купли-продажи объекта заключен в оговоренный срок не будет, таким образом, совершена мнимая сделка. Действия сторон по заключению предварительного договора были направлены на обход установленного законом порядка признания права собственности на объект надвижимости. Таким образом, спорный договор является ничтожной сделкой, совершенной в обход закона с противоправной целью.

Истец ФИО2 в судебное заседание явилась, на иске настаивала, в удовлетворении иска ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России просила отказать.

Представители ОАО «494 Управление Начальника Работ» ФИО3, ФИО4 в судебное заседание явились, полагали заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению. В иске третьего лица ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России просили отказать по доводам письменных возражений.

Представитель третьего лица ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России, заявившего самостоятельные требования, ФИО5 требования поддержала. В удовлетворении иска ФИО2 просила отказать.

Остальные участвующие в деле третьи лица: Министерство обороны РФ, Управление Росреестра по Московской области, Федеральное агентство по управлению имуществом о дате и времени рассмотрения дела извещены, на судебное заседание представители указанных лиц не явились.

В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено при установленной явке.

Выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 16.11.2020 года между ОАО «494 Управление начальника работ» и ФИО2 заключен предварительный договор № № купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым стороны договорились по взаимному согласию заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому ответчик передаст в собственность истцу, а истец примет в свою собственность квартиру №, общей площадью 39,5 кв.м, расположенную по адресу: АДРЕС 

Актом от 20.11.2020 года об исполнении денежных обязательств по оплате гарантийного взноса по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества № 91/Н-15/БТИ от 16.11.2020 г. стороны пришли к соглашению, что истец в полном объеме выполнил свои обязательства по выплате продавцу суммы гарантийного взноса в размере 5 914 550 руб.

Согласно акту приема-передачи от 20.11.2020 г. ответчик передал, а истец принял квартиру №, расположенную по адресу: АДРЕС

Постановлением администрации Одинцовского муниципального района Московской области № 973 от 10.03.2017 г. объекту капитального строительства (корпус № присвоен почтовый адрес: АДРЕС

28.12.2016 года Управлением государственного архитектурно-строительного надзора Министерства обороны РФ ОАО «494 УНР» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию вышеуказанного жилого дома по месту нахождения спорной квартиры (корпус 15,16,17).

Также из материалов дела следует, что во исполнение распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 02.08.2005г. №1791-р между Государственным учреждением Московская квартирно-эксплуатационная часть района (заказчик) и ОАО «494 Управление начальника работ» (инвестор) заключен инвестиционный контракт от 02.11.2005 г. № 01-8/318.

В связи с реорганизацией ФГКЭУ «Московская квартирно-эксплуатационная часть района» Министерства обороны РФ заказчиком по инвестиционному контракту является ФГКУ «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Минобороны России.

Строительство жилого дома, в котором находится спорная квартира, осуществлялось на условиях, предусмотренных вышеназванным инвестиционным контрактом.

В частности, предметом инвестиционного контракта, согласно п. 2.1. (в редакции дополнительного соглашения №3 к Инвестиционному контракту от 15 ноября 2010 г.) является реализация инвестиционного проекта (п. 1.1.) по застройке земельного участка общей площадью 13 га, являющегося частью земельного участка площадью 18,6388 га, расположенного по адресу: АДРЕС находящегося в собственности РФ, со сносом зданий и сооружений, расположенных на указанном земельном участке.

Из условий пунктов 1.13, 2.1., 2.2., 3.3. инвестиционного контракта следует, что инвестиционным вкладом заказчика является земельный участок общей площадью 13 га, находящийся в собственности Российской Федерации, принадлежащий заказчику на праве постоянного (бессрочного) пользования, расположенный в АДРЕС, который на основе произведенной оценки составляет сумму в рублях, эквивалентную не менее 14 570 998 долларам США.

В рамках реализации инвестиционного проекта инвестор обязуется за счет собственных средств, заемных и (или) привлеченных финансовых средств, в установленном контрактом порядке осуществить финансирование строительства 100% общей жилой площади и нежилой площади объекта, снос зданий и сооружений, расположенных по адресу: АДРЕС (п. 2.3 контракта).

Согласно п.4.2, 4.3.1 контракта, после завершения строительства стороны подписывают акт о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте, в соответствии с которым осуществляется распределение прав на объект.

Распределение жилой и нежилой площади объекта осуществляется в следующих соотношениях: по общей жилой площади объекта:

- не менее 20% от общей жилой площади объекта (не менее 21 578 кв. метров), что в денежном выражении составит сумму в рублях, эквивалентную не менее 18 125 520 (Восемнадцать миллионов сто двадцать пять тысяч пятьсот двадцать) долларам США - в собственность Российской Федерации с последующим закреплением в оперативное управление организаций Минобороны России в виде отдельных квартир с муниципальной отделкой;

- не менее 80 % от общей жилой площади объекта (не менее 86 312 кв. метров) - инвестору и/или привлеченным им соинвесторам в собственность.

В дальнейшем между ОАО «494 УНР» и ФГКУ «ЦТУИО МО РФ» подписаны акты (протоколы) приема-передачи квартир и нежилых помещений: 15.11.2010 года в отношении объектов, расположенных в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС от 11.05.2011 года в отношении объектов, расположенных в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС от 09.09.2016 года в отношении объектов, расположенных в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС

Учитывая изложенное, в том числе, осуществление строительства жилого дома на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, к отношениям по созданию спорного объекта недвижимости подлежат применению положения Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», а также закона РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», который применяется в части норм, не противоречащих Федеральному закону от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ.

Это также следует из текста распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 02.08.2005г. №1791-р «О строительстве жилого комплекса на земельном участке площадью 13 га Минобороны России, расположенного по адресу: АДРЕС».

В распоряжении указано, что в соответствии со ст.ст.125, 298 ГК РФ, Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», постановлением Правительства Российской Федерации от 27 ноября 2004 года №691 «О федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом», на основании обращения Минобороны России от 14 апреля 2005 года № 156/1/2/1153 и с учетом протокола № 2 от 12 ноября 2002 года заседания конкурсной комиссии Квартирно-эксплуатационного управления Командования специального назначения, согласиться с предложением Государственного учреждения Московской квартирно-эксплуатационной части района (далее - заказчик), согласованным с Минобороны России, осуществить за счет средств инвестора, отобранного на конкурсной основе, строительство жилого комплекса и объектов жилищно-коммунального хозяйства и социально-культурной сферы общей площадью 117 732 кв.м (в том числе не менее 107 890 кв.м общей площади квартир, не менее 9 842 кв.м, общей нежилой площади) на земельном участке общей площадью 13 га, являющегося частью земельного участка площадью 18,9313 га, предоставленного в постоянное (бессрочное) пользование государственному учреждению Московской квартирно-эксплуатационной части района (кадастровый № имеющем адресные ориентиры: АДРЕС, со сносом 33 зданий и сооружений согласно приложению.

Во исполнение указанного распоряжения, между Государственным учреждением Московская квартирно-эксплуатационная часть района (заказчик) и ОАО «494 Управление начальника работ» (инвестор) заключен Инвестиционный контракт от 02.11.2005 г. № 01-8/318 «О застройке земельного участка, являющегося собственностью Российской Федерации, находящегося в пользовании Министерства обороны Российской Федерации и расположенного по адресу: АДРЕС

Дополнительным соглашением №3 к Инвестиционному контракту от 15 ноября 2010 г. в него внесены изменения наименования стороны, вместо «Государственное учреждение Московская квартирно-эксплуатационная часть района» заказчиком является «Федеральное государственное квартирно-эксплуатационное учреждение «Московская квартирно-эксплуатационная часть района» Министерства обороны Российской Федерации».

Дополнительным соглашением № 13 к Инвестиционному контракту от 3 февраля 2012 года определено, что в связи с реорганизацией Федерального государственного квартирно-эксплуатационного учреждения «Московская квартирно-эксплуатационная часть района» Министерства обороны Российской Федерации заказчиком является Федеральное государственное учреждение «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации.

Предметом Инвестиционного контракта, согласно пункту 2.1, является реализация инвестиционного проекта (п. 1.1.) по застройке земельного участка общей площадью 13 га, являющегося частью земельного участка площадью 18,6388 га, расположенного по адресу: АДРЕС, находящегося в собственности Российской Федерации и принадлежащего на праве постоянного (бессрочного) пользования правообладателю, со сносом зданий и сооружений, расположенных на указанном земельном участке, согласно приложению к настоящему контракту и отселением граждан, проживающих в сносимых домах.

В приложении к Инвестиционному контракту указан перечень объектов недвижимости, подлежащих сносу, находящихся в оперативном управлении Государственного учреждения Московская квартирно-эксплуатационная часть района, пос. АДРЕС

В пункте 3.1 Инвестиционного контракта определено, что целью инвестиционной деятельности сторон является вложение инвестиций и осуществление практических действий в рамках реализации инвестиционного проекта по строительству объекта.

Согласно п. 1.2. Инвестиционного контракта, объектом являются здания жилого и нежилого назначения, включая транспортные и (или) инженерные сети и сооружения, на создание которых инвестор в соответствии с утвержденной им и заказчиком проектно-сметной документацией направляет собственные, заемные и (или) привлеченные средства в рамках реализации инвестиционного проекта.

В пункте 3.2 и 3.3 Инвестиционного контракта определен объем инвестиционного вклада каждой стороны. Вклад инвестора составляет сумму в рублях, эквивалентную 102 233 562 долларов США. Вклад собственника - рыночная стоимость военного городка №, расположенного на земельном участке площадью 13 га по адресу: АДРЕС сумма в рублях, эквивалентная не менее 14 570 998 долларов США.

Пунктами 1.13 и 4.1 Инвестиционного контракта определено, что земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества являются собственностью Российской Федерации.

Согласно статье 1 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестициями являются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Капитальными вложениями являются инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

Статьей 4 данного закона установлено, что субъектами инвестиционной деятельности являются:

- инвесторы, которые осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации (пункт 2);

- заказчики, уполномоченные на то инвесторами (пункт 3);

- подрядчики - физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (пункт 4);

- пользователи объектов капитальных вложений - физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы (пункт 5).

Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между ними (пункт 6).

Как следует из пунктов 3.2 и 3.3 Инвестиционного контракта, ОАО «494 Управление Начальника Работ» осуществляло функцию инвестора, произведя финансирование строительства, а третье лицо ФГКУ «Центральное ТУИО Минобороны России» (правопреемник Государственного учреждения Московская квартирно-эксплуатационная часть района) - функции заказчика и инвестора, осуществившего свой вклад в виде стоимости снесенного военного городка №, расположенного на находящемся в собственности Российской Федерации земельном участке площадью 13 га.

Абзацем 4 статьи 6 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ предусмотрено, что инвесторы имеют права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Согласно пункту 3 статьи 7 закона РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», действующему в части не противоречащей Федеральному закону от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ, незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.

Согласно пункту 3 статьи 3 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 г. и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122- ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором.

Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется.

Данный пункт был введен Федеральным законом от 12 декабря 2011 г. N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Указанная норма, согласно пункту 4 статьи 7 Федерального закона от 12 декабря 2011 г. N 427-ФЗ, распространяется на договоры, которые заключены до дня вступления в силу данного Закона (1 апреля 2012 года) и обязательства сторон по которым не исполнены на эту дату.

Учитывая, что Инвестиционный контракт от 02.11.2005 г. № 01-8/318 заключен до дня вступления в силу Федерального закона от 12 декабря 2011 г. № 427-ФЗ и обязательства по нему не исполнены до настоящего времени, при разрешении настоящего спора подлежат применению приведенные выше законоположения.

Пунктом 4.2 Инвестиционного контракта (в редакции дополнительного соглашения № 3 от 15.11.2020 года) предусмотрено, что после утверждения проектно-сметной документации на объект (очередь строительства) в соответствии с п. 5.3. настоящего контракта, заказчик и инвестор подписывают протокол предварительного распределения общей жилой и общей коммерческой нежилой площади объекта (очереди строительства).

По мере реализации контракта и ввода каждой очереди строительства объекта в эксплуатацию стороны производят раздел долей в очереди строительства объекта путем подписания протокола распределения общей жилой площади квартир и общей коммерческой нежилой площади в очереди строительства объекта и акта о частичной реализации контракта.

После завершения строительства объекта в целом, стороны подписывают Акт о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте, в соответствии с которым осуществляется распределение прав на объект (исключая площади общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения жилой части объекта) с учетом исполнения инвестором п.4.4.,п.4.5.

В пункте 1.19 Инвестиционного контракта определено, что Акт о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте - дополнительное соглашение к настоящему контракту, подтверждающее исполнение обязательств сторонами по инвестиционному контракту в целом, являющееся основанием для оформления имущественных прав сторон. Акт о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте подписывается сторонами и согласовывается собственником.

Пунктом 6.3.12 Инвестиционного контракта предусмотрена обязанность инвестора подписать Акт о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте.

Пунктом 6.5 Инвестиционного контракта определено, что после оформления сторонами протокола предварительного распределения общей жилой и общей нежилой площади объекта (п. 4.2), инвестор вправе привлекать к инвестированию строительства без согласия заказчика по своему усмотрению и на свой риск соинвесторов, заключая с ними договоры соинвестирования строительства жилых и (или) нежилых помещений, которые в соответствии с протоколом распределения долей составляют долю Инвестора (п.п. 4.3.1, 4.3.2).

Пунктом 8.2 предусмотрено, что контракт прекращается по выполнению сторонами всех принятых на себя обязательств по настоящему контракту, завершению расчетов и оформлению имущественных прав в соответствии с Актом о реализации инвестиционного контракта и распределения долей в возведенном объекте.

Таким образом, из приведенных выше условий Инвестиционного контракта от 02.11.2005 г. № 01-8/318 следует, что в ходе его реализации и ввода очередной очереди строительства в эксплуатацию стороны могут подписывать Протокол распределения общей жилой площади квартир. На его основании инвестор вправе заключать с соинвесторами договоры в отношении помещений, которые в соответствии с протоколом распределения долей составляют долю инвестора.

Окончательное распределение между сторонами контракта прав на квартиры должно определяться в Акте о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте. Указанный Акт является подтверждением исполнения обязательств сторонами по инвестиционному контракту в целом и является основанием для оформления имущественных прав сторон.

Из материалов дела также следует, что реализация Инвестиционного контракта от 02.11.2005 г. № 01-8/318 велась с 2005 года.

По мере готовности очередного дома и ввода его в эксплуатацию между ОАО «494 Управление Начальника Работ» и ФГКУ «Центральное ТУИО Минобороны России» подписывались соответствующие Протоколы распределения общей площади квартир, Акты о частичном исполнении обязательств, оформленные в виде дополнительных соглашений к инвестиционному контракту.

В частности, дополнительным соглашением № 2 от 04.12.2009 года к Инвестиционному контракту является протокол предварительного распределения общей площади квартир в жилом корпусе № (АДРЕС). Квартиры распределены между сторонами Инвестиционного контракта. Дополнительными соглашениями №№3,4,5,6 от 15.11.2010 года произведено предварительное распределение квартир по адресу: АДРЕС. Квартиры распределены между сторонами Инвестиционного контракта. 

Дополнительными соглашениями №№7,8,9 от 11.05.2011 года произведено предварительное распределение квартир по адресу: АДРЕС Квартиры распределены между сторонами Инвестиционного контракта. 

Дополнительными соглашениями №№ 10,11,12 от 05.08.2011 года во исполнение Инвестиционного контракта от 02.11.2005 г. № 01-8/318 в оперативное управление Министерства обороны РФ переданы квартиры в г. Балашиха; подписан Акт о частичном исполнении обязательств и о предварительном распределении квартир в АДРЕС Квартиры распределены между сторонами Инвестиционного контракта.

Дополнительными соглашениями №№14,15,16 от 09.09.2016 года произведено предварительное распределение квартир по адресу: АДРЕС. 

Квартиры дополнительными соглашениями №№14,15,16 от 09.09.2016 года распределены частично и только ФГКУ «Центральное ТУИО Минобороны России».

После сентября 2016 года стороны Инвестиционного контракта не подписывали Протоколы распределения общей площади квартир и Акты о частичном исполнении обязательств.

Акт о реализации инвестиционного контракта и распределении всех долей в возведенном объекте, т.е. в жилом доме по адресу места нахождения спорной квартиры АДРЕС сторонами Инвестиционного контракта не подписан до настоящего времени.

В настоящее время между ФГКУ «Центральное ТУИО Минобороны России» и ОАО «494 Управление Начальника Работ» имеется спор об исполнении условий инвестиционного контракта.

Из имеющихся в материалах дела дополнительных соглашений №№14,15,16 от 09.09.2016 года следует, что в построенном на условиях вышеуказанного Инвестиционного контракта жилом доме по месту нахождения спорной квартиры, по адресу: АДРЕС, квартиры распределены между сторонами контракта не полностью, а только частично; при этом спорная квартира за №91 в данном доме не распределена ни ФГКУ «Центральное ТУИО Минобороны России», ни ОАО «494 Управление Начальника Работ», т.е. правовая судьба данного имущества по инвестиционному контракту не разрешена.

Таким образом, заключая с истцом предварительный договор купли- продажи недвижимого имущества № 91/Н-15/БТИ от 16.11.2020 г., т.е. спорной квартиры, ОАО «494 УНР» тем самым распорядилось квартирой, которая ему по условиям Инвестиционного контракта не распределялась. Ни предварительный протокол распределения общей площади квартир, ни акт о частичном исполнении обязательств стороны Инвестиционного контракта в отношении спорного объекта недвижимости не подписывали.

В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

ОАО «494 УНР», заключая с истцом предварительный договор, распорядился квартирой, не имея имущественных прав на нее, поскольку акт о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте не подписан.

Инвестиционный контракт в полном объеме сторонами не исполнен и является действующим.

Согласно п. 1.2. предварительного договора № 91/Н-15/БТИ от 16.11.2020 года продавец заверяет покупателя в том, что квартира на момент заключения основного договора будет находиться в собственности продавца, а также будет свободна от долгов и обязательств, в том числе не будет в споре или под арестом, продана, сдана в аренду, отчуждена и переуступлена в любой иной форме и на любых правах, предусмотренных либо не предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации, обременена какими-либо иными правами и обязательствами третьих лиц.

Согласно п. 1.3. данного предварительного договора, продавец заверяет покупателя, что будет иметь все необходимые разрешения и согласования на продажу квартиры покупателю и совершение такой сделки с покупателем.

К обязанностям продавца, как указано в пункте 2.1.2 предварительного договора, относится подписание с покупателем основного договора в течение 2 (двух) месяцев с даты государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, но в любом случае не позднее 30.03.2021 года; осуществление мероприятий, направленных на получение необходимых документов от организаций, учреждений в пределах своих полномочий, направленных на формирование достаточного пакета документов для регистрации права собственности покупателя на квартиру, подачу его в орган, осуществляющий государственную регистрацию.

Таким образом, исходя из вышеизложенных условий предварительного договора, заключая такой предварительный договор, истец знал об отсутствии у ответчика имущественных прав на спорную квартиру. 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что распоряжение ответчиком ОАО «494 Управление Начальника Работ» спорной квартирой нарушает существующее в силу приведенных выше положений закона право долевой собственности ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России как стороны Инвестиционного контракта от 02.11.2005 г. № 01-8/318 на созданный объект инвестиционной деятельности. При таких обстоятельствах оснований для признания за истцом права собственности на спорную квартиру № у суда не имеется, поскольку заключенный между ОАО «494 УНР» и ФИО2 договор не порождает у последнего каких-либо прав относительно спорной квартиры.

Поскольку в удовлетворении требований ФИО2 отказано, то заявление истца о взыскании с ответчика судебных расходов также подлежит оставлению без удовлетворения.

Разрешая самостоятельные требования ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России о признании предварительного договора № 91/Н-15/БТИ купли-продажи недвижимого имущества от 16.11.2020 года, заключенного между ФИО2 и ОАО «494 Управление начальника работ», суд приходит к следующему.

В силу п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

На основании ст. 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ).

Согласно положениям ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Правоотношения между ФИО2 и ОАО «494 УНР» возникли в результате заключения предварительного договора купли-продажи квартиры №91/Н-15/БТИ от 16.11.2020 года, при этом ФИО2 по предварительному договору были внесены денежные средства в размере стоимости квартиры.

Из заключенного между ФИО2 и ОАО «494 УНР» договора, хотя он и именуется предварительным, а исполнение обязательств подлежит последующему оформлению путем заключения договора купли-продажи, следует, что стороны согласовали условия о предмете (индивидуально определенная квартира), стоимости, оплате, сроке исполнения обязательств в отношении предмета договора.

В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Из смысла ст. 429 ГК РФ следует, что в предварительном договоре стороны указывают только на намерение в будущем заключить основной договор, обозначая при этом основные условия договора, а не обязательство по передаче индивидуально-определенной вещи; при этом никаких оплат по предварительному договору купли-продажи не предполагается.

По смыслу указанных норм, из предварительного договора не могут возникать никакие обязательства, кроме обязательств по заключению основного договора, в том числе по предварительной оплате товара; если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, такой договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Для признания предварительного договора договором купли-продажи будущей вещи должны присутствовать три обязательных условия, а именно: товар должен отсутствовать в наличии у продавца в момент заключения договора; товар будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара; приобретатель имущества до заключения основного договора обязан уплатить цену недвижимого имущества или существенную его часть.

С учетом установленных по делу обстоятельств, на основании совокупной оценки собранных по делу доказательств по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что предварительный договор купли-продажи квартиры №91/Н-15/БТИ от 16.11.2020 года, квалифицируемый как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, совершена неуполномоченным лицом, поскольку на момент заключения данного договора ОАО «494 УНР» прав на реализацию спорной квартиры не имело, в связи с чем, признает данную сделку по отчуждению спорной квартиры недействительной в силу ее не соответствия требованиям закона.

При этом, оснований для признания договора, заключенного ФИО2 и ОАО «494 УНР» в отношении спорного объекта, недействительным по основанию мнимости или притворности заключенной сделки суд не усматривает.

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Следовательно, для признания сделки мнимой суду необходимо установить, что стороны сделки не намеревались создать соответствующие ей правовые последствия; заключенную сделку стороны фактически не исполняли и исполнять не намеревались; правовые последствия, предусмотренные заключенной сделкой, не возникли.

При этом положения указанной статьи не требуют определения точной цели мнимой сделки, достаточно установления факта, что стороны на самом деле не имели намерения, воли на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей.

В рассматриваемом случае в счет исполнения условий предварительного договора ФИО2 были внесены денежные средства, эти денежные средства были приняты ОАО «494 УНР», квартира была передана по акту приема-передачи для проживания, куда ФИО2 вселился. После прекращения предварительного договора ФИО2 направляла ОАО «494 УНР» уведомление с предложением заключить основной договор купли-продажи, что не свидетельствует об отсутствии у покупателя намерения на приобретение спорной квартиры.

При таких обстоятельствах, является очевидным то, что оспариваемая сделка была заключена именно с намерением произвести реальное отчуждение объекта с последующей регистрацией права собственности на него.

Однако согласно правовой позиции, содержащейся в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса, суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник и какие нормы подлежат применению. В этой ситуации суд, принимая решение, в силу части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам, а также указывает в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Относительно доводов о пропуске ФГКУ «Центральное ТУИО» Министерства обороны России срока исковой давности суд пришел к следующему.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со статьей 200 ГК РФ начало течения срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Из материалов дела следует, что 16 ноября 2020 года между ФИО2 и ОАО «494 Управление начальника работ» заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества № 91/Н-15/БТИ.

Из положений предварительного договора усматривается, ФГКУ «ЦТУИО» Министерства обороны России не является стороной оспариваемой сделки. 

Вместе с тем, исковое заявление ФИО2 поступило в суд 11.01.2021 г., ФГКУ «ЦТУИО» Министерства обороны России привлечено к участию в деле в качестве третьего лица. 

Таким образом, срок исковой давности следует считать с момента поступления искового заявления в суд, т.е., с 11.01.2021 г., соответственно, самостоятельные требования, заявленные ФГКУ «ЦТУИО» Министерства обороны России приняты судом к производству в пределах срока исковой давности. Ранее ФГКУ «ЦТУИО» Министерства обороны России не могли знать о нарушении своего права, поскольку спорная квартира не была распределена по контракту и правопритязания на нее отсутствовали. 

Таким образом, самостоятельные требования ФГКУ «Центральное ТУИО» Министерства обороны России подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.198-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ФИО2 к ОАО «494 УНР» о признании права собственности на квартиру №, по адресу: АДРЕС, обременении квартиры в пользу ПАО Сбербанк, взыскании расходов по оплате государственной пошлины – отказать.

Самостоятельные требования ФГКУ «ЦТУИО» Минобороны РФ по гражданскому делу по иску ФИО2 к ОАО «494 УНР» о признании права собственности на квартиру – удовлетворить. 

Признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества №91/Н-15/БТИ от 16.11.2020 г., заключенный между ОАО «494 УНР» и ФИО2 недействительным. 

Применить последствия недействительности сделки. 

Обязать ОАО «494 УНР» возвратить ФИО2 денежные средства, полученные по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества №91/Н-15/БТИ от 16.11.2020 г.

Обязать ФИО2 возвратить ОАО «494 УНР» квартиру №, по адресу: АДРЕС.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течении месяца со дня постановления в окончательной форме. 

Судья:

В окончательной форме решение суда составлено 28.06.2021 г.