Дело № 2-1373/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 июня 2018 года г.Михайловск 

Судья Шпаковского районного суда Ставропольского края Степанов Б.Б. 

при секретаре судебного заседания Корниенко Т.П.,

с участием:

представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2,

представителя ответчика администрации МО г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края о заключении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Шпаковский районный суд с иском (в последствии уточненном) к администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края о заключении договора аренды земельного участка.

В обосновании заявленных уточненных исковых требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Администрацией МО города Михайловска был заключен договор №, согласно которого истец принял в аренду земельный участок общей площадью 600 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 получил разрешение № на строительство магазина, общей площадью 541,9 кв.м., на вышеуказанном земельном участке, после чего истец приступил к строительству.

В период действия заключенного договора аренды, на земельном участке возведён объект - магазин, общей площадью 541,9 кв.м., что подтверждается справкой, выданной ГУП СК «Крайтехинвентаризация», по результатам обследования от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1 неоднократно были предприняты надлежащие меры для легализации возведённого объекта.

По обращению ФИО1 объект недвижимого имущества был поставлен на кадастровый учёт, присвоен кадастровый №.

ФИО1 неоднократно обращался в Администрацию МО г. Михайловска с заявлениями о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок для надлежащего оформления права собственности на возведённую постройку, однако во всех случаях заявления были оставлены без ответа.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в Администрацию г. Михайловска с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.

Согласно уведомления о предоставлении муниципальной услуги «Подготовка и выдача разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию» от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 было отказано в выдаче разрешения, в связи с истечением срока действия договора аренды земель населенных пунктов.

Так, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является для ФИО1 исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Ранее, в рамках гражданского дела № была проведена судебная строительно - техническая экспертиза в отношении вышеуказанного объекта недвижимости.

Согласно выводам эксперта, объект капитального строительства - магазин, общей площадью 541,9 кв.м., соответствует строительным нормам и правилам, жизни и здоровью граждан не угрожает, соответствует техническим регламентам в части обеспечения доступа маломобильных групп населения к объектам социальной инфраструктуры, а так же установленным документацией по планировке территорий, правилам землепользования и застройки.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ гражданское дело № по исковому заявлению ФИО1 к Администрации МО г. Михайловска оставлено без рассмотрения.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ государственная пошлина, оплаченная при подаче искового заявления возвращена.

Пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 219 ГК РФ, Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ч.3 ст.222 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 13.07.2015 №258-ФЗ, действующей на момент вынесения решения суда (разъяснения п.31 Постановления Пленумов Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»)) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательным требованиям к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровья граждан.

На основании изложенного просит суд:

Признать за ФИО1 право собственности на объект капитального строительства - магазин, общей площадью 541,9 кв.м., кадастровый №, расположенный по 

<

адрес>;

обязать Администрацию МО города Михайловска заключить с ФИО1 договора аренды в отношении земельного участка, общей площадью 600 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по 

<

адрес>, сроком на 3 года.

Определением Шпаковского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ требование истца о признании за ФИО1 право собственности на объект капитального строительства - магазин, общей площадью 541,9 кв.м., кадастровый №, расположенный по 

<

адрес>, оставлено без рассмотрения.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, был уведомлен надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании просила удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме, по изложенным в уточненном исковом заявлении основаниям. 

Представитель ответчика - администрации муниципального образования г.Михайловска Шпаковского района Ставропольского края по доверенности ФИО3, в судебном заседании просил отказать в удовлетворении заявленных исковых требованиях в полном объеме.

Суд, с учетом мнения представителя истцов, представителя ответчика, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ полагает возможным начать и окончить рассмотрение дела в отсутствие не явившегося истца по имеющимся материалам.

Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела и соответствующие нормативно-правовые акты, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, пришел к следующему:

Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд обосновывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся доказательств в их совокупности.

В силу статьи 19 Конституции Российской Федерации все равны перед законом.

ФИО1 обратился в Шпаковский районный суд к администрации МО г. Михайловска Шпаковского района СК о заключении договора аренды земельного участка.

Согласно подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Администрацией МО города Михайловска был заключен договор №, согласно которого истец принял в аренду земельный участок общей площадью 600 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 получил разрешение № на строительство магазина, общей площадью 541,9 кв.м., на вышеуказанном земельном участке, после чего истец приступил к строительству.

В период действия заключенного договора аренды, на земельном участке возведён объект - магазин, общей площадью 541,9 кв.м., что подтверждается справкой, выданной ГУП СК «Крайтехинвентаризация», по результатам обследования от ДД.ММ.ГГГГ.

По обращению ФИО1 объект недвижимого имущества был поставлен на кадастровый учёт, присвоен кадастровый №.

Согласно представленных истцом ФИО1 заявлений от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ истец неоднократно обращался в Администрацию МО г. Михайловска с заявлениями о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок для надлежащего оформления права собственности на возведённую постройку, однако во всех случаях заявления были оставлены без ответа.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в Администрацию г. Михайловска с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.

Согласно уведомления о предоставлении муниципальной услуги «Подготовка и выдача разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию» от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 было отказано в выдаче разрешения, в связи с истечением срока действия договора аренды земель населенных пунктов.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент обращения общества с настоящим заявлением) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, приведенной нормой права прямо предусмотрено право истцов, при наличии у них объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Между тем на спорные отношения распространяются специальные нормы, предусмотренные пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Согласно пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ в данной редакции предусмотрены два самостоятельных случая для реализации права на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов:

- когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ;

- когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен в аренду до ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, использование исторического и телеологического способов толкования положений пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ с достоверностью позволяет сделать вывод о том, что законодатель осознанно предусмотрел для владельцев объектов незавершенного строительства, расположенных на арендованных земельных участках, выделенных для строительства по договорам аренды, заключенным до ДД.ММ.ГГГГ (то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс), право на заключение договоров аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Правильность такого подхода к пониманию содержания пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ подтверждается также нормой, предусмотренной пунктом 33 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1.

Согласно пункту 33 данного Перечня в случае, если право на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, собственник такого объекта для получения в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, предоставляет иные документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект (здание, сооружение).

В силу изложенного под "собственником", указанным в этом положении Перечня, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1, равно, как и под "собственником", упомянутым в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ ("в случае, если объект незавершенного строительства.. . собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок..."), поднимается не правообладатель объекта (право собственности которого на возводимый объект зарегистрировано), а фактический владелец такого объекта (в отсутствие государственной регистрации права собственности на этот объект).

Таким образом, истец ФИО1 имеют право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номерам № без проведения торгов для завершения начатого строительства объекта, ввода его в эксплуатацию и последующей государственной регистрации прав на него, сроком на три года.

В отсутствие действующего договора аренды истец лишен возможности осуществить все эти действия и стать законным собственником объекта строительства, несмотря на то, что вложил свои инвестиции в соответствующий проект.

Необходимость государственной регистрации права собственности объекта незавершенного строительства для заключения договора аренды земельного участка для последующего завершения строительства такого объекта, ввода его в эксплуатацию лишено какого-либо смысла и, по сути, может быть отнесено к излишним административным барьерам при взаимодействии с лицами, заинтересованными в предоставлении земельных участков, препятствующим реализации инвестиционных проектов, в том числе в сфере жилищного и иных видов строительства, в целях устранения которых законодателем и были внесены изменения пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

На основании изложенного суд считает необходимым удовлетворить требования истца ФИО1 к администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края о заключении договора аренды земельного участка.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление ФИО1 к администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края о заключении договора аренды земельного участка – удовлетворить.

Обязать администрацию муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края заключить с ФИО1 договор аренды в отношении земельного участка, общей площадью 600 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по 

<

адрес>, сроком на 3 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Шпаковский районный суд в течение месяца с момента вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Б.Б. Степанов