Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 февраля 2017 года. сл. Кашары

Миллеровский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Кузьменко Е.А.

при секретаре Савиной С.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-119/17 по иску ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО2 к администрации Верхнесвечниковскго сельского поселения Кашарского района Ростовской области и ФИО3 о признании договора купли-продажи действительным и признании права собственности на объект недвижимого имущества

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к администрации Верхнесвечниковского сельского поселения Кашарского района Ростовской области и ФИО3, в котором простил признать расписку от 26.05.1993 года заключенным договором купли-продажи жилой квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> и признать за ФИО1, право собственности на жилую квартиру, расположенную по вышеуказанному адресу, общей площадью 60,8 кв.м., с кадастровым номером №.

Истец и его представитель ФИО2, действующий на основании доверенности от 24 февраля 2016 года, надлежаще уведомленные о времени, дате и месте судебного заседания, в суд не явились, подали в канцелярию суда заявление о рассмотрении дела без их участия, указав, что исковые требования поддерживают и просят их удовлетворить.

Представитель ответчика администрация Верхнесвечниковского сельского поселения ФИО4, действующая на основании доверенности от 08.02.2017 года, № 4 в суд явилась, не возражала против удовлетворения иска.

Ответчик ФИО3 в суд явилась, иск признала.

Третье лицо - Управление Росреестра по РО надлежаще уведомленное в времени и месте судебного разбирательства, в суд не явилось, представителя своего не направило, ходатайство об отложении дела не заявляло. Дело рассмотрено в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Истец в обоснование иска указал, что в 1963 году совхозом «Родина» Кашарского района Ростовской области построен двухквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>. В 1993 г. совхоз «Родина» реорганизован в ТОО «Тёплые Ключи»». В 1998 г. ТОО «Тёплые Ключи» реорганизовано в СПК «Тёплые Ключи», то есть к СПК «Тёплые Ключи» перешли права на имущество совхоза «Родина», преобразованного в ТОО «Тёплые Ключи». 05.02.1993 года между совхозом «Родина» и ФИО5 заключён договор на передачу квартир в собственность граждан, в соответствии с которым данная квартира безвозмездно передана гражданину ФИО5. 26.05.1993 года супруги ФИО6 продали истцу квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> по цене 5000 руб., о чём составлена соответствующая расписка.

С 1993 года по 2001г. истец проживал в данной квартире и нёс бремя по её содержанию и ремонту. В 2001г., в связи с переездом на новое место жительства он снялся с регистрационного учёта. С его согласия в квартире зарегистрирована и проживает в настоящее время гражданка ФИО3 15.06.2012г. истцом признано право собственности на приусадебный земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>. В настоящее время у него возник вопрос документального оформления квартиры, однако, оформить право собственности на данную квартиру он не может по причине отсутствия каких-либо данных о продавцах и предполагаемой их смертью по возрасту. Из расписки от 26.05.1993 г. следует, что ФИО5 и ФИО10 продали ему по цене 5000 руб. квартиру, площадью примерно 51 кв.м. (5 комнат), расположенную в п.Тёплые Ключи, что соответствует квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Согласно справке УФРС кадастра и картографии по Ростовской области, право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, не зарегистрировано. Просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика администрации Верхнесвечниковского сельского поселения ФИО4 пояснила, что иск признает и не возражает против его удовлетворения, так как супруги ФИО7 действительно проживали по указанному истцом адресу, после продажи квартиры, которую приватизировали, выехали. На праве собственности жилая квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, администрации Верхнесвечниковского сельского поселения не принадлежит.

Ответчик ФИО3 суду пояснила, что не возражает против удовлетворения исковых требований. Она жила с ФИО1 в гражданском браке в указанной в иске квартире с 2001 года, которую ФИО1 купил у Д-ных. Они с ФИО1 делали в квартире ремонт, оплачивали коммунальные услуги и проживали. Потом они с ним разошлись, и он в 2014г. уехал 

<

адрес>, а она осталась жить в квартире, зарегистрирована там. Жить ей больше негде, поэтому она попросила его оформить квартиру, чтобы потом у него её купить.

Суд, принимая доводы истца, изложенные в исковом заявлении и подтвержденные представителем ФИО2 в процессах судебного разбирательства, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, установил следующие фактические обстоятельства.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, в том числе путем признания права.

Истец просил признать за ним право собственности на объект недвижимого имущества - жилую квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> общей площадью 60,8 кв.м., с кадастровым номером №, приобретенную им по расписке 26.05.1993 года, у супругов Д-ных, которую просил признать заключенным договором купли-продажи жилой квартиры.

В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующего права на него, если иное не установлено законом.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (часть 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 1 ст. 164 ГК РФ предусмотрено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Материалы дела содержат оригинал расписки от 26 мая 1993 года, из которой следует, что ФИО5 и ФИО10 продали ФИО1 за 5 тысяч рублей квартиру, площадью примерно 51 кв.м. (5 комнат), расположенную 

<

адрес>, Деньги пять тысяч рублей получили.

Судом установлено, что право собственности на оспариваемый объект недвижимого имущества возникло на основании договора на передачу квартир (домов) в собственность граждан от 05 февраля 1993 года, согласно которого совхоз «Родина « в лице ФИО8 ( Владелец), действующего на основании Положения о приватизации жилого фонда и ФИО5 (Приобретатель) заключили настоящий договор по которому «Владелец» передал в собственность «Приобретателю» квартиру, состоящую из 5 комнат, общей площадью 51 кв.м. в том числе жилой 28 кв.м. по адресу 

<

адрес>. Указано, что договор зарегистрирован в администрации Кривошлыковского сельского Совета в реестре №107. Таким образом, в соответствии с указанным договором данная квартира безвозмездно передана гражданину ФИО5 в собственность. 

Согласно справке Верхнесвечниковского сельского поселения (в состав которого вошла территория упраздненного Кривошлыковского сельского поселения) №24 от 18.02.2016 года квартире, принадлежащей ФИО1, находящейся по адресу: 

<

адрес> действительно присвоено наименование улицы 

<

адрес> и установлен номер № (основание: Постановление Кривошлыковской сельской администрации от 16.09.2000 года №7). 

Согласно справе Верхнесвечниковского сельского поселения №38 от 01.03.2016 года по указанному выше адресу на 05.02.1993 года были зарегистрированы и проживали ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО10, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Изложенное позволяет сделать вывод, что суду представлены достаточные и достоверные доказательства, подтверждающие право собственности ФИО5 на оспариваемую квартиру.

Вместе с тем квартира была продано на основании расписки от 26 мая 1993 года и истец просит ее признать заключенным договором купли- продажи.

Давая оценку указанной расписке как достоверному и допустимому доказательству, подтверждающей сделку купли-продажи объекта недвижимости-квартиры, суд считает, что текст расписки буквально свидетельствует о том, что продавец ФИО5 и его жена ФИО9 (участник приватизации и как член семьи собственника) продали оспариваемую квартиру истцу за пять тысяч рублей и деньги в указанной сумме получили.Следовательно, факт заключения договора купли-продажи квартиры подтверждается вышеуказанной распиской, из содержания которой следует, что объектом (предметом) купли-продажи является квартира, общей площадью 51 кв. м. расположенная в 

<

адрес> и состоящая из 5 комнат, Указанные данные согласуются с договором приватизации от 05 февраля 1993 года. В расписке указана стоимость квартиры в размере 5000 рублей и прописан факт получения данной суммы.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п.1 ст.454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Изложенное свидетельствует о том, что все существенные условия договора купли- продажи квартиры на период сделки в соответствии с действующим на тот период законодательством в расписке указаны, не опровергаются ответчиками и поэтому суд признает данную расписку допустимым доказательством подтверждающим факт совершения сделки в 1993 году по продаже оспариваемого объекта недвижимости, в виде квартиры.

В соответствии с пунктом 59 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда право на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировалось в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникло независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее -Закон о государственной регистрации) права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления Закона в силу, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Следовательно, поскольку сделка была совершена в 1993 году, до вступления в силу Закона о государственной регистрации и не регистрировалось в силу указанной выше нормы закона, она признается судом юридически действительной.

Вместе с тем, согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Однако как было установлено, правоотношения сторон по купли-продажи недвижимости имели место в1993 году, нормы статьи 554 ГК РФ к указанным правоотношениям отнесены быть не могут.

Так же материалы дела содержат технический паспорт от 25 августа 2015 года, согласно которого жилая квартира многоквартирного жилого дома, по адресу: 

<

адрес> имеет год постройки 1963, общая площадь 60,8 кв.м., жилая 40,0 кв.м. Согласно примечаниям к техническому паспорту причиной расхождения площадей на момент приватизации является то, что на момент приватизации техническая инвентаризация объекта не производилась.

Согласно кадастровому паспорту помещения от 26 октября 2015 года: жилое помещение квартира по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 60,8 кв.м., имеет кадастровый №.

Так же согласно свидетельству о государственной регистрации права от 15.06.2012 года зарегистрировано право собственности ФИО1 на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - земельные участки под личным подсобным хозяйством. Площадью 1289 кв.м. кадастровый № по адресу: 

<

адрес> 

Таким образом, применительно к нормам действующего законодательства изложенное дает суду основание сделать вывод, что оспариваемая квартира расположена на земельном участке по тому адресу, что и квартира. Кадастровые номера объектов недвижимости установлены. Поэтому у суда нет оснований для непризнания договора купли-продажи, оформленного в виде расписки, не заключенным.

При этом пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости заключенного между этим покупателем и продавцом.

Отсутствие права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.

Действительно государственный переход права собственности от продавца ФИО5 к покупателю ФИО1 зарегистрирован не был, что подтверждается уведомлением об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.02.2016 года № информация о зарегистрированных правах на объект недвижимости: жилое помещение К№, площадь 60,8 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, так как, как было указано выше, сделка совершена до принятия Закона о государственной регистрации.

Кроме того в процессе судебного разбирательства установлено, что в настоящее время стороны договора не могут обратиться в регистрирующий орган за регистрацией права, так как согласно информации предоставленной суду Отделом по вопросам миграции ОМВД России по Новоалександровскому району ФИО5., ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО10, ДД.ММ.ГГГГ года рождения согласно адресных листов убытия (по смерти) умерли: ФИО5 10.07.2002 года, а ФИО10 12.09.2007 года.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В силу части 1 статьи 7 Закона РСФСР от 24.12.1990 N 443-1 "О собственности в РСФСР" (действовавшей в период создания спорных объектов) гражданин или другое лицо приобретают право собственности на имущество, полученное по не противоречащим закону основаниям, в том числе на созданные ими вещи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В судебном заседании нашел подтверждение факт принадлежности оспариваемой квартиры ФИО5 и факт продажи данной квартиры ФИО1, который в связи со смертью продавца, лишен возможности произвести государственную регистрации перехода права.

Вместе с тем, истец является добросовестным покупателем и в настоящее время не может распорядиться приобретенным им по сделке купли-продажи, оформленной в простой письменной форме в виде расписки, принадлежащим ему объектом недвижимости имуществом.

Суд считает, что с учетом, установленных в процессе рассмотрения дела обстоятельств, требования истца подлежат удовлетворению.

Судебные расходы с учетом мнения представителя истца, суд полагает возможным не распределять на ответчиков.

В соответствии со ст.13 ГПК РФ, ст. ст. 17,28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступившее в законную силу решение суда будет являться основанием для обращения истца за государственной регистрацией права.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск удовлетворить.

Признать расписку от 26.05.1993 года между ФИО5, ФИО10 и ФИО1, заключенным договором купли-продажи жилой квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Признать за ФИО1, право собственности на жилую квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 60,8 кв.м., с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Миллеровский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 10 февраля 2017 года.

Председательствующий судья Кузьменко Е.А.