Судья: Малород М.Н. Дело №2-409/17

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 февраля 2017 года г. Аксай

Аксайский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Малород М.Н.

при секретаре Пятницковой И.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к Администрации Мишкинского сельского поселения Аксайского района Ростовской области, 3-и лица ФИО2, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО, о признании права собственности на земельный участок,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с настоящим иском и указал в его обоснования следующие обстоятельства.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО3 был заключен договор купли-продажи земельного участка с КН №, площадью 875 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для садоводства, расположенный по адресу: Россия, ростовская область, Аксайский район. садоводческое товарищество «Мир», участок №.

Сделка между сторонами была исполнена. Истец со своей стороны полностью рассчитался с продавцом. Продавец в свою очередь передал истцу земельный участок. С момента заключения договора купли-продажи и по настоящее время земельный участок находится в собственности истца.

Между тем, стороны не произвели ни регистрацию договора купли-продажи, ни переход права собственности.

В 2016 году истец решил в установленном законом порядке зарегистрировать свое право собственности. Однако не смог этого сделать, т.к. выяснил, что продавец ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ умер. Также истец установил, что наследников после смерти ФИО3 не имеется.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, истец, ссылаясь на положения ст.ст. 8, 58, 218, 1151, 1110, 1112 ГК РФ, п.п. 60, 61, 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ, вынужден был обратиться в суд с настоящим иском, т.к. в ином порядке зарегистрировать свое право собственности на приобретенное имущество он лишен возможности.

В судебном заседании представитель истца по доверенности №

<

адрес>6 от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 полностью поддержала требования иска и настаивала на его удовлетворении по основаниям и обстоятельствам, изложенным в иске.

В отношении истца ФИО1, ответчика Администрации мишкинского сельского поселения Аксайского района Ростовской области, и 3-х лиц ФИО2 и Управления Росреестра по Ростовской области дело также рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ. Все указанные лица извещены о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом (л.д. 25-27).

Выслушав представителя истца, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении иска ФИО1 по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что ФИО3 являлся собственником земельного участка КН №, площадью 875 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для садоводства, расположенный по адресу: Россия, 

<

адрес>, садоводческое товарищество «Мир», участок № (л.д.11-12 – копия Государственного акта на право собственности на земельный участок №№, выданного Главой Администрации Аксайского района на основании Решения от ДД.ММ.ГГГГ №, регистрационная запись 3559, л.д. 10- копия кадастрового паспорта на участок).

Также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 в лице представителя по доверенности ФИО2, и ФИО1 был заключен договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка. Договор заключен в письменной форме (л.д. 9 – копия договора).

Согласно договору купли-продажи передача земельного участка осуществлена, расчет по сделке произведен полностью.

При этом, как пояснила представитель истца, в день заключения договора ФИО3 передал его доверителю участок и документы на него.

С момента заключения договора до настоящего времени истец пользуется данным имуществом. До настоящего времени договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ никем не оспорен и не отменен. 

Однако ни регистрация договора, ни регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю по данному договору не была произведена. Доверенность, выданная ранее ФИО3 на имя ФИО2, прекратила свое действие, сам ФИО3 умер ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 17 – копия справки о смерти).

Также установлено, что наследников после смерти ФИО3 не имеется (л.д.16 – справка нотариуса).

Согласно п.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу требований ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (статьи 549, 550, 554, 555, 556 Гражданского кодекса РФ).

Из представленного суду подлинника договора купли-продажи (ксерокопия приобщена к материалам дела) следует, что ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО3 продал, а покупатель ФИО1 приобрел земельного участка КН № площадью 875 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для садоводства, расположенный по адресу: Россия, 

<

адрес>, садоводческое товарищество «Мир», участок №.

Стоимость продаваемого имущества покупатель получил в день заключения договора. Рукописный текст договора подписан сторонами. Условие о нотариальном удостоверении сделки текст договора не содержит.

В рукописном тексте договора, подписанного сторонами, указано, что продавец получил в день подписания договора всю стоимость отчуждаемого имущества. В договоре имеется подпись представителя продавца. Доказательств безденежности сделки и того, что договор подписан не продавцом, а иным лицом, не установлено. 

Оценивая содержание текста договора, суд руководствуется положениями статей 1 и 431 ГК РФ и исходит из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений.

Установленные по делу обстоятельства позволяют сделать вывод, что заключенная между продавцом ФИО3 и покупателем ФИО1 сделка на объект недвижимости не требовала нотариального удостоверения, и соответствует требованиям закона, так как: заключена в простой письменной форме, путем составления единого документа подписанного сторонами сделки; в договоре определены все существенные условия - объект недвижимого имущества, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, цена договора. Договор сторонами исполнен. До настоящего времени земельный участок находится у истца, договор купли-продажи никем не оспорен, участок у истца никем не истребован. Поэтому к покупателю ФИО1 перешло право собственности на объект недвижимости, которое подлежит регистрации в установленном законом порядке.

ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Ростовской области для регистрации своего права собственности. Между тем. в такой регистрации ему было отказано, т.к. запись в государственный реестр недвижимости о переходе права собственности на объект недвижимости вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом ч.3 ст. 8.1 ГК РФ.

Между тем, ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 умер. 

При этом, с заявлением о принятии наследства после смерти ФИО3 никто к нотариусу не обратился, наследственное дело не открыто, свидетельство о праве на наследство (о принятии наследства) никому не выдавалось.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года N 10/22 разъяснено, что обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Согласно правилам, установленным статьями 1110, 1114 ГК РФ, в состав наследства, которое открывается со смертью гражданина, входит принадлежавшее наследодателю на день открытия наследства имущество, в частности: имущественные права (в том числе права, вытекающие из договоров, заключенных наследодателем, если иное не предусмотрено законом или договором); имущественные обязанности.

Таким образом, смерть продавца, наступившая после заключения договора купли-продажи, но до подачи заявления в Росреестр о регистрации перехода права собственности, не является обстоятельством, влекущим недействительность (ничтожность) сделки, и не может служить препятствием к государственной регистрации перехода права собственности.

Для защиты своих прав истец изначально обратился в Аксайский районный суд Ростовской области с административным иском к Управлению Росреестра по Ростовской области о признании действий Управления по отказу в государственной регистрации перехода права собственности незаконными. Однако, решением суда от 26.09.16 в удовлетворении исковых требований истцу было отказано, в связи с тем, что невозможно просить о регистрации перехода права собственности, при условии, что изначально продавец до смерти не произвел регистрацию своего права собственности в установленном законом порядке.

В связи с чем, в данном случае истец вынужден был избрать иной способ защиты своего права, а именно – заявить иск о признании за ним права собственности на приобретенный земельный участок.

Согласно ст. 1113 ГК РФ наследство открывается со смертью гражданина. 

В силу ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Согласно положениям п.п. 1 и 2 ст. 1151 ГК РФ в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным.

В порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо городского округа переходит выморочное имущество, в том числе, земельный участок или его доля, находящееся на соответствующей территории:

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 1152 ГК РФ для приобретения выморочного имущества (ст. 1151 ГК РФ) принятие наследства не требуется. При этом в соответствии с п. 4 ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Как разъяснено в п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 "О судебной практике по делам о наследовании" выморочное имущество, при наследовании которого отказ от наследства не допускается, со дня открытия наследства переходит в порядке наследования по закону в собственность соответственно Российской Федерации (любое выморочное имущество, в том числе невостребованная земельная доля, за исключением расположенных на адрес жилых помещений), муниципального образования, города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга (выморочное имущество в виде расположенного на соответствующей территории жилого помещения) в силу фактов, указанных в пункте 1 статьи 1151 ГК РФ, без акта принятия наследства, а также вне зависимости от оформления наследственных прав и их государственной регистрации.

Как уже было указано выше, ФИО3 умер. Наследников ни по закону, ни по завещанию после его смерти не имеется. 

С учетом этого, согласно вышеприведенным положениям ст. ст. 1151, 1152 ГК РФ, указанный земельный участок после смерти ФИО3 является выморочным имуществом, принадлежащим на праве собственности Муниципальному образованию Мишкинское сельское поселение Аксайского района Ростовской области.

Исходя из соответствия сделки купли-продажи закону, наличия воли сторон на заключение и исполнение этой сделки, отсутствия возражений Муниципального образования Мишкинское сельское поселение Аксайского района Ростовской области относительно заявленного иска, суд, руководствуясь вышеуказанными положениями закона, приходит к выводу об удовлетворении иска ФИО1

На основании изложенного, руководствуясь требованиями ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем 

<

адрес>, паспорт 

<

данные изъяты> выдан МО УФМС России по 

<

адрес> в 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ, к/п №, зарегистрированным по адресу: Россия, 

<

адрес>, право собственности на земельный участок с КН № площадью 875 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для садоводства, расположенный по адресу: Россия. 

<

адрес>, садоводческое товарищество «Мир», участок №.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Аксайский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 27 февраля 2017 года.

Судья Аксайского районного суда

Ростовской области М.Н. Малород