Дело № 3а-204/2021 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

02 августа 2021 года г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе председательствующего Феофиловой Л.В., при секретаре Перепечиной В.О., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущества Челябинской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением к Министерству имущества Челябинской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 5 557 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере рыночной стоимости 15 865 235 рублей по состоянию на 23 апреля 2018 года.

В обоснование заявленных требований указал, что является собственником земельного участка с кадастровым номером № Кадастровая стоимость участка по состоянию на 23 апреля 2018 года составляет 25 766 197 рублей 47 копеек. Согласно отчету об оценке, рыночная стоимость земельного участка составляет 15 865 235 рублей. Завышенная кадастровая стоимость нарушает права административного истца, поскольку ведет к увеличению налогового обязательства. 

Определением Челябинского областного суда от 23 марта 2021 года из числа заинтересованных лиц исключен Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области и привлечен к участию в деле в качестве административного соответчика (том 1 л.д. 1-2).

Представитель административного истца ФИО1 – ФИО2, действующая на основании доверенности от 15 октября 2020 года (том 2 л.д. 130), в судебном заседании на удовлетворении административных исковых требований настаивала, просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, установленном оценщиком. 

Представитель Министерства имущества Челябинской области ФИО3 действующий на основании доверенности от 14 мая 2020 года (том 2 л.д. 122), в судебном заседании против удовлетворения административных исковых требований с учетом результатов судебной экспертизы не возражал.

Административный истец ФИО1, представители административных ответчиков ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области, Управления Росреестра по Челябинской области, представитель заинтересованного лица администрации г.Челябинска в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд находит административные исковые требования подлежащими удовлетворению.

Статьей 245 КАС РФ, частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. 

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. На административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером № (том 1, л.д. 14-15).

На основании статьи 388 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком земельного налога. При этом в соответствии со статьей 390-391 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении указанных земельных участков определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода.

Согласно сведениям из единого государственного реестра недвижимости, спорный земельный участок, с кадастровым номером № поставлен на кадастровый учет 23 апреля 2018 года. 

Согласно письменному отзыву представителя Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области (том 1 л.д. 117-120), до 02 марта 2019 года кадастровая стоимость земельных участков, не включенных в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, определялась заново на основании результатов государственной кадастровой оценки в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12 августа 2006 года №222 (далее - Методические указания). Земельный участок с кадастровым номером № был поставлен на государственный кадастровый учет после формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, утвержденной Приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области о г 10 ноября 2015 года № 263-П «Об утверждении результатов кадастровой стоимости земель населенных пунктов Челябинской области» (далее - Приказ № 263-П), в связи с чем в указанный перечень объектов не вошел. Кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с Методическими указаниями по состоянию на 23 апреля 2018 года на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных Приказом № 263-П, в размере 25 766 197 рублей 47 копеек, сведения внесены в государственный кадастр недвижимости 23 апреля 2018 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 25 766 197 рублей 47 копеек (том 1 л.д. 16).

29 декабря 2020 года ФИО1 обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра Челябинской области с заявлением об оспаривании определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Решением Комиссии от 26 января 2021 года № 73 заявление отклонено (том 1 л.д. 10-11).

В обоснование своих выводов Комиссия указала на нарушение требований к проведению оценки недвижимости, установленных Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611: оценщиком некорректно проведен анализ рынка, к которому отнесен объект оценки. В качестве объектов-аналогов оценщиком выбраны объекты с нижним диапазоном рыночных цен, что привело к занижению рыночной стоимости объекта оценки. В нарушение п. 22 ФСО № 7 при определении рыночной стоимости не проведена корректировка на местоположение.

Согласно части 3 статьи 245 КАС РФ заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

В соответствии с абзацем 3 пункта 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», пропуск срока обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости не является основанием для отказа в принятии заявления, и если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

По смыслу указанных разъяснений, процессуальные ограничения срока обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости обусловлены только установленной Законом об оценочной деятельности периодичностью проведения государственной кадастровой оценки.

Пунктом 7 статьи 4 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в части 1 статьи 24.12 Закона слова «и не реже чем один раз в течение пяти лет» были исключены.

Приказом Министерства Челябинской области от 09 ноября 2020 года № 180-П утверждены результаты определения кадастровой стоимости оспариваемых земельных участков по состоянию на 01 января 2020 года, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 16 января 2021 года, оспариваемая кадастровая стоимость является архивной.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Учитывая, что оспариваемая кадастровая стоимость установлена по состоянию на 23 апреля 2018 года в связи с образованием земельного участка, 29 декабря 2020 года он обращался в Комиссию при Управлении Росреестра Челябинской области с заявлением об оспаривании определения кадастровой стоимости у административного истца сохраняется право на применение результатов пересмотра кадастровой стоимости, основания полагать о пропуске им срока на обращение в суд с административным иском отсутствуют.

На основании статьи 388 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком земельного налога. При этом в соответствии со статьей 390-391 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении указанных земельных участков определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода.

Как указывается в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» содержит аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, заявленные требования могут быть удовлетворены в отношении спорных земельных участков по состоянию на 23 апреля 2018 года.

В силу статей 62, 70, части 5 статьи 247 КАС РФ при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Согласно представленному истцом в обоснование своих требований отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка № 24022021021, изготовленному ООО ОК «

<

данные изъяты>», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 5 557 кв.м., по состоянию на 23 апреля 2018 года составляет 15 865 235 рублей (том 1 л.д. 25-103).

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 77, 78 КАС РФ).

Представителем административного ответчика Министерства имущества Челябинской области было подано ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости спорного земельного участка.

Определением суда от 11 мая 2021 года была назначена судебная экспертиза по делу, проведение которой поручено эксперту ООО «

<

данные изъяты>» 

<

данные изъяты>

Согласно заключению № 408-07.2021, отчет об оценке земельного участка № 24022021021/С имеет недостатки, а именно: земельный участок, использованный в качестве аналога № 3, застроен как на дату продажи, так и в настоящее время, однако сведения о застройке участка в отчете об оценке отсутствуют, как и корректировки на наличие улучшений. 

Корректировка на обеспеченность инженерными коммуникациями введена на основании справочника оценщика под ред. ФИО9., 2017 года. Выбор данного справочника в отчете об оценке не обоснован, поскольку на дату оценки уже был опубликован справочник 2018 года, который был в распоряжении оценщика, что отражено на стр. 29 отчета об оценке. Корректировка на обеспеченность инженерными коммуникациями введена из нижней границы расширенного интервала, обоснование чему в отчете об оценке не приведено. Также в отчете об оценке не раскрыт источник информации о наличии коммуникаций на участке. Экспертом был проанализирован «Отчет №01-2020 Об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков категории «земли населенных пунктов», расположенных на территории Челябинской области» (Приложение № 2.1. Сведения о ЦФ, Таблица 3.10.6 группа 1). В результате чего установлены сведения о наличии инженерных коммуникаций у объектов-аналогов.

Кроме того, в отчете выявлена арифметическая ошибка в расчете определения удельных весовых коэффициентов аналогов. На странице 54 отчета приведена формула, согласно которой удельный вес аналога должен быть обратно пропорционален количеству внесенных корректировок. Значения, использованные в расчете на стр. 53, не соответствуют значениям, полученным по данной формуле. 

Согласно заключению эксперта № 408-07.2021, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 18 238 074 рубля по состоянию на 23 апреля 2018 года (том 2 л.д. 22-114).

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Согласно статье 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (пункт 1). Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (пункт 2).

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключение эксперта от 14 июля 2021 года № 408-07.2021 выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка. Определение рыночной стоимости произведено с использованием сравнительного подхода с применением метода сравнения продаж, произведены необходимые корректировки,. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован. В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков, в том числе сегмента рынка земельных участков, к которому относится объект оценки, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельного участка. Данная информация подтверждена и проверена, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде распечаток страниц соответствующих сайтов, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки. Содержащиеся в заключение сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости земельного участка. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Доводы представителя административного истца о наличии противоречий в экспертном заключении судом отклоняются.

Проверяя отчет об оценке № 24022021021/С, составленный 24 февраля 2021 года на соответствие требованиям Федеральных стандартов оценки и Закона об оценочной деятельности, эксперт указала, что в ходе проверки Отчета на наличие сведений, указываемых в отчете об оценке в обязательном порядке в соответствии с законом об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, установлено, что в Отчете приведены все необходимые сведения, указываемые в отчете об оценке в обязательном порядке. Нарушения требований законодательства не выявлены.

Указанный вывод свидетельствует лишь об отсутствии нарушений в части требований к содержанию отчета об оценке, при проверке произведенного оценщиком расчета, в том числе достоверности информации об объектах-аналогах и обоснованности введенных в расчеты корректировок к ценам объектов-аналогов эксперт выявила нарушения, влияющие на размер рыночной стоимости объекта оценки, о чем указано в заключении, определила рыночную стоимость земельного участка.

На основании вышеизложенного, оценив по правилам статьи 84 КАС РФ имеющиеся в деле доказательства, суд считает необходимым положить в основу решения об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости заключение эксперта ФИО10 от 14 июля 2021 года № 408-07.2021.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 29 декабря 2020 года - дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра Челябинской области.

Экспертом ООО «Судебная экспертиза и оценка» заявлено ходатайство об оплате экспертизы, поскольку оплата выполненных работ не произведена.

Согласно части 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Учитывая позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, принимая во внимание, что разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости установленной судом и кадастровой стоимостью, установленной в результате массовой кадастровой оценки составляет менее 50%, что укладывается в приемлемый диапазон отклонения результатов и не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой оценки, и, как следствие, не нарушает прав административного истца, расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию с ФИО1.

В соответствии с абзацем 2 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости, в том случае, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки. 

Поскольку 16 января 2021 года в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о новой кадастровой стоимости земельных участков, утвержденной Приказом Министерства имущества Челябинской области от 09 ноября 2020 года № 180-П, начало применения которой 01 января 2021 года, период действия оспариваемой кадастровой стоимости ограничен периодом с 23 апреля 2018 года по 31 декабря 2020 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 5 557 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 18 238 074 рублей по состоянию на 23 апреля 2018 года.

Датой подачи заявления считать 29 декабря 2020 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Судебная экспертиза и оценка» стоимость экспертизы в размере 20 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий Л.В. Феофилова

Мотивированное решение изготовлено 10 августа 2021 года