Дело № 2-3653/2023 

УИД: 29RS0014-01-2023-002493-92

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Архангельск 06 июля 2023 года

Ломоносовский районный суд города Архангельска в составе председательствующего судьи Тучиной Ю.А.

при секретаре Семеновой Т.В.,

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации городского округа «Город Архангельск» о государственной регистрации договоров аренды земельных участков, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации городского округа «Город Архангельск» (далее – Администрация) о возложении обязанности совершить определенные действия. В обоснование заявленных требований указала, что по результатам проведения Администрацией 03.08.2020 года аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, между сторонами были заключены следующие договоры аренды земельных участков:

- 

<

№> от 02 сентября 2020 года в отношении земельного участка с кадастровыми номерами 

<

№> площадью 1200 кв.м. с разрешенным использованием – для строительства индивидуального жилого дома;

- 

<

№> от 02 сентября 2020 года в отношении земельного участка с кадастровыми номерами 

<

№> площадью 1200 кв.м. с разрешенным использованием – для строительства индивидуального жилого дома. Размер годовой арендной платы за пользование участками был определен в ходе аукциона и составил: за аренду участка с кадастровым номером 

<

№> – 399700 рублей в год, за аренду участка с кадастровым номером 

<

№> – 513100 рублей в год. На полученных земельных участках были построены индивидуальные жилые дома, право собственности на которые было зарегистрировано в установленном порядке 20.01.2021 года и 26.07.2021 года, соответственно. Для продолжения арендных отношений с Администрацией по использованию указанных участков, но уже в целях эксплуатации возведенных домов и на иных условиях о размере арендной платы, ФИО1 обратилась с заявлениями о заключении договоров аренды. Департамент муниципального имущества Администрации направил в адрес ФИО1 проекты договоров с указанием надлежащей цели использования земельных участков и арендной платы с 12 ноября 2021 года. Данные договоры были подписаны истцом с разногласиями, в которых предложила применять условия договоров к отношениям, возникшим с момента регистрации права собственности на построенные дома, то есть с 20 января 2021 года и с 26 июля 2021 года соответственно. Письмом от 24 февраля 2022 года в подписании договоров с протоколом разногласий истцу отказано. Впоследствии истец предъявила к Администрации исковое заявление о взыскании суммы неосновательного обогащения в виде излишне внесенной арендной платы, который был удовлетворен судебной коллегией по гражданским делам Архангельского областного суда 29 ноября 2022 года по делу 

<

№>. Письмом от 01 февраля 2023 года 

<

№> Администрация направила истцу для подписания договоры аренды земельных участков с указанием о распространении их действия на правоотношения, возникшие до их заключения, то есть с 20 января 2021 года и 26 июля 2021 года соответственно. Данные договоры были подписаны истцом и письмом направлены в Администрацию для регистрации. Однако ответчик не направил договоры на регистрацию, поскольку считает их незаключенными, а прежние – действующими. На основании изложенного, истец просил возложить на Администрацию обязанность в течение одной недели со дня вступления решения суда в законную силу направить в Росреестр РФ для государственной регистрации договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 

<

№> и 

<

№>, подписанные в апреле 2023 года.

Впоследствии истец уточнил исковые требования, окончательно просит вынести решение о государственной регистрации договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, между ФИО1 (арендатор) и Администрацией (арендодатель) в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 

<

№> и 

<

№> площадью 1200 кв.м. каждый для индивидуального жилищного строительства (для эксплуатации индивидуального жилого дома) на срок 49 лет на условиях, указанных в подписанных сторонами договорах (исковые требования в редакции от 06 июня 2023 года).

В судебном заседании истец ФИО1, ее представитель ФИО2 исковые требования поддержали, на их удовлетворении настаивали. 

Представители ответчика и третьего лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. 

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, дело рассмотрено судом в отсутствие неявившихся лиц. 

Выслушав объяснения истца и его представителя, изучив материалы дела, материалы гражданского дела 

<

№>, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему. 

Судом установлено, что между истцом и ответчиком на основании проведенных конкурсных процедур заключены договоры аренды:

- 

<

№> от 02 сентября 2020 года на аренду участка с кадастровым номером 

<

№>, площадью 1200 кв.м, расположенного в Соломбальском территориальном округе г. Архангельска ... категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства индивидуального жилого дома, регистрация договора аренды произведена 16 сентября 2020 года; 

- договор 

<

№> от 02 сентября 2020 года на аренду участка с кадастровым номером 

<

№>, площадью 1200 кв.м, расположенного в Соломбальском территориальном округе г. Архангельска ..., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства индивидуального жилого дома; регистрация договора аренды произведена 17 сентября 2020 года. 

На земельных участках истцом были построены индивидуальные жилые дома, право собственности на которые было зарегистрировано в установленном порядке в Управлении Росреестра по Архангельской области и НАО: на индивидуальный жилой дом на земельном участке 

<

№> – 20.01.2021 года, на индивидуальный жилой дом на земельном участке 

<

№> – 26.07.2021 года. 

21.10.2021 года ФИО1 обратилась к ответчику с заявлениями о предоставлении земельных участков для эксплуатации индивидуальных жилых домов в аренду на 49 лет с момента регистрации права собственности на жилые дома (с 20.01.2021 с кадастровым номером 

<

№> и с 26.07.2021 с кадастровым номером 

<

№>).

На основании заявлений о предоставлении указанных земельных участков в аренду для эксплуатации построенных индивидуальных жилых домов со ставкой арендной платы, соответствующей виду разрешенного использования участков «для размещения индивидуальной жилой застройки» (0,3 % от кадастровой стоимости 1 кв. м), Департамент муниципального имущества направил истцу для подписания проекты договоров аренды участков с указанием данного вида разрешенного использования участков и данной ставки арендной платы с 12 ноября 2021 года, то есть с даты вынесения Главой ГО «Город Архангельск» распоряжений о предоставлении ей обоих участков для эксплуатации построенных на них индивидуальных жилых домов.

Истец подписала данные договоры, представив протоколы разногласий, согласно которым, просила изложить условия в другой редакции, указать точную цель использования земельного участка – для эксплуатации индивидуального жилого дома, исчислять срок действия договоров 49 лет - с момента регистрации права собственности на построенные индивидуальные жилые дома, условия договоров применять к отношениям, возникшим с момента регистрации права собственности на индивидуальные жилые дома; начислять арендную плату по ставке 0,3 % от кадастровой стоимости за 1 кв.м с момента регистрации права собственности; предложила оплатить до 31.12.2021 по ставке 0,3 % от кадастровой стоимости за 1 кв.м периоды аренды с момента регистрации права собственности на индивидуальные жилые дома; предыдущие договоры аренды считать прекратившими свое действие с момента регистрации права собственности на жилые дома.

В подписании договоров аренды в редакции протоколов разногласий отказано, о чём сообщено истцу письмом от 24.02.2022.

Полагая, что внесенная арендная плата является неосновательным обогащением на стороне Администрации, ФИО1 обратилась в суд за ее взысканием. 

Решением Ломоносовского районного суда г. Архангельска от 12 июля 2022 года по делу 

<

№> в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации о взыскании неосновательного обогащения отказано.

Апелляционным определением Архангельского областного суда от 29 ноября 2022 года 

<

№> решение Ломоносовского районного суда города Архангельска от 12 июля 2022 года отменено, принято новое решение об удовлетворении исковых требований. С Администрации в пользу ФИО1 взыскано неосновательное обогащение за период с 02.09.2020 по 31.12.2021 в сумме 125622 руб. 24 коп., расходы по оплате государственной пошлины 3862 руб.

Определением Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 12 апреля 2023 года 

<

№> апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 29 ноября 2022 года отменено, оставлено в силе решение Ломоносовского районного суда г. Архангельска от 12 июля 2022 года. 

Принимая определение, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отсутствии совокупности оснований, свидетельствующих о наличии у Администрации неосновательного обогащения, поскольку денежные средства были получены на основании подписанного сторонами договора аренды. 

Письмом от 01 февраля 2023 года Администрация направила в адрес ФИО1 для подписания договоры аренды земельных участков с указанием о распространении их действия на правоотношения, возникшие до их заключения, то есть с 20 января 2021 года и 26 июля 2021 года соответственно. 

Данными договорами предусмотрено прекращение договоров аренды земельных участков от 02 сентября 2020 года 

<

№> и 

<

№> с 27 июля 2021 года и с 21 января 2021 года соответственно, а также начисление арендной платы с указанных дат в порядке, установленном Постановлением Правительства Архангельской области от 15.12.2009 № 190-пп «Об утверждении порядка определения размера арендной платы и платы по соглашениям об установлении сервитутов за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в государственной собственности Архангельской области». 

Договоры были подписаны истцом, направлены в Администрацию для регистрации 10 апреля 2023 года, получены адресатом 11 апреля 2023 года, однако до настоящего времени их регистрация не произведена.

В письменных пояснениях по делу 

<

№> от 03 мая 2023 года Администрация указала, что принятие решения о возможности осуществления государственной регистрации в ЕГРН договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 

<

№> и 

<

№>, подготовленных с учетом позиции, изложенной в апелляционном определении Архангельского областного суда от 29 ноября 2022 года 

<

№>, до момента вступления в законную силу определения Третьего кассационного суда общей юрисдикции, не представляется возможным. После вступления в законную силу судебного акта суда кассационной инстанции уточненные расчеты арендной платы к договора аренды от 02 сентября 2020 года 

<

№> и 

<

№> подлежат отмене. 

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела, никем не оспариваются, в связи с чем, суд полагает их установленными. 

На основании статей 606, 607 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со статьей 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 3 статьи 432 ГК РФ, сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 5, 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

Вместе с тем, при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ.

Если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Таким образом, приведенные правовые нормы предполагают наличие действующего договора аренды имущества между его сторонами при исполнении ими обязательств по договору и неправомерность одной из сторон при возникновении спора ссылаться на его незаключенность лишь констатацией факта его нерегистрации в установленном порядке, с оценкой такой позиции стороны как недобросовестной, и наличием права другой стороны при таких обстоятельствах заявить требование о регистрации сделки.

Поскольку договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 

<

№> и 

<

№>, подписаны сторонами без разногласий, содержат все существенные условия, предусмотренные законом, стороны распространили действие договоров на правоотношения, возникшие до их заключения, суд приходит к выводу о том, что они являются действующими на указанных в них условиях. 

Согласно ч. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Сведений о регистрации Администрацией договоров аренды с ФИО1 материалы дела не содержат, что свидетельствует о фактическом уклонении Администрации от совершения таковой.

При таких обстоятельствах суд принимает решение о регистрации заключенных между сторонами договоров аренды на основании решения суда. 

Довод Администрации невозможности осуществления государственной регистрации в ЕГРН договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 

<

№> и 

<

№>, подготовленных с учетом позиции, изложенной в апелляционном определении Архангельского областного суда от 29 ноября 2022 года 

<

№>, до момента вступления в законную силу определения Третьего кассационного суда общей юрисдикции, не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку отсутствие оснований для взыскания уплаченных по договорам аренды денежных средств в качестве неосновательного обогащения не свидетельствует о невозможности прекращения ранее заключенных на торгах договоров аренды при заключении новых договоров без проведения торгов.

В соответствии с ч. 7 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», настоящее решение является основанием для государственной регистрации заключенных между ФИО1 и Администрацией договоров аренды. 

На основании ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина, оплаченная при обращении в суд, в размере 300 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к Администрации городского округа «Город Архангельск» о государственной регистрации договоров аренды земельных участков удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, заключенного 11 апреля 2023 года между администрацией городского округа «Город Архангельск», как арендодателем, и ФИО1, как арендатором, в отношении аренды сроком на 49 лет земельного участка общей площадью 1200 кв.м. с кадастровым номером 

<

№>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства (для эксплуатации индивидуального жилого дома), расположенного в Соломбальском территориальном округе г. Архангельска .... 

Произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, заключенного 11 апреля 2023 года между администрацией городского округа «Город Архангельск», как арендодателем, и ФИО1, как арендатором, в отношении аренды сроком на 49 лет земельного участка общей площадью 1200 кв.м. с кадастровым номером 

<

№>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства (для эксплуатации индивидуального жилого дома), расположенного в Соломбальском территориальном округе г. Архангельска ....

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.

Взыскать с администрации городского округа «Город Архангельск» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1 (паспорт 

<

№>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 (Триста) рублей. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Архангельский областной суд через Ломоносовский районный суд города Архангельска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение будет изготовлено в течение пяти дней со дня окончания разбирательства дела. 

 

Председательствующий Ю.А. Тучина

Верно: Судья Ю.А. Тучина 

Мотивированное решение изготовлено 13 июля 2023 года