УИД50RS0002-01-2024-018579-73 

Дело № 2-1800/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 марта 2025 года г. Видное Московская область

Видновский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Куприяновой Я.Г., при секретаре Амбуловой С.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд к ответчикам с данным иском, указав, что в ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО2 в общую долевую собственность приобрели земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес> Колхоз-племзавод им.М.Горького. В последующем на указанном земельном участке был возведён садовый дом, также зарегистрированный в общую долевую собственность. В ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 принадлежащую ей, но не выделенную в натуре долю, продала ФИО3, не уведомив об этом заблаговременно собственника иной доли, имеющего преимущественное право покупки-ФИО1

В соответствии с изложенным, просит суд, с учетом представленных в материалы дела уточнений в порядке ст.39 ГПК РФ, перевести права и обязанности покупателя ФИО3 по договору купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок с долей в праве общей собственности на нежилое здание от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО2 и ФИО3 в отношении ? доли в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером № и ? доли в праве общей собственности на нежилое здание - садовый дом, находящийся на указанном земельном участке, с кадастровым номером №, на ФИО1, обязать ФИО3 и ФИО2 освободить земельный участок с кадастровым номером № и нежилое здание - садовый дом, находящийся на указанном земельном участке, с кадастровым номером №, вывезти свое личное имущество и передать ключи ФИО1, взыскать с ФИО2, ФИО3 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 

<

данные изъяты>

Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены ВрИО ФИО5 нотариуса 

<

адрес> ФИО15, нотариус 

<

адрес> нотариального округа 

<

адрес> ФИО14

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, причин неявки суду не сообщила, направила для участия в деле своих представителей.

Представитель истца ФИО6 в судебное заседание явилась, требования иска поддержала в полном объёме.

Представитель истца ФИО7 в судебное заседание явился, требования иска поддержал в полном объёме по доводам, изложенным в уточнённом исковом заявлении и письменной позиции.

Ответчик ФИО2 и ее представитель ФИО8 в судебное заседание явились, по требованиям иска возражали в полном объёме.

Ответчик ФИО3 и ее представитель ФИО9 в судебное заседание явились, по требованиям иска возражали в полном объёме.

Третьи лица ВрИО ФИО5 нотариуса 

<

адрес> ФИО15, нотариус 

<

адрес> нотариального округа 

<

адрес> ФИО14, Управление Росреестра по 

<

адрес> в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, причин неявки суду не сообщили.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд постановил решение по делу при данной явке.

Суд, исследовав и проверив письменные материалы дела, оценив в совокупности доказательства по делу, находит исковые требования не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 данной статьи).

В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 данной статьи).

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО10, с одной стороны, и ФИО1 и ФИО2 с другой стороны, заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты> по адресу: 

<

адрес> «Колхоз-племзавод им.М. Горького» в равных долях в размере ? доли каждому (право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ №,2).

На принадлежащем совместно на праве общей долевой собственности истцу и ответчику вышеуказанном земельном участке построен нежилой садовый дом общей площадью 

<

данные изъяты> право собственности на данный дом зарегистрировано на имя истца в размере ? доли ДД.ММ.ГГГГ за №№, и на имя ФИО2 в размере ? доли ДД.ММ.ГГГГ за №№

Постановлением Администрации Ленинского муниципального района Московской области от ДД.ММ.ГГГГ № вышеуказанному нежилому зданию присвоен адрес: 

<

адрес>

Как указывает истец, ДД.ММ.ГГГГ при получении выписок из ЕГРН на земельный участок и на нежилой садовый дом ей стало известно о том, что ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН зарегистрирован договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на данные объекты недвижимо имущества, заключенный между ФИО2, как продавцом, и ФИО3, как покупателем, право собственности на ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и нежилой садовый дом перешло к ФИО3

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (пункт 1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (пункт 2).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).

В соответствии с п. п. 2.1, 2.3 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол от 28 марта 2016 года № 03/16), продавец вправе направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса (ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате), так и посредством почтового отправления.

При этом в извещении должны быть указаны объект продажи и цена продажи. С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.

Согласно ст. 2 ГК РФ участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В связи с этим, при передаче извещения продавца нотариусом в порядке, предусмотренном ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате, нотариус не проверяет достоверность предоставленных заявителем сведений о сособственнике и адресе, по которому должно быть направлено извещение.

По смыслу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю.

Из разъяснений, данных в п. 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ", следует, что гражданин несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абз. 1 и 2 настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (п. 1 ст. 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Таким образом, продавец вправе направить извещение участниками долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса, так и посредством почтового отправления.

При этом необходимо учитывать, что закон не возлагает на продавца обязанности по вручению почтовых отправлений, а обязывает лишь принять меры к извещению других сособственников о предстоящей продаже (Определение Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ14-136), а извещение о продаже доли должно быть направлено по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственника (Определение Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ13-109).

Вместе с тем как следует из письменных материалов дела, в договоре купли-продажи земельного участка обозначен адрес регистрации истца: 

<

адрес>

ДД.ММ.ГГГГ при совместном оформлении участниками общей долевой собственности и процедуры выдачи градостроительных планов смежных участков при осуществлении строительства (выписка из электронного журнала регистрации обращений о приемки документов на получение государственных и муниципальных услуг от ДД.ММ.ГГГГ регистрационный номер заявления №), а также ДД.ММ.ГГГГ при совместном получении участниками общей долевой собственности разрешения на строительство (выдано Администрацией Ленинского муниципального района Московский области ДД.ММ.ГГГГ №) фигурирует уже иной адрес регистрации истца: 

<

адрес>

ДД.ММ.ГГГГ нотариусом города Щелково, Шелковского нотариального округа, Московской области ФИО14 удостоверен договор купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок с долей в праве общей долевой собственности на нежилом здание, заключенный в отношении спорного недвижимого имущества, между ФИО2, как продавцом, и ФИО3 как покупателем, общая стоимость договора составила 

<

данные изъяты>

В соответствии с п.3.3 указанного договора купли-продажи в праве общей собственности в связи с тем, что в объектах недвижимости есть совладелец (участник долевой собственности) продавец ФИО2 уведомила данного совладельца (ФИО11), о намерении продажи с предложением выкупа и условиями такого выкупа, включая общую стоимость, что подтверждается документально соответствующими свидетельствами, удостоверенными нотариально ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно свидетельства о направлении документов от ДД.ММ.ГГГГ №, удостоверенного нотариусом 

<

адрес> ФИО5, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ через указанного нотариуса направлялось уведомление в адрес ФИО1 по последнему известному ФИО2 месту регистрации ФИО1: 

<

адрес>, почтовый идентификатор отправления № отправление возвращено отправителю, в связи с истечением сроков хранения на почте.

Согласно свидетельству о направлении документов от ДД.ММ.ГГГГ №, удостоверенного нотариусом 

<

адрес> ФИО5, ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ направлялось уведомление в адрес ФИО1 по адресу фактического проживания последней: 

<

адрес> почтовый идентификатор №, отправление возвращено отправителю, в связи с истечением сроков хранения на почте.

Более того как следует из протокола осмотра доказательств, удостоверенного ДД.ММ.ГГГГ нотариусом 

<

адрес> ФИО12 с телефонного номера, принадлежащего ФИО2 +№ и телефонного номера ФИО1 +№, который указан и самой истцом в иске в том числе, велась переписка в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в которой стороны обсуждают условия продажи доли в праве общей долевой собственности.

Как следует из переписки, ответчик ФИО2 неоднократно указывала ФИО1 о продаже своей доли, спрашивала у нее о ее намерении приобрести указанную долю, однако сама ФИО1 от ответа, приобретения доли или оформлении отказа от права преимущественной покупки, уклонялась.

Таким образом, ФИО2, как продавцом, добросовестно проведены все необходимые действия, связанные с уведомлением истца о предстоящей продаже принадлежащей ФИО2 доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества и условиях такой продажи, включая общую стоимость, определённую в размере 

<

данные изъяты>

Сам закон с учетом необходимости обеспечения получения юридически значимых сообщений, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, признает сообщение доставленным (фикция доставки) и в отсутствие самого этого факта, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но не было вручено по вине этого адресата, возлагая тем самым риск последствий его неполучения на него самого.

Данная позиция выражена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № по делу №

Следовательно, направив в адрес истца извещение о продаже доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости, продавец по сделке ФИО2 исполнила требования ст. 250 ГК РФ, поскольку направленное ею уведомление содержало все существенные условия предлагаемой сделки, само сообщение направлено по всем известным ответчику адресам, в том числе по месту жительства, указанный адрес отражён истцом в иске в том числе, сделка с иным лицом (покупателем) совершена по истечении установленного законодателем срока в один месяц. Учитывая изложенное, она не нарушила право истца на реализацию преимущественного права покупки.

Законом на ответчика ФИО2 не возложена обязанность по вручению почтовых отправлений, она лишь обязана предпринять установленные законом меры к извещению сособственника жилого дома о предстоящей продаже доли, что ею было выполнено.

Более того, согласно п. 1.2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" при предъявлении соответствующего иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем сумму, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке необходимых расходов.

Наличие либо отсутствие у участника долевой собственности денежных средств, достаточных для приобретения продаваемой доли по цене, за которую она продается, является тем имеющим значение для дела обстоятельством, которое подлежит определению судом первой инстанции при разбирательстве дела по существу (п. 3 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2007 года (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ)).

Вместе с тем данная обязанность истцом ФИО1 при обращении с иском в суд исполнена не была.

С учетом вышеизложенного, требования истца о переводе на неё прав и обязанностей покупателя ФИО3 по договору купли-продажи удовлетворению не подлежат в полном объёме.

В связи с отказом от указанного требования, не усматривается оснований для удовлетворения производных требований об обязании ответчиков освободить занимаемый земельный участок и садовый дом.

В силу положений ст.98 ГПК РФ, с учетом отказа в иске в полном объёме, суд отказывает во взыскании расходов по оплате госпошлины.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя ФИО3 по договору купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок с долей в праве общей собственности на нежилое здание от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО2 и ФИО3 в отношении ? доли в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером № и ? доли в праве общей собственности на нежилое здание – садовый дом, находящийся на указанном земельном участке, с кадастровым номером №, на ФИО1, обязании ФИО3 и ФИО2 освободить земельный участок с кадастровым номером № и нежилое здание – садовый дом, находящийся на указанном земельном участке, с кадастровым номером №, вывезти свое личное имущество и передать ключи ФИО1, взыскании с ФИО2, ФИО3 в пользу ФИО1 расходов по оплате государственной пошлины в размере 

<

данные изъяты>, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Видновский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Я.Г. Куприянова

Мотивированное решение изготовлено 31 марта 2025 года.