БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

31RS0020-01-2025-003823-34 33а-190/2026 (33а-5709/2025)

2а-3190/2025 ~ М-2665/2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Белгород 15 января 2026 года

Судебная коллегия по административным делам Белгородского областного суда в составе

председательствующего Самыгиной С.Л.,

судей Колмыковой Е.А., Фомина И.Н.

при секретаре Лихачевой М.Б.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО4, ФИО5, ФИО6, к Управлению Росреестра по Белгородской области, государственному регистратору прав Управления Росреестра по Белгородской области ФИО7 о признании незаконным действия

по апелляционной жалобе административных истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО4, ФИО5, ФИО6

на решение Старооскольского городского суда Белгородской области от 22 сентября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Колмыковой Е.А., объяснения представителя административных истцов ФИО8 (по доверенности), поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Белгородской области ФИО9 (по доверенности), просившей решение суда оставить без изменения, заинтересованного лица кадастрового инженера ФИО10, полагавшей апелляционную жалобу обоснованной, судебная коллегия

установила:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО4, ФИО5, ФИО6, обратились в суд с административным иском, в котором просили признать незаконным действие государственного регистратора прав межмуниципального отдела по Губкинскому и Корочанскому районам Управления Росреестра по Белгородской области ФИО7, выразившееся в приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности в отношении объектов недвижимого имущества – жилых домов (жилой дом – блок 1, жилой дом – блок 2), расположенных по адресу: 

<

адрес>.

В обоснование заявленных требований административные истцы указали, что жилой дом площадью 186,8 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, находится в общей долевой собственности ФИО1 (1/2 доли), ФИО3 (1/10 доли), ФИО2 (1/10 доли), ФИО4 (1/10 доли), ФИО5 (1/10 доли), ФИО6 (1/10 доли) (т. 1 л.д. 132-149).

Разрешение на строительство на указанный жилой дом выдано администрацией Старооскольского городского округа 22 января 2015 года №RU31303000-09739-15, в 2017 году жилой дом поставлен на кадастровый учет на основании технического плана здания от 20 сентября 2017 года, из которого следует, что жилой дом имел два отдельных входа, был блокирован общей стеной, жилые блоки имели самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям (т. 1 л.д. 17).

17 декабря 2024 года между сособственниками заключено соглашение о реальном разделе земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, прекращении права общей долевой собственности на земельный участок, изменении вида разрешенного использования земельного участка (т. 1 л.д. 129-131).

9 января 2025 года земельный участок был разделен на два земельных участка площадью 747 кв.м и 778 кв.м, вновь образованным земельным участкам присвоены кадастровые номера № и №, изменен вид разрешенного использования на «блокированная жилая застройка».

9 января 2025 года земельный участок с кадастровым номером № площадью 747 кв.м зарегистрирован за ФИО1 (т. 1 л.д. 112-114), земельный участок с кадастровым номером № площадью 778 кв.м зарегистрирован за ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО6, ФИО5 по 1 /5 доли в праве за каждым (т. 1 л.д. 153-184).

21 апреля 2025 года в целях прекращения права общей долевой собственности на жилой дом площадью 186,8 кв.м сособственники заключили соглашение, которым произведен раздел жилого дома пропорционально долям в праве общей долевой собственности следующим образом (т. 1 л.д. 73-74): жилой дом – блок 1 площадью 90,8 кв.м переходит в собственность ФИО1, жилой дом - блок 2 площадью 96 кв.м, переходит в общую долевую собственность ФИО2, ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО4 по 1/5 доли в праве каждому (т. 1 л.д. 73-74).

Старооскольским отделением областного государственного автономного учреждения «Белоблтехинвентаризация», являющимся членом саморегулируемой организации «Ассоциация «Саморегулируемая организация «Белгородское сообщество проектных организаций», 21 марта 2025 года составлено техническое заключение по объекту капитального строительства (жилому дому), расположенному по адресу: 

<

адрес>, согласно которому обследуемый жилой дом состоит из двух изолированных частей, расположенных на разных земельных участках, имеющих отдельные входы, самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, которые соответствуют понятию «блок жилой автономный жилого дома блокированной застройки»; строительных работ по физическому разделу на жилые блоки не требовалось и не производилось; жилые блоки жилого дома блокированной застройки соответствуют нормам, регламентируемым СП 55.13330.2016 «СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничения распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья жильцов и других лиц эксплуатацию жилого дома блокированной застройки. Объект исследования имеет признаки дома блокированной застройки согласно пункту 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации – жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок (т. 1 л.д. 89-102).

27 марта 2025 года кадастровым инженером ФИО10 подготовлен технический план жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на основании декларации об объекте недвижимого имущества от 27 марта 2025 года и технического заключения от 21 марта 2025 года, выполненного специалистами ОГАУ «Белоблтехинвентаризация», соглашения о разделе жилого дома от 21 апреля 2025 года, а также исходя из результатов обследования объекта капитального строительства (т. 1 л.д. 194-229).

Установлено, что при разделе жилого дома строительных работ, в том числе мероприятий по реконструкции или капитальному ремонту для его физического раздела не проводилось, то есть здание не претерпевало изменения параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройку, перестройку, расширение объекта капитального строительства, а также замену и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

24 мая 2025 года ФИО8, действующим по доверенности от имени ФИО1, ФИО3, ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО6, поданы в Управление Росреестра по Белгородской области заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении зданий площадью 96 кв.м и 90,8 кв.м. (назначение – жилое, образованных в результате раздела здания с кадастровым номером №), расположенных по адресу: 

<

адрес>. С заявлениями представлены: технический план здания от 27 марта 2025 года, подготовленный кадастровым инженером ФИО10, соглашение о разделе жилого дома от 21 апреля 2025 года, доверенность от 14 февраля 2025 года (т. 1 л.д. 61-77).

10 июня 2025 года государственным регистратором межмуниципального отдела по Губкинскому и Корочанскому районам Управления Росреестра по Белгородской области ФИО7 принято решение №№ о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав (т. 1 л.д. 18-19) в связи с тем, что:

- не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»);

- форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»);

- объект недвижимости, о государственном кадастровом учете которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями (пункт 35 части 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Государственный регистратор указал, что жилой дом общей площадью 186,8 кв.м, раздел которого производится на основании соглашения о разделе, находится в общей долевой собственности, в том числе несовершеннолетних ФИО5, ФИО4, ФИО6, в результате раздела на два самостоятельных объекта прекратит свое существование, несовершеннолетним ФИО5, ФИО4, ФИО6 в собственность будут выделены по 1/5 доли в праве на вновь образованный дом (блок 2) общей площадью 96 кв.м, однако, в орган регистрации не представлено предварительного разрешения органа опеки и попечительства на раздел жилого дома принадлежащего, в том числе несовершеннолетним собственникам. Кроме того, в соответствии с частью 7 статьи 41 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме не допускается. Таким образом, в отношении индивидуального жилого дома и садового дома установлен запрет на образование из них самостоятельных объектов недвижимости. Вместе с тем, раздел здания в соответствии с частью 2 статьи 141.3 Гражданского кодекса Российской Федерации возможен по техническому плану на основании проектной документации и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после реконструкции. В данном случае образование «блоков жилого дома» из объекта индивидуального жилищного строительства с предоставлением разрешения на такую реконструкцию возможно, так как в результате реконструкции образуются новые объекты строительства. Обращено внимание, что представленный технический план не соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку подготовлен в отсутствие проектной и разрешительной документации (часть 8 статьи 24 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Для устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении государственного кадастрового учета и регистрации права собственности, предложено предоставить:

- предварительное разрешение органов опеки и попечительства на раздел жилого дома с кадастровым номером №, который по 1/10 доли в праве общей долевой собственности принадлежит несовершеннолетним ФИО5, ФИО4, ФИО6;

- разрешение на ввод в эксплуатацию на объекты недвижимого имущества – здание с назначением: жилой дом с видом разрешенного использования – дом блокированной застройки;

- технический план на объекты недвижимого имущества – здание с назначением: жилой дом с видом разрешенного использования – дом блокированной застройки, подготовленный в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Решением Старооскольского городского суда Белгородской области от 22 сентября 2025 года в удовлетворении административного иска отказано (т. 2 л.д. 74-78).

В апелляционной жалобе административные истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО4, ФИО5, ФИО6, указывая на незаконность и необоснованность судебного акта, просят его отменить ввиду неправильного применения судом норм материального права, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований (т. 2 л.д. 84-86).

Кадастровым инженером ФИО10 подан отзыв на апелляционную жалобу, в котором выразила согласие с доводами апелляционной жалобы, просила решение суда отменить, принять новое решение, удовлетворить административные исковые требования (т. 2 л.д. 96-98).

Управлением Росреестра по Белгородской области поданы возражения на доводы апелляционной жалобы, в которых просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения (т. 2 л.д. 101-104).

В суд апелляционной инстанции не явились уведомленные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом: административные истцы ФИО1 (электронным заказным письмом, возвращенным в суд в связи с истечением срока хранения, т. 2 л.д. 127), ФИО2 (электронным заказным письмом, возвращенным в суд в связи с истечением срока хранения, т. 2 л.д. 128), ФИО3 (электронным заказным письмом, возвращенным в суд в связи с истечением срока хранения, т. 2 л.д. 129), административный ответчик государственный регистратор прав Управления Росреестра ФИО7 (электронным заказным письмом, врученным 24 декабря 2025 года, т. 2 л.д. 132), заинтересованные лица администрация Старооскольского городского округа Белгородской области и Управление социальной защиты населения администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (посредством направления 19 декабря 2025 года извещений в электронном виде по адресам электронной почты в соответствии с условиями Соглашения об обмене документами в электронном виде между Белгородским областным судом, Правительством Белгородской области, а также иными судами, органами и организациями, присоединившимися к Соглашению, от 21 февраля 2022 года, текст которого размещен на официальном сайте Белгородского областного суда (oblsud.blg.sudrf.ru) в подразделе «Информационные технологии» раздела «О суде», т. 2 л.д. 122), представитель Управления социальной защиты населения администрации Старооскольского городского округа Белгородской области ФИО11 (электронным заказным письмом, возвращенным в суд в связи с истечением срока хранения, т. 2 л.д. 134).

Участники процесса ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявили, об уважительных причинах неявки суду не сообщили, их явка не признана судом обязательной.

Неявка лиц, извещенных в установленном порядке о времени и месте рассмотрения административного дела, является их волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав.

На основании части 2 статьи 150, части 6 статьи 226, части 2 статьи 306 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Проверив законность и обоснованность судебного постановления по правилам статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на апелляционную жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу положений части 1 статьи 218, частью 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации необходимым условием для удовлетворения административного иска, рассматриваемого в порядке главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является наличие совокупности обстоятельств, свидетельствующих о несоответствии оспариваемых решения, действий (бездействия) административного ответчика требованиям действующего законодательства и нарушении прав административного истца. При этом на административного истца процессуальным законом возложена обязанность доказать обстоятельства, свидетельствующие о нарушении его прав, а также соблюдении срока обращения в суд за защитой нарушенного права. Административный ответчик обязан доказать, что принятое им решение, действия (бездействие) соответствуют закону (части 9 и 11 статьи 226, статья 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Разрешая спор, отказывая в удовлетворении административного иска, суд первой инстанции указал, что государственный регистратор правомерно приостановил государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав, поскольку в орган регистрации не представлено предварительного разрешения органа опеки и попечительства на раздел жилого дома, принадлежащего, в том числе, несовершеннолетним собственникам; руководствуясь положениями пункта 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, части 7 статьи 41 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для раздела жилого дома между участниками долевой собственности, кроме того, заявителями не представлено разрешения на ввод в эксплуатацию объектов недвижимого имущества – зданий с назначением «жилой дом» с видом разрешенного использования «дом блокированной застройки».

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами ввиду следующего.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Перечень документов, необходимых для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, перечислен в части 2 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» и является исчерпывающим, расширительному толкованию не подлежит.

В соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются следующие документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (часть 5 статьи 18 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 3 части 1 статьи 29 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Согласно части 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; 35) объект недвижимости, о государственном кадастровом учете которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями.

Частью 2 статьи 69 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами.

С 1 марта 2022 года вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2021 года №476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 30 декабря 2021 года №476-ФЗ), которым внесены изменения, в том числе в Градостроительный кодекс Российской Федерации.

Статья 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации дополнена пунктом 40, в котором определено, что дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 30 декабря 2021 года №476-ФЗ) экспертиза не проводится в отношении проектной документации дома блокированной застройки в случае, если количество этажей в таких домах не превышает трех, при этом количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает десяти и их строительство или реконструкция осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.

Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 17 мая 2023 года №350/пр внесены изменения в термины блокированного жилого дома, данные в пунктах 3.1 - 3.3 свода правил СП 55.13330.2016 «СНиП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные», утвержденного и введенного в действие приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 20 октября 2016 года №725/пр.

Согласно пункту 3.1 данного свода правил домом блокированной застройки жилым индивидуальным (блокированным жилым домом) признается индивидуальный жилой дом, блокированный с другим индивидуальным жилым домом (другими индивидуальными жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 30 декабря 2021 года №476-ФЗ блок, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу данного федерального закона), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, со дня вступления в силу названного Федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.

В указанном случае учетно-регистрационные действия осуществляются на основании соответствующего заявления и необходимых для этого документов, в том числе соглашения участников общей долевой собственности о разделе исходного объекта недвижимости (жилого дома) и технического плана, подготовленного кадастровым инженером, содержащего сведения обо всех образуемых объектах недвижимости (домах блокированной застройки), с одновременным снятием с государственного кадастрового учета исходного объекта недвижимости и государственной регистрацией прекращения права общей долевой собственности на него.

В силу пункта 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства.

Частью 15 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если в соответствии с частью 17 статьи 51 названного кодекса для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.

Из содержания названных норм следует, что с 4 августа 2018 года для строительства или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства не требуется получение разрешения на строительство. Для осуществления строительства (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемых строительстве или реконструкции (пункт 1.1 части 17 статьи 51, статья 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Материалами дела подтверждается, что на основании технического заключения от 21 марта 2025 года, выполненного специалистами ОГАУ «Белоблтехинвентаризация» (Старооскольское отделение), являющегося членом саморегулируемой организации «Ассоциация «Саморегулируемая организация «Белгородское сообщество проектных организаций» (СРО-П-005-21052009)», действующее на основании допуска к определенным видам работ, кадастровым инженером ФИО10 27 марта 2025 года подготовлен технический план здания (т. 1 л.д. 194-229).

С учетом фактов, установленных заключением ОГАУ «Белоблтехинвентаризация» от 21 марта 2025 года, руководствуясь пунктами 3.2, 7.3, 7.4 СП 55.13330.2016 «СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», а также исходя из результатов обследования объекта капительного строительства (жилого дома) с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровым инженером сделан вывод о том, что обследуемый жилой дом, соответствует понятию «жилой дом блокированной застройки», поскольку состоит из двух изолированных частей, расположен на разных земельных участках:

- с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: «блокированная жилая застройка» площадью 747+/-10 кв.м, границы которого установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства, находящегося в собственности ФИО1;

- с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: «блокированная жилая застройка» площадью 778+/-10 кв.м, границы которого установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства, находящегося в общей долевой собственности ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 по 1/5 доли в праве.

Также установлено, что две изолированные части жилого дома, расположенные на разных земельных участках, имеют отдельные выходы, самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям полностью автономны, соответствуют понятию «блок жилой автономный жилого дома блокированной застройки»; в отношении здания жилого дома строительных работ по его физическому разделу на жилые блоки не требовалось и не производилось.

По итогам проведенного обследования подтверждена автономность жилых блоков жилого дома блокированной застройки; по объемно-планировочным и конструктивным решениям, по соблюдению норм пожарной безопасности, по обеспечению выполнения санитарно-эпидемиологических требований обследуемые жилые блоки жилого дома блокированной застройки соответствуют нормам, регламентируемым СП 55.13330.2016 «СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», обеспечивают безопасную для жизни и здоровья жильцов и других лиц эксплуатацию жилого дома блокированной застройки.

В Письме Минэкономразвития России от 7 апреля 2017 года №ОГ-Д23-3939 дано разъяснение: в случае, если в отношении здания строительных работ по его физическому разделу не требовалось и не производилось, в целях обоснования кадастровым инженером кадастровых работ в разделах «Заключение кадастрового инженера» технических планов, в том числе могут быть указаны реквизиты заключения по итогам проведенного технического обследования образованных зданий, подтверждающего автономность эксплуатации этаких зданий, подготовленного индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, имеющим выданные саморегулируемой организацией, сведения о которой внесены в государственный реестр саморегулируемых организаций, свидетельства о допуске к таким видам работ, согласно которому образованные в результате раздела здания имеют возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Копия такого заключения включается в приложение к техническим планам (абзац 27).

Поскольку жилые дома отвечают признакам дома блокированной застройки, какие-либо работы по перепланировке, переустройству или реконструкции исходного объекта недвижимости – индивидуального жилого дома не производились, здание не претерпевало изменения, ввиду чего заявленные административными истцами объекты недвижимости подлежали постановке на кадастровый учет и регистрации в качестве блоков жилого дома блокированной застройки.

Государственный регистратор, требуя от заявителей предоставления разрешительной документации по результатам проведения реконструкции, неправильно истолковал нормы Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 28 Гражданского кодекса Российской Федерации за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, по общему правилу, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 Кодекса.

На основании пункта 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, а также любых других действий, влекущих уменьшение его имущества.

Согласие на отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетним детям, в соответствии со статьями 28, 37 Гражданского кодекса Российской Федерации должно быть получено перед совершением сделки с целью обеспечить соблюдение законных имущественных прав несовершеннолетнего.

Согласно части 1 статьи 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 года №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при: 1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного; 2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного; 3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем.

По смыслу приведенных норм, законодатель, устанавливая получение обязательного согласия органа опеки и попечительства на совершение перечисленных действий в отношении несовершеннолетнего или недееспособного гражданина, исходит из принципа соблюдения прав и законных интересов данного лица с целью не допустить ухудшение его положения.

Как следует из материалов дела, жилой дом общей площадью 186,8 кв.м, раздел которого производится на основании соглашения о разделе, находится в общей долевой собственности, в том числе несовершеннолетних ФИО5, ФИО4, ФИО6 по 1/10 доли в праве. В результате раздела на два самостоятельных объекта несовершеннолетним ФИО5, ФИО4, ФИО6 в собственность выделено по 1/5 доли в праве на вновь образованный дом (блок 2) общей площадью 96 кв.м. В результате раздела жилого дома имущество несовершеннолетних не уменьшалось, а увеличилось, поскольку на 1/10 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 186,8 кв.м. приходилось 18,68 кв.м, а на 1/5 доли жилого дома блокированной застройки 96 кв.м - 19,2 кв.м.

Таким образом, предварительного разрешения органа опеки и попечительства на раздел жилого дома в данной ситуации не требовалось. Кроме того, в рассматриваемой ситуации имущество несовершеннолетних никому не отчуждалось и не передавалось, во владении и пользовании несовершеннолетних продолжала находиться обособленная часть жилого дома общей площадью 96 кв.м с отдельным выходом на земельный участок, с самостоятельными коммуникациями.

Согласно пункту 4 части 3 статьи 9 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в реестр прав на недвижимость вносятся следующие дополнительные сведения: сведения об осуществлении государственной регистрации сделки или государственной регистрации прав на основании сделки, совершенных без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления в случаях, если такие сделки в силу закона не являются ничтожными.

В соответствии с частью 5 статьи 38 вышеприведенного Федерального закона при осуществлении государственной регистрации сделки или государственной регистрации прав на основании сделки, совершенных без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления в случаях, если такие сделки в силу закона не являются ничтожными, запись об этом вносится в Единый государственный реестр недвижимости одновременно с внесением записи о государственной регистрации.

При таких обстоятельствах отсутствие предварительного согласия органа опеки и попечительства в рассматриваемой ситуации не являлось препятствием для осуществления государственного кадастрового учета дома блокированной застройки и регистрации права собственности на него.

Кроме того, в соответствии с пунктом 20 Требований к подготовке технического плана и состава содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Росреестра от 15 марта 2022 года №П/0082, предусмотрено, что технический план оформляется в виде одного документа при одновременном образовании объектов недвижимости в результате преобразования объекта недвижимости (объектов недвижимости), права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, в том числе в случае образования машино-мест в соответствии с частью 3 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 года №315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» либо в случае образования объекта недвижимости и (или) образования (изменения) части (частей) здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса. В этом случае разделы технического плана «Описание местоположения объекта недвижимости», «Характеристики объекта недвижимости», «Заключение кадастрового инженера» (при необходимости), «Чертеж», «План здания, сооружения, План этажа, фрагмент Плана здания, сооружения, этажа» заполняются в отношении каждого образуемого объекта недвижимости, количество указанных разделов должно соответствовать количеству образуемых объектов недвижимости. В разделах «Сведения о пунктах геодезической сети и средствах измерений», «Схема геодезических построений», «Схема», «Чертеж» (в отношении зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства) отражаются сведения одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости вне зависимости от количества образуемых объектов недвижимости.

Представленный заявителями для осуществления регистрационных действий технический план содержит все характеристики объектов, необходимые для их постановки на кадастровый учет в качестве блоков жилого дома блокированной застройки; представленные вместе с заявлениями документы являлись достаточными для совершения регистрационных действий.

В нарушение вышеприведенных правовых норм решение государственного регистратора прав о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав от 10 июня 2025 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации.

При таких данных обжалуемое решение не может быть признано законным и обоснованным, оно в силу пункта 4 части 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении административных исковых требований.

Как разъяснено Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 28 июня 2022 года №21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», если в соответствии с законом за наделенными публичными полномочиями органом или лицом сохраняется возможность принять то или иное решение по существу вопроса, затрагивающего права, свободы, законные интересы административного истца (заявителя), суд вправе ограничиться возложением на него обязанности повторно рассмотреть поставленный гражданином, организацией вопрос (абзац 4 пункта 26).

Судебная коллегия, разрешая вопрос о способе восстановления нарушенного права административных истцов, приходит к выводу о возложении на орган регистрации обязанности повторно рассмотреть заявления от 24 мая 2025 года ФИО8, действующего по доверенности от имени ФИО1, ФИО3, ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО6

Руководствуясь пунктом 2 статьи 309, пунктом 4 части 2 статьи 310, статьей 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Старооскольского городского суда Белгородской области от 22 сентября 2025 года отменить.

Принять по административному делу новое решение.

Признать незаконным решение государственного регистратора прав межмуниципального отдела по Губкинскому и Корочанскому районам Управления Росреестра по Белгородской области ФИО7 от 10 июня 2025 года о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности в отношении объектов недвижимого имущества – жилых домов (жилой дом – блок 1, жилой дом – блок 2), расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Возложить на Управление Росреестра по Белгородской области обязанность повторно рассмотреть заявления от 24 мая 2025 года ФИО8, действующего по доверенности от имени ФИО1, ФИО3, ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО6, о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности в отношении объектов недвижимого имущества – жилых домов блокированной застройки, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Белгородского областного суда может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы через Старооскольский городской суд Белгородской области.

Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен 26 января 2026 года.

Председательствующий

Судьи