Дело №2-473/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 июля 2017 года

Зареченский городской суд Пензенской области в составе:

председательствующего судьи Захарова В.В.,

при секретаре Макаровой Д.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Заречном Пензенской области гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Политар» об установлении сервитута,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась с названным исковым заявлением в суд, в котором указала, что ей на основании договора аренды земельного участка (Номер) от (Дата), заключенного между ФИО1 и Администрацией ЗАТО г. Заречного, был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером (Номер), расположенный по адресу: (Адрес). На указанном земельном участке расположено принадлежащее истице на праве собственности нежилое строение. Землепользователем соседнего земельного участка с кадастровым номером (Номер) является ООО «Политар». В настоящее время ответчик препятствует проходу и проезду истицы к принадлежащему ей строению и арендованному ею земельному участку через свой земельный участок. Иного способа получить доступ к эксплуатируемому ФИО1 зданию и земельному участку, отвечающий требованиям, она не имеет. (Дата) истица и третье лицо ООО «ПТК», направляли в адрес ответчика письменное предложение об оформлении бессрочного сервитута, для доступа к земельным участкам истицы и ООО «ПТК», к указанному предложению была приложена и схема расположения земельного участка, с отображением координатных точек предполагаемой границы сервитута. Данное предложение было получено ответчиком (Дата). Одновременно, истицей и ООО «ПТК» были направлены обращения в Администрацию ЗАТО г. Заречного Пензенской области и в Комитет по управлению имуществом города Заречного Пензенской области с вопросом об установлении сервитута. ФИО1 было предложено разрешить спор в судебном порядке. В свою очередь, ООО «Политар» от установления сервитута уклоняется, на требование предоставить беспрепятственный проезд и проход через арендуемый им земельный участок ответило отказом. (Дата) ответчик огородил земельный участок бетонными блоками, тем самым лишив истицу возможности иметь беспрепятственный доступ к ее земельному участку и нежилому помещению. 

На основании вышеизложенного, просила установить бессрочный сервитут на часть земельного участка с кадастровым номером (Номер), площадью 2 663 кв.м., по условным координатам (точкам) (Данные изъяты), обозначенным на схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории (том 1, л.д. 26).

Истица ФИО1 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом, в письменном заявлении просила дело рассмотреть в ее отсутствие.

Представитель истицы ФИО1 – ФИО2, действующий на основании доверенности (том 1, л.д. 7), в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить, в обосновании ссылался на доводы, изложенные в исковом заявлении. Пояснил, что поддерживает первоначальный иск в полном объеме, других требований не заявляет. 

Представитель ответчика ООО «Политар» по доверенности ФИО3 (том 1, л.д. 92) против установления сервитута по указанным истцом точкам возражала, пояснив, что установление сервитута по имеющейся в настоящее время дороге не позволяет арендатору земельного участка с кадастровым номером (Номер) реализовать свое право на данный земельный участок. Представила суду проектную документацию, из которой следует, что на спорном земельном участке сторона ответчика планирует произвести застройку, в результате которой имеющаяся спорная дорога не будет существовать. Также представитель ответчика пояснила, что в случае установления сервитута ответчик понесет значительные убытки, в обосновании своих доводов сторона ответчика представила заключение по определению приблизительной величины рыночной стоимости экономических потерь, возникающих вследствие установления сервитута на спорном земельном участке (том 4, л.д. 155-196).

Представитель третьего лица ООО «ПТК» - ФИО4 (том 1, л.д. 175-181) в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить иск по изложенным основаниям. Одновременно пояснил, что данный сервитут также необходим и для осуществления его предпринимательской деятельности. 

Представитель третьего лица по делу ФГУП ФНПЦ «ПО «Старт» им. М.В. Проценко» в судебное заседание не явилась, о его времени и месте извещена своевременно и надлежащим образом, представила суду заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, полагала, что установление сервитута на месте, где должны располагаться железнодорожные пути ФГУП ФНПЦ «ПО «Старт» им. М.В. Проценко», является нецелесообразным (том 2, л.д. 47). 

Третье лицо по делу ФИО5 (том 1, л.д. 100) в судебное заседание не явился, о его времени и месте извещен своевременно и надлежащим образом.

Представитель третьего лица Администрации ЗАТО г. Заречный Пензенской области (том 1, л.д. 90) в судебное заседание не явился, о его времени и месте извещен своевременно и надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, решение полагал на усмотрение суда (том 4, л.д. 129).

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Пензенской области (том 1, л.д. 89) в судебное заседание также не явился, о его времени и месте извещен своевременно и надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, разрешение спора оставлял на усмотрение суда (том 4, л.д. 130).

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствие с положениями ст. 274 Гражданского кодекса РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком (п. 2 ст. 274 ГК РФ).

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (п. 3 ст. 274 ГК РФ).

На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами (п. 4 ст. 274 ГК РФ).

В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка (п. 6 ст. 274 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 39.24 Земельного кодекса РФ в случае, если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо в аренду или безвозмездное пользование на срок более чем один год, соглашение об установлении сервитута заключают землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка. При этом согласие в письменной форме уполномоченного органа на заключение такого соглашения не требуется, если настоящей статьей или договором аренды либо договором безвозмездного пользования не предусмотрено иное.

В судебном заседании установлено, что (Дата) между Комитетом по управлению имуществом г. Заречного, с одной стороны, и ФИО2, с другой стороны, был заключен договор аренды земельного участка (Номер) (том 1, л.д. 9-12), в соответствии с которым ФИО2 был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером (Номер), площадью 783,64 кв.м., расположенный в г. Заречном. Указанный участок был предоставлен для эксплуатации цеха розлива. На момент заключения договора на участке имелось незавершенное строительством здание «Цех розлива». В соответствии с пунктом 2.1. договора, он был заключен на неопределенный срок и вступил в силу с момента его заключения.

(Дата) между ФИО2, с одной стороны, и ФИО1, с другой стороны, был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (Номер) от (Дата) (том 1, л.д. 18-19), в соответствии с предметом которого ФИО2 на основании ст. 615 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ передал, а ФИО1 приняла в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка (Номер) от (Дата) в отношении земельного участка с кадастровым номером (Номер), площадью 783,64 кв.м., расположенного по адресу: (Адрес), предоставленного с (Дата) для эксплуатации цеха розлива. Указанный договор был заключен сторонами с целью прекращения ФИО2 своих прав и обязанностей по договору аренды и приема этих прав и обязанностей с (Дата) ФИО1 в связи с отчуждением объекта недвижимости незавершенного строительством цеха розлива и приобретения этого объекта ФИО1 с (Дата).

Как следует из имеющейся в материалах дела копии свидетельства о государственной регистрации права (том 1, л.д. 8), истице ФИО1 на основании договора купли-продажи имущества от (Дата) (Номер) принадлежит на праве собственности незавершенный строительством «Цех розлива» площадью застройки 622 кв.м., степенью готовности 85%, с кадастровым (или условным) номером (Номер). 

Из материалов дела также следует, что (Дата) между Комитетом по управлению имуществом г. Заречного Пензенской области, с одной стороны, и ООО «ГАЗ-ЭКСПРЕСС ПЛЮС», с другой стороны, был заключен договор аренды земельного участка (Номер) (том 1, л.д. 93-97), в соответствии с которым ООО «ГАЗ-ЭКСПРЕСС ПЛЮС» был предоставлен в аренду для эксплуатации нежилых помещений здания «Производственный корпус УПТК» земельный участок с кадастровым номером (Номер), площадью 11949, 49 кв.м., расположенный по адресу: (Адрес), территория УПТК ОАО «ПУС». В соответствии с пунктом 2.1. договора, он также был заключен на неопределенный срок и вступил в силу с момента его подписания.

(Дата) между ООО «ГАЗ-ЭКСПРЕСС ПЛЮС», с одной стороны, и ООО «Политар», с другой стороны, был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (Номер) от (Дата) (том 1, л.д. 98-99), в соответствии с которым ООО «ГАЗ-ЭКСПРЕСС ПЛЮС» передало, а ООО «Политар» приняло в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка (Номер) от (Дата) в отношении земельного участка с кадастровым номером (Номер), площадью 11949, 49 кв.м., расположенного по адресу: (Адрес), территория УПТК ОАО «ПУС», предоставленного с (Дата) для эксплуатации нежилых помещений здания «Производственный корпус УПТК».

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела и не оспариваются сторонами.

Из пояснений представителя истицы ФИО1 – ФИО2 также следует, что в настоящее время проезд (подъезд) к строению по (Адрес), с кадастровым (условным) номером (Номер), к имеющейся погрузочно-разгрузочной площадке истца осуществляется по нескольким земельным участкам, с правообладателями которых, в отличие от ООО «Политар», спора по проезду нет. По одному из земельных участков с кадастровым номером (Номер) в пользу ФИО1 решением Зареченского городского суда от (Дата) был установлен сервитут (том 1, л.д. 35-41).

Как следует из материалов дела, какой-либо сервитут с определенными границами в пользу истца органом местного самоуправления на земельном участке ответчика не устанавливался.

Истцом выбран способ защиты своего права, не путем устранения препятствий в пользования каким-либо участком (его частью), а путем установления частного сервитута.

В ходе неоднократных обращений истца к ответчику с целью разрешения сложившейся ситуации, между сторонами не было достигнуто соглашения ни по самой необходимости установления сервитута, ни по возможным его границам и площади.

Определением Зареченского городского суда Пензенской области от (Дата) по данному делу была назначена судебная комплексная экспертиза.

Согласно выводам назначенной судом комплексной экспертизы (Номер) от (Дата) (том 4, л.д. 91-118), выполненной АНО «НИЛСЭ» и ИП Щ.Л.И., в настоящее время отсутствует проезд (подъезд) к строению по (Адрес), с кадастровым (условным) номером (Номер), отвечающий существующим нормативным требованиям, с учетом производственной деятельности, осуществляемой в данном строении без установления сервитута. Использование указанного объекта без установления сервитута на рядом расположенные земельные участки с учетом их целевого назначения и существующих нормативных требований невозможно. 

Организация проезда (подъезда) к строению по (Адрес), с кадастровым (условным) номером (Номер), возможна путем установления сервитута на смежные земельные участки. На рассмотрение суда представлены три наиболее оптимальных варианта установления указанного сервитута, наименее обременительных для владельцев соответствующих земельных участков.

Вариант (Номер) разработан по существующему проезду (подъезду) к строению по (Адрес), с кадастровым (условным) номером (Номер), без учета демонтажа имеющейся погрузо-разгрузочной площадки истца, со сквозным движением, без устройства разворотной площадки, который приведен в графическом приложении (Номер) к заключению эксперта. 

Для обеспечения проезда (подъезда) к строению по (Адрес), с кадастровым (условным) номером (Номер), следует наложить сервитут на часть земельного участка с кадастровым номером (Номер), площадью 1054 кв.м., на часть земельного участка с кадастровым номером (Номер), площадью 464 кв.м., на часть земельного участка с кадастровым номером (Номер), площадью 23 кв.м., на часть земельного участка с кадастровым номером (Номер), площадью 111 кв.м., на часть земельного участка с кадастровым номером (Номер), площадью 36 кв.м., на часть земельного участка с кадастровым номером (Номер), площадью 838 кв.м., общая площадь сервитута составляет 2526 кв.м. При этом следует отметить, что проезд (подъезд), к исследуемому строению, частично находит на проектируемое здание на земельном участке с кадастровым номером (Номер) и частично проходит по земельному участку с кадастровым номером (Номер), разрешенное использование которого по документу: Размещение склада угля и цемента и участков ж/дорог. Для организации проезда (подъезда) к строению по (Адрес), с кадастровым (условным) номером (Номер) необходимо произвести валку деревьев, разборку железнодорожных путей (рельс и шпал), срезку грунта, для выравнивания по горизонтали, отсыпку щебнем. 

Вариант (Номер) разработан по существующему проезду (подъезду) к строению по (Адрес), с кадастровым (условным) номером (Номер), с учетом демонтажа имеющейся погрузо-разгрузочной площадки истца, со сквозным движением, без устройства разворотной площадки (графическое приложение (Номер)). 

Для обеспечения проезда (подъезда) к строению по (Адрес), с кадастровым (условным) номером (Номер), следует наложить сервитут на часть земельного участка с кадастровым номером (Номер), площадью 1054 кв.м., на часть земельного участка с кадастровым номером (Номер), площадью 1050 кв.м., на часть земельного участка с кадастровым номером (Номер), площадью 23 кв.м., на часть земельного участка с кадастровым номером (Номер), площадью 111 кв.м., на часть земельного участка с кадастровым номером (Номер), площадью 36 кв.м., на часть земельного участка с кадастровым номером (Номер), площадью 318 кв.м., общая площадь сервитута составляет 2592 кв.м. Описание границ (в координатном выражении) сервитута участка содержится в приложениях (Номер), (Номер), (Номер) к данному заключению. При этом следует отметить, что проезд (подъезд), к исследуемому строению частично проходит по земельному участку с кадастровым номером (Номер), разрешенное использование которого по документу: Размещение склада угля и цемента и участков ж/дорог. Для организации проезда (подъезда) к строению по (Адрес), с кадастровым (условным) номером (Номер) необходимо произвести демонтаж имеющейся погрузо-разгрузочной площадки истца, демонтаж ограждения из профлиста, установленного вдоль здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером (Номер), отсыпку земельного участка песком и щебнем, для выравнивания по горизонтали. 

Вариант (Номер) разработан по существующему проезду (подъезду) к строению по (Адрес), с кадастровым (условным) номером (Номер), без сквозного движения, с разворотной площадкой (графическое приложение (Номер)). 

Для обеспечения проезда (подъезда) к строению по (Адрес), с кадастровым (условным) номером (Номер), следует наложить сервитут на часть земельного участка (Номер), площадью 466 кв.м., на часть земельного участка с кадастровым номером (Номер), площадью 349 кв.м., общая площадь сервитута составляет 815 кв.м. При этом следует отметить, что проезд (подъезд), к исследуемому строению, частично находит на проектируемое здание на земельном участке с кадастровым номером (Номер) и проходит по земельному участку с кадастровым номером (Номер), разрешенное использование которого по документу: Размещение склада угля и цемента и участков ж/дорог. Для организации проезда (подъезда) к строению по (Адрес), с кадастровым (условным) номером (Номер) проведение работ на момент проведения исследования не требуется. 

Ориентировочная стоимость работ и материалов, для организации проезда (подъезда) к строению по (Адрес), с кадастровым (условным) номером (Номер), на момент проведения исследования составляет: по варианту (Номер) руб., по варианту (Номер) руб. Проведение работ для организации проезда (подъезда) к строению по (Адрес), с кадастровым (условным) номером (Номер) по варианту (Номер) на момент проведения исследования не требуется. 

Также экспертом приведены возможные размеры платы за пользование сервитутом с вариантами их расчета.

Суд считает выводы эксперта Ф.А.В. и ИП Щ.Л.И., составивших экспертное заключение (Номер) от (Дата), достоверными, логичными, соответствующими действительным обстоятельствам. Эксперт Ф.А.В., проводивший исследование, имеет высшее образование, квалификацию инженера-строителя по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью»; квалификацию судебного эксперта-строителя по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, в том числе, с целью проведения их оценки». Должность – эксперт АНО «НИЛСЭ». Стаж экспертной работы с 2006 года. ИП Щ.Л.И., также проводившая исследование, имеет высшее техническое образование, квалификацию кадастрового инженера землеустроителя, стаж работы по специальности с 2004 года.

Отводов экспертам сторонами не заявлено, ограничений для участия эксперта Ф.А.В. и ИП Щ.Л.И. в данном деле по правилам ст. 18 ГПК РФ не имеется. Кроме того, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Ф.А.В. подтвердил выводы, изложенные в заключении от (Дата). Пояснил, что в случае установлении сервитута по требованиям истца, сервитут будет рассекать практически пополам территорию ответчика, что сделает невозможным какое-либо строительство на территории ответчика, поскольку по представленной экспертам проектной документации на территории пролегающей дороги будет располагаться здание. Функциональное назначение земельного участка ответчика будет утрачено. Вариант сервитута, предложенный истцом, эксперт как возможный к установлению не рассматривал, поскольку он будет более обременительным для ответчика как владельца земельного участка. Наличие проектной документации ответчика с указанием границ и площади предполагаемого к возведению объекта на выводы эксперта не влияет, без этой документации предлагаемый истцом вариант все равно бы эксперт не рассматривал, полагая его наиболее обременительным. Площадь сервитута, который просит установить истец, является избыточной, ширина проезда превышает 3,5 м., предусмотрено 2 разворотных площадки с каждой стороны, не только для ФИО1, но и для ООО «ПТК», даже большей площадью. Стоимость объекта, принадлежащего ответчику, в результате установления сервитута по варианту истца существенно уменьшится, но насколько точно – эксперт ответить не смог. 

Согласно п. 5 ст. 23 Земельного кодекса РФ осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Трактуя данное правило, можно сформулировать условие установления сервитутных отношений следующим образом: установление сервитута должно происходить в таких случаях и таким образом, чтобы его осуществление было наименее обременительным для имущества, в отношении которого такой сервитут установлен.

В рассматриваемой ситуации суд должен руководствоваться не только нуждами и потребностями истца в установлении ограниченного права пользования чужим недвижимым имуществом, но в той же степени необходимостью обеспечения баланса интересов участников соответствующих отношений, важностью установления сервитута на таких условиях, чтобы при его осуществлении права владельца указанного имущества не были нарушены или несоразмерно ограничены данным обременением. Кроме того, сервитут должен быть установлен для заявленных истцом целей и в объеме, определенном соответствующими нормами права.

Таким образом, владелец имущества, обременяемого сервитутом, не должен быть стеснен в возможностях осуществления принадлежащих ему правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом, а если установление сервитута невозможно без такого стеснения, последнее должно быть минимальным.

На основании ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По представленным данным, предлагаемый истцом вариант установления сервитута наиболее обременителен для земельного участка ответчика, это подтверждается как показаниями эксперта Ф.А.В., сомневаться в достоверности и объективности которых у суда нет оснований, так и данными, представленными самим истцом (том 1, л.д. 26) о границах и площади соответствующего сервитута. Также суд учитывает, что по показаниям эксперта Ф.А.В. стоимость принадлежащего ответчику объекта существенно уменьшиться. Достоверность показаний эксперта подтверждается и представленным стороной ответчика заключением (Номер) ООО «Правовой центр судебной экспертизы», согласно которому приблизительная величина рыночной стоимости экономических потерь, возникающих вследствие установления сервитута на земельном участке ответчика, составляет 25000000 руб. (том 4, л.д.157).

Сторона истицы в судебном заседании настаивала на варианте установления сервитута, указанном в исковом заявлении. При этом доказательств обоснованности исковых требований стороной ФИО1 не представлено, материалы дела свидетельствуют прямо об обратном.

В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд рассматривает дело в пределах заявленного предмета иска. Встречных исковых требований об установлении сервитута по иным вариантам не заявлено.

По имеющимся доказательствам и с учетом объема заявленных требований у суда отсутствует возможность установления по собственной инициативе месторасположения и границ наиболее оптимального сервитута на земельный участок ответчика. Истец настаивает на исковых требованиях в заявленном виде. Таким образом, в распоряжении суда в принципе отсутствуют данные, позволяющие идентифицировать иной вариант сервитута, установить его границы и площадь на местности, что изначально не позволяло бы произвести его регистрацию по правилам ст. 27 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Стороны пояснили, что дополнительных доказательств для дела не имеют, просили рассмотреть дело по имеющимся материалам (том 4, л.д. 198).

По имеющимся в деле доказательствам установление сервитута в том виде, как об этом ходатайствует истец, противоречило бы требованиям п. 5 ст. 23 Земельного кодекса РФ, являлось бы более обременительным для ответчика и принадлежащего ему земельного участка. Площадь предлагаемого истцом к установлению сервитута является явно избыточной для проезда к зданию истца, учитывает проезд не только для истца, но и проезд к объекту третьего лица – ООО «ПТК», предусматривает несколько разворотных площадок, что недопустимо.

В связи с вышеизложенным, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения исковых требований в заявленном виде не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В иске ФИО1 к ООО «Политар» об установлении сервитута отказать.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Зареченский городской суд Пензенской области в течение одного месяца с момента изготовления его в окончательном виде.

Мотивированное решение изготовлено 31 июля 2017 года.

Судья Захаров В.В.