Дело № 3а-120/2017

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 27 декабря 2017 г.

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ночевника С.Г.,

при секретаре Рожелюк А.Я.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Менеджмент компания «Управление» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, 

установил:

ООО «Менеджмент компания «Управление» (далее – ООО «МК «Управление») обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 31.03.2015 и обязании внести в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости здания с кадастровым номером № его рыночную стоимость по состоянию на 31.03.2015. 

В административном исковом заявлении указано, что в собственности ООО «МК «Управление» находится здание с кадастровым номером №. Кадастровая стоимость здания составляет 

<

данные изъяты>. руб. Согласно отчету рыночная стоимость здания на 31.03.2015 составляет 

<

данные изъяты> руб. Таким образом, результаты государственной кадастровой оценки вышеуказанного земельного участка значительно завышены, что нарушает права административного истца, поскольку приводит к необоснованному увеличению суммы налога на имущество организаций (т.1 л.д.5).

В письменном отзыве административного ответчика Правительства Ленинградской области указано, что представленный административным истцом отчет не соответствует полностью требованиям действующего законодательства. Является неподтвержденным вывод оценщика о том, что конструктивные элементы здания находятся в удовлетворительном состоянии и требуют некоторого капитального ремонта. Недостаточно обоснован вывод о том, что значительная часть здания используется под складские помещения. Подобранные объекты-аналоги складского назначения не являются в достаточной мере сходными с объектом оценки. Подобранный в качестве здания торгового назначения объект-аналог № 3 является помещением, а не отдельно стоящим зданием. Не соответствует требованиями ФСО № 7 использование в качестве доверительного интервала минимальных цен объектов-аналогов складского и торгового назначения, в отношении которых не проведено ни одной корректировки. В отчете не приведено обоснований расчета площади земельного участка, занимаемого зданием. Вместе с тем, собственник здания вправе обратиться в суд для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости. Разрешение указанного требования Правительство Ленинградской области оставляет на усмотрение суда (т.1 л.д.206).

В письменном отзыве административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» указано, что объект недвижимости с кадастровым номером № (вид – здание, наименование – Торгово-бытовой центр) поставлен на учет 16.01.2014. Кадастровая стоимость здания определена исходя из УПКС, утвержденного постановлением Правительства Ленинградской области от 16.08.2013 № 257. Дата определения кадастровой стоимости 31.03.2015. Кадастровая стоимость внесена законно и обоснованно. Филиал не является уполномоченным органом на самостоятельное принятие решения об изменении кадастровой стоимости здания, а может выступать лишь исполнителем принятого судом решения (т.1 л.д.216).

В судебное заседание представитель административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области, будучи надлежащим образом извещенным о месте и времени судебного заседания, не явился, в связи с чем, суд определил рассмотреть дело в его отсутствие.

Присутствующий в судебном заседании представитель административного истца ФИО1 настаивала на удовлетворении заявленных требований с учетом выводов судебной экспертизы о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области ФИО2 в судебном заседании сообщила, что разрешение требований административного истца в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда.

Представитель административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» ФИО3 в судебном заседании не возражал против удовлетворения требований административного истца в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном рыночной стоимости. В удовлетворении требования об обязании внести сведения в Единый государственный реестр недвижимости просил отказать.

Выслушав объяснения представителей административного истца, административных ответчиков, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст.372 Налогового кодекса РФ налог на имущество организаций устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Исходя из положений ст.378.2 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: 1) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; 2) нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

Областным законом Ленинградской области от 25.11.2003 N 98-оз «О налоге на имущество организаций» на территории Ленинградской области с 1 января 2004 года вводится налог на имущество организаций.

Согласно постановлению Правительства Ленинградской области от 26.09.2016 N 367 «Об определении Перечня зданий (строений, сооружений) и помещений в них, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2017 год» объект недвижимости с кадастровым номером № включен в перечень объектов, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

Согласно ст.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В ст.24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указано, что государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности).

Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Как указано в ст.24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Судом установлено, что 10.08.2005 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации права собственности ООО «МК «Управление» на торгово-бытовой центр общей площадью 5735 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> (т.1 л.д.16).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости, заполненной 28.04.2017, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> руб. Дата определения кадастровой стоимости 31.03.2015 (т.1 л.д.15).

Из представленного административным истцом в суд отчета об оценке Р-ОН-12/17 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на дату оценки – 31.02.2017 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> руб. (т.1 л.д.22).

21.07.2017 ООО «МК «Управление» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ленинградской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (т.1 л.д.17).

Решением Комиссии от 07.08.2017 № 16 отклонено заявление о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № (т.1 л.д.18).

По ходатайству административного истца судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № на дату определения кадастровой стоимости.

Согласно заключению судебной экспертизы рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 31.03.2015 составляет 

<

данные изъяты> руб. (т.2 л.д.82).

Судебная экспертиза выполнена членом СРО ООО «Российской общество оценщиков» Б.И.В., который предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (т.2 л.д.14).

В соответствие со ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст.84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности и соответствует законодательству об оценочной деятельности, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Как следует из заключения судебной экспертизы, расчет рыночной стоимости объекта недвижимости проведен в рамках затратного и доходного подходов. 

В рамках доходного подхода методом сравнительного анализа продаж экспертом был определен размер рыночной арендной ставки и рассчитан потенциальный валовый доход.

Также, в рамках доходного подхода экспертом были рассчитаны операционные расходы, размер потерь на незаполняемость помещений торгово-бытового центра, реальная безрисковая ставка и ставка капитализации.

Рассчитанная в рамках доходного подходного стоимость объекта недвижимости составила 

<

данные изъяты> руб. 

Определяя рыночную стоимость объекта недвижимости в рамках затратного подхода, эксперт рассчитал затраты на улучшение с применением метода сравнительной единицы, которые составили 

<

данные изъяты> руб., и определил величину накопленного износа, которая составила 37%.

Рассчитанная в рамках доходного подходного стоимость объекта недвижимости составила 

<

данные изъяты> руб. 

Исходя из особенностей доходного и затратного подходов, объема и качества используемой исходной информации, экспертом обоснованно были применены весовые коэффициенты при согласовании полученных результатов определения рыночной стоимости объектов недвижимости в рамках двух подходов. 

Таким образом, представленное экспертом заключение содержит подробное описание проведенных исследований. В заключении указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки, иные необходимые сведения, которые могут быть признаны достаточными, выводы оценщика мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования. Примененные экспертом корректировки обоснованы и содержат объяснения, заключение содержит сведения об источниках полученной информации об аналогах объекта оценки. 

Административный истец не возражал против выводов судебной экспертизы и просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере равном рыночной стоимости, указанной в заключении судебной экспертизы.

Поскольку документальных данных, опровергающих изложенные в заключении судебной экспертизы выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении повторной или дополнительной судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости объекта недвижимости ими не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, в размере его рыночной стоимости, равной 

<

данные изъяты> руб.

При определении даты подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости суд исходит из разъяснений, содержащихся в п.25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», где указано, что Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Заявление ООО «МК «Управление» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка поступило в комиссию при Управлении Росреестра по Ленинградской области 21.07.2017. 

Необходимости в возложении на административных ответчиков обязанности по внесению сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости в государственный кадастр недвижимости суд не усматривает, поскольку в силу положений ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности такая обязанность у органа кадастрового учета возникает в силу закона при установлении такой стоимости судом. Соответственно, на момент рассмотрения дела в суде основания для возложения указанной обязанности отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст.175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Менеджмент компания «Управление» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 68693337 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 31 марта 2015 года, на период с 1 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью «Менеджмент компания «Управление» о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № считать 21 июля 2017 года.

В удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Менеджмент компания «Управление» об обязании внести в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости здания его рыночную стоимость отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную инстанцию Ленинградского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья С.Г. Ночевник

Решение в окончательной форме изготовлено 09 января 2018 г.