Дело № 92OS0000-01-2024-000022-20

Производство № 3а-61/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 июня 2024 г. г. Севастополь

Севастопольский городской суд в составе: 

председательствующего судьи – Орловой С.В.,

при секретаре – Михайловой В.Г.,

с участием:

представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «Тегга» – ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Тегга» к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, Государственному бюджетному учреждению города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки», заинтересованное лицо – Правительство Севастополя об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Тегга» обратилось в Севастопольский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства – нежилого здания с кадастровым №, площадью 792,50 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равную его рыночной стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 42 738 100 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на то, что ООО «Тегга» на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником объекта недвижимости – здания бара с кадастровым № расположенного на земельном участке с кадастровым №, по адресу: 

<

адрес>.

Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости – здания бара по состоянию на 1 января 2023 г. составляет 89 388 866,96 руб., тогда как его действительная рыночная стоимость по состоянию на указанную дату составляет 42 738 100 руб., что подтверждается отчетом об оценке объекта капитального строительства от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненным оценщиком ООО «Деловые люди» ФИО2, в связи с чем нарушаются права и законные интересы административного истца, как плательщика налога на принадлежащее ему имущество.

В судебном заседании представитель административного истца просил административный иск удовлетворить и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания бара с кадастровым № равную его рыночной стоимости, определенной отчетом от ДД.ММ.ГГГГ № об оценке объекта капитального строительства, в размере 42 738 100 руб.

Представитель административного ответчика – Государственного бюджетного учреждения города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО3 в судебное заседание не явилась, направила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, не возражала против установления кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной заключением эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №.

Законный представитель административного истца, представители административного ответчика – Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и заинтересованного лица – Правительства Севастополя в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, уважительных причин неявки суду не сообщили.

Суд, руководствуясь статьей 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ), считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив доводы административного иска, выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела, ООО «Тегга» на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником нежилого здания – бара с кадастровым №, площадью 792,50 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> (т. 1 л.д. 11, 15-18).

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанное нежилое здание находится в пределах земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, собственником которого является административный истец (т. 1 л.д.12-14, 15-18).

На основании договора аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между ООО «Тегга» и ООО «Доброе кафе», нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

адрес> площадью 296,6 кв.м, переданы за плату во временное пользование ООО «Доброе кафе» сроком по ДД.ММ.ГГГГ включительно (т. 1 л.д. 226-239). 

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенному между ООО «Тегга» и ООО «Доброе кафе», срок действия договора аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ № продлен до ДД.ММ.ГГГГ (т. л.д. 237).

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №, в отношении здания с кадастровым № по состоянию на 1 января 2023 г. определена кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере 89 388 866,96 руб. (т. 1 л.д. 10).

Согласно частям 1, 3 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно пункту 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28) с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

В силу положений части 1 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций (далее в настоящей главе – налог) устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, если иное не предусмотрено статьей 372.1 настоящего Кодекса.

Налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса (часть 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации).

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, определено в качестве объектов налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении, в том числе нежилых помещений, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

Законом города Севастополя от 26 ноября 2014 г. № 80-ЗС «О налоге на имущество организаций» установлен и введен на территории города федерального значения Севастополя налог на имущество организаций (далее – налог), определены налоговые ставки, порядок уплаты налога, особенности определения налоговой базы в отношении отдельных объектов недвижимого имущества.

Согласно статье 1.1 Закона города Севастополя от 26 ноября 2014 г. № 80-ЗС «О налоге на имущество организаций» налоговая база в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 - 4 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, определяется как кадастровая стоимость имущества.

Проанализировав вышеуказанные нормы права, суд приходит к выводу, что административный истец в отношении принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания является плательщиком налога на имущество организаций и оплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, следовательно, результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности административного истца, в связи с чем он вправе обратиться с административным иском в суд.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее, в том числе – Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце (часть 5 статьи 247, часть 1 статьи 248 КАС РФ).

В обоснование исковых требований представителем административного истца до назначения по делу судебной оценочной экспертизы представлен отчет об оценке объекта капитального строительства от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненный оценщиком ООО «Деловые люди» ФИО2, согласно которому рыночная стоимость принадлежащего ООО «Тегга» нежилого здания по состоянию на 1 января 2023 г. составляет 42 738 100 руб., то есть значительно ниже кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 постановления Пленума от 30 июня 2015 г. № 28, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно пункту 23 приведенного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с существенными противоречиями в представленных доказательствах, свидетельствующих об отличии рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной в отчете об оценке, от его кадастровой стоимости, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда от 28 февраля 2024 г. по ходатайству представителя административного истца по делу назначена судебная оценочная экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2023 г., и соответствия представленного истцом отчета от ДД.ММ.ГГГГ № требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки.

Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненному экспертом Федерального бюджетного учреждения «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО4, рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым №, площадью 792,50 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 1 января 2023 г. составляет 59 196 200 руб. В целом отчет об оценке объекта капитального строительства от ДД.ММ.ГГГГ № по форме и содержанию, описанию объекта оценки, методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки; информация, использованная оценщиком, является достоверной, достаточной, проверяемой. В результате анализа отчета об оценке объекта капитального строительства от ДД.ММ.ГГГГ № выявлено следующее нарушение, влияющее на определение итоговой величины рыночной стоимости: неверно применена корректировка на этаж расположения к объектам-аналогам.

Каких-либо обоснованных возражений относительно указанного заключения эксперта от представителей административного истца, административных ответчиков и заинтересованного лица не поступило.

Руководствуясь положениями статьей 82 КАС РФ, суд признает составленное экспертом ФИО4 заключение от ДД.ММ.ГГГГ № надлежащим доказательством, подтверждающим содержащуюся в нем рыночную стоимость объекта недвижимости и недостоверность отчета оценщика, в силу следующего.

Статьей 59 КАС РФ предусмотрено, что доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном названным кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений лиц, участвующих в деле, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов, электронных документов. Доказательства, полученные с нарушением федерального закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.

По смыслу положений статей 82, 84 и 168 КАС РФ экспертное заключение является одним из доказательств по делу, подлежащих оценке на предмет относимости, допустимости, достоверности, достаточности.

Заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Требования к заключению судебной экспертизы также содержатся в Федеральном законе от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», согласно которому судебная экспертиза – предусмотренное законодательством Российской Федерации о судопроизводстве процессуальное действие, включающее в себя проведение исследований и дачу заключения экспертом по вопросам, требующим специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла (статья 9). Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7). Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Суд полагает, что при проведении по настоящему делу судебной оценочной экспертизы данные требования закона экспертом соблюдены. Не доверять его выводам у суда оснований не имеется, так как они мотивированы, научно обоснованы и подтверждены. Экспертиза назначалась непосредственно судом. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержащиеся в заключении выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющихся у эксперта специальностей.

Так, надлежит согласиться с выводами эксперта относительно допущенных оценщиком ФИО2 нарушений при проведении исследования и составлении отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, которые могли повлиять на итоговые результаты проведенного исследования.

Также суд считает возможным согласиться с выводами эксперта о рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым № по состоянию на 1 января 2023 г. в размере 59 196 200 руб. Так, указанная рыночная стоимость объекта недвижимости была рассчитана с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж и составила 63 555 330 руб., а также доходного подхода методом прямой капитализации и составила 55 330 557 руб. По результатам согласования и обоснования выбранных весовых коэффициентов, итоговая рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым № по состоянию на 1 января 2023 г. определена экспертом в размере 59 196 200 руб. При этом обоснование применения данных подходов и методов и отказ от использования затратного подхода экспертом приведены в заключении согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611.

В заключении эксперта при расчете рыночной стоимости с применением сравнительного и доходного подходов проанализированы все ценообразующие факторы, влияющие на рыночную стоимость нежилого здания, принадлежащего административному истцу, произведен правильный подбор объектов-аналогов, которые сопоставимы с объектом оценки по своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам, применены все необходимые корректировки с обоснованием приведенных поправок и расчетов их значений, в том числе корректировки на торг, на местоположение объекта, на масштаб, на расположение относительно красной линии, на износ объекта. 

Заключение эксперта полностью соответствует положениям Закона об оценочной деятельности и требованиям Федеральных стандартов оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение итоговой рыночной стоимости объекта исследования, экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости указанного нежилого здания. Произведенные при выведении итоговой рыночной стоимости здания расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными; в заключении эксперта присутствуют ссылки на источники используемой информации и литературы, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

Согласно части 2 статьи 61 КАС РФ суд признает доказательства недопустимыми по письменному ходатайству лица, участвующего в деле, или по собственной инициативе. 

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (части 1 - 4 статьи 84 КАС РФ).

Принимая во внимание изложенные правовые нормы, оценив представленное в материалы дела заключение эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №, суд приходит к выводу о допустимости указанного заключения эксперта как доказательства.

Оснований для назначения повторной экспертизы, предусмотренных статьей 83 КАС РФ, судом не установлено, поскольку у суда не имеется сомнений в обоснованности имеющегося в деле заключения эксперта, а также не выявлено противоречий в содержащихся в нем выводах.

При этом суд не принимает в качестве доказательства отчет об оценке объекта капитального строительства от ДД.ММ.ГГГГ №, поскольку как следует из вышеуказанного заключения эксперта оценщиком при проведении исследования допущены нарушения, которые могли повлиять на итоговую величину рыночной стоимости нежилого здания.

С учетом положений статьи 84 КАС РФ суд приходит к выводу о том, что указанная в заключении эксперта от ДД.ММ.ГГГГ № итоговая величина рыночной стоимости нежилого здания подлежит признанию достоверной, что в силу пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в отношении нежилого здания с кадастровым № площадью 792,50 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 определено, что резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ от 31 июля 2020 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Материалами дела подтверждается, что ООО «Тегга» обратилось в суд с административным иском 1 февраля 2024 г., следовательно, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости является 1 февраля 2024 г.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания бара с кадастровым №, площадью 792,5 кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым №, по адресу: 

<

адрес>, равную его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 г. в размере 59 196 200 (пятьдесят девять миллионов сто девяносто шесть тысяч двести) рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 1 февраля 2024 г.

Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Севастопольский городской суд.

Судья – 

Решение принято в окончательной форме 4 июля 2024 г.

Судья –