Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 ноября 2017 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего-Судьи Родиной Т.А.

При секретаре Бамбуровой Т.А. 

Рассмотрев в открытом судебном заседании

административное дело № 3а-980/2017 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Товары для дома» об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 6 сентября 2017 года № 17/16с-13,

с участием представителя общества с ограниченной ответственностью «Товары для дома» по доверенности ФИО2,

Управления Росреестра по Самарской области ФИО3,

у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Товары для дома» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 6 сентября 2017 года № 17/16с-13, и обязать комиссию устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Свои требования общество мотивировало тем, что комиссия, куда общество обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, отклонила его заявление, положив в основу решения ошибочные, неквалифицированные замечания, выходящие за рамки законодательства об оценочной деятельности.

В судебном заседании представитель административного истца поддержала заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области заявленные требования не признала, сославшись на обоснованность позиции комиссии при принятии решения. 

Административный ответчик- комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: Правительство Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, общество с ограниченной ответственностью «НПО «Азимут» не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представило письменный отзыв.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, приходит к выводу о том, что административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Товары для дома» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Из материалов дела следует, что общество с ограниченной ответственностью «Товары для дома», обладая правом собственности на земельный участок с кадастровым номером №, и считая кадастровую стоимость земельного участка завышенной, обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка.

Решением комиссии от 6 сентября 2017 года №17/16с-13 заявление общества было отклонено.

Не согласившись с данным решением, общество 23 октября 2017 года обратилось в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела. 

Срок для обращения в суд, установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административным истцом не пропущен.

Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости регламентирован Порядком создания и работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утверждённым приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263.

Пунктом 20 указанного Порядка предусмотрено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение /если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций-оценщиков,- положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков/, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Исходя из приведенных норм закона, комиссия вправе отклонить заявление о пересмотре кадастровой стоимости только в случае несоответствия отчета об оценке требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки №3, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

В комиссию был предоставлен отчет об оценке, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «НПО «Азимут» от 6 июля 2017 года № 014- ЮЛ, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2013 года определена в размере 3 268 727,76 руб. 

Отличие рыночной стоимости земельного участка, определённой указанным отчетом, от кадастровой стоимости, установленной постановлением Правительства Самарской области от 13 ноября 2013 года № 610 в размере 10 290 302,31 руб., составляет более 30 %.

Отклоняя заявление общества о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, комиссия указала, что описание анализа рынка как «статистического наблюдения несплошного типа» не соответствует пунктам 10 и 11 Федерального стандарта оценки № 7, сегмент рынка не исследован, критерии отбора оценщиком аналогов непонятны. По мнению комиссии, при проведении расчетов должны быть использованы все аналоги и исследованы все предложения, относящиеся к сегменту рынка объекта оценки. 

Проанализировав выводы комиссии, исследовав отчет об оценке, выслушав оценщика ФИО1, суд приходит к выводу о том, что замечания комиссии к отчету являются необоснованными.

Согласно пунктам 10, 11 Федерального стандарта оценки № 7, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. 

Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности: а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Вышеизложенные требования, предъявляемые Федеральным стандартом оценки № 7 к отчёту, оценщиком соблюдены в полном объёме. В отчёте содержится анализ влияния общей политической и социально-политической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки. Оценщиком определён сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, описана структура рынка земельных участков Самарской области на дату оценки, произведён анализ фактических данных о ценах сделок (предложений) с объектами недвижимости и анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложений и цены сопоставимых объектов недвижимости, а также сделаны основные выводы относительно рынка недвижимости. 

В связи с этим замечание комиссии о том, что анализ рынка недостаточен и произведён с нарушением пунктов 10 и 11 Федерального стандарта оценки № 7, судом отклоняются.

Выводы комиссии о том, что при анализе рынка не использован весь объем данных о ценах и предложениях объектов, относящихся к сегменту рынка объекта оценки, не принимаются судом во внимание в связи с тем, что оценщик исходил из принципа достаточности и достоверности собранной рыночной информации.

Согласно подпункту «г» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчётов. Использование в расчётах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчёте об оценке. 

В результате проведённого анализа оценщиком выполнена первичная и вторичная выборка объектов –аналогов.

В результате первичной выборки было отобрано 13 объектов- аналогов, которые были использованы при формировании вторичной выборки.

Вторичная выборка сформирована путем минимизации показателя абсолютного отклонения, не превышающего 20%, и максимального приближения значений ценообразующих факторов объекта оценки к ценообразующим факторам объектов-аналогов.

Учитывая данное правило, при вторичной выборке оценщик исключил из расчёта часть объектов-аналогов, отличающихся от объекта оценки по основным ценообразующим факторам.

В связи с изложенным суд приходит к выводу о том, что оценщиком соблюдены требования федеральных стандартов оценки при описании объема объектов-аналогов, критериев их подбора, а также причин использования в расчётах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов.

Проанализировав представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что замечания комиссии к отчету об оценке являются необоснованными, в связи с этим у комиссии не имелось оснований для отклонения заявления общества о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Доказательств в опровержение выводов, сделанных в отчете оценщика, соответствующих требованиям статей 60 – 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, сторонами по делу не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы административным ответчиком не заявлено.

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 результатом оспаривания решения Комиссии об отклонении заявления может являться признание решения Комиссии не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца. При этом в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что имеются основания для удовлетворения требований общества с ограниченной ответственностью «Товары для дома» о признании не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим его права и законные интересы решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 6 сентября 2017 года № 17/16с-13 об отклонении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости.

Восстановительной мерой нарушенных прав административного истца является обязание комиссию устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления общества с ограниченной ответственностью «Товары для дома» от 11 августа 2017 года №62-562.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статьями 227-228 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р е ш и л :

Требования общества с ограниченной ответственностью «Товары для дома» удовлетворить.

Признать несоответствующим нормативным правовым актам решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 6 сентября 2017 года №17/16с-13.

Обязать комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления общества с ограниченной ответственностью «Товары для дома» от 11 августа 2017 года № 62-562 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Родина Т.А.