Председательствующий в суде первой инстанции: Резниченко В.А.

№ 2-168/2025

№ 33-2051/2025

УИД 93RS0009-01-2024-003039-45

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

4 декабря 2025 года г. Донецк

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Донецкой Народной Республики в составе:

председательствующего судьи Мамедовой Л.М.

судей Стрельцовой Т.А., Зарицкой О.А.

при секретаре Галыгиной Ю.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании права отсутствующим, признании незаконной и отмене регистрации права собственности, признании недействительным основания для регистрации права собственности, об исключении записи о регистрации прав в Едином государственном реестре недвижимости, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 об истребовании из незаконного владения имущества, признании отсутствующим права собственности, аннулировании записи в Едином государственном реестре недвижимости

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Приморского районного суда г Мариуполя Донецкой Народной Республики от 5 мая 2025 года.

Заслушав доклад судьи Стрельцовой Т.А., объяснения представителя истца (ответчика) ФИО3, поддержавшего доводы первоначального иска, возражавшего против удовлетворения встречных требований, ответчика (истца) ФИО2 и его представителя ФИО4, поддержавших доводы встречного иска, просивших в удовлетворении первоначального иска отказать, исследовав материалы дела, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании права отсутствующим, признании незаконной и отмене регистрации права собственности, признании недействительным основания для регистрации права собственности, об исключении записи о регистрации прав в Едином государственном реестре недвижимости.

Требования мотивированы тем, что истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение, общей площадью 166,8 кв.м, лит. А-2, сауна лит. В-1, расположенные по адресу: г. Мариуполь, 

<

адрес>.

15.05.2019 между истцом и ответчиком заключен нотариальный договор займа с ипотекой № 986, обеспечением которого являлось вышеуказанное нежилое помещение.

09.12.2020 право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано за ответчиком.

ФИО2 не уведомлял истца о том, что последний нарушает обязательства по договору займа, и о намерениях зарегистрировать за собой право собственности на предмет ипотеки; истец исполнял свои обязательства по возврату денежных средств, в связи с чем регистрация права собственности на нежилое помещение за ответчиком является незаконной.

На основании изложенного, просил признать отсутствующим право собственности на спорный объект недвижимости у ФИО2 и исключить запись из государственного реестра недвижимости о регистрации права собственности ответчика на указанное нежилое здание.

07.02.2025 ФИО2 обратился в суд со встречным иском, указав, что 15.05.2019 между ответчиком и истцом составлен договора займа, в обеспечение исполнения денежного обязательства по договору займа между участниками был заключен договор ипотеки от 15.05.2019, удостоверенный частным нотариусом Мариупольского городского нотариального округа, предметом которого является нежилое помещение, общей площадью 166,8 кв.м, в состав которого входит (основное лит. А-2, лестница лит. а, сауна лит. В-1, пристройка лит. В1-1, тамбур лит. в-1, тамбур лит. в1-1, замощение лит. 1), расположенное по адресу: г. Мариуполь, 

<

адрес>.

Согласно п. 5 договора ипотеки, обращение взыскания на предмет ипотеки будет производится во внесудебном порядке, на основании Предупреждения об удовлетворении требований ипотекодержателя, которое считается и имеет силу договора об удовлетворении требований согласно ст. 36 ЗУ «Об ипотеке».

Согласно требованию об устранении нарушений от 15.09.2020, ответчик (истец) лично приезжал к ФИО1 для сообщения наличия задолженности по договору займа от 15.05.2019, и что в случае не устранения будет вынужден обратить взыскание на предмет ипотеки. Данное требование было получено ФИО1 под роспись.

03.11.2020 ФИО2 направил требование об устранении недостатков, которое вручено под роспись ФИО1 04.11.2020.

На основании изложенного, ФИО2 просил суд истребовать из незаконного владения ФИО1 нежилое помещение общей площадью 71,43 кв.м, наименование: сауна, кадастровый №, нежилое помещение общей площадью 95,4 кв.м, наименование: А-2, кадастровый №, расположенные по адресу: г. Мариуполь, 

<

адрес>; признать отсутствующим право собственности ФИО1 на нежилое здание лит. А-1 общей площадью 48,3 кв.м, кадастровый №, по тому же адресу, аннулировать запись о праве собственности ФИО1 в ЕГРН; взыскать с ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 16 000 руб.

Решением Приморского районного суда г Мариуполя Донецкой Народной Республики от 5 мая 2025 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано, встречные исковые требования ФИО2 удовлетворены: истребованы из чужого незаконного владения нежилые помещения с кадастровыми номерами: № и №, признано отсутствующим право собственности ФИО1 на нежилое здание с кадастровым номером №, аннулирована запись в ЕГРН о принадлежности ФИО1 нежилого здания с кадастровым номером №, взысканы судебные расходы.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ФИО1 обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, как принятое с нарушением норм материального права, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований ФИО1 в полном объеме и об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО2

Доводы жалобы мотивированы тем, что письменных требований об устранении нарушений от ответчика истец не получал, их форма не соответствует Закону Украины «Об ипотеке», что свидетельствует о незаконности регистрационных действий в интересах ФИО2

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО2 просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определением от 21.08.2025 судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Донецкой Народной Республики перешла к рассмотрению настоящего дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, поскольку судом первой инстанции нарушены правила № совещания при принятии решения.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции подлежит безусловной отмене.

04.12.2025 от представителя истца (ответчика) ФИО3 поступили дополнения, согласно которым он просил применить срок исковой давности к требованиям ФИО2 об истребовании недвижимого имущества из незаконного владения ФИО1

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения дела в порядке ч. 1 ст. 113 ГПК РФ.

Истец (ответчик) ФИО1 в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом (посредством телефонограммы), о причинах неявки и их уважительности суду не сообщил.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Донецкой Народной Республике в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом (посредством электронного отправления, доставленного адресату), о причинах неявки и их уважительности суду не сообщил.

При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Разрешая спор по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, выслушав участников процесса, изучив доводы исковых заявлений и исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 и удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 по следующим основаниям.

Согласно ст. 4 Федерального Конституционного Закона Российской Федерации «О принятии в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики и образовании в составе Российской Федерации нового субъекта - Донецкой Народной Республики» от 04.10.2022 № 5-ФКЗ (далее - Федеральный Конституционный Закон от 04.10.2022 № 5-ФКЗ), законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территории Донецкой Народной Республики со дня принятия в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики и образования в составе Российской Федерации нового субъекта, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

Декларацией о суверенитете Донецкой Народной Республики от 07.04.2014 Донецкая Народная Республика провозглашена суверенным государством. Определено, что республика самостоятельно определяет свой экономический статус, проводит финансовую, кредитную и инвестиционную политику, формирует свой государственный бюджет, устанавливает порядок образования и использования валютного и других фондов.

11.05.2014 проведен референдум о самоопределении Донецкой Народной Республики, на котором население поддержало акт о государственной самостоятельности Донецкой Народной Республики, в связи с чем 12.05.2014 провозглашен государственный суверенитет Донецкой Народной Республики.

14.05.2014 Верховным Советом Донецкой Народной Республики принята Конституция Донецкой Народной Республики.

Из п. 2 ст. 86 Конституции Донецкой Народной Республики от 14.05.2014 и п. 2 постановления Совета Министров Донецкой Народной Республики от 02.06.2014 № 9-1 «О применении Законов на территории ДНР в переходный период» следует, что законы и другие правовые акты, действовавшие на территории Донецкой Народной Республики до вступления в силу Конституции ДНР (14.05.2014), применяются в части, не противоречащей Конституции Донецкой Народной Республики.

Гражданский Кодекс Донецкой Народной Республики принят 24.04.2020 и вступил в силу 01.07.2020.

Таким образом, в период с 07.04.2014 по 30.06.2020 на территории Донецкой Народной Республики действовал Гражданский кодекс Украины (далее – ГК Украины), который вступил в силу с 01.01.2004 (в редакции на дату принятия Конституции Донецкой Народной Республики – 14.05.2014).

Принимая во внимание положения ст. 4 ФКЗ РФ от 04.10.2022 № 5-ФКЗ, ст.ст. 4, 422 ГК РФ, к настоящим правоотношениям подлежат применению нормы материального права Украины, действовавшие в период возникновения спорных правоотношений.

В соответствии с требованиями ст. 328 ГК Украины, право собственности приобретается по основаниям, которые не запрещены законом, в частности по сделкам. Право собственности считается приобретенным правомерно, если иное прямо не следовало из закона или незаконность приобретения права собственности не установлена судом.

Частью 1 ст. 182 ГК Украины предусмотрено, что право собственности, другие вещные права на недвижимые вещи, отягощение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Из положений ст. 577 ГК Украины следует, что, если предметом залога является недвижимое имущество, а также в иных случаях, предусмотренных законом, договор залога подлежит нотариальному удостоверению. Залог недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.

Согласно положениям ст. 584 ГК Украины в договоре залога определяется суть, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом, указывается описание предмета залога, а также определяются иные условия, согласованные сторонами договора.

Статьей 585 ГК Украины предусмотрено, что право залога возникает с момента заключения договора залога, а в случаях, когда договор подлежит нотариальному удостоверению - с момента его нотариального удостоверения.

Согласно ст. 1 Закона Украины № 898-IV от 05.06.2003 «Об ипотеке», ипотека - вид обеспечения выполнения обязательства недвижимым имуществом (неделимым объектом незавершенного строительства, будущим объектом недвижимости), которое остается во владении и пользовании ипотекодателя, согласно которому ипотекодержатель имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства удовлетворить свои требования за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами такого должника в порядке, установленном настоящим Законом.

В соответствии со ст. 3 вышеуказанного Закона, ипотека возникает на основании договора, закона или решения суда. Ипотека имеет производный характер от основного обязательства и является действительной до прекращения основного обязательства или до окончания срока действия ипотечного договора.

В силу ст. 17 Закона Украины «Об ипотеке», ипотека прекращается в случае: прекращения основного обязательства или окончания срока действия ипотечного договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Закона Украины «Об ипотеке», за счет предмета ипотеки ипотекодержатель имеет право удовлетворить свое требование по основному обязательству в полном объеме или в части, установленной ипотечным договором, которая определена на время исполнения этого требования, включая уплату процентов, неустойки, основной суммы долга и любого увеличения этой суммы, которое было прямо предусмотрено условиями договора, который обуславливает основное обязательство.

Статьей 33 Закона Украины «Об ипотеке» определено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником основного обязательства, ипотекодержатель вправе удовлетворить свои требования по основному обязательству путем обращения взыскания на предмет ипотеки. Обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется на основании решения суда, исполнительной надписи нотариуса или согласно договору об удовлетворении требований ипотекодержателя.

Согласно ст. 35 Закона Украины «Об ипотеке», в случае нарушения основного обязательства и/или условий ипотечного договора, ипотекодержатель направляет ипотекодателю и должнику, если он отличается от ипотекодателя, письменное требование об устранении нарушения. В этом документе указывается краткое содержание нарушенных обязательств, требование о выполнении нарушенного обязательства в не менее чем тридцатидневный срок и предупреждение об обращении взыскания на предмет ипотеки в случае невыполнения этого требования.

Если в течение установленного срока требование ипотекодержателя остается без удовлетворения, ипотекодержатель вправе начать обращение взыскания на предмет ипотеки в соответствии с настоящим Законом.

Статьей 36 Закона Украины «Об ипотеке» установлено, что стороны ипотечного договора могут решить вопрос об обращении взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования на основании договора. Внесудебное урегулирование осуществляется согласно оговорке об удовлетворении требований ипотекодержателя, содержащегося в ипотечном договоре, или согласно отдельному договору между ипотекодателем и ипотекодержателем об удовлетворении требований ипотекодержателя, подлежащего нотариальному удостоверению, который может быть заключен одновременно с ипотечным договором или в любое время до вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на предмет ипотеки.

Договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, которым также считается соответствующая оговорка в ипотечном договоре, определяет возможный способ обращения взыскания на предмет ипотеки в соответствии с настоящим Законом.

Из содержания ст. 37 Закона Украины «Об ипотеке» следует, что ипотекодержатель может удовлетворить обеспеченное ипотекой требование путем приобретения права собственности на предмет ипотеки. Договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, предусматривающий передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет исполнения основного обязательства, является правовым основанием для регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки.

В соответствии со ст. 2 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество и их обременений - это официальное признание и подтверждение государством фактов приобретения, изменения или прекращения вещных прав на недвижимое имущество, обременений таких прав путем внесения соответствующих записей в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.

Согласно ч. 5 ст. 12 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений», сведения о вещных правах, обременения вещных прав, внесенные в Государственный реестр прав, считаются достоверными и могут быть использованы в споре с третьим лицом до момента государственной регистрации прекращения таких прав, обременений в порядке, предусмотренном настоящим Законом.

Пунктом 2 заключительных и переходных положений Закона Украины от 11.02.2010 №1878-VI «О внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» и иных законодательных актов Украины» установлено, что проведение государственной регистрации прав на недвижимое имущество в порядке, определенном этим Законом, осуществляется с 1 января 2013 года.

В соответствии с ч. 2 ст. 16 указанного Закона, перечень сведений, вносимых в базу данных заявлений, определяется Кабинетом Министров Украины в порядке ведения Государственного реестра прав.

Как следует из п. 55 Постановления Кабинета Министров Украины 26.10.2011 № 1141 «Об утверждении Порядка ведения государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество», сведения из государственного реестра прав формируются исключительно с помощью программных средств его ведения с обязательным присвоением индексного номера, фиксацией даты и времени их формирования.

Сведения из государственного реестра прав формируются в форме: 1) информации из государственного реестра прав о: зарегистрированных вещных правах, обременении вещных прав; о лицах, получавших информацию из государственного реестра прав; документы регистрационного дела; 2) выписки из государственного реестра прав о проведенной государственной регистрации прав (п. 56).

В силу п. 57 указанного Порядка, информация из государственного реестра прав о зарегистрированных вещных правах, обременение вещных прав содержит актуальные на дату и время ее предоставления сведения из государственного реестра прав, а также сведения из его неотъемлемой архивной составной части или сведения об отсутствии зарегистрированных вещных прав, обременений вещных прав.

Как установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела, на основании решения Приморского районного суда г. Мариуполь от 04.11.2009 ФИО1 приобрел право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Мариуполь, 

<

адрес>, общей площадью 48,3 кв.м.

На основании декларации о готовности объекта от 11.03.2016 общая площадь данного помещения увеличилась до 166,8 кв.м, право собственности зарегистрировано 08.04.2016, что следует из договора ипотеки от 15.05.2019.

Указанное нежилое помещение было разделено на два самостоятельных помещения площадью 71,4 кв.м и 95,4 кв.м. При этом, первоначально существовавшее помещение площадью 48,3 кв.м вошло в состав помещения лит. А-2 площадью 95,4 кв.м.

15.05.2019 между сторонами спора заключен договор займа, по условиям которого займодавец ФИО2 передал заемщику ФИО1 в долг денежную сумму в размере 330 000 гривен, что эквивалентно 10 000 Евро, на срок 12 месяцев под 5 % годовых (п. 1). Размер основного долга составляет 528 000 гривен, что эквивалентно 16 000 Евро (п. 2). Денежные средства переданы в момент подписания договора (п. 7). Срок возврата займа – 15.05.2020. Стороны договорились о том, что срок исковой давности для защиты прав сторон по исполнению обязанностей по данному договору составляет 5 лет (п. 16).

15.05.2019 года между ФИО1 и ФИО2 заключен договор ипотеки, удостоверенный частным нотариусом Мариупольского городского нотариального округа ФИО5, по условиям которого договором ипотеки обеспечивается исполнение ФИО1 обязательств по договору займа от 15.05.2019, в связи с чем он передает в ипотеку нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Мариуполь, 

<

адрес>, общей площадью 166,8 кв.м (п.п. 1.1, 1.4 договора ипотеки).

Сторонами согласована стоимость предмета ипотеки в размере 528 000 гривен, что эквивалентно 16 000 Евро (п. 2.1 договора ипотеки).

В соответствии с п. 5.1 договора ипотеки, стороны решили, что обращение взыскания на предмет ипотеки будет осуществлено путем внесудебного урегулирования на основании уведомления об удовлетворении требований. Такое уведомление имеет силу договора об удовлетворении требований ипотекодержателя и означает соблюдение порядка, установленного ст. 36 Закона Украины «Об ипотеке».

С момента указанного уведомления/ договора об удовлетворении требований при переходе права собственности на предмет ипотеки к ипотекодержателю, обязательства, предусмотренные данным договором по возврату долга, считаются исполненными (п. 5.2.1 договора ипотеки).

Вышеуказанные обстоятельства сторонами не оспаривались.

Доказательств возврата денежных средств по договору займа от 15.05.2019 за период с 15.05.2019 по 15.12.2020 ФИО1 не представлено, наличие задолженности истец (ответчик) не отрицал.

15.09.2020 ФИО2 вручил лично ФИО1 требование об устранении нарушений, что последний подтвердил в судебном заседании.

В материалы дела представлено повторное требование об устранении нарушений от 21.10.2020, которое содержит краткое содержание нарушенных обязательств, сумму задолженности, требование о выполнении нарушенного обязательства в не менее чем тридцатидневный срок и предупреждение об обращении взыскания на предмет ипотеки в случае невыполнения этого требования.

Также материалы дела содержат третье требование об устранении нарушений от 03.11.2020, которое содержит краткое содержание нарушенных обязательств, сумму задолженности, требование о выполнении нарушенного обязательства в не менее чем тридцатидневный срок и предупреждение об обращении взыскания на предмет ипотеки в случае невыполнения этого требования.

Согласно почтовому уведомлению, датированному 04.11.2020, в графе «вручено» стоит галочка и имеется подпись без расшифровки.

По сведениям ППК «Роскадастр» от 26.05.2023 за ФИО2 зарегистрировано право собственности на нежилое помещение площадью 71,4 кв.м, «сауна», кадастровый №, а также нежилое помещение площадью 95,4 кв.м, лит. А-2, кадастровый №, расположенные по адресу: г. Мариуполь, 

<

адрес>.

Документом-основанием для регистрации указаны: договор ипотеки от 15.05.2019, требование об устранении нарушения от 03.11.2020, уведомление о вручении почтового отправления, заключение о стоимости имущества от 27.08.2020, справка ипотекодержателя от 07.12.2020.

Согласно сведениям ППК «Роскадастр» от 12.12.2024, ФИО1 принадлежит на праве собственности нежилое помещение площадью 48,3 кв.м, по адресу: г. Мариуполь, 

<

адрес>.

Документом-основанием для регистрации указано решение Приморского районного суда г. Мариуполь от 04.11.2009.

Обращаясь в суд с требованием о признании права ФИО2 отсутствующим, ФИО1 ссылался на отсутствие уведомлений со стороны ипотекодержателя, содержащих информацию, установленную ст. 35 Закона Украины «Об ипотеке», оспаривая, в том числе, свою подпись в почтовом уведомлении от 04.11.2020.

По ходатайству истца (ответчика) с целью проверки указанных доводов по делу назначена и проведена судебная почерковедческая экспертиза.

Согласно выводам заключения судебной экспертизы № 07/80-25 от 27.11.2025, выполненному АНО «Судебно-экспертный центр», подпись в строке «Росписка в одержаннi» в рекомендованном почтовом уведомлении о вручении корреспонденции от 04.11.2020, выполнена ФИО1.

Судебная коллегия не находит оснований не доверять ему, поскольку в состав комиссии входили эксперты с необходимым стажем работы, которые прямо или косвенно в исходе дела не заинтересованы, отводов экспертам не заявлено, экспертиза проведена с соблюдением требований ст. ст. 85, 86, 87 ГПК РФ, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. Ни один из экспертов, входящих в состав комиссии, не высказал особого мнения по поставленным на разрешение экспертизы вопросам, в связи с чем, данное экспертное заключение принимается судом в качестве достоверного, относимого и допустимого доказательства по делу.

Данное заключение сторонами в установленном законом порядке не оспорено, ходатайств о назначении по делу повторной либо дополнительной судебных экспертиз не поступало.

Оценив вышеуказанные доказательства по делу в их совокупности, судебная коллегия приходит к выводу о соблюдении ФИО2 порядка уведомления ФИО1, предусмотренного Законом Украины «Об ипотеке», а именно: направление должнику требования от 03.11.2020, содержащего предусмотренные ст. 35 указанного Закона сведения, вручение данного требования ФИО1 04.11.2020, что подтверждается, в том числе, заключением судебной почерковедческой экспертизы.

Ссылка стороны истца (ответчика) на отсутствие описи вложения в письмо, полученное ФИО1 04.11.2020, что, по мнению стороны, свидетельствует об отсутствии доказательств направления менно требования от 03.11.2020, признается судебной коллегией несостоятельной, поскольку данные обстоятельства подтверждаются вышеописанной совокупностью доказательств, которым судом апелляционной инстанции дана оценка по правилам ст. 67 ГПК РФ.

Доказательств обратного, а также наличия между сторонами иных договоренностей и обязательств, в связи с которыми могла отправляться почтовая корреспонденция в казанный период, стороной истца (ответчика) не представлено.

Кроме того, по представленным в материалы дела сведениям ГУП ДНР «Почта Донбасса» от 10.10.2025, предоставить информацию об отправке и получении почтовой корреспонденции г. Мариуполя в период 2019-2022 годов не представляется возможным в связи с отсутствием архива. Предприятие ГУП ДНР «Почта Донбасса» не является правопреемником АО «Укрпочта».

Учитывая неисполнение ФИО1 обязательств по договорам займа и ипотеки от 15.05.2019, а также надлежащее уведомление его о необходимости исполнить указанные обязательств течение 30 дней после получения уведомления, судебная коллегия приходит к выводу о том, что переход права собственности на нежилые помещения площадью 71,4 кв.м, «сауна», и площадью 95,4 кв.м, лит. А-2, расположенные по адресу: г. Мариуполь, 

<

адрес>, состоялся в установленном законом порядке, в соответствии с действовавшим на тот период законодательством, государственная регистрация прав ФИО2 на указанное имущество произведена на основании надлежащих документов.

Ссылка стороны истца (ответчика) на необходимость совершения исполнительной надписи нотариуса в силу ст. 50 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», признается судебной коллегией несостоятельной, поскольку в силу вышеуказанных переходных положений к возникшим правоотношениям, в том числе и условиям регистрации перехода такого права, применяются нормы Закона Украины «Об ипотеке», который таких требований не содержал.

Доводы истца (ответчика) об отсутствии осведомленности о сумме займа, порядке возврата долга и условий обращения взыскания на заложенное имущество, опровергаются наличием в договорах займа и ипотеки от 15.05.2019 собственноручных подписей ФИО1, подлинность которых им в установленном законом порядке оспорена не была.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1

Разрешая требования ФИО2 о признании отсутствующим права собственности, аннулировании записи в Едином государственном реестре недвижимости, судебная коллегия приходит к выводу об их удовлетворении, исходя из следующего.

Согласно пояснениям ФИО1 и сведениям ППК «Роскадастр», для регистрации права собственности на нежилое помещение площадью 48,3 кв.м, расположенное по адресу: г. Мариуполь, 

<

адрес>, в регистрирующий орган им была предоставлена копия решения Приморского районного суда г. Мариуполь от 04.11.2009.

Из пояснений сторон, содержания договора ипотеки и технических паспортов следует, что помещение площадью 48,3 кв.м вошло в состав помещения лит. А-2 площадью 95,4 кв.м, прекратив свое существование как самостоятельный объект недвижимости.

Учитывая факт регистрации права на помещение лит. А-2 площадью 95,4 кв.м за ФИО2 ранее, чем ФИО1 были поданы документы о регистрации права на помещение площадью 48,3 кв.м, у последнего не могло возникнуть право на помещение площадью 48,3 кв.м.

Поскольку судебная коллегия пришла к выводу о том, что право собственности на помещение лит. А-2 площадью 95,4 кв.м перешло к ФИО2 в установленном законом порядке, факт регистрации права собственности на помещение площадью 48,3 кв.м, являющегося его частью, за ФИО1, безусловно нарушает право собственника - ответчика (истца).

При таких обстоятельствах, сохранение права собственности и регистрационной записи об этом за ФИО1 исключается, в связи с чем судебная коллегия приходит к выводу о необходимости удовлетворения требований ФИО2 о признании отсутствующим права собственности, аннулировании записи в Едином государственном реестре недвижимости.

Разрешая встречные исковые требования об истребовании имущества из незаконного владения, судебная коллегия учитывает, что ФИО1 до настоящего времени занимает принадлежащие на праве собственности ФИО2 нежилые помещения, что он подтвердил в судебном заседании судебной коллегии, в связи с чем требования ответчика (истца), предусмотренные ст. 301 ГК РФ, подлежат удовлетворению.

Довод стороны истца (ответчика) о пропуске ФИО2 срока исковой давности по данному требованию, судебная коллегия отклоняет ввиду следующего.

В силу п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 данного Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Поскольку право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в ЕГРП органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, течение срока исковой давности по таким искам начинается не позднее дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП (п. 57 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22).

Вместе с тем, поскольку сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что именно со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права, постольку момент начала течения срока исковой давности по заявленным требованиям может определяться исходя из обстоятельств конкретного дела, например, со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о передаче имущества другому лицу или о совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества.

Встречный иск был подан ФИО2 07.02.2025.

Как следует из материалов дела и пояснений сторон, о регистрации права собственности на часть спорного имущества за ФИО1 ответчик (истец) не мог узнать ранее даты такой регистрации - 12.12.2024.

Вместе с тем, о том, что помещение перешло в его собственность по условиям договора ипотеки, ФИО2 должно было быть известно по истечении 30 дней с даты вручения уведомления ФИО1, то есть – с 04.12.2020.

Однако право собственности ФИО2 на спорное помещение в надлежащей форме в российском реестре прав собственности произведено лишь 29.05.2023, в связи с чем ранее его право не подтверждалось ввиду отсутствия легализации правоустанавливающих документов в переходный период. В этой связи требование о защите нарушенного права не могло быть предъявлено в установленном законом порядке ранее 29.05.2023.

Кроме того, судебная коллегия также учитывает следующее.

Как следует из пояснений ФИО2, не опровергнутых истцом (ответчиком), сторонами некоторый период времени велись переговоры о порядке передачи имущества, однако они были прерваны ввиду наличия препятствий в виде начала боевых действий в г. Мариуполе. В декабре 2024 года ФИО2 подан иск о выселении ФИО1, который был оставлен без рассмотрения в связи с достижением сторонами договоренности.

24.02.2022 началась специальная военная операции Российской Федерации на Украине по оказанию военной помощи и поддержки Донецкой и Луганской народным республикам, в связи с чем были установлены ограничения в пересечении границы административно территориальных делений Донецкой Народной Республики, что не нуждается в доказывании как общеизвестный факт в соответствии с ч. 1 ст. 61 ГПК РФ.

Стороны имеют регистрацию в г. Мариуполь, который, до 24.02.2022 был территориально подконтролен Украине, а с 24.02.2022 по 20.05.2022 на указанной территории велись активные военные действия, в том числе на территории завода «Азовсталь».

Таким образом, поскольку переговоры, которые рассматриваются судебной коллегией в контексте признания обязательства истцом (ответчиком), сторон о возврате помещения были прерваны ввиду объективных причин, судебная коллегия полагает допустимым в данном случае применение положений ст. 203 ГК РФ о перерыве течения срока исковой давности, согласно которым после перерыва течение срока исковой давности начинается заново.

Поскольку активные боевые действия на территории г. Мариуполь были прекращены 20.05.2022.

Учитывая изложенные выше обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что срок исковой давности ФИО2 пропущен не был, исходя из даты регистрации права за ФИО1, регистрации права за ФИО2, ведения сторонами переговоров и объективных препятствий к тому в виде активных боевых действий на территории г. Мариуполя.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене, как постановленное с нарушением норм процессуального права (п. 4 ч. 1 и п. 7 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ), с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 и удовлетворении встречных исковых требований ФИО2

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ч. 1 ст. 88 ГПК РФ).

Учитывая, что в удовлетворении первоначального требования отказано, а встречный иск удовлетворен в полном объеме, с ФИО1 в пользу ФИО2 подлежит взысканию государственная пошлина, оплаченная последним при подаче встречного иска с заявлением об обеспечении иска в общем размере 16 000 руб., что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327, 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Приморского районного суда г Мариуполя Донецкой Народной Республики от 5 мая 2025 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании права отсутствующим, признании незаконной и отмене регистрации права собственности, признании недействительным основания для регистрации права собственности, об исключении записи о регистрации прав в Едином государственном реестре недвижимости отказать,

встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 об истребовании из незаконного владения имущества, признании отсутствующим право собственности, аннулировании записи в Едином государственном реестре недвижимости удовлетворить.

Истребовать из незаконного владения ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №, нежилое помещение общей площадью 71,43 кв.м, наименование «сауна», расположенное по адресу: г. Мариуполь, 

<

адрес>, кадастровый №, нежилое помещение общей площадью 95,4 кв.м, наименование «А-2», расположенное по адресу: г. Мариуполь, 

<

адрес>, кадастровый №.

Признать отсутствующим право собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №, на нежилое здание лит. А-1 по адресу: г. Мариуполь, 

<

адрес>, площадью 48,3 кв.м, кадастровый №.

Аннулировать запись в Едином государственном реестре недвижимости о принадлежности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №, на праве частной собственности нежилого здания лит. А-1 по адресу: г. Мариуполь, 

<

адрес>, площадью 48,3 кв.м, кадастровый №.

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №, в пользу ФИО2, СНИЛС №, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 16 000 руб.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано во Второй кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы (представления) через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 17 декабря 2025 года.

Председательствующий Л.М. Мамедова

Судьи Т.А. Стрельцова

О.А. Зарицкая