Дело № 2-778/2024

УИД 23RS0058-01-2023-006868-1423RS0058-01-2023-006868-14

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 июня 2024 года г. Сочи

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Клименко И.Г.,

при секретаре судебного заседания Апретовой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Хостинская Мацеста» о расторжении договора, взыскании денежных средств и судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Хостинская Мацеста», в котором просит с учетом уточнения иска расторгнуть предварительный договор купли-продажи нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ответчиком; взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства, полученные ответчиком по указанному договору, в размере 7 659 000,00 руб., неустойку за просрочку передачи объекта в размере 7 659 000,00 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами на основании ст.395 ГК РФ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 855 027, 40 руб., штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 7912407,47руб., компенсацию морального вреда в размере 100 000,00 руб., судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000,00 руб., а всего взыскать денежные средства в размере 24 235 434,87 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ООО «Хостинская Мацеста» в лице Генерального директора ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения планируемое место расположения на первом этаже, корпуса А, условный № площадью 20,7 кв.м и террасы площадью 11,5кв.м в нежилом здании площадью: 6804,3 кв.м, количество этажей 7, а также подзнмных 1, кадастровый №, по адресу 

<

адрес>. 

Согласно условий предварительного договора купли-продажи основной договор должен быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ, Стоимость помещения – 7 659 000 руб., включая сумму брони в размере 100 000 руб. Покупателем в полном объеме выполнены условия по оплате. В апреле 2022 года истцу поступило письмо от ответчика с предложением перезаключить предварительный договор купли-продажи путем замены на договор инвестирования, который предполагает изменения относительно предмета договора: вместо купли-продажи нежилого помещения определенной площади – реализация проекта и получение доли нежилых помещений неопределенных характеристик в составе Объекта, а также проект соглашения о расторжении предварительного договора за подписью нового генерального директора. ФИО6 с предложенными условиями не согласилась, ДД.ММ.ГГГГ направила уведомление о расторжении договора с требованием вернуть 7 659 000 руб. в адрес ответчика. Повторное уведомление о расторжении договора получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ вх. №, однако, ответы не получены. Полагает, что предложение ответчика перезаключить предварительный договор купли-продажи на инвестиционный договор свидетельствует об отказе продавца от исполнения обязательств по заключенному договору. Указывает, что до настоящего времени работы по строительству, реконструкции не начаты, никакие работы на объекте не выполняются, разрешение на реконструкцию не получено. Так как помещение приобреталось для проживания членов семьи истца в благоприятных климатических условиях, то истец полагает, что к возникшим правоотношениям подлежат применению нормы Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 "О защите прав потребителей". 

Также полагает, что поскольку уведомление о расторжении договора получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, то у ответчика возникло неосновательное обогащение и с этого момента подлежат начислению проценты в порядке ст.395 ГК РФ.

В возражениях на исковое заявление представитель ответчика генеральный директор общества ООО «Хостинская Мацеста» ФИО9 подтвердила факт поступления на расчетный счет ответчика 6 559 000,00 руб. из них 3 000 000,00 руб. платежными поручениями № и №от ДД.ММ.ГГГГ, 700,000,00 руб. платежными поручениями № и № от ДД.ММ.ГГГГ, 2 859 000,00 руб. пл. поручением № от ДД.ММ.ГГГГ. 

В возражениях ответчик утверждает, что по бухгалтерским данным ответчика, истцом не была оплачена сумма в размере 1 100 000,00 руб. Полагает, что оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания суммы в размере 1 100 000,00 руб. и применения положений Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 "О защите прав потребителей" не имеется. Считает, что копия акта приема- передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 000 000,00 руб. не могут быть расценены как доказательства, подтверждающие факт оплаты, выражает сомнение в подлинности документа. Полагает, что размер процентов в порядке ст. 395 ГК РФ должен быть рассчитан за период с ДД.ММ.ГГГГ из расчета задолженности в размере 6 559 000,00 руб.

Истец ФИО1, ее представитель – ФИО3, представитель ответчика ООО «Хостинская Мацеста», в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежаще и своевременно, причины неявки не сообщили.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Администрация Хостинского района г. Сочи, Департмент имущественных отношений администрации г. Сочи, ФИО2, ФИО4, в судебное заседание не явились, извещены о месте и времени рассмотрения дела надлежаще и своевременно, причины неявки не сообщили, об отложении рассмотрения дела ходатайства не заявляли.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, не явившихся в судебное заседание, в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, признав причины неявки лиц, участвующих в судебном заседании, неуважительными.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения ответчика, суд считает заявленные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В абзаце 1 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Абзацем 3 этого же пункта постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. №49 указано, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В силу части 3 ст. 487 Гражданского кодекса РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Таким образом, правовыми последствиями не заключения основного договора в установленный предварительным договором или законом срок является возможность требовать заключения такого договора либо требовать возврата денежных средств, в случае, если таковые вносились в рамках предварительного договора, а также процентов за пользование денежными средствами в случае, если они своевременно не возвращены.

При этом в соответствии с правоприменительной практикой Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в частности в определении №-КГ19-3 от ДД.ММ.ГГГГ, независимо от наименования договора нужно установить его действительное содержание исходя из буквального значения слов и выражений, а также из существа сделки с учётом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ООО «Хостинская Мацеста» в лице Генерального директора ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения планируемое место расположения на первом этаже, корпуса А, условный № площадью 20,7 кв.м и террасы площадью 11,5кв.м в нежилом здании площадью: 6804,3 кв.м, количество этажей 7, а также подзнмных 1, кадастровый №, по адресу 

<

адрес>. В соответствии с п.п. 1.1 Договора ФИО1, - (далее – Покупаткль) обязалась заключить в будущем договор купли-продажи (далее по тексту- Основной договор) нежилого помещения площадью 20,7 кв.м, и терраса площадью 11,5 кв.м находящееся по концепции «REBIRTH» («ВОЗРОЖДЕНИЕ») в Лечебно-оздоровительном реабилитационном спа центре бальнеологического ванного комплекса в нежилом здании, площадью: 6804,3 кв.м, количество этажей: 7, а также подземных 1, кадастровый №, по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, (далее – Объект).

В соответствии с пунктом 1.3 Договора Продавец обязуется передать Покупателю Помещение с выполненными отделочными работами с подписанием Акта приема-передачи Помещения в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. При этом, в случае, если в течение указанного срока, Акт приема-передачи Объекта с отделочными работами не будет подписан, указанный срок однократно продлевается на 6 (шесть) месяцев.

Согласно п. 2.1 Договора, Продавец намеревается продать, а Покупатель приобрести Помещение по следующей стоимости: 7 659 000 (семь миллионов шестьсот пятьдесят девять тысяч) рублей 00 копеек в том числе НДС из расчета стоимости 1м2 нежилого помещения -370 000, 00 руб.

Пунктом 2.2. предусмотрено, что Покупатель оплачивает Продавцу стоимость Помещения, указанную в п. 2.1. Договора в следующем порядке:

- 100 000,00 руб. по договору об оказании услуг бронирования от 11.03.2021

- 3000000,00 руб. в день подписания Договора способом перечисления денежных средств на расчетный счет ООО «Хостинская Мацеста», плательщиком выступает ФИО5;

- 4 559 000,00 руб. в срок до 25.03.2021 способом перечисления денежных средств на расчетный счет ООО «Хостинская Мацеста», плательщиком выступает ФИО5.

До заключения Договора истцом 10.03.2021, в обеспечение обязательства по бронированию приобретаемого нежилого помещения на карту представителя продавца ФИО4 внесена сумма в размере 100 000,00 руб. Оплата услуг бронирования в размере 100 000,00 руб. подтверждается чеком по операции сбербанк онлайн, оригинал представлен суду на обозрение, пояснениями третьего лица ФИО4, подтвердившей получение и передачу ответчику 100 000,00 руб., а также указанием в п. 2.2. Договора, заключенном ДД.ММ.ГГГГ о поступлении 00 000,00 руб. по договору об оказании услуг бронирования от ДД.ММ.ГГГГ.

Оплата в размере 1 000 000,00 руб. произведена истцом ДД.ММ.ГГГГ на счет представителя продавца ФИО4, что подтверждается банковским чеком, заверенным печатью ПАО «Сбербанк», оригинал представлен суду на обозрение, пояснениями третьего лица ФИО4, подтвердившей получение и передачу ответчику 1 000 000,00 руб.

Оснований сомневаться в представленных суду доказательства не имеется. Доводы ответчика о том, что по бухгалтерским данным ответчика денежные средства в размере 1 100 000,00 руб. Обществу не поступили, не подтверждены доказательствами.

Судом истребована у ответчика бухгалтерская документация за период с 10.03.2021 по 25.03.2021, однако ответчиком она суду не представлена.

Факт осуществления ФИО4 трудовой деятельности в отделе продаж ООО «Хостинская Мацеста» в период заключения спорного Договора подтверждается пояснениями ФИО4 в судебном заседании, письменным отзывом на исковое заявление ФИО1, а также копией письма ответчика о смене руководителя участника юридического лица исх. № 04-22/27 от 13.04.2022 в котором указана сотрудником отдела продаж ООО «Хостинская Мацеста» ФИО4. Настоящее письмо заверено печатью Общества и подписью Генерального директора Общества ФИО7 Представитель ответчика подтвердил достоверность письма и указанных в них сведений.

В п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.03.2004 N 2 "О применении судами Российской Федерации Трудового кодекса Российской Федерации" содержатся следующие разъяснения: Если трудовой договор не был оформлен надлежащим образом, однако работник приступил к работе с ведома или по поручению работодателя или его уполномоченного представителя, то трудовой договор считается заключенным и работодатель или его уполномоченный представитель обязан не позднее трех рабочих дней со дня фактического допущения к работе оформить трудовой договор в письменной форме (часть вторая статьи 67 ТК РФ). При этом следует иметь в виду, что представителем работодателя в указанном случае является лицо, которое в соответствии с законом, иными нормативными правовыми актами, учредительными документами юридического лица (организации) либо локальными нормативными актами или в силу заключенного с этим лицом трудового договора наделено полномочиями по найму работников, поскольку именно в этом случае при фактическом допущении работника к работе с ведома или по поручению такого лица возникают трудовые отношения (статья 16 ТК РФ) и на работодателя может быть возложена обязанность оформить трудовой договор с этим работником надлежащим образом.

Таким образом, оснований сомневаться в наличии трудовых отношениях между ответчиком и ФИО4 у суда не имеется.

Совокупность представленных сторонами доказательств подтверждает исполнение истцом обязательства по оплате помещений в полном объеме, в размере 7 659 000,00 руб. Так установлено судом и не опровергается ответчиком поступление оплаты на расчетный счет Общества денежных средств в размере 6 559 000,00 руб. из них 500 000,00 руб. платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ, 2 500 000,00 руб. платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ, 300 000,00 руб. платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ, 400 000,00 платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ, 2 859 000,00 руб. платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ. Оригиналы указанных платежных поручений представлены суду на обозрение. Данные доказательства признаны судом допустимыми и относимыми.

На основании изложенных ранее норм права и фактических обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что Договор № от ДД.ММ.ГГГГ, поименованный сторонами как предварительный, следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 486 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

Приведенными выше доказательствами подтверждается исполнение истцом обязательств по предварительному договору купли-продажи по оплате нежилого помещения в размере 7 659 000,00 руб.

При этом доводы представителя ответчика о том, денежные средства в сумме 1 100 000,00 руб. по договору ООО «Хостинская Мацеста» от истца не получались, опровергаются представленными в материалы дела доказательствами.

Заключенность и действительность Договора сторонами в установленном законом порядке под сомнение не поставлены.

Оснований сомневаться в указанных обстоятельствах у суда не имеется.

Стороной ответчика не представлено каких-либо достаточных и достоверных доказательств, свидетельствующих о том, что денежные средства по договору, поименованному сторонами предварительными договорами купли-продажи нежилого помещения №, истцом в размере 1 100 000,00 руб. не передавались. Предварительный договор купли-продажи, договор поручения передачи денежных средств подписаны от имени ООО «Хостинская Мацеста» уполномоченным на то лицом, в соответствующем периоде времени. ФИО2 являлся Генеральным директором Общества в период подписания указанного договора и в соответствии с действующим законодательством и Уставом ООО «Хостинская Мацеста» имел право на заключение такой сделки. 

Так, пунктом 4 ст. 32 Федерального закона от 08 февраля 1998 г.№ 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» установлено, что руководство текущей деятельностью общества осуществляется единоличным исполнительным органом общества или единоличным исполнительным органом общества и коллегиальным исполнительным органом общества. Исполнительные органы общества подотчетны общему собранию участников общества и совету директоров (наблюдательному совету) общества.

На основании пп. 1 п. 3 ст. 40 Закона №14-ФЗ единоличный исполнительный орган общества без доверенности действует от имени общества, в том числе представляет его интересы и совершает сделки.

Согласно п. 1 ст. 53 Гражданского кодекса РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.

Таким образом, единоличный исполнительный орган общества вправе представлять общество перед контрагентами без доверенности, так как такие полномочия ему предоставлены в силу закона.

Пунктом 1 ст. 861 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что расчеты с участием граждан, не связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут производиться наличными деньгами (ст. 140 ГК РФ) без ограничения суммы или в безналичном порядке.

Согласно п. 2 ст. 861 Гражданского кодекса РФ расчеты между юридическими лицами, а также расчеты с участием граждан, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, производятся в безналичном порядке. Расчеты между этими лицами могут производиться также наличными деньгами, если иное не установлено законом.

Также истцом заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке ст.395 Гражданского кодекса РФ.

В ходе судебного разбирательства установлено, что 18.04 2022 года истцу поступило письмо от ответчика с предложением перезаключить предварительный договор купли-продажи путем замены на договор инвестирования, который предполагает изменения относительно предмета договора: вместо купли-продажи нежилого помещения определенной площади и расположения на 1 этаже – реализация проекта и получение доли нежилых помещений неопределенных характеристик в составе Объекта, а также проект соглашения о расторжении предварительного договора за подписью нового генерального директора.Проект инвестиционного договора тоже был направлен в письме. При этом вопросы по доплате, либо неполной оплате предварительного договора купли-продажи в письме не ставились.

В тексте соглашения о расторжении предварительного договора, направленного ответчиком в адрес истицы было указано, что сумма, внесенная в рамках предварительного договора, считается инвестиционным взносом на реконструкцию, указаний о неполной оплате соглашение не содержало.

ФИО1 с предложенными условиями не согласилась, 15.08.2023 направила уведомление о расторжении договора с требованием вернуть 7 659 000 руб. в адрес ответчика (том 1 л.д.31-38). Повторное уведомление о расторжении договора получено ответчиком 19.12.2023 вх. № 12-25/161. Ответы не поступили. 

Основные положения о заключении договора определены главой 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Так, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании ст. 554 и ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора продажи недвижимости являются указание данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, а также указание цены этого имущества.

При отсутствии этих условий соответствующий договор продажи недвижимого имущества считается незаключенным.

По смыслу приведенных положений закона следует, что предварительный договор купли-продажи от 12.03.2021 г., заключенный между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Хостинская Мацеста», в полной мере отвечает требованиям действующего законодательства.

Согласно ч. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом установлено, и не оспаривается сторонами, что на момент рассмотрения гражданского дела объект подлежащий передаче истцу по спорному договору строительством либо реконструкцией не завершен и фактически не существует, как как работы не производились, проект реконструкции суду не представлен, с уполномоченными органами не согласован. Суд признает неисполнение ответчиком обязательств по договору о передаче помещения истцу в срок до 31 декабря 2022 основанием для его расторжения.

В связи с изложенным, суд находит возможным расторгнуть предварительный договор купли-продажи нежилого помещения № 19 от 12.03.2021 г., заключенный между истцом и ответчиком, на основании ч.1 ст.450 ГК РФ, обязав ООО «Хостинская Мацеста» возвратить истцу уплаченные денежные средства в размере 7 659 000,00 руб.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (ч.1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (ч. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Частью 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В силу ч. 2 ст. 1107 Гражданского кодекса РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Поскольку суд установил основания для расторжения договора на основании ч.2 ст.450 ГК РФ, в связи с существенным нарушением условий договора ответчиком, у последнего на настоящий момент возникло неосновательное обогащение. А, следовательно, имеются основания для взыскания процентов в порядке ст.395 ГК РФ.

Истец заключал Договор с целью удовлетворения своих личных, семейных потребностей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а Ответчик является лицом, осуществляющим строительство (реконструкцию) объекта недвижимости, помещения в котором возможно проживание. Приобретаемое помещение планировалось использовать для проживания, членами семьи истца. 

Супруг истца ФИО5 является индивидуальным предпринимателем, осуществляет деятельность по монтажу отопительных систем, систем кондиционирования воздуха, а также перевозке грузов. Перечисление части платежей производилась со счета ИП ФИО5, однако деятельность ФИО5 не связана с извлечением прибыли по средствам предоставления услуг размещения либо смежных с ним областях, что подтверждается выпиской из ЕГРИП. Нежилое помещение приобреталось с целью проживания семьи истца в летний период в благоприятном для здоровья климате города Сочи. Так как постоянно семья истца проживает в климатических условиях дальнего севера в Якутии, с существенно ограниченной длительностью светового дня и как следствия недостаточностью солнечной энергии для полноценного потребления ультрафиолета для организма человека. Семья истца имеет четверых детей. Сын истца ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ года рождения страдает аллергией. Родители ФИО5 страдают онкологическими заболеваниями. Проживание планировалось раздельно истицы с детьми, затем супруг с детьми, с учетом характера работы, а также их родителей ФИО10 и ФИО11, которые проживают в ст. Динской Краснодарского края. Предполагалось приобретение двухъярусных кроватей. Также планировалось проживание других родственников, в разные периоды времени. Истец работает преподавателем музыки в МОУ ДОД ДШИ ГО г. Якутск имеет длительный отпуск, позволяющий проживать в приобретаемом помещении с детьми.

Характер и назначение приобретённого истцом нежилого помещения - предполагает использование такого помещения для личных и бытовых нужд. В материалы дела ответчиком представлены рекламные буклеты на которых предлагаемые помещения оборудованы кухонной зоной и техникой, спальня оборудована мебелью.

Таким образом у покупателя и суда сложилось объективная оценка возможности использования приобретаемого помещения для проживания.

Продавцом предлагалось нежилое помещение пригодное для комфортного проживания семьи. Тем самым между сторонами сложились отношения, которые подлежат регулированию Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей".

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что продавец является застройщиком, осуществляющим строительство и реконструкцию объекта недвижимости.

Согласно статье 9 Федерального закона от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

Необходимым условием для признания стороны обязательства потребителем является приобретение им товаров (услуг) для личных нужд.

При рассмотрении дела ответчик указывал, что истец приобретал нежилое помещение в том числе для использования в коммерческих целях, вместе с тем допустимых и достоверных доказательств в указанной части Ответчиком не представлено.

Бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 ГК РФ) (пункт 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей").

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии оснований для освобождения ответчика от возмещения вреда, суду не представлено.

Суд приходит к выводу, что нежилое помещение приобреталось истцом для удовлетворения личных нужд, с целью проживания в нем, в связи с чем ФИО1 является потребителем услуг, соответственно к рассматриваемым правоотношениям подлежит применению Закон РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей".

Доводы ответчика о том, что в рекламных буклетах содержалась информация об инвестировании в коммерческую недвижимость и наличие пункта 3.2.3. в Договоре об обязанности покупателя не уклонятся от заключения Договора управления с Управляющей компанией, предоставленной продавцом, суд признает несостоятельными по следующим основаниям.

В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. 

В силу положений статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). 

Таким образом, в силу закона заключение договора управления имуществом является правом собственника. Следовательно наличие пункта 3.2.3. в Договоре не порождает обязанности у покупателя использовать помещение в коммерческих целях, и не исключает права пользования помещением для личных нужд семьи истца в кратковременном и длительном проживании. 

Также суд учитывает отказ покупателя в перезаключении предварительного договора купли -продажи № 19 от 12.03.2021 на договор инвестирования.

В соответствии с пунктом 2 статьи 13 Закона о защите прав потребителей, если иное не установлено законом, убытки, причиненные потребителю, подлежат возмещению в полной сумме сверх неустойки (пени), установленной законом или договором.

Статьей 22 Закона о защите прав потребителей предусмотрено, что требования потребителя о возврате уплаченной за товар денежной суммы подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

За нарушение названного срока продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара (пункт 1 статьи 23 Закона «О защите прав потребителей").

С учетом изложенного неустойка (пеня) по правилам пункта 1 статьи 23 Закона «о защите прав потребителей» подлежит взысканию с ответчика.

Уведомление о расторжении Договора с требованием о возврате оплаченных средств получена ответчиком 25.08.2023, что не оспаривается ответчиком. Срок для возврата денежных средств, установленный пунктом 5.5. договора, - 15 календарных дней, с учетом истечения 6 месячного срока исполнения обязательства. Суд учитывает, что доказательств уведомления ответчиком истца о продлении срока, предусмотренного пунктом 1.3. Договора ( 31.12.2022) суду не представлено.

Нарушение срока передачи объекта покупателю началось по истечении установленных договором 15 календарных дней, то есть с 10.09.2023.

Период просрочки исполнения обязательства по передаче объекта продолжался с 10.09.2023 по 08.02.2024 и составил 152 дня., размер неустойки 7 659 000,00 руб.

Таким образом, неосновательное обогащение у ответчика возникло с 10.09.2023, именно с этого момента подлежат начислению проценты в порядке ст.395 ГК РФ, что на дату уточнения иска в части срока взыскания процентов в порядке ст. 395 ГК РФ (22.05.2024) составляет 814 738,96 руб. 

При сумме задолженности 7 659 000 руб.проценты за пользование чужими денежными средствами составляют:- с 10.09.2023 по 17.09.2023 (8 дн.): 7 659 000 x 8 x 12% / 365 = 20 144,22 руб.- с 18.09.2023 по 29.10.2023 (42 дн.): 7 659 000 x 42 x 13% / 365 = 114 570,25 руб.- с 30.10.2023 по 17.12.2023 (49 дн.): 7 659 000 x 49 x 15% / 365 = 154 229,18 руб.- с 18.12.2023 по 31.12.2023 (14 дн.): 7 659 000 x 14 x 16% / 365 = 47 003,18 руб.- с 01.01.2024 по 22.05.2024 (143 дн.): 7 659 000 x 143 x 16% / 366 = 478 792,13 руб.Итого: 814 738,96 руб. 

Суд полагает, что в пользу истца, принимая во внимание принцип диспозитивности гражданского процесса, с учетом установленной к взысканию суммы неосновательного обогащения 7 659 000,00 руб. подлежат взысканию проценты в порядке ст.395 ГК РФ с 10.09.2023 по 22.05.2024 (256 дн.) в размере 814 738,96 руб. 

Истец просит взыскать с ответчика компенсацию морального вреда, размер которого оценивает в 100 000,00 рублей, указывая, что нарушения условий Договора со стороны ответчика повлекли невозможность использования приобретенного помещения в 2023 году, которое приобреталось в оздоровительных целях с учетом климата месторасположения объекта для многодетной семьи истца.

В силу статьи 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителей, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется не зависимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

В силу требований статьи 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации, размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости. Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.

Согласно пункту 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 17 от 28 июня 2012 года «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Поскольку бездействием ответчика нарушены права ФИО1, как потребителя, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию денежная компенсация за причиненный моральны вред.

С учетом статуса ответчика, являющегося юридическим лицом и имущественного положения истца, являющегося гражданином, принимая во внимание, что семья истца является многодетной, имеет на иждивении троих детей. Вложенные в приобретение помещения денежные средства в марте 2021 года не могли в течение двух лет использоваться для других нужд семьи, кроме того, цены на рынке недвижимости, в том числе г. Сочи значительно выросли, за эту же сумму приобрети аналогичное жилое помещение по причине резкого роста цен на жилые помещения не возможно, суд признает разумной денежную компенсацию за причиненный моральный вред в размере 10 000 руб.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

По причине не удовлетворения ответчиком требования потребителя в добровольном порядке, с ООО «Хостинская Мацеста» в пользу истца подлежит взысканию штраф, размер которого составляет 3 829 500,00 руб.

Согласно части 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со статьей 94 Гражданского процессуального кодекса РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе расходы на оплату услуг представителя.

В соответствии со статьей 100 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Таким образом, статья 100 Гражданского процессуального кодекса РФ предоставляет суду право присуждать стороне, в пользу которой состоялось решение с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах, то есть, право уменьшить сумму, заявленную в возмещение соответствующих расходов по оплате услуг представителя, если он признает эти расходы чрезмерными, в силу конкретных обстоятельств дела.

Истец просит взыскать расходы по оплате услуг представителя в размере 50 000 рублей, несение которых подтверждается Договором №У-17 об оказании юридических услуг от 29.12.2023 года.

Испрашиваемую сумму суд находит завышенной, при этом учитывает объем заявленных требований, отсутствие особой сложности дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела, в связи с чем снижает сумму, подлежащую взысканию, до 45 000 рублей, находя ее разумной и справедливой..

По смыслу пункта 4 части 2 статьи 333.36 Налогового кодекса РФ от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, освобождаются истцы - по искам, связанным с нарушением прав потребителей.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае государственная пошлина зачисляется в соответствующий бюджет.

Суд в данном случае учитывает, что истец был освобожден в силу закона от уплаты государственной пошлины, и в соответствии с данной норма закона с ответчика в доход государства подлежит взысканию государственная пошлина в размере 60 000,00 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Хостинская Мацеста» – удовлетворить частично.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи нежилого помещения №19 от 12.03.2021 года, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Хостинская Мацеста» и ФИО1.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Хостинская Мацеста» в пользу ФИО1:

- денежные средства, полученные ответчиком по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения №19 от 12.03.2021 года, заключенному между обществом с ограниченной ответственностью «Хостинская Мацеста» и ФИО1 в размере 7 659 000 рублей 00 копеек,

- неустойку по правилам пункта 1 статьи 23 Закона «о защите прав потребителей» в размере 7 659 000 рублей 00 копеек,

- проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ в период с 10.09.2023 по 22.05.2024 (256 дн.) в размере 814 738,96 рублей, 

- компенсацию морального вреда в размере 10000 рублей,

- штраф за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя в размере 3 829 500,00 рублей,

- судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 45000 рублей.

В остальной части исковых требований – отказать.

Взыскать с ООО «Хостинская Мацеста» в доход государства государственную пошлину в размере 60 000 рублей, перечислив указанную сумму на расчетный счет Казначейства России (ФНС России), КПП 770801001, ИНН 

<

***>, КОД ОКТМО 03726000, номер счета получателя платежа: 40102810445370000059 номер казначейского счета 03100643000000018500, наименование банка: ОТДЕЛЕНИЕ ТУЛА БАНКА РОССИИ // УФК по Тульской области, г. Тула, БИК 017003983, наименование платежа: госпошлина в суд, код бюджетной классификации /КБК/ 18210803010011060110.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд с подачей апелляционной жалобы через Хостинский районный суд города Сочи в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме 04 июля 2024 года.

Судья Клименко И.Г.

На момент опубликования не вступило в законную силу.

СОГЛАСОВАНО.

Судья Клименко И.Г.