РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Москва 25 декабря 2025 г.

Симоновский районный суд адрес в составе председательствующего судьи фио, при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3806/2025 по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительными решений внеочередного общего собрания собственников помещений и договоров управления, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ООО «УК Москвичка», ООО «ЕОК «ОСНОВА»,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику ФИО2 о признании недействительными (ничтожными) решений внеочередного общего собрания собственников помещений в офисно-деловом центре, оформленных протоколом № 2⁄2024 от 06.12.2024 г., а также о признании недействительными договоров управления, заключенных на основании указанного протокола с ООО «ЕОК «ОСНОВА».

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником нежилого помещения № 74, площадью 5,7 кв.м., с кадастровым номером 77:05:0004011:7596, расположенного в здании офисно-делового центра по адресу: адрес.

Решением общего собрания собственников помещений указанного здания, оформленным протоколом № 1 от 28.11.2024 г., для управления общим имуществом была выбрана управляющая компания ООО «УК Москвичка».

В феврале 2025 года истцу стало известно о существовании протокола № 2⁄2024 от 06.12.2024 г. внеочередного общего собрания собственников, якобы проведенного в период с 02.11.2024 г. по 27.11.2024 г. в форме очно-заочного голосования по инициативе ответчика ФИО2 (собственника помещения № 167).

Согласно тексту данного протокола, были приняты следующие решения:

1. Избрать председателем собрания ФИО2;

2. Избрать секретарем собрания ФИО2;

3. Избрать членами счетной комиссии ФИО2 и представителя ООО «ЕОК «ОСНОВА» фио;

4. Выбрать способ управления зданием;

5. Расторгнуть договоры с иными управляющими организациями;

6. Выбрать ООО «ЕОК «ОСНОВА» в качестве управляющей организации с 01.12.2024 г.;

7. Утвердить тарифы на содержание (сумма/кв.м. для 1 этажа; сумма/кв.м. для 2-17 этажей);

8. Утвердить условия и заключить договор управления с ООО «ЕОК «ОСНОВА» сроком на 3 года;

9. Заключить прямые договоры с РСО и региональным оператором ТКО;

10. Передать помещение охраны в пользование ООО «ЕОК «ОСНОВА»;

11-12. Утвердить дополнительные платные услуги «консьерж-охрана» (сумма/мес.) и «охрана-видеоконтроль» (сумма/мес.);

13-14. Определить места размещения информационных сообщений и хранения копий документов собрания (в офисе ООО «ЕОК «ОСНОВА»).

Истец считает указанные решения недействительными (ничтожными) ввиду отсутствия кворума и фальсификации итогов голосования. Истец указывает, что в протоколе допущены грубые ошибки, характерные для жилых домов (указана площадь «жилых и нежилых помещений»), в то время как здание имеет статус нежилого (ОДЦ). Заявленный в протоколе кворум (62,51 % / 12 094,50 голосов от 271 собственника) является фиктивным. Истец участия в собрании не принимал, уведомлений не получал. Опрос соседей также подтвердил, что и другие собственники участия в голосовании не принимали. Так как здание является нежилым, нормы жилищного законодательства в части размещения протокола в системе ГИС ЖКХ не применяются, что способствовало скрытному изготовлению протокола. Истец просит иск удовлетворить в полном объеме.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. Обеспечил явку своего представителя который заявленные требования поддержал в полном объеме.

Ответчик фио в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Представил суду письменные объяснения (отзыв), в которых исковые требования фактически признал. В отзыве ответчик пояснил, что общее собрание в период с 02.11.2024 по 27.11.2024 г. не состоялось, подсчет голосов не проводился, решения не принимались. Ответчик категорически утверждает, что оспариваемый протокол № 2⁄2024 от 06.12.2024 г. им не составлялся и не подписывался, инициатором данного собрания он не выступал, а его персональные данные были использованы неустановленными лицами (вероятно, ООО «ЕОК «ОСНОВА») в целях рейдерского захвата управления офисно-деловым центром.

Третьи лица – представители ООО «УК Москвичка» и ООО «ЕОК «ОСНОВА» – в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом. Представитель ООО «УК Москвичка» ранее направлял письменные пояснения, поддерживающие позицию истца; от ООО «ЕОК «ОСНОВА» отзывов и возражений на иск не поступило.

Суд, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Исследовав письменные материалы дела, проанализировав представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, руководствуясь нормами материального и процессуального права, суд приходит к убеждению о наличии законных оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме.

Спорные правоотношения возникли по поводу управления общим имуществом собственников в здании, имеющем статус нежилого (офисно-деловой центр).

В соответствии с п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества, применяются нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), а в силу аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ) – правила главы 6 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) о праве общей долевой собственности на общее имущество и порядке проведения общих собраний.

Согласно ст. 246 и 247 ГК РФ, распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников (а применительно к зданиям – большинством голосов на общем собрании).

Оспаривание решений общего собрания осуществляется по правилам Главы 9.1 ГК РФ «Решения собраний».

Согласно пункту 1 статьи 181.3 ГК РФ, решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

В силу статьи 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно принято:

1) по вопросу, не включенному в повестку дня (за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества);

2) при отсутствии необходимого кворума;

3) по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Как разъяснено в п. 106 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», допускается возможность предъявления самостоятельных исков о признании недействительным ничтожного решения собрания; споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого лица, имеющего охраняемый законом интерес в таком признании.

Судом установлено и подтверждается выпиской из ЕГРН (от 09.04.2024 г.), что истец ФИО1 является собственником нежилого помещения № 74 (площадь 5,7 кв.м., КН 77:05:0004011:7596), расположенного в здании по адресу: адрес.

Истец обладает процессуальной правоспособностью и законным интересом на оспаривание решений общего собрания, поскольку принятые на нем решения (в частности, о выборе управляющей компании, установлении тарифов на содержание и оплату дополнительных услуг охраны) порождают гражданско-правовые последствия и непосредственно возлагают на истца финансовые обязанности (ст. 181.1 ГК РФ).

Согласно представленной истцом копии протокола внеочередного общего собрания собственников помещений в ОДЦ № 2⁄2024 от 06.12.2024 г., собрание якобы было проведено в очно-заочной форме (с 02.11.2024 по 27.11.2024 г.) по инициативе ФИО2 (собственника помещения № 167).

В протоколе указано, что общая площадь «жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме» составляет 19 349,20 кв.м., в голосовании приняли участие 271 собственник (или 12 094,50 голосов / 62,51 % порога кворума).

Председателем, секретарем и членом счетной комиссии избран фио; вторым членом счетной комиссии избран представитель ООО «ЕОК «ОСНОВА» фио

По результатам голосования, согласно протоколу, было принято в том числе решение о расторжении договора с ООО «УК Москвичка» (которая ранее была выбрана протоколом № 1 от 28.11.2024 г.), о выборе ООО «ЕОК «ОСНОВА» в качестве новой управляющей организации и утверждении тарифов.

Разрешая заявленные требования, оценивая доводы истца и письменные возражения ответчика, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. При оспаривании решения собрания бремя доказывания наличия кворума (в том числе путем предоставления реестра собственников, листов регистрации, заполненных бюллетеней/решений собственников) возлагается на лиц, выступавших инициаторами собрания, а в случае спора о легитимности управляющей компании – на саму управляющую организацию, в чью пользу приняты решения.

Третье лицо ООО «ЕОК «ОСНОВА» (заинтересованное в сохранении протокола) в судебное заседание не явилось, подлинники решений (бюллетеней) собственников, подтверждающих заявленный в протоколе кворум (участие 271 собственника), суду не представило, доказательств надлежащего уведомления собственников (заказными письмами или путем вручения под роспись) не приобщило.

Более того, суд придает в качестве преюдициального (ст. 61 ГПК РФ) значение обстоятельствам, установленным вступившим в законную силу решением Арбитражного суда адрес от 22.08.2025 г. по арбитражному делу № А41-3591⁄2025 по иску ООО «УК «Москвичка» к ООО ЕОК «ОСНОВА» об обязании передать техническую документацию на нежилое здание.

Указанным решением Арбитражного суда, вступившим в законную силу, требования ООО «УК Москвичка» были удовлетворены. При рассмотрении данного спора арбитражным судом было установлено, что легитимным управляющим нежилым зданием по адресу: адрес является ООО «УК Москвичка» на основании протокола общего собрания № 1 от 28.11.2024 г. Одновременно судом было установлено, что протокол № 2⁄2024 от 06.12.2024 г., на который ссылалось ООО ЕОК «ОСНОВА», страдает неустранимыми пороками: оригиналы письменных решений собственников отсутствуют, а само собрание фактически не проводилось (создана лишь видимость его проведения для создания формальных оснований удержания технической документации). Данные факты, установленные арбитражным судом, подтверждают фиктивность протокола № 2⁄2024 от 06.12.2024 г.

В настоящем гражданском деле ответчик фио, который указан в оспариваемом протоколе как инициатор, председатель и секретарь собрания, представил письменные пояснения об абсолютной фальсификации протокола. фио подтвердил доводы истца, категорически заявив, что не инициировал собрание, не подсчитывал голоса, не подписывал оспариваемый протокол № 2⁄2024, решения собственниками не принимались, и собрание не состоялось.

Суд критически оценивает сам текст оспариваемого протокола, поскольку он содержит формулировки, применимые исключительно к жилому фонду (указания на «многоквартирный дом», наличие «жилых и нежилых помещений», ссылки на обязанность заключения договоров по ТКО собственниками квартир), что свидетельствует о шаблонном («типовом») изготовлении документа лицами (вероятно, представителями ООО «ЕОК «ОСНОВА»), не проводившими реального собрания собственников нежилого здания, правовой статус которого регулируется не нормами ЖК РФ (как многоквартирного дома), а нормами ГК РФ о долевой собственности. Истец справедливо указал, что ввиду статуса «нежилого здания» отсутствие обязанности по размещению протоколов в системе ГИС ЖКХ было использовано злоумышленниками для скрытного изготовления фиктивного документа, лишающего собственников права своевременно узнать о смене управляющей компании.

В силу п. 2 ст. 181.5 ГК РФ если решение собрания принято при отсутствии необходимого кворума, оно является ничтожным.

Поскольку в ходе судебного разбирательства достоверно установлено отсутствие факта проведения собрания, отсутствие уведомленного должным образом круга собственников, а также недоказанность наличия подлинных бюллетеней, формирующих кворум (62,51%), суд приходит к безальтернативному выводу об отсутствии кворума. Оспариваемые решения, оформленные протоколом № 2⁄2024 от 06.12.2024 г., являются ничтожными в силу прямого указания закона и не порождают никаких правовых последствий с момента их принятия.

Относительно требований о признании недействительными договоров управления:

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку решение общего собрания собственников, оформленное ничтожным протоколом № 2⁄2024 от 06.12.2024 г. о выборе ООО «ЕОК «ОСНОВА» в качестве управляющей организации, недействительно (ничтожно), оно не может выступать правовым основанием (актом волеизъявления собственников) для заключения договоров управления.

Учитывая, что воля собственников здания на заключение договоров управления с ООО «ЕОК «ОСНОВА» и утверждение финансово-экономических условий (тарифов на содержание, консьержей и охрану) не была выражена, договоры управления офисно-деловым центром по адресу: адрес, заключенные между собственниками и ООО «ЕОК «ОСНОВА» на основании указанного протокола, также являются недействительными (ничтожными) как сделки, совершенные в отсутствие полномочий (ст. 168, ст. 183 ГК РФ).

Данный правовая позиция отражена также в выводах судов кассационной инстанции (в том числе Второго кассационного суда общей юрисдикции) по аналогичным спорам об оспаривании решений общих собраний в нежилых зданиях, возникающим при попытках рейдерского захвата управления посредством изготовления «нарисованных» (фиктивных) протоколов в отсутствие реального кворума. В подобных случаях признание протокола ничтожным автоматически влечет недействительность договоров управления, заключенных на его основании (в качестве применения последствий недействительности ничтожной сделки).

При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО1 являются законными, обоснованными, подтверждаются совокупностью исследованных судом доказательств и подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 – удовлетворить.

Признать недействительными (ничтожными) решения внеочередного общего собрания собственников помещений в офисно-деловом центре, расположенном по адресу: адрес, проведенного в форме очно-заочного голосования, оформленные Протоколом № 2⁄2024 от 06 декабря 2024 года.

Признать недействительными договоры управления офисно-деловым центром, расположенным по адресу: адрес, заключенные между собственниками помещений в указанном офисно-деловом центре и Обществом с ограниченной ответственностью «ЕОК «ОСНОВА» (ОГРН 

<

***>) на основании Протокола № 2⁄2024 от 06 декабря 2024 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Симоновский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решения суда изготовлено в окончательной форме 27.02.2026.

Судья Мартынов А.В.