дело № 3а-543/2025

(16OS0000-01-2025-000255-73)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

город Казань 12 сентября 2025 года 

Верховный Суд Республики Татарстан в составе 

председательствующего - судьи Ю.А. Старшой, 

при секретаре - помощнике судьи Г.Н. Рязановой, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, публично-правовой компании «Роскадастр» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 является собственником:

- нежилого помещения площадью 72,9 квадратного метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес> поставленного на государственный кадастровый учет 23 июля 2013 года;

- нежилого помещения площадью 45,5 квадратного метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес> поставленного на государственный кадастровый учет 23 ноября 2017 года;

- нежилого помещения площадью 126,3 квадратного метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес> поставленного на государственный кадастровый учет 23 ноября 2017 года.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами .... определена по состоянию на 1 января 2023 года распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 9 ноября 2023 года № 3140-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, расположенных на территории Республики Татарстан», и составляет соответственно 6 374 609 рублей 20 копеек, 4 675 943 рубля, 11 678 441 рубль 14 копеек.

Не согласившись с такой кадастровой стоимостью, административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просил определить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером .... в размере 841 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером .... в размере 675 500 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером .... в размере 1 243 700 рублей, равном их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2, действующий в соответствии с предоставленными ему доверенностью от 9 апреля 2025 года полномочиями, административные исковые требования уточнил, просил определить кадастровую стоимость : - нежилого помещения с кадастровым номером .... в размере 957 005 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года; - нежилого помещения с кадастровым номером .... в размере 728 828 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года; - нежилого помещения с кадастровым номером .... в размере 1 354 963 рубля, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года, согласно заключению судебной экспертизы.

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан ФИО3 административный иск не признал.

Государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки», публично-правовая компания «Роскадастр», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Исполнительный комитет муниципального образования города Казани Республики Татарстан надлежащим образом и своевременно уведомлены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание их представители не явились, сведений об уважительности причин неявки не имеется. Суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителей административного истца и административного ответчика, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично.

Подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здание, строение, сооружение, помещение указаны в качестве объекта налогообложения по налогу на имущество физических лиц. 

В силу положений пункта 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость.

Законом Республики Татарстан от 30 октября 2014 года № 82-ЗРТ «Об установлении единой даты начала применения на территории Республики Татарстан порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Республики Татарстан порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 1 января 2015 года.

Решением Казанской городской Думы от 20 ноября 2014 года № 3-38 «О налоге на имущество физических лиц» установлен и введен в действие налог на имущество физических лиц, обязательный к уплате на территории муниципального образования города Казани, налоговая база которого определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения. Данное решение вступило в законную силу с 1 января 2015 года. В настоящее время данное решение действует в редакции, принятой решением Казанской городской Думы от 22 ноября 2022 года № 5-34, установившим аналогичный порядок определения налоговой базы по указанному налогу. 

На основании части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. 

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В подтверждение своих доводов административным истцом суду представлен отчет № 3857-24 от 1 апреля 2025 года об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Эдвайс» по инициативе ФИО1, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2023 года составляет 841 000 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2023 года составляет 675 500 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2023 года составляет 1 243 700 рублей.

На основании ходатайства представителя административного истца судом по делу проведена экспертиза для определения достоверности, правильности оценки рыночной стоимости объектов недвижимости в представленном отчете и определения рыночной стоимости объектов недвижимости, в отношении которых утверждена оспариваемая кадастровая стоимость.

Согласно заключению № 2369/07-4 от 14 августа 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в отчете № 3857-24 от 1 апреля 2025 года об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, подготовленном обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Эдвайс», экспертом выявлены неточности, которые привели к изменению окончательного результата при определении рыночной стоимости объектов недвижимости. Анализ расчетной части представленного отчета показал, что величина рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года объекта недвижимости с кадастровым номером .... в размере 841 000 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером .... в размере 675 500 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером .... в размере 1 243 700 рублей определена в нем неверно.

Как видно из содержания заключения эксперта, в ходе исследования экспертом применен сравнительный подход, при расчете которым рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2023 года определена, согласно заключению эксперта, в размере 957 005 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2023 года определена, согласно заключению эксперта, в размере 728 828 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2023 года определена, согласно заключению эксперта, в размере 1 354 963 рубля.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В пункте 19 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Пленумом Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно части 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта должно содержать описание и результаты исследований с указанием примененных методов, сделанные в результате его выводы по поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов.

Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с частями 1 и 3 данной статьи суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3). 

Представитель ФИО1 с выводами эксперта относительно величины рыночной стоимости принадлежащих административному истцу на праве собственности объектов недвижимости согласился.

Представители Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» с выводами эксперта не согласились.

По мнению суда, заключение № 2369/07-4 от 14 августа 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации соответствует требованиям законодательства Российской Федерации о судебно-экспертной деятельности. 

Заключение содержит результаты анализа наиболее эффективного использования нежилых помещений, исследования сегмента рынка, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам оценки, но влияющих на их стоимость. Корректировки к объектам-аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно, а также подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы, расчеты не содержат математических, методических и арифметических ошибок и являются правильными. 

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны и обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме в пределах имеющейся у эксперта специальности, оснований сомневаться в его компетенции у суда не имеется.

Судом не усматриваются нарушения экспертом положений статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при изложении заключения по его форме и содержанию. 

Представители государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки», Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан представили возражения, в которых указано, что экспертом при определении рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, по их мнению, приняты аналоги, несопоставимые с объектами оценки по сегменту рынка, не обосновано значение применяемых корректировок к рынку недвижимости города Казани, проведенный экспертом анализ рынка не полный, представлен аналогами из нижнего ценового сегмента. 

Ссылка представителей административных ответчиков о занижении судебным экспертом итоговой стоимости объектов оценки из-за неправильного отбора объектов-аналогов не может быть принята судом во внимание при вынесении решения, поскольку приведенные ими недочеты, имеющиеся, по их мнению, в заключении эксперта, оцениваются в отрыве от контекста. Федеральные стандарты оценки не распространяются на судебно-экспертную деятельность, форму и содержание заключения судебной экспертизы.

Доводы представителей административных ответчиков о допущенных экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения. 

Сведения в отношении характеристик объектов-аналогов, в том числе разрешенное использование, их площадь, место расположения, транспортная доступность, а также дата публикации объявлений об их реализации содержатся в заключении экспертизы, приложенных скриншотах страниц объявлений о реализации объектов недвижимости (таблица 2, 4, 9 л.д. 51-53, 61, 69 т. 3).

При определении рыночной стоимости спорных объектов недвижимости экспертом применены корректировки на торг, физическое состояние, этажность, расположение относительно красной линии, назначение, площадь, наличие отдельного входа в отношении объектов оценки и объектов-аналогов (таблица 3, 6, 10 л.д. 57-58, 65-66, 73-74 т. 3). 

Основными критериями отбора аналогов при оценке стоимости спорных объектов недвижимости являлись: назначение – нежилое; использование – под коммерческие (офисные) объекты; дата предложения – до 1 января 2023 года.

При этом примененные корректировки экспертом приняты на основании «Справочников оценщика недвижимости. Торговая недвижимость. Объекты капитального строительства» (Приволжский центр методического и информационно-аналитического обеспечения оценки. Нижний Новгород. 2021 г., 2022 г. ФИО4). В указанных справочниках учтены данные по Республике Татарстан, и, соответственно, по 

<

адрес>

Из пояснений эксперта федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО5 следует, что в заключении отражен результат проведенного им обзора рынка коммерческой недвижимости, то есть отражены объекты-аналоги, которые использовались в дальнейшем при расчетах. Методические рекомендации Федерального бюджетного учреждения Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации не предусматривают необходимость отражения в заключении эксперта всех имеющихся на рынке продаж выявленных предложений. Экспертом подобраны аналоги, расположенные в непосредственной близости от объекта оценки, аналогичного сегмента и близкие по площади. Эксперт обращает внимание, что фактически объекты оценки расположены в разрушенном пристрое, стоимость реконструкции которого не установлена, но значительна. 

Каких-либо данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, в материалах дела не имеется.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость принадлежащих ФИО1 на праве собственности нежилых помещений и сведений об их рыночной стоимости в ином размере административными ответчиками не представлено. Ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы заявлено не было. 

При оценке заключения № 2369/07-4 от 14 августа 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу у суда не возникло сомнения в его правильности или обоснованности. 

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суду на основании статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, надлежит принять решение об определении кадастровой стоимости названных нежилых помещений в размере их рыночной стоимости, установленном заключением № 2369/07-4 от 14 августа 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

ФИО1 обратился в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости 17 апреля 2025 года. Поэтому названные сведения должны быть отражены в настоящем решении суда. Кадастровая стоимость, установленная данным решением суда, подлежит применению в соответствии со статьями 18, 22 Федерального закона от 3 июля 2016 № 237-ФЗ.

Вместе с тем, требование об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости предъявлено административным истцом также к публично-правовой компании «Роскадастр», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, которые в данном случае не являются органами, утвердившими оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости или осуществляющими функции по государственной кадастровой оценке, и, следовательно, не должны отвечать по требованиям административного истца, в связи с чем в удовлетворении административного искового заявления к данным административным ответчикам должно быть отказано. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворить частично.

Определить кадастровую стоимость:

- нежилого помещения площадью 72,9 квадратного метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 957 005 рублей по состоянию на 1 января 2023 года;

- нежилого помещения площадью 45,5 квадратного метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 728 828 рублей по состоянию на 1 января 2023 года;

- нежилого помещения площадью 126,3 квадратного метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>, 3А, 4А, 4-8, 11, в размере 1 354 963 рубля по состоянию на 1 января 2023 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 17 апреля 2025 года.

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к публично-правовой компании «Роскадастр», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Татарстан.

Судья Ю.А. Старшая

Справка: решение принято судом в окончательной форме 25 сентября 2025 года в виде электронного документа.

Судья Ю.А. Старшая