Дело № 2-494/2019 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Оса 15 августа 2019 года 

Осинский районный суд Пермского края в составе: судьи Павловой Н.Н., 

при секретаре судебного заседания Вавиловой М.Н., 

с участием истца ФИО1 и представителя истца ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4, ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, регистрации договора купли-продажи, регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

истец ФИО1 с учетом уточненных требований, обратилась в суд с иском к ФИО4, ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи от 10.12.2018, заключенного между ответчиками и зарегистрированного в Управлении Росреестра по Пермского краю 11.12.2018, применении последствий недействительности сделки в виде аннулирования записи в Едином государственной реестре недвижимости от 11.12.2018 за №, №, регистрации договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 20.10.2017, регистрации перехода права собственности за ФИО1 на жилой дом и земельный участок по адресу: 

<

адрес>.

В обоснование требований указано, что истец на основании зарегистрированного в установленном законом порядке договора купли-продажи от 20.10.2017 приобрела в собственность земельный участок и жилой дом по адресу: 

<

адрес>, после передачи в собственность указанных объектов недвижимости несла бремя их содержания и уплаты налогов. Законность сделки проверена Осинским районным судом Пермского края от 08.02.2018. Однако, апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Пермского краевого суда от 27.08.2018 действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю по государственной регистрации 30.10.2017 перехода права собственности на основании вышеуказанного договора купли-продажи признаны незаконными, аннулирована в ЕГРН запись о государственной регистрации перехода права собственности. Вместе с тем, договор купли-продажи заключен в соответствии с требованиями закона, расчет по договору произведен, недвижимость передана новому собственнику, невозможность зарегистрировать право собственности нарушает права истца как собственника приобретенных объектов недвижимости. Сделка по переходу права собственности на спорные объекты к ФИО5 от 10.12.2018 является недействительной, в силу ее притворности. Истец с 20.10.2017 пользуется жилым домом и земельным участком, оплачивает их содержание, несет бремя уплаты налогов, садит огород, произвела ремонт, в том время как бывший собственник жилого дома снят с регистрационного учета по решению суда. С мая 2017 года ФИО4 в доме не проживает, в связи с переездом на постоянное место жительство в 

<

адрес>, ключи от дома и надворных построек находятся только у истца. То обстоятельство, что ФИО1 на момент сделки проживала в доме с семьей и продолжает в нем проживать, подтверждается, что ФИО5 перед покупкой дома в нем не была и осмотра дома не происходило, фактически передачи жилого дома и земельного участка ФИО5 не осуществлялось. Спорная сделка совершена в целях создания препятствий истцу для осуществления регистрации договора купли-продажи от 20.10.2017. Спорная сделка является мнимой, ничтожной сделкой, поскольку совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

В судебном заседании истец ФИО1 на исковых требованиях настаивала по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель истца ФИО2 просила исковые требования удовлетворить, пояснила, что о недействительности договора купли - продажи от 10.12.2018 свидетельствует тот факт, что ФИО5 в лице ее отца О., являющегося мужем А., совершают сделку умышленно, чтобы создать препятствие зарегистрировать истцу Лященко свое право на данное имущество, при этом сама сделка скрывалась и указанный факт был выявлен в рамках рассмотрения данного гражданского дела, действия ответчиков, скрывших заключение сделки, являются недобросовестными и направлены исключительно на злоупотребление правом. Объекты недвижимости – дом и земельный участок по сделке не осматривались и не передавались. Сделка совершена при наличии обременения, при наличии действующего договора купли-продажи от 20.10.2017, при этом нарушены права истца ФИО1 как собственника.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В письменном отзыве на иск указал, что с исковыми требованиями не согласен, поскольку оспариваемая сделка не противоречит действующему законодательству. Распорядившись имуществом, оформил договор купли-продажи, получил указанные в договоре денежные средства. Истец не представила доказательства признания сделки недействительной, что данная сделка не была направлена на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В период заключения оспариваемого договора не было известно о рассмотрении гражданского дела № 2-34/2019, об этом стало известно только в январе 2019 года. Указанная сделка не была заключена с целью создания видимости перехода права собственности, была заключена законно, стороны сделки имели намерение создать соответствующие правовые последствия.

Представитель ответчика ФИО4 – ФИО6 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась судом надлежащим образом. Ранее в судебном заседании поясняла, что исковое заявление удовлетворению не подлежит, так как ФИО7 при заключении сделки от 20.10.2017 не была уполномочена распоряжаться имуществом, сделка была совершена в ущерб интересов представляемого. Ссылка истца на то, что сделка не была признана недействительной, необоснована, так как для разрешения данного спора имеет преюдициальное значение решение суда апелляционной инстанции Пермского краевого суда № 33 – 8273, в котором дана правовая оценка данной регистрации сделки в целом. 

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась судом надлежащим образом, однако почтовая корреспонденция вернулась с указанием причин возврата «истек срок хранения» (том 1 л.д.206, 231).

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

По смыслу статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства, поэтому неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве иных процессуальных правах. На основании ст. 167 ГПК РФ суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся участников процесса.

Свидетели Б., М., Д. суду пояснили, что спорным имуществом- домом и земельным участком по адресу: 

<

адрес> октября 2017 года пользуется истец ФИО1, несет расходы по содержанию дома, они бывали в указанном доме, ответчиков в доме не видели.

Заслушав участников процесса, свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пунктов 1 - 3 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пп.1,2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п.1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с п.1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

В силу действующего законодательства стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п.1 ст. 170 ГК РФ.

Судом установлено, что 30.05.2017 В. выдал Т. доверенность на представление его интересов во всех компетентных органах по вопросу подготовки документов к продаже принадлежащих ему на праве собственности жилого дома и земельного участка по адресу: 

<

адрес>, в частности: продать указанную недвижимость, заключить и подписать договор купли-продажи за цену и на условиях по своему усмотрению, регистрировать право собственности. Срок действия доверенности определен на пять лет. Доверенность удостоверена нотариусом 

<

данные изъяты> нотариального округа К. и зарегистрирована в реестре за номером №.

Как следует из материалов дела и установлено судом ФИО4 являлся собственником жилого дома и земельного участка по адресу: 

<

адрес>.

18.07.2017 ФИО3 выдал распоряжение об отмене вышеназванной доверенности, которое удостоверено нотариусом 

<

данные изъяты> нотариального округа 

<

адрес> – 

<

адрес> Н.

В тот же день сведения об отмене доверенности внесены в реестр единой информационной системы нотариата.

20.10.2017 Т. действуя от имени ФИО3 на основании выданной доверенности, заключила договор купли-продажи, на основании которого ФИО1 приобретал у ФИО8 одноэтажный жилой дом, общей площадью 32,3 кв.м., стоимостью 100 000 рублей, и земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 633 кв.м., стоимостью 50 000 рублей, расположенные по адресу: 

<

адрес>. Денежные средства в размере 150 000 рублей покупатель оплатил продавцу при подписании настоящего договора, о чем свидетельствует собственноручная запись в договоре. Обязанность продавца передать недвижимость покупателю, согласно пункту 4.1.2. договора, считается исполненной с момента подписания настоящего договора без составления отдельного документа о передаче.

30.10.2017 произведена государственная регистрация перехода права собственности от У. к ФИО1 на указанные объекты недвижимости, зарегистрировано право собственности на данные объекты за ФИО1

Переход права собственности, право собственности зарегистрированы на основании заявления Т. от 20.10.2017, при этом в регистрирующий орган, в числе прочих документов, Т. представила оригинал доверенности от 30.05.2017.

Решением Осинского районного суда Пермского края от 08.02.2018 исковые требования ФИО1 удовлетворены. ФИО3 снят с регистрационного учета по адресу: 

<

адрес>. В удовлетворении исковых требований ФИО3 к Т., ФИО1 о признании сделки купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: 

<

адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, совершенной на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, недействительной, применении последствий недействительности сделки в виде аннулирования записи от 30.10.2017, сделанной в Едином государственном реестре прав за номером №, восстановлении права собственности ФИО3 на жилой дом и земельный участок по адресу: 

<

адрес>, солидарном взыскании с Т., ФИО1 судебных расходов в размере 23000 рублей, отказано. Решение суда вступило в законную силу 25.04.2018.

Апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Пермского краевого суда от 27.08.2018 действия Управления Росреестра по Пермскому краю по государственной регистрации 30.10.2017 перехода права собственности по договору купли-продажи от 20.10.2017 на земельный участок и жилой дом по адресу: 

<

адрес>, государственной регистрации 30.10.2017 права собственности за ФИО1 признаны незаконными. Аннулированы в ЕГРН записи о государственной регистрации 30.10.2017 перехода права собственности по договору купли-продажи от 20.10.2017 на земельный участок и жилой дом по адресу: 

<

адрес>, о государственной регистрации 30.10.2017 права собственности за ФИО1

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, на основании ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении дела, в котором участвуют те же лица.

10.12.2018 ФИО3 в лице А. и ФИО5 в лице О. заключают договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: 

<

адрес>, согласно которому ФИО5 приобретает спорные объекты недвижимости по цене 150 000 рублей, из них: 100 000 рублей – стоимость дома, 50 000 рублей – стоимость земельного участка. При этом, в договоре указано, что до его заключения земельный участок и жилой дом с надворными постройками никому другому не подарены, не запроданы, не заложены, в споре и под запрещением (арестом) не состоят, свободны от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения настоящего договора стороны не могли не знать. До подписания настоящего договора покупатель осмотрел указанные земельный участок и жилой дом с надворными постройками в натуре. Передача земельного участка и жилого дома с надворными постройками осуществляется без подписания отдельного передаточного акта и считается состоявшейся с момента подписания настоящего договора. Договор подписан сторонами, право собственности зарегистрировано 11.12.2018 за №, № (том 1 л.д.81-84).

Вместе с тем, с учетом установленных в судебном заседании обстоятельств, оценив представленные доказательства в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, в том числе договор от 10.12.2018, обстоятельства заключения договора, суд приходит к выводу, что имеются законные основания для удовлетворения требований истца в части признания недействительным договора купли – продажи от 10.12.2018 года. 

При этом суд, приходя к такому выводу, исходит из того, что в момент заключения оспариваемого договора воля сторон не была направлена на возникновение, изменение и прекращение соответствующих гражданских прав и обязанностей, договор реально не исполнялся его сторонами вследствие очевидного отсутствия у сторон намерения исполнять сделку. На это указывают следующие обстоятельства: - договор купли-продажи заключен между сторонами, являющимися между собой родственниками, что стороной ответчика не оспаривается; - поведение ответчика ФИО5, не имеющее разумного обоснования цели приобретения спорных объектов недвижимости, о чем свидетельствует следующее: до заключения оспариваемого договора, в момент его заключения и после его заключения, ответчик ФИО5 в 

<

адрес> не проживала и не имела постоянной регистрации, длительное время в 

<

адрес> не проживает, после приобретения жилого помещения в жилое помещение не вселилась, требований об истребовании имущества из чужого незаконного владения длительное время после приобретения права собственности не предъявляла; - после заключения договора купли-продажи от 20.10.2017 и до настоящего времени истец ФИО1 проживает в спорном жилом доме и пользуется земельным участком; - заключение ответчиком ФИО3 оспариваемой сделки при наличии заключенного ранее договора купли-продажи от 20.10.2017, не признанного судом недействительным, и наличии правопритязаний истца не указанное имущество, указание в договоре, что спорные жилой дом и земельный участок никому не запродан; - интереса у ФИО5 в использовании указанного имущества не имеется, перед заключением сделки жилой дом и земельный участок не осматривался, ключи от жилого дома ей не передавались, после покупки указанными объектами недвижимого имущества покупатель не пользовалась.

Таким образом, исходя из установленных судом обстоятельств, договор купли-продажи от 10.12.2018 является ничтожным и на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ является мнимой сделкой, поскольку стороны сделки на момент ее совершения не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. Совершая мнимую сделку, стороны не имели намерений ее исполнять.

Оспариваемая сделка исполнена сторонами формально, для вида, во избежание регистрации права собственности на спорные объекты недвижимого имущества за ФИО1, при этом, сделка совершалась без намерения пользоваться указанным имуществом, следовательно, в момент ее совершения сделка не была направлена на возникновение, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей сторон.

При этом, истец вправе оспаривать указанную сделку, поскольку имеет заинтересованность в сохранении за ней права владения спорным недвижимым имуществом на основании договора купли-продажи от 20.10.2017.

При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи от 10.12.2018 и применении последствий недействительности сделки в виде аннулирования записи в ЕГРН суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Кроме того, суд считает необходимым удовлетворить требования истца о регистрации за ней спорного недвижимого имущества по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. При этом, в силу п.3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

По смыслу закона после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Фактические установленные судом обстоятельства по делу свидетельствуют, что ответчик ФИО4 заключил посредством представителя 20.10.2017 договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, денежные средства в качестве оплаты стоимости объектов недвижимого имущества получены представителем продавца в размере стоимости объектов недвижимого имущества, что подтверждается текстом договора, на дату заключения договора купли-продажи спорной квартиры истец принял квартиру от ответчика, а представитель последнего, в свою очередь принял оплату за спорную квартиру, в связи с чем, истец вправе требовать регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимого имущества. Все юридические действия, необходимые для регистрации, за исключением предоставления заявления и документов ответчика, сторонами совершены: спорное имущество приобретено истцом на основании договора купли-продажи, заключенного в письменной форме, сделка была фактически исполнена сторонами, сторонами на момент разрешения настоящего спора не оспорена.

Учитывая, что действующим законодательством Российской Федерации предусмотрена лишь регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество, требования истца в части вынесения решения о государственной регистрации договора купли-продажи от 20.10.2017 удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: 

<

адрес>, заключенный 10.12.2018 между ФИО4 и ФИО5.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде аннулирования записи в Едином государственном реестре недвижимости от 11.12.2018 за №, №.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности к ФИО1 на жилой и земельный участок по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи от 20.10.2017, заключенного между ФИО4 и ФИО1.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Осинский районный суд Пермского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 22 августа 2019 года 

Судья – Павлова Н.Н.