Копия 16MS0186-01-2023-002511-51

СОВЕТСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД 

ГОРОДА КАЗАНИ РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН 

Патриса Лумумбы ул., д. 48, г. Казань, Республика Татарстан, 420081, тел. (843) 264-98-00

http://sovetsky.tat.sudrf.ru 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело №2-3871/2024

21 ноября 2024 года

г. Казань

Советский районный суд города Казани в составе:

председательствующего судьи А.К. Мухаметова,

при секретаре судебного заседания Л.В. Закировой, 

с участием представителя истца по первоначальному иску, представителя ответчика по встречному иску ФИО1,

представителя ответчика по первоначальному иску, представителя истца по встречному иску ФИО2, 

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Григорян ФИО11 к ФИО4 ФИО12 о расторжении договора купли-продажи и возврате денежных средств, а также по встречному иску ФИО4 ФИО13 к Григорян ФИО14 о взыскании денежных средств, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4 о взыскании денежных средств по предварительному договору.

Иск мотивирован тем, что 25 мая 2023 г. между ФИО3 (покупатель) и ФИО4 (продавец) был заключен предварительный договор 

<

номер изъят> купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

номер изъят>.

Стоимость квартиры по договору составила 7 350 000 руб., из которых: 6 615 000 руб. выплачиваются покупателем за счет привлеченных кредитных средств ПАО «Банк ВТБ».

В соответствии с условиями договора истцом внесен задаток в размере 50 000 руб. на счет ФИО4

Согласно п.14 индивидуальных условий договора, договор заключен на срок до 25 июня 2023 г.

Пунктом 4.8 указанного договора предусмотрено, что покупатель признается невиновным в отсутствии у него денежных средств, необходимых для заключения договора купли-продажи, в случае, если от кредитной организации был получен отказ в одобрении объекта недвижимости. 

Сообщением от 7 июня 2023 г. 

<

номер изъят> ПАО «Банк ВТБ» истцу было отказано в предоставлении кредита.

9 августа 2023 г. истец обратилась к ответчику с претензией с требованием о возврате денежных средств. Требования истца оставлены ответчиком без удовлетворения.

На основании изложенного истец просила взыскать с ответчика денежные средства в размере 50 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 700 руб.

Впоследствии ФИО4 обратилась в суд со встречным иском к ФИО3 о взыскании денежных средств. 

В обосновании встречного иска указано, что между ФИО3 (покупатель) и ФИО4 (продавец) был заключен предварительный договор 

<

номер изъят> купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес изъят>

В соответствии с п.4.8 индивидуальных условий предварительного договора, отказ кредитной организации в предоставлении кредита должен быть связан с объектом недвижимости.

Вместе с тем, согласно ответу ПАО «Банк ВТБ» отказ вызван обстоятельствами, связанными с объектом. Кроме того в ответе отсутствуют сведения индивидуально-определенных признаках недвижимого имущества, волеизъявление на приобретение которого было выражено ФИО3

Условиями договора предусмотрено, что по требованию стороны контрагент обязан возместить убытки.

Убытки выражены в изменении покупной цены отчуждаемого объекта, поскольку если бы основной договор был заключен, то ФИО4 не пришлось бы совершить сделку на 107 000 руб. дешевле.

На основании изложенного ФИО4 просила расторгнуть предварительный договор 

<

номер изъят>1 купли-продажи квартиры от 

<

номер изъят> заключенный между ФИО3 и ФИО4, а также взыскать с ФИО3 убытки в размере 107 000 руб.

Определением суда от 21 ноября 2024 г. отказано в удовлетворении заявления ФИО4 о процессуальном правопреемстве. 

Определением суда от 21 ноября 2024 г. отказано в удовлетворении заявления ФИО4 о передаче дела по подсудности в другой суд.

Представитель истца по первоначальному иску ФИО3 – ФИО1 в судебном заседании просил первоначальный иск удовлетворить, в удовлетворении встречного иска просил отказать.

Представитель ответчика по первоначальному иску ФИО4 – ФИО2 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении первоначального иска, встречный иск просил удовлетворить. 

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Пунктом 4 этой же статьи установлено, что, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, задаток является согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает возможность обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Судом установлено, что 25 мая 2023 г. между ФИО3 (покупатель) и ФИО4 (продавец) был заключен предварительный договор 

<

номер изъят>1 купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес изъят>

Стоимость квартиры по договору составила 7 350 000 руб., из которых 6 615 000 руб. выплачиваются покупателем за счет привлеченных кредитных средств ПАО «Банк ВТБ».

В соответствии с условиями договора истцом внесен задаток в размере 50 000 руб. на счет ФИО4

Факт заключения соглашения о задатке от 25 мая 2023 г. не оспаривается сторонами.

Согласно п. 14 индивидуальных условий предварительного договора, основной договор должен быть заключен в срок до 

<

номер изъят> г.

Пунктом 4.8 указанного договора предусмотрено, что покупатель признается невиновным в отсутствии у него денежных средств, необходимых для заключения договора купли-продажи, в случае, если от кредитной организации был получен отказ в одобрении объекта недвижимости. 

Уведомлением от 7 июня 2023 г. 

<

номер изъят> ПАО «Банк ВТБ» было отказано в предоставлении кредита. 

9 августа 2023 г. истец обратился к ответчику с претензией с требованием о возврате денежных средств. Требования истца оставлены ответчиком без удовлетворения.

Давая правовую оценку заключенному между сторонами договору, суд приходит к выводу о том, что он содержит все существенные условия договора купли-продажи и соглашения о задатке.

Таким образом, задатком в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца и покупателя, заключить основной договор купли-продажи конкретного недвижимого имущества на согласованных условиях в определенный срок.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем, не заключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Денежная сумма 50 000 руб. в данном случае обеспечивала возникшее из соглашения о задатке обязательство продавца перед покупателем заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества на согласованных условиях в определенный срок. 

Однако с учетом основных начал гражданского законодательства, закрепленных в статьях 1, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации суд исходит из того, что смысл внесения в договор пунктов 4.7 и 4.8, а именно то обстоятельство, что в пункте 4.7 договора прописана судьба суммы задатка на случай незаключения основного договора по причине уклонения какой-либо из сторон от исполнения своих обязательств, а пункт 4.8 договора описывает судьбу задатка на случай незаключения основного договора по иному, не зависящему от сторон основанию, связанному с тем, что покупатель приобретает объект недвижимого имущества с привлечением кредитных средств, и в случае отказа банка в выдаче кредитных средств, покупатель не имеет возможность купить согласованное сторонами недвижимое имущество. 

Доказательств того, что со стороны ФИО3 имел место необоснованный отказ от заключения основного договора купли-продажи с учетом того, что такое решение зависело от одобрения сделки банком, предоставляющим ипотечный кредит, ответчиком представлено не было.

С учетом изложенного не имеет также правового значения ссылки ответчика ФИО4 о том, что истцу 6 июня 2023 г. направлялось требование о заключении основного договора купли-продажи, поскольку, как указано выше, заключение основного договора зависело от одобрения сделки банком. 

При этом п. 5 ст. 7 Федерального закона № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» предусматривает, что по результатам рассмотрения заявления заемщика о предоставлении потребительского кредита (займа) кредитор может отказать заемщику в заключение договора потребительского кредита (займа) без объяснения причин, если федеральными законами не предусмотрена обязанность кредитора мотивировать отказ от заключения договора.

Довод ответчика по первоначальному иску о том, что в соответствии с п. 4.8 индивидуальных условий предварительного договора, отказ кредитной организации в предоставлении кредита должен быть связан с объектом недвижимости, а согласно ответу ПАО «Банк ВТБ» отказ в выдаче кредита вызван обстоятельствами, связанными с объектом, и, кроме того, в ответе отсутствуют сведения об индивидуально-определенных признаках недвижимого имущества, волеизъявление на приобретение которого было выражено ФИО3, судом отклоняются по причине того, что стороны в предварительном договоре согласовали выплату денежных средств за покупку квартиры в размере 6 615 000 руб. за счет предоставленных ПАО «Банк ВТБ» кредитных средств. 

Сторонами предварительный договор купли-продажи заключен 25 мая 2023 г. Ответ ПАО «Банк ВТБ» был направлен 7 июня 2023 г. Согласно Федеральному закону от 02.12.1990 №395-1 «О банках и банковской деятельности» кредитная организация обязана рассмотреть обращение и по результатам его рассмотрения направить заявителю ответ на обращение в течение 15 рабочих дней со дня регистрации обращения, если иные сроки не предусмотрены настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами. 

Анализируя временные рамки заключения договора и получения ответа из банка, а также согласованность сторонами оплаты части приобретаемой квартиры за счет кредитных средств ПАО «Банк ВТБ», суд приходит к выводу об отказе в выдаче кредита банком именно в отношении спорного договора. 

В силу п. 1 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Поскольку неисполнение условий предварительного договора по заключению основного договора покупателем по причине отсутствия у ФИО3 необходимых денежных средств, поскольку банком не был согласован кредит, то есть вызвано объективными, не зависящими от покупателя обстоятельствами, переданная сумма задатка подлежит возвращению продавцом покупателю.

Учитывая, что денежные средства не были возвращены истцу, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика денежных средств в размере 50 000 руб.

Ссылка представителя ответчика ФИО4 на иную судебную практику подлежит отклонению, поскольку судебный прецедент не является источником права в Российской Федерации.

Разрешая встречный иск ФИО4 к ФИО3 о взыскании денежных средств, суд исходит из следующего.

В пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 24 марта 2016 г. N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что по смыслу статьи 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 1 и 2 статьи 405 ГК РФ, риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение, например, в результате расторжения договора в судебном порядке или одностороннего отказа другой стороны от исполнения обязательства.

В указанном случае убытки в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой возмещаются соответствующей стороной независимо от того, заключалась ли другой стороной взамен прекращенного договора аналогичная (замещающая) сделка. Если в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения таких убытков и тогда, когда замещающая сделка им не заключалась (пункт 2 статьи 393.1 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что 25 мая 2023 г. между ФИО3 (покупатель) и ФИО4 (продавец) был заключен предварительный договор 

<

номер изъят> купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес изъят> согласно которому продавец обязуется заключить с покупателем в будущем договор купли-продажи, согласно которому обязуется передать в собственность квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес изъят>

Поскольку основной договор заключен не был, доказательств возникновения убытков, причиненных в результате незаконных действий ответчика, наличия причинно-следственной связи между убытками и не заключения основного договора купли-продажи, не представлено.

Оснований для взыскания убытков в виде разницы цен недвижимого имущества не имеется, поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества не заключался и недвижимое имущество истцу не передавалось.

Предусмотренные предварительным договором обязательства по заключению основного договора были прекращены, в связи с чем оснований для расторжения предварительного договора не имеется. 

Поэтому встречный иск не подлежит удовлетворению. 

На основании части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом удовлетворения заявленных ФИО3 исковых требований, с ФИО4 в пользу ФИО3 в порядке возврата подлежит взысканию уплаченная последним государственная пошлина в размере 1 700 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

иск Григорян ФИО15 

<

номер изъят>) к ФИО4 ФИО16 (

<

номер изъят>) о взыскании денежных средств удовлетворить.

Взыскать с ФИО4 ФИО17 (

<

номер изъят>) в пользу Григорян ФИО18 (

<

номер изъят>) денежные средства в размере 50 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 700 рублей.

Встречный иск ФИО19 (

<

номер изъят>) к Григорян ФИО20 (

<

номер изъят>) о взыскании денежных средств оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан через Советский районный суд г. Казани в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Судья /подпись/ А.К. Мухаметов

Мотивированное решение в соответствии со статьей 199 ГПК РФ составлено 5.12.2024 г.

Копия верна, судья А.К. Мухаметов