Дело № 2-961/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 июля 2019 года г. Сальск 

Сальский городской суд Ростовской области 

в составе: 

председательствующего судьи Пивоваровой Н.А.

при секретаре Ефремовой О.С.

с участием истца, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Сальского городского поселения, ФИО2 о признании договора купли-продажи 1/3 доли квартиры действительным, признании права собственности на 1/3 долю квартиры, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации Сальского городского поселения, ФИО2 о признании договора купли-продажи 1/3 доли квартиры действительным, признании права собственности на 1/3 долю квартиры указывая на то, что в октябре 2004 года между истцом и Д.Н.П. была достигнута устная договоренность о продаже принадлежащей ей на праве собственности 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, общей площадью 34,7 кв.м., в том числе жилой 17, 9 кв.м., расположенной на 2 этаже 2-х этажного дома, с кадастровым (условным) номером №, расположенную 

<

адрес>. Истец и ответчик, ФИО2, также являются собственниками указанной квартиры, каждому из них принадлежит по 1/3 доли в праве общей долевой собственности.

Д. Н.П. 1/3 доля в праве общей долевой собственности на квартиру принадлежала на основании договора на передачу квартиры в частную долевую собственность граждан от 07 сентября 2004 года, зарегистрированного в установленном порядке. 

Между Д. Н.П. и истцом была устная договоренность о продаже последней доли в праве общей долевой собственности на квартиру за 15000 рублей. Письменный договор купли-продажи доли в праве на квартиру, стороны не заключали. Истцом 03 октября 2004 года был дан задаток в размере 5000 рублей в счет стоимости квартиры. А оставшуюся сумму в размере 10000 (десять тысяч) рублей, Д. Н.П. получила от истца 20 октября 2004 года, что подтверждено расписками от 03 октября 2004 года и 20 октября 2004 года.

Истец проживала совместно с Д. Н.П. и осуществляла уход за ней.

ДД.ММ.ГГГГ Д. Н.П. умерла. Поэтому сделка до конца не была оформлена. Наследников у Д.Н.П. нет. Истец за свой счет похоронила Д. Н.П., что подтверждается накладной от 10 ноября 2004 года.

Так как продавец умер, истец не может оформить и зарегистрировать право собственности на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на спорную квартиру за собой.

На основании вышеизложенного истец первоначально просила суд: признать действительным договор купли-продажи 1/3 доли в праве общей собственности на квартиру с кадастровым (условным) номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>; признать за ней право собственности на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

В ходе судебного разбирательства истец в порядке, предусмотренном ст. 39 ГПК РФ уточнил исковые требования, просил суд: признать действительным договор купли- продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым (условным) номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО1 и Д. Н.П.; произвести государственную регистрацию перехода права собственности на 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> с Д.Н.П. на ФИО1.

Истец в судебном заседании исковые требования с учетом уточнений поддержала, просила удовлетворить в полном объеме.

Ответчик, ФИО2, о месте и времени судебного разбирательства извещен в порядке, предусмотренном ст. 113 ГПК, посредством заявления просит рассмотреть дело в его отсутствие, против удовлетворения исковых требований возражений не имеет (л.д.41).

Ответчик, Администрация Сальского городского поселения Ростовской области, о времени и месте судебного разбирательства извещен в порядке, предусмотренном ст.113 ГПК РФ, в судебное заседание представитель не явился, о причинах неявки суду не сообщил (л.д.44-46).

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков.

В соответствии с частью 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу ст. 195 ГПК РФ суд основывает свое решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании, оценивая все доказательства, представленные суду в совокупности. 

Изучив материалы дела, исследовав и оценив доказательства, выслушав доводы истца, пояснения свидетелей, суд пришёл к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьёй 35 Конституции РФ, каждый гражданин вправе иметь имущество в собственности. 

В соответствии со ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

При этом, законодатель не исключает, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса (ст. 434 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, на основании договора на передачу квартиры в частную долевую собственность граждан от 07 сентября 2004 года, заключенному с ГМУ «Служба Заказчика», ФИО1 Д.Н.П., ФИО2 в общую долевую собственность, по 1/3 доли в праве каждому, передана квартира, общей площадью 34,7 кв.м., расположенная по адресу: 

<

адрес> (л.д.5).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 20 октября 2004 года серии № ФИО1 является собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру №, общей площадью 34,7 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>, условный №. Иными участниками общей долевой собственности являются: Д.Н.П. (доля – 1/3), ФИО2 (доля – 1/3) (л.д.8).

Как следует из материалов дела, Д.Н.П., ДД.ММ.ГГГГ, умерла ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждено свидетельством о смерти от ДД.ММ.ГГГГ серии № (л.д.11). 

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, истец указывает на то, что между ней и Д.Н.П. был заключен договор купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру №, общей площадью 34,7 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес> в счет стоимости которой она передала продавцу денежные средства в размере 15000 рублей.

В подтверждении позиции о заключении договора купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности спорного жилого помещения истцом представлены расписки от 03 октября 2004 года и от 20 октября 2004 года, составленные, с её слов, собственноручно Д. Н.П., из буквального содержания которых следует, что она получила от ФИО1 15000 рублей за 1/3 доли в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес> (л.д.6,7). 

Также истцом в материалы дела представлены доказательства того, что она проживает и зарегистрирована в спорном жилом помещении, несёт бремя его содержания в полном объеме, что подтверждено квитанциями об оплате коммунальных платежей (л.д.48-90). 

Кроме этого, в подтверждение факта заключения между истцом и Д. Н.П. договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру, по ходатайству истца были допрошены свидетели: Б. О.П. и В. О.А., соседи истца, которые пояснили суду, что истец проживает в спорном жилом помещении, несет расходы на его содержание не только в размере своей доли и доли сына, ФИО2, но и за долю, принадлежащую Д. Н.П. Учитывая, что они были соседями Д. Н.П., состояли с ней в хороших отношениях, общались, то им было достоверно известно о продаже Д. Н.П. доли на спорную квартиру истцу.

При таких обстоятельствах, суд исходит из действительной воли сторон, которая была направлена на заключение договора купли-продажи недвижимости, характеристики которой содержатся в материалах дела и никем не оспаривались (данные ЕГРН и технический паспорт содержат сведения, позволяющие индивидуализировать предмет продажи) и полагает, что стороны достигли соглашение по всем его существенным условиям, оформив его в письменной форме и подписав (в форме расписки), и его исполнили. При указанных обстоятельствах с учетом приведенных норм права неполнота сведений, содержащихся в расписке, при соблюдении письменной формы не влечет недействительность сделки.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ (в редакции действовавшей на момент совершения сделки) договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, единственным препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на спорное домовладение от Д.Н.П. к ФИО1, является отсутствие продавца по договору, в связи со смертью.

То обстоятельство, что стороны договора купли-продажи квартиры не обратились за государственной регистрацией перехода права собственности от продавца к покупателю до момента смерти продавца, не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований о признании договора заключенным, поскольку регистрация права на недвижимое имущество носит правоподтверждающий характер.

Более того, анализируя вышеуказанные нормы законодательства, при разрешении спора следует исходить из того, что если договор об отчуждении недвижимого имущества был заключен в требуемой форме, исполнен, а переход права собственности не был зарегистрирован, то договор становится обязательным для сторон. Данное имущество является предметом исполненного обязательства, возникшего из надлежащего договора, приобретатель является законным владельцем имущества, хотя право собственности до момента государственной регистрации сохраняется за лицами, которые произвели его отчуждение.

Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок заключения договора купли-продажи, не устанавливают требование о государственной регистрации в качестве условия действительности договора.

Отсутствие государственной регистрации, при наличии волеизъявления сторон на совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества, и заключение договора по форме и содержанию, соответствуют действующему законодательству, само по себе не влечет признание сделки ничтожной. В каждом конкретном случае следует выяснять причины, по которым такая государственная регистрация не была осуществлена.

В абзаце 3 пункта 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», указано, что после передачи владения недвижимым имуществом, но до государственной регистрации права собственности, покупатель уже является законным владельцем этого имущества. Соответственно, он может защищать свое владение на основании ст. 305 ГК РФ. Однако распоряжаться этим имуществом покупатель еще не может, поскольку право собственности до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Пунктом 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" также предусмотрено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Пунктом 62 названного Постановления предусмотрено, что на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Согласно сведениям, поступившим от нотариуса Сальского нотариального округа Ростовской области ФИО4 от 26 июня 2019 года №, от нотариуса Сальского нотариального округа Ростовской области ФИО5 от 27 июня 2019 года №, от нотариуса Сальского нотариального округа Ростовской области ФИО6 от 05 июля 2019 года №, от нотариуса Сальского нотариального округа Ростовской области ФИО7 от 28 июня 2019 года № после смерти Д.Н.П., умершей ДД.ММ.ГГГГ наследственное дело не заводилось (л.д.25,27,33,37).

Таким образом, поскольку в судебном заседании установлено, что сторонами были согласованы все существенные условия договора купли-продажи доли в праве на квартиру, договор сторонами исполнен, не нарушает прав и интересов третьих лиц, истец фактически пользуется недвижимым имуществом, притязаний со стороны других лиц на данный объект жилого помещения не установлено, единственным препятствием для регистрации перехода права собственности является отсутствие продавца, в связи со смертью, то при таких обстоятельствах, суд пришёл к выводу, что исковые требования ФИО1 к Администрации Сальского городского поселения, ФИО2 о признании договора купли-продажи 1/3 доли квартиры действительным, признании права собственности на 1/3 долю квартиры №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, подлежат удовлетворению. 

Согласно п. 7 ст. 15 Федерального Закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд приходит к выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению, поскольку они обоснованны и не противоречат закону. 

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Администрации Сальского городского поселения, ФИО2 о признании договора купли-продажи 1/3 доли квартиры действительным, признании права собственности на 1/3 долю квартиры, удовлетворить. 

Признать договор купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, заключенный 03 октября 2004 года между ФИО1 и Д.Н.П., действительным.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от Д.Н.П. к ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ, уроженке 

<

адрес> на 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № на основании договора купли-продажи от 03 октября 2004 года.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Сальский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Н.А. Пивоварова

Решение в окончательной форме будет изготовлено 26 июля 2019 года