№ 2-731/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

9 декабря 2024 г. с. Енотаевка

Енотаевский районный суд Астраханской области в составе: председательствующего судьи Сызрановой Т.Ю.,

при секретаре Тлюгалиевой А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации МО «Енотаевский муниципальный район Астраханской области» о признании права собственности на объект незавершенного строительства (индивидуальный жилой дом),

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с иском, к администрации МО «Енотаевский муниципальный район Астраханской области» о признании права собственности на объект незавершенного строительства, общей площадью 136 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, Енотаевский муниципальный район, сельское поселение 

<

адрес>, указывая, что в соответствии с распиской от ДД.ММ.ГГГГ он приобрел незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>. В настоящее время адрес вышеуказанного незавершенного строительством объекта следует считать: 

<

адрес>, что подтверждает постановление № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Администрацией муниципального образования «Сельское поселение Замьянский сельсовет Енотаевского муниципального района Астраханской области». Незавершенный строительством объект недвижимости, ФИО1 приобрел у Т.М.У., которая в свою очередь приобрела незавершенный объект недвижимости (жилой дом), заключив договор купли-продажи с комитетом по управлению муниципальным имуществом 

<

адрес>, согласно решения № от ДД.ММ.ГГГГ на момент покупки вышеуказанного объекта незавершенного строительств и в настоящее время объект недвижимости имеет следующее техническое состояние: вид объекта - объект незавершенного строительства; тип объекта - индивидуальный жилой дом; площадь застройки – 136 кв.м; материал стен – керамзитобетонные блоки; процент готовности – 30%; балансовая стоимость – 134757 руб.

Приобретенный истцом объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>. При обращении к ответчику с заявлением о предоставлении в собственность вышеуказанного земельного участка, было отказано в связи с тем, что на земельном участке имеется незавершенный строительством объект, а правоустанавливающие документы на указанный объект недвижимости отсутствуют. В настоящее время желает оформить надлежащим образом правоустанавливающие документы. 

Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в гражданском деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных исковых требований на стороне ответчика привлечены Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Астраханской области, администрация МО «Сельское поселение Замьянский сельсовет Енотаевского муниципального района Астраханской области».

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые поддержал в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика администрации МО «Енотаевский муниципальный район Астраханской области» в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения гражданского дела извещен надлежащим образом, от него поступило ходатайство о рассмотрении гражданского дела в его отсутствие, исковые требования признает в полном объеме, против их удовлетворения не возражает.

Представители третьих лиц Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Астраханской области, администрации МО «Сельское поселение Замьянский сельсовет Енотаевского муниципального района Астраханской области», в судебное заседание не явились, о дне рассмотрения гражданского дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц. 

Суд, выслушав представителя истца ФИО1, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с положениями статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно положениям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как установлено судом, в соответствии с распиской от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 приобрел жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

Согласно постановления АМО «Енотаевский район» Астраханской области № от ДД.ММ.ГГГГ утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории №, из категории земель – земли населенных пунктов, расположенных по адресу: 

<

адрес>

Согласно акта приема-передачи незавершенного строительством объекта «Осетровый рыбоводный завод» в 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ произведения передача в муниципальную собственность управления имуществом на баланс администрации Замьянского сельсовета незавершенного строительством объекта «Осетровый рыбоводный завод» в 

<

адрес> «промзона и жилпоселок», находящегося на балансе УКСиР ООО «Астраханьгазпром» построенного в 

<

адрес>.

Комитетом по управлению муниципальным имуществом Енотаевского района «О создании комиссии по продажам незавершенных строительством жилых домов в с. Замьяны» создана комиссия по оценке и проведению торгов по продаже незавершенных строительством жилых домов в селе Замьяны.

Согласно решения собрания представителей Енотаевского района Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ № «О передаче в муниципальную собственность незавершенный строительством осетровый рыбоводный завод в селе Замьяны», принято в муниципальную собственность Енотаевского района объекты незавершенные строительством осетрового рыбоводного завода в селе Замьяны с фактической стоимостью 980000 руб.: промышленная зона (строительные материалы), (десять) недостроенных домов жилых домов, вышеуказанные объекты поставлены на баланс и переданы в полное хозяйственное ведение администрации Замьянского сельсовета.

В представленной в материалы дела истцом расписки указано, что Т.М.У. получила у ФИО1 денежные средства в размере 50000 руб. в счет полной оплаты за стоимость жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

При этом в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие право собственности Т.М.У. на вышеуказанный объект незавершенного строительства, акт передачи Т.М.У. объекта незавершенного строительства отсутствует, государственная регистрация перехода права собственности произведена не была, договор купли – продажи отсутствует. 

Решение общего собрания, на котором бы решался вопрос о продаже указанного объекта недвижимости, отсутствует. 

В нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, истцом суду не представлено доказательств, подтверждающих, что земельный участок, находящийся непосредственно под спорным сооружением, сформирован как самостоятельный объект, поставлен на кадастровый учет и на законном основании был предоставлен истцу для эксплуатации спорного сооружения.

Судом установлено, что спорный объект недвижимости расположен на земельном участке, который находится в введении администрации МО «Енотаевский муниципальный район Астраханской области», какое-либо право на него за ФИО1 не оформлено. 

С введением в действие Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ предоставление земельных участков гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования прекратилось, но владение и пользование земельными участками на данном вещном праве сохранено до настоящего момента.

Согласно п. 3 ст. 269 Гражданского кодекса РФ лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование, не вправе распоряжаться такими земельными участками. При этом ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» прямо предусмотрено, что юридические лица, за исключением указанных в п. 2 ст. 39.9 Земельного кодекса РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.

В связи с чем, Т.М.У., прежде чем продавать недвижимое имущество – объект незавершенного строительства расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, обязана была оформить право аренды или приобрести земельный участок в собственность, на котором находится данное имущество.

В соответствии с ст. 1 Земельного кодекса РФ основным принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельный участков.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Следуя законодательной логике, Закон именно с моментом государственной регистрации связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на недвижимость, то есть государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение.

Из материалов гражданского дела следует и судом установлено, что у Т.М.У. отсутствуют надлежащие правоустанавливающие документы на спорный объект недвижимости, в связи с чем, суд считает, что Т.М.У. не имела права распоряжаться спорным недвижимым имуществом, в связи с чем, право собственности на указанный объект не могло перейти истцу по расписке.

Вместе с тем, представленная суду расписка от ДД.ММ.ГГГГ не свидетельствует о заключении между сторонами договора купли-продажи спорного объекта недвижимости, поскольку не соответствует требованиям гражданского законодательства, предъявляемым к договорам купли-продажи недвижимого имущества. 

Вопреки требованиям статей 549, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в нем отсутствуют данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе его площадь, и данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При установленных в судебном заседании обстоятельствах суд не может принять признание иска представителем ответчика администрации МО «Енотаевский муниципальный район Астраханской области», поскольку это противоречит закону, и приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для признания за истцом права собственности на спорный объект недвижимости.

При этом, доводы истца о том, что он заключил расписку с Т.М.У., заплатил свои личные средства, обратился к кадастровому инженеру и подготовил техническую документацию для постановки на кадастровый учет, расписка составлена в письменном виде, что подтверждает волеизъявление сторон в совершении сделки, в связи с чем, является безусловными основаниями для признания за ним права собственности на данный объект, поскольку истцом при заключении сделки не были приняты разумные меры для выяснения правомочий у продавца на отчуждение спорного имущества - наличия у Т.М.У. права собственности, зарегистрированного в ЕГРН.

При таких обстоятельствах, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые ФИО1 к администрации МО «Енотаевский муниципальный район Астраханской области» о признании права собственности на объект незавершенного строительства (индивидуальный жилой дом)- оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Астраханского областного суда в течение 1 месяца со дня его вынесения.

Мотивированное решение изготовлено 9 декабря 2024 года.

Судья: подпись Сызранова Т.Ю.