дело № 2-6026/2019

уид 24RS0048-01-2019-002030-31

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 июня 2019 года г. Красноярск

Советский районный суд г. Красноярска в составе:

председательствующего судьи Васильевой Л.В.,

при секретаре Исаевой Е.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи 153/630 доли квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, возвратив сторонам все полученное по сделке. Мотивировав свои требования тем, что 10.02.2012 между истцом и ФИО3 в лице ФИО2 заключен договор купли-продажи 153/630 доли 

<

адрес>, стоимостью 500 000 рублей. В этот же день между сторонами подписано дополнительное соглашение о том, что в случае признания сделки купли-продажи недействительной продавец обязуется возвратить 500 000 рублей и неустойку 320 000 рублей. Фактически данная сумма неустойкой не являлась, а была составной частью стоимости гостинки. При подписании договора купли-продажи ответчик ФИО2 уверил истца, что продается по сути комната-гостинка, которая только формально будет оформлена как доля, а перепланировка, произведенная в жилом помещении, будет согласована с департаментом городского хозяйства администрации и узаконена в установленном порядке. Однако, решением Советского районного суда г. Красноярска от 25.05.2017 на собственников данного жилого помещения, в том числе истца, была возложена обязанность привести жилое помещение в первоначальное состояние. Таким образом, в результате принятого решения были прекращены существенные условия договора купли-продажи доли квартиры, при которых истец перестала быть единоличным собственником комнаты-гостинки, что лишило ее возможности изолированного проживания в квартире. 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась своевременно и надлежащим образом, причину неявки суду не сообщила, доверила представлять свои интересы представителю.

Представитель истца ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования по изложенным основаниям поддержал. Суду пояснил, что предметом договора купли-продажи является доля в квартире, которая фактически не была определена. Существенные обстоятельства при купле-продаже не были установлены, порядок пользования не определен. Со стороны ФИО3 нарушены основные условия продажи жилых помещений.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась своевременно и надлежащим образом, причину неявки суду не сообщила, доверила представлять свои интересы представителю.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО5, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал, доводы, изложенные в отзыве, поддержал, дополнительно суду пояснил, что истцом пропущен срок исковой давности один год. 

Ответчик ФИО2, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались своевременно и надлежащим образом, причину неявки суду не сообщили.

По смыслу ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реутилизации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве иных процессуальных правах. 

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся участников процесса на основании ст. 167 ГПК РФ.

Заслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 тс. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Из приведенной нормы права следует, что договор купли-продажи недвижимости представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. Последствиям данного соглашения является переход права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю.

Согласно ч. 1 ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ч. 1 тс. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор, о ее продаже считается незаключенным. 

Как следует из материалов дела, 10.02.2012 между ФИО3 (продавец) в лице ФИО2, действующего по доверенности, и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил 153/630 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> состоящую из трех комнат, общей площадью 63 кв. м за 500 000 рублей. 

По соглашению сторон расчет произведен полностью до подписания договора, что также подтверждается распиской ФИО2 от 10.02.2012 о получении 500 000 рублей по договору купли-продажи от ФИО1

К договору купли-продажи доли квартиры от 10.02.2012 в этот же день между сторонами было заключено дополнительное соглашение, согласно которому, в случае признания сделки купли-продажи доли квартиры, заключенной между сторонами недействительной, или отказа в государственной регистрации права собственности покупателя на приобретаемую квартиру, учреждением, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, продавец обязуется возвратить полученную от покупателя денежную сумму в размере 500 000 рублей полностью, и неустойку в размере 320 000 рублей, также обязуется не требовать возврата от покупателя вышеуказанной доли квартиры по любым основаниям до полного возврата указанных выше денежных сумм.

Соглашением также установлено, что перепланировка в квартире была осуществлена с согласия покупателя, бремя узаконивания которой лежит на покупателе после государственной регистрации права собственности на долю квартиры. 

13.02.2012 произведена государственная регистрация договора купли-продажи от 10.02.2012 и права общей долевой собственности ФИО1 на приобретаемую долю. 

Согласно выписке из ЕГРН от 27.03.2019 жилое помещение по адресу: 

<

адрес> принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО9 (доля в праве 145/630); ФИО8 (доля в праве 195/630); ФИО7 (доля в праве 137/630); ФИО1 (доля в праве 153/630).

Решением Советского районного суда г. Красноярска от 25.05.2017, вступившем в законную силу 13.09.2017, исковые требования ФИО9, ФИО8, ФИО7, ФИО1 к администрации Советского района г. Красноярска, администрации г. Красноярска о сохранении жилого помещения 

<

адрес> в перепланированном и переустроенном состоянии, оставлены без удовлетворения; на ФИО9, ФИО8, ФИО7, ФИО1 возложена обязанность привести жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> в прежнее состояние, до переустройства и перепланировки в соответствии с поэтажным планом на квартиру от 16.03.2016, отражающим жилое помещение до перепланировки.

Данным решением установлено, что в квартире произведена перепланировка в виде разделения единого жилого помещения на четыре изолированных жилых помещения, с оборудованием в каждой санузлов. 

Согласно материалам исполнительного производства жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> приведено в первоначальное положение. 

Оценивая представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд учитывает следующее. 

Как следует из разъяснений, содержащихся в 2 п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. 

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из выше названной нормы закона следует, что из понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

В силу ч. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Истец, настаивая на своих исковых требованиях о расторжении договора купли-продажи доли квартиры от 10.02.2012 указывает на то, что между ней и продавцом не было достигнуто соглашение относительно предмета договора, так как продавец ФИО3 в лице ФИО2 фактически ввели ее в заблуждение относительно его параметров, характеристик и законности возникновения.

Между тем, с этим согласиться нельзя, поскольку из договора следует, что истец приобретает в собственность 153/630 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся на первом этаже жилого дома, состоящую из трех комнат, общей площадью 63 кв. м, по адресу: 

<

адрес>. Истец не отрицает, что именно эту долю она и приобрела.

Таким образом, истец действовала добровольно, без принуждения, с условиями договора была согласна.

По делу также установлено, что в спорной квартире произведено переустройство и перепланировка, в результате которой – трехкомнатная квартира переоборудована на 4 комнаты гостиничного типа, при этом, в каждой комнате произведено устройство санузла, кухня переустроена в жилую комнату. Об этом ФИО1 была поставлена в известность до подписания договора, она осматривала квартиру, её доля в квартире не была выделена в натуре. Данные обстоятельства, она, также, не отрицает. Об узаконивании данной перепланировки собственниками квартиры (в том числе и ею) подавалось исковое заявление в Советский районный суд г. Красноярска о сохранении жилого помещения 

<

адрес> в перепланированном и переустроенном состоянии, что свидетельствует о том, что её узаконивание они взяли на себя, купив доли квартиры.

Решение Советского районного суда г. Красноярска от 25.05.2017 не может свидетельствовать о том, что имеются существенные нарушения договора купли-продажи доли в данной квартире со стороны ФИО3, поскольку все условия договора были согласованы, стороны выполнили обязательства и был зарегистрирован переход права собственности на указанные доли от продавца к покупателю.

Доказательств, свидетельствующих о существенном нарушении ответчиками условий договора, которое влечет для истца такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, представлено не было.

Таким образом, учитывая выше изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что законных, то есть предусмотренных п.п.1 и 2 ст.450 ГК РФ, оснований для расторжения заключенного между сторонами договора купли-продажи долей квартиры не имеется, в том числе по основанию существенности нарушения договора одной из сторон, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи квартиры следует отказать.

Поскольку судом отказано в удовлетворении исковых требований в части расторжения договора купли-продажи долей квартиры, исковые требования в части возврата сторонам все полученное по сделке, также, удовлетворению не подлежат.

Рассматривая заявление представителя ответчика ФИО3 – ФИО5 о пропуске срока исковой давности суд принимает во внимание следующее. 

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Статьей 199 ГК РФ предусмотрено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 1 Постановления Пленума от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

К искам о расторжении договора купли-продажи применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Требования истца о расторжении договора купли-продажи основаны на существенном изменении обстоятельства, которые возникли 13.09.2017 – с момента вступления решения суда от 25.05.2017 в законную силу. С учетом вышеизложенного, суд полагает, что трех годичный срок исковой давности, истцом пропущен не был.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 -199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Советский районный суд г. Красноярска в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Председательствующий Л.В. Васильева

Мотивированное решение изготовлено 06.06.2019