Дело № 2-426/2025 (2-4796/2024;)

УИД 23RS0002-01-2024-003601-92

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

г. Сочи «11» марта 2025 года

Адлерский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Язвенко Р. В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сельвиян А. Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению по иску ФИО3 к ФИО4 о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд к ФИО4 с иском о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости.

В обоснование своих исковых требований, с учетом ст. 39 ГПК РФ, указал, что между ФИО4 и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно условиям указанного договора ФИО1 принял на себя обязательство заключить в будущем (в срок до ДД.ММ.ГГГГ) договор купли-продажи 26/900 доли в праве общей долевой собственности на объект, на которую приходится подлежащее покупателю в пользование обособленное помещение площадью 25,7 кв. м, проектный №, расположенное на 4-м этаже указанного жилого дома, границы которого отражена в схеме расположения помещений ( приложение № к договору). Пунктом 1.5 договора установлено, что стоимость доли в праве собственности обособленного помещения составляет 6 682 000 руб. (п. 1.5 договора). Пунктом 1.6 договора установлено, что расчет между сторонами производится в следующем порядке: в срок до ДД.ММ.ГГГГ – 1 200 000 руб., в срок до ДД.ММ.ГГГГ – 2 500 000 руб., в срок до ДД.ММ.ГГГГ – 750 000 руб.; в срок до ДД.ММ.ГГГГ – 750 000 руб.; в срок до ДД.ММ.ГГГГ – 750 000 руб.; в срок до ДД.ММ.ГГГГ – 732 000 руб. 

Сумма выплаченных ФИО2 денежных средств во исполнение заключенного договора составляет 6 670 000 руб. Согласно п. 1.7 договора право собственности на долю в объекте, на которое приходится обособленное помещение, возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права в управлении Росреестра. В соответствии с п. 7.3 договора каждая сторона вправе требовать расторжение настоящего договора в одностороннем порядке при несоблюдении существенных условий договора. Между сторонами заключено дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого в срок до ДД.ММ.ГГГГ продавец обязуется заключить с покупателем основной договор купли-продажи доли жилого дома. Неуплата неустойки за неисполнение обязательств предусмотрена п. 3.2, 3.3 предварительного договора.

В связи с тем, что в установленный дополнительным соглашением срок основной договор купли-продажи не заключен ФИО3 направил в адрес ФИО4 требование о расторжении предварительного договора купли-продажи, возврате выплаченных денежных средств и выплате неустойки, которое оставлено без ответа и удовлетворения.

Истец просит суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ФИО3 и ФИО5; взыскать с ответчика денежные средства в размере 6 670 000 руб., неустойку в размере 668 200 руб., проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ в размере 1 100 391 руб., проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательств; государственную пошлину в размере 46 766 руб.

Истец и его представитель в судебное заседание не явились, надлежаще извещены о времени и месте судебного заседания, представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, на удовлетворении исковых требований настаивают.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и дате судебного слушания извещен надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны.

Суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Исследовав письменные материалы гражданского дела, суд приходи к следующему выводу.

В силу положений ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу п. 1 ст. 9 данного Кодекса граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Аналогичные правила содержатся и в ст. 421 ГК РФ, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ).

Статьей 429 ГК РФ установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии со ст. 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Какие изменения обстоятельств суд признает существенными, а какие – нет. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

Судом установлено и следует из материалов дела, что между ФИО4 и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно условиям указанного договора ФИО4 принял на себя обязательство заключить в будущем (в срок до ДД.ММ.ГГГГ) договор купли-продажи 26/900 доли в праве общей долевой собственности на объект, на которую приходится подлежащее покупателю в пользование обособленное помещение площадью 25,7 кв. м, проектный №, расположенное на 4-м этаже указанного жилого дома, границы которого отражена в схеме расположения помещений ( приложение № к договору).

Пунктом 1.5 договора установлено, что стоимость доли в праве собственности обособленного помещения составляет 6 682 000 руб. (п. 1.5 договора).

Пунктом 1.6 договора установлено, что расчет между сторонами производится в следующем порядке: в срок до ДД.ММ.ГГГГ – 1 200 000 руб., в срок до ДД.ММ.ГГГГ – 2 500 000 руб., в срок до ДД.ММ.ГГГГ – 750 000 руб.; в срок до ДД.ММ.ГГГГ – 750 000 руб.; в срок до ДД.ММ.ГГГГ – 750 000 руб.; в срок до ДД.ММ.ГГГГ – 732 000 руб.

Сумма выплаченных ФИО3 денежных средств во исполнение заключенного договора составляет 6 670 000 руб., что подтверждается платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ №; приходными кассовыми ордерами от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, распиской от ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно п. 1.7 договора право собственности на долю в объекте, на которое приходится обособленное помещение, возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права в управлении Росреестра.

В соответствии с п. 7.3 договора каждая сторона вправе требовать расторжение настоящего договора в одностороннем порядке при несоблюдении существенных условий договора.

Между сторонами заключено дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого в срок до ДД.ММ.ГГГГ продавец обязуется заключить с покупателем основной договор купли-продажи доли жилого дома.

В связи с тем, что в установленный дополнительным соглашением срок основной договор купли-продажи не заключен ФИО3 направил в адрес ФИО4 требование о расторжении предварительного договора купли-продажи, возврате выплаченных денежных средств и выплате неустойки, которое оставлено без ответа и удовлетворения.

До настоящего времени основной договор купли-продажи между ФИО4 и ФИО3 не заключен, денежные средства выплаченные ФИО3 по предварительному договору купли-продажи не возвращены.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о нарушении прав и охраняемых законом интересов ФИО3 и считает, что указанные обстоятельства являются основанием для расторжения заключенного предварительного договора купли-продажи недвижимости.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Пунктами 3.2, 3.3 предварительного договора купли-продажи предусмотрено, что в случае неисполнения продавцом обязательств, предусмотренных п.п. 2.1, 2.2.2, 2.2.3 договора выплачивается покупателю неустойка в размере 0,1 % за каждый день просрочки, но не более 10% от общей обще цены обособленного подразделения.

Суд соглашается с расчетом неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, представленным истцом, поскольку он составлен правильно, в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи, при этом доказательств, опровергающих данный расчет, ответчиком суду не предоставлено.

Суд считает, что с ФИО4 подлежит взысканию неустойка в размере 668 200 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 48 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.

Из представленного истцом расчета, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ размер процентов, предусмотренный ст. 395 ГК РФ на сумму основного долга 6 670 000 руб. составляет 1 100 391, 73 руб.

Доказательств, опровергающих данный расчет, ответчиком суду не предоставлено.

Суд считает, что с ФИО4 в пользу ФИО3 подлежат взысканию процента за незаконное пользование чужими денежными средствами по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 100 391, 73 руб., а также проценты за пользование чужими денежными средствами, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательства.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Как указано в ст. 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

Согласно требованиям ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Стороной ответчика доказательства, опровергающие доводы иска, суду не представлены.

На основании исследования и оценки в совокупности представленных доказательств, суд приходит к убеждению, что исковые требования ФИО3 к ФИО4 подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы. С ФИО4 подлежит взысканию уплаченная при подаче иска государственная пошлина в размере 46 766 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к ФИО4 о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости, - удовлетворить.

- Расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ФИО3 и ФИО4;

- взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 денежные средства в размере, неустойку в размере 668 200 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 100 391 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательств, судебные расходы по уплаченной государственной пошлине в размере 46 766 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Адлерский районный суд г. Сочи в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Решение изготовлено в совещательной комнате.

Судья Р.В. Язвенко