Дело № 3а-307-2017 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Пермский краевой суд в составе

председательствующего судьи Няшина В.А.

при секретаре Борщове А.В., 

с участием представителя административного истца – ФИО1, 

представителя Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Пермскому краю и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю - ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми 12 декабря 2017 года дело по административному исковому заявлению Департамента земельных отношений администрации г. Перми о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю №685 от 08.08.2017 года,

у с т а н о в и л:

Департамент земельных отношений администрации г. Перми обратился в суд с иском о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю № 685 от 08.08.2017 года, полагая, что оно принято на основании документов, полученных с нарушением требований законодательства. По мнению заявителя, решение Комиссии принято на основании документов (отчета об оценке), не отражающих действительную рыночную стоимость земельного участка. Это привело к нарушению имущественных интересов истца, поскольку установление заниженной кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений в виде налоговых платежей в городской бюджет.

В судебном заседании представитель административного истца иск поддержала. 

Представитель административных ответчиков Управления Росреестра по Пермскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю с доводами административного истца не согласилась.

Заинтересованное лицо ФИО3, будучи извещенной о времени и месте рассмотрения дела, участие своего представителя в судебном заседании не обеспечила.

Заслушав объяснения участников судебного разбирательства, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению, поскольку являются необоснованными.

При рассмотрении данного спора следует исходить из того, что Согласно ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В этой связи, при оспаривании решения Комиссии, Административным истцом в заявлении должно быть указано, каким образом нарушены его права, и какую норму права нарушила Комиссия при принятии решения.

Учитывая положения Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 04.05.2012 № 263, которым утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых документов, проверив порядок создания комиссии, порядок ее работы, суд приходит к выводу о правомерности принятого комиссией решения об определении рыночной стоимости земельного участка на основании предоставленного отчета (оспариваемое решение Комиссии принято уполномоченным органом, правомочным составом, единогласно, форма решения соответствует Приказу № 263, процедура принятия оспариваемого решения соблюдена). 

Из материалов дела явствует, что 19.07.2017 в Комиссию поступило заявление о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****. По результатам рассмотрения заявления Комиссией было принято решение 685 от 08.08.2017 об определении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке № ** от 18.07.2017 (далее - отчет об оценке).

Приведенные административным истцом доводы о несоответствии представленного заинтересованным лицом в Комиссию отчета об оценке по определению рыночной стоимости спорного земельного участка положениям законодательства об оценочной деятельности, стандартам оценки, суд считает несостоятельными по следующим основаниям.

Как следует из представленного в деле отчета об оценке оценщиком требования Закона об оценочной деятельности и положения стандартов оценки выполнены. 

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

В отчете указана поэтапно последовательность действий оценщика при подборе объектов-аналогов, источник информации, указаны критерии отбора потенциальных аналогов, с учетом сегмента рынка к которому принадлежит оцениваемый объект. После проведения проверки по критериям отбора отобрано четыре объекта-аналога, сопоставимых по ценообразующим факторам с объектом оценки.

Отчет содержит подробное описание и разъяснение расчета стоимости земельного участка, с указанием применяемых методов, поправок и корректировок; по всем аналогам выполнена проверка вариации, все объекты-аналоги вошли в допустимый диапазон. При этом такое описание позволяет пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки. Отчет содержит ссылку на источники информации и копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. 

Содержание отчета об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

Суд полагает, что отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Доводы истца о нарушении оценщиком требований ст. 11 ФЗ 135-ФЗ и п. 6 ФСО № 3, нельзя признать обоснованными. Следует исходить из того, что Отчет имеет сквозную нумерацию. Страница 1 является титульным листом, который может быть не пронумерован. 

Доводы истца о нарушении оценщиком требований ст. 11 ФЗ 135-ФЗ и п.п. Г п.8 ФСО № 3, также нельзя признать обоснованными. Следует исходить из того, что в разделе 1.4 Отчета (стр. 8 Отчета) представлена таблица 1.4.1 «Сведения о заказчике оценки и об оценщике (оценщиках), подписавшем (подписавших) отчет об оценке...», в которой указано, что исполнителем является Общество с ограниченной ответственностью «Оценка - Пермь» (****), оценщиком - М. (генеральный директор ООО «Оценка-Пермь»), Сведения о номере контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, с помощью которых можно связаться с оценщиком, представлены на стр. 1 Отчета.

Доводы истца о нарушении оценщиком требований ст. 11 ФЗ 135-ФЗ и п.п. Е п.8 ФСО № 3, также нельзя признать обоснованными. Следует исходить из того, что согласно пп. Е п. 8 ФСО № 3 в отчете об оценке должны содержаться ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости. В соответствии со ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. По мнению суда, содержащееся в отчете указание на то, что рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, соответствует Закону об оценочной деятельности и не является нарушением ФСО, так как данная информация содержится в разделе «Ограничения и пределы применения полученной рыночной стоимости». П. 8 «и» ФСО № 3 не нарушен.

Доводы истца о нарушении оценщиком требований ст. 11 ФЗ 135-ФЗ, также нельзя признать обоснованными. Приведенные в исковом заявлении (л.д5) фототаблицы иллюстрируют подъездные пути к объекту оценки. Кроме того, следует отметить, что земельный участок с кадастровым номером **, являющийся объектом оценки, расположен в непосредственной близости (имеет общую «границу») от земельного участка с кадастровым номером **. Соответственно, приведение истцом аналогичных фототаблиц, качество которых крайне низкое и на которых практически невозможно ничего разглядеть, не свидетельствует о том, что Оценщиком приведены фотографии иного участка и о том, что он фактически не осматривал оцениваемый им участок и не убедился в отсутствии на нем построек.

Кроме того, следует отметить, что согласно п. 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. На стр. 5 Отчета в качестве допущений, на которых должна основываться оценка указано, что участок оценивается, как свободный от построек (В соответствии с Федеральным стандартом «Оценка недвижимости (ФСО № 7, п. 20)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611). В целях проведения оценки объект оценки рассматривается оценщиком в качестве незастроенного, предназначенного для использования в соответствии с видом его фактического использования. В разделе 2.2. Отчета «Количественные и качественные характеристики объекта оценки» указано, что законодательно запрещено любое другое использование объекта, кроме как, в качестве земельного участка под авторынки, автосалоны. Данная информация подтверждена выкопировкой из Публичной кадастровой карты, приведенной в Отчете. На стр. 38 Отчета приведен анализ наиболее эффективного использования земли как свободной, на основании которого оценщиком сделан следующий вывод: НЭП объекта оценки совпадает с видом его разрешенного использования.

Доводы истца о нарушении оценщиком требований п.11 ФСО № 7, также нельзя признать обоснованными. 

Следует исходить из того, что при определении сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, оценщик сделал вывод, что объект оценки относится к сегменту земель под торгово-офисную и административную застройку (стр. 24 отчета). В Отчете представлен обзор рынка земельных участков под коммерческое и многоквартирное жилищное строительство, подготовленный ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» за 3 квартал 2016 года (с 27 страницы Отчета). Оценщиком, на основании представленной в отчете информации определен сегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект. Следует исходить из того, что указанный участок не относится к землям промышленности, поскольку предназначен для размещения торговых объектов. 

По мнению суда, Оценщиком сделан вывод, что объект оценки относится к сегменту земель под торгово-офисную и административную застройку. Интервалы значений ценообразующих факторов оценщиком приведены на стр. 26 Отчета. Отнесение объекта оценки к 4 зоне по категории престижности местоположения коммерческих (торгово-офисных) объектов г. Перми на основании данных ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг» является обоснованным, ст. 11 Закона об оценочной деятельности не нарушена. Доказательств, подтверждающих об отнесении объекта оценки к другому сегменту рынка, административном истцом не представлено. Доводы административного истца построены на предположениях и не подтверждены материалами дела.

Кроме того, на стр. 25 Отчета указано, что цены на земельные участки под коммерческое строительство в 3 и 4 зонах г. Перми (согласно распределения районов и микрорайонов г. Перми по категориям престижности местоположения для коммерческих (торгово-офисных) объектов г. Перми, подготовленного ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг»), находятся в диапазоне 1 813 - 6 005 рублей (без учета скидки на торг). Рыночная стоимость для конкретного объекта в значительной степени варьируется в зависимости от выявленных факторов стоимости. Таким образом, интервалы значений ценообразующих факторов оценщиком приведены.

Доводы истца о нарушении оценщиком требований п.п. И п.8 ФСО № 7, также нельзя признать обоснованными. 

Следует исходить из того, что в разделе 8 Отчета «Выбор подходов к оценке и описание процессов оценки» на стр. 42-45 оценщиком приведена таблица 8.3 «Обоснование использования подходов к оценке и выбор методов оценки», в которой указано обоснование выбора сравнительного подхода к оценке и мотивированные отказы от применения других методов оценки. П. 8 «и» ФСО № 3 не нарушен. Доходный подход разделен на следующие методы: метод капитализации дохода; метод остатка для земли; метод предполагаемого использования. Условия применения каждого метода указаны и сделан вывод о возможности/невозможности его применения.

Доводы истца о нарушении оценщиком требований п.п. И п.8 ФСО № 7 (л.д.8), также нельзя признать обоснованными. 

Следует исходить из того, что на стр. 44-45 Отчета оценщиком указано, что отсутствуют предложения о сдаче земельных участков в аренду вследствие неразвитости рынка для применения метода капитализации доходов и метода остатка для земли в рамках доходного подхода. При этом оценщиком представлены адреса сайтов www.metrosphera.ru; www.rezon-realty. ш; www.perm.irr. ш; http://kvartira59.ru). Административным истцом представлены объявления с другого сайта https://ruads.org - сервис для поиска объявлений, которые были когда-либо размещены на Российский интернет-площадках. Указанные в этих объявлениях участки, в отличие от объека оценки, относятся к землям промышленности. В представленных объявлениях не указано с какого именно сайта представлена данная информация.

Вместе с тем, выводы Оценщика не основаны на анализе информации, содержащейся на сайте https://ruads.org, ссылки истца на указанную информацию не могут свидетельствовать о необоснованности выводов Оценщика. 

Доводы истца о нарушении оценщиком требований п.п. И п.8 ФСО № 7 (л.д.9 оборот), также нельзя признать обоснованными. 

Следует исходить из того, что согласно п. 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. В целях оценки земельные участки, выбранные в качестве объектов-аналогов, рассматриваются оценщиком в качестве незастроенных.

Таким образом, по мнению суда, у Оценщика отсутствовала необходимость проведения корректировки на наличие объекта недвижимости на земельном участке.

Доводы истца о нарушении оценщиком требований п.11 ФСО № 3 (л.д.12 оборот), также нельзя признать обоснованными. 

Следует отметить, что текст материалов, на которых основан отчет об оценке, приведен (воспроизведен) Оценщиком в основном тексте отчета. В отчете указан источник аналитических материалов (Анализ рынка по сегментам недвижимости, предоставленный ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг»). ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» представляет своим Заказчикам данные Аналитические материалы в формате Word. Соответственно, Оценщик в Отчете, практически дословно, воспроизвел содержание данных материалов. Пунктом 11 ФСО №3 не установлено в каком именно разделе Отчета должны быть приведены данные материалы. В указанном отчете, в соответствии с требованиями к оформлению отчета, к требованиям о последовательности информации, содержащейся в отчете, отчете после описания объекта оценки содержится раздел з) анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость. Из отчета явствует, что источником данных анализа рынка являются Пермская мультилистинговая система, еженедельный информационный каталог «Недвижимость как 1-2-3», газеты «Районы. Кварталы. Квартиры» и «Из рук в руки», база данных ОАО «Камская долина», сведения из данных источников находятся в общем доступе.

Доводы представителя истца о нарушении оценщиком требований п. 5 ФСО № 3, также нельзя признать обоснованными.

Следует отметить что, на стр. 44 Отчета в сведениях о причинах отказа от применения метода распределения имеет место явная опечатка в указании назначения земельного участка. Ошибочно указано «производственного» вместо «коммерческого» назначения.

Кроме того, в таблице 8.3 Отчета (стр. 45) указана совокупность причин в связи с наличием которых Оценщик отказался от применения метода предполагаемого использования. То, что участок застроен, является не единственной причиной отказа от использования данного метода. При этом, метод предполагаемого использования относится к доходному подходу. Очевидно, что доходный подход не применяется при оценке рыночной стоимости земельных участков, так как спрогнозировать доход от застройки условно-свободного земельного участка практически невозможно.

Доводы истца о нарушении оценщиком требований п.5 ФСО № 3 (л.д.13), также нельзя признать обоснованными. 

Следует отметить, что на стр. 36 Отчета оценщиком перечислены возможные факторы, влияющие на спрос, предложение и приведен их общий анализ. Пунктом 22 «е» ФСО № 7 предусмотрено, что для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью: другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Следует исходить из того, что ФСО не предусмотрен перечень обязательных ценообразующих факторов (элементов сравнения), в связи с этим следует согласиться с мнением ответчиков о том, что корректировка на «транспортную доступность» не является обязательной. 

Пунктом 20 Порядка создания и работы комиссии предусмотрено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьей 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки (далее - положительное экспертное заключение).

Таким образом, комиссия вправе принять решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости в случае:

если содержание и оформление отчета об оценке объекта недвижимости не соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки;

если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов и заявителем не представлено положительное экспертное заключение.

В административном исковом заявлении административный истец указывает, что оспариваемое решение Комиссии принято на основании документов (отчета об оценке), не отражающих действительную рыночную стоимость земельного участка. При этом доказательств несоответствия требованиям законодательства указанного выше отчета об оценке административным истцом не представлено. 

На основании вышеизложенного, следует исходить из того, что при оспаривании решения Комиссии, Административным истцом не доказано нарушение требований закона при принятии решения Комиссии в соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ.

При таком положении заявленные требования не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175 - 180, 215, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении административного иска Департамента земельных отношений администрации г. Перми о признании недействительным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю №685 от 08.08.2017 года отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд в течение месяца со дня его принятия.

Председательствующий – подпись –