Дело № 2-47/2025

55RS0037-01-2025-000008-84

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Усть-Ишим Омская область 09 июня 2025 года

Усть-Ишимский районный суд Омской области 

в составе председательствующего судьи Мозгуновой А.А.

при секретаре судебного заседания Иксановой Ю.Е.,

с участием представителя истца Администрации Усть-Ишимского муниципального района Омской области – ФИО1, ответчика ФИО2, социального работника БУОО «КЦСОН» Усть-Ишимского района – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации Усть-Ишимского муниципального района Омской области к ФИО2 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд,

установил:

Администрация Усть-Ишимского муниципального района Омской области обратилась в суд с иском к ФИО2 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа.

В обоснование требований указала, что ФИО2 на праве собственности принадлежит 

<

адрес> в 

<

адрес>. Постановлением Администрации Усть-Ишимского муниципального района Омской области от ДД.ММ.ГГГГ №-п многоквартирный 

<

адрес> был признан аварийным и подлежащим сносу. На основании постановления 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п данный жилой дом был включен в региональную адресную программу 

<

адрес> по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в 2013-2017 годах. При включении жилого дома в адресную региональную программу ответчик согласился на участие в ней, предоставил необходимые документы. Ответчику было предложено заключить договор мены аварийного жилья на приобретенное благоустроенное жилое помещение по адресу: 

<

адрес>, но он отказался. ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Усть-Ишимского муниципального района 

<

адрес> вручено ответчику требование о сносе аварийного дома в разумный срок, но ответчик требование не исполнил. Данный факт послужил основанием для принятия постановления №-п от ДД.ММ.ГГГГ об изъятии земельного участка и жилого помещения, расположенных по адресу: 

<

адрес> для муниципальных нужд путем выкупа. Уведомление о принятии постановления и копия такого постановления были вручены ответчику ДД.ММ.ГГГГ. Согласно отчету об оценке жилого помещения № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объектов оценки составила 535 971 рубль. В адрес ответчика было направлено соглашение об изъятии для муниципальных нужд путем выкупа жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, но ответчик заключить соглашение отказался.

Просили изъять путем выкупа жилое помещение, с кадастровым номером №, общей площадью 32,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, принадлежащее на праве собственности ФИО2, определив размер выкупной (рыночной) цены в соответствии с произведенной независимой оценкой в сумме 535 971 рубль, признать условия выкупа Администрацией Усть-Ишимского муниципального района Омской области жилого помещения, расположенное по адресу: 

<

адрес> правомерными и обязать ответчика заключить договор на условиях, предлагаемых истцом.

В судебном заседании представитель Администрации Усть-Ишимского муниципального района Омской области ФИО1 поддержала заявленные требования в полном объеме. С рыночной стоимостью, определенной по судебной экспертизе, не согласилась в части размера компенсации за не проведение капитального ремонта, по доводам, изложенным в заявлении о несогласии с заключением эксперта в части.

Ответчик ФИО2 с заявленными требованиями не согласился, считал, что стоимость жилого помещения истцом необоснованно занижена. Указал, что если бы ему выплатили 1 000 000 рублей, стоимость квартиры, которую ему предлагали, то ему было бы достаточно.

Выслушав явившихся лиц, заслушав помощника прокурора, полагавшего, что требования подлежат удовлетворению исходя из стоимости, определенной по судебной экспертизе, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежит жилое помещение, с кадастровым номером № площадью 32,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Заключением межведомственной комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный жилой дом по адресу 

<

адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением Главы Усть-Ишимского муниципального района 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п многоквартирные дома, согласно приложению № признаны аварийными и подлежащими сносу, расселение жильцов установлено в срок до ДД.ММ.ГГГГ, осуществление сноса многоквартирных домов - в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В приложении № под номером № указан жилой 

<

адрес> в 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО2 администрацией муниципального района было направлено требование о сносе аварийного многоквартирного дома, в котором указано, что в соответствии со ст. 32 ЖК РФ ФИО2 уведомляют о необходимости сноса указанного аварийного дома за счет собственных средств в срок до ДД.ММ.ГГГГ, в случае неосуществления сноса земельный участок, на котором расположен аварийный жилой дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию жилое помещение, находящееся в его собственности.

Указанное уведомление ФИО2 получил на руки ДД.ММ.ГГГГ, что также подтвердил в судебном заседании.

ДД.ММ.ГГГГ Главой Усть-Ишимского муниципального района 

<

адрес> принято постановление №-п, согласно которому надлежит изъять для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером № площадью 400 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, в связи с признанием расположенного на нем многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу путем предоставления возмещения собственникам. В связи с изъятием для муниципальных нужд земельного участка, надлежит изъять у собственника жилое помещение с кадастровым номером №, площадью 32,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, путем предоставления возмещения собственнику.

Данное постановление было направлено ответчику ДД.ММ.ГГГГ и получено последним, что также им не отрицалось в ходе судебного разбирательства.

В последующем Администрацией Усть-Ишимского муниципального района Омской области было организовано проведение оценки принадлежащего ответчику жилого помещения с целью определения размера подлежащего выплате возмещения.

В соответствии с отчетом ООО «Бизнес-Оценка» № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость 

<

адрес> в 

<

адрес> составляет 535 971 рубль.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО2 был направлен проект соглашения о выплате выкупной стоимости за изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение в размере 535 971 рубль. Ответчик получил проект соглашения и с размером выкупной цены не согласился, считая, что она не соответствует среднерыночной стоимости за аналогичные объекты недвижимости.

Ввиду несогласия ответчика с выкупной стоимостью, а также неосуществлением в срок сноса многоквартирного дома, истец обратился в суд с настоящим иском.

В силу ч. 1 ст. 1 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав, а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1). Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

Подпунктом 3.2 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) предусмотрено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).

По общему правилу жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ.

Так, согласно ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст.32 ЖК РФ).

В силу части 6 статьи 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В силу ч. 9 ст. 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда.

Исходя из вышеприведенных норм права, жилое помещение изымается у собственника путем его выкупа; решение об изъятии жилого помещения принимается органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии соответствующего земельного участка для муниципальных нужд.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).

Частью 3 и пунктом 2 части 6 статьи 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» предусмотрено, что если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Соответствующие разъяснения содержатся в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, именно включение жилых помещений в региональную адресную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда расценивается в качестве обстоятельства, расширяющего объем жилищных прав собственников помещений при переселении их из аварийного жилищного фонда по сравнению с положениями ч. 8 ст. 32 ЖК РФ.

В настоящее время мероприятия по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Омской области регламентированы Региональной адресной программой Омской области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в 2019-2025 годах, утвержденной постановлением Правительства Омской области от ДД.ММ.ГГГГ №-п, в которой предусматривается переселение граждан из жилых помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.

Многоквартирный жилой 

<

адрес> в 

<

адрес> в указанной программе не поименован.

Вместе с тем, согласно Региональной адресной программе 

<

адрес> по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в 2013 - 2017 годах, утвержденной постановлением 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п, указанный 

<

адрес> поименован под номером 207, планируемая дата сноса – декабрь 2018 года.

Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что в рамках указанной программы, ФИО2 было предложено переселение в жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, однако от такого переселения ответчик отказался. 

В ходе рассмотрения настоящего дела, ФИО2 неоднократно высказывал отказ от переселения в жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Учитывая указанное, оснований для предоставления другого жилого помещения взамен занимаемого в пользу ответчика по делу не установлено.

Принимая во внимание, что установленная в ст. 32 ЖК РФ процедура изъятия жилого помещения для муниципальных нужд, истцом была соблюдена в полном объеме, федеральным законом предусмотрена обязанность субъекта Российской Федерации обеспечить переселение граждан из всех многоквартирных домов, расположенных на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физически износом в процессе их эксплуатации, ответчик от переселения в предлагаемое жилое помещение отказался, также ответчик отказался в предусмотренный срок осуществить снос аварийного дома, суд полагает доказанным факт наличии оснований для изъятия у ФИО2 для муниципальных нужд спорного жилого помещения с возмещением ответчику денежных средств в счет выплаты за жилое помещение.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как было указано выше, согласно отчету ООО «Бизнес-Оценка» № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость 

<

адрес> в 

<

адрес> составляет 535 971 рубль, из которых: рыночная стоимость квартиры составила 419 920 рублей, рыночная стоимость доли, приходящейся на собственника жилого помещения в праве общей долевой собственности на земельный участок – 65 088 рублей, рыночная стоимость доли, приходящейся на собственника жилого помещения в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество – 0, затраты, необходимые на переезд, аренду объекта временного проживания и т.д. – 116 051 рубль.

Поскольку указанный отчет сформирован по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, а в суд истец обратился в январе 2025 года, а также в связи с тем, что ответчик не был согласен с рыночной стоимостью, определенной ООО «Бизнес-Оценка», судом сторонам было разъяснено право обращения в суд с ходатайством о назначении судебной экспертизы с целью определения актуальной рыночной стоимости жилого помещения, о чем была получена от сторон расписка. Данное обстоятельство соответствует положениям Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ, изложенного в определении №-КГ15-4.

На основании ходатайства представителя Администрации Усть-Ишимского муниципального района Омской области судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой была поручена ООО «ОМЭКС».

Согласно заключению ООО «ОМЭКС» №-РО от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость жилого помещения - квартиры площадью 32,2 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 887 818 рублей, из которых рыночная стоимость объекта оценки – 287 000 рублей, рыночная стоимость доли, приходящейся на собственника жилого помещения в праве общей долевой собственности на земельный участок – 123 000 рублей, рыночная стоимость доли, приходящейся на собственника жилого помещения в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество – не выявлено, убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием и жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение – 104 300 рублей, размер компенсации за не проведение капитального ремонта многоквартирного дома – 373 518 рублей.

Оснований сомневаться в правильности выводов эксперта у суда не имеется, поскольку данная экспертиза проведена с соблюдением требований процессуального законодательства: на основании определения суда, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. Сведения, содержащиеся в экспертном заключении свидетельствуют о том, что исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, оценщик в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки. Выводы оценщика о рыночной стоимости жилого помещения сделаны на основе сравнительного подхода с использованием сведений об аналогичных объектов недвижимости, экспертом подробно проанализирован сегмент рынка, к которому относится объект оценки. 

При таких обстоятельствах, оценив заключение судебной экспертизы по правилам, установленным в ст.ст. 67, 86 ГПК РФ, учитывая, что иных доказательств, которые опровергли бы установленную рыночную стоимость объекта недвижимости, участниками процесса не представлено, суд не находит оснований ставить указанное доказательство под сомнение.

В связи с чем, суд считает возможным принять отчет №-РО в качестве доказательства, соответствующего требованиям статьям 59, 60 ГПК РФ.

Вместе с тем, сторона истца выразила несогласие с заключением эксперта в части определения компенсации за не проведение капитального ремонта многоквартирного дома, полагая, что поскольку ФИО2 приобрел спорное жилое помещение после признания его аварийным, оснований для проведения капитального ремонта у администрации не было, вследствие чего и компенсация за это не подлежит возмещению.

Отклоняя данный довод, суд исходит из следующего.

Статьей 16 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта. 

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ. 

Обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя на момент приватизации жилого помещения, однако, выполнена не была. Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома способствовало снижению уровня надежности здания и приведению его в аварийное состояние.

Согласно техническому паспорту на многоквартирный 

<

адрес> в 

<

адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ капитальный ремонт жилого дома когда-либо произведен не был. Данное обстоятельство подтвердил в судебном заседании и представитель истца.

Принимая во внимание изложенные выше нормативные положения применительно к установленным по делу обстоятельствам, суд приходит к выводу, что в пользу ответчика подлежит взысканию компенсация за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома.

Таким образом, в выкупную цену жилого помещения должна быть включена сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в размере 373 518 рублей в отношении 

<

адрес> в 

<

адрес>.

При таких обстоятельствах, рыночная стоимость спорного жилого помещения, подлежащая выплате ФИО2, составила 887 818 рублей.

Учитывая положения ст. 32 ЖК РФ, после выплаты ответчику выкупной стоимости за спорный объект недвижимости, право собственности на данный объект недвижимости надлежит прекратить за ответчиком и признать за Усть-Ишимским муниципальным районом Омской области, с внесением соответствующих изменений в ЕГРН.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Изъять жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, принадлежащее ФИО2 (паспорт гражданина РФ серия № №, выдан 

<

адрес> по 

<

адрес> в 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ, ИНН №) на праве собственности для муниципальных нужд с выплатой возмещения в размере 887 818 рублей.

Возложить обязанность на Администрацию Усть-Ишимского муниципального района Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) произвести в пользу ФИО2 (паспорт гражданина РФ серия № №, выдан 

<

адрес> в 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ, ИНН №) выплату возмещения в размере 887 818 рублей.

Прекратить право собственности ФИО2 (паспорт гражданина РФ серия № №, выдан 

<

адрес> в 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ, ИНН №) и признать за Усть-Ишимским муниципальным районом Омской области право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> после перечисления ФИО2 возмещения в полном объеме.

Решение суда является основанием для внесения изменений о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества – жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, в Едином государственном реестре недвижимости.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Усть-Ишимский районный суд Омской области в течение месяца с момента изготовления его в окончательной форме.

Судья А.А. Мозгунова

Мотивированный текст решения суда изготовлен 24.06.2025

Судья А.А. Мозгунова