Дело № 3а-143/2022 

УИД 76OS0000-01-2021-000669-80

Мотивированное 

решение

 изготовлено 14 марта 2022 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ярославль 24 февраля 2022 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сингатулиной И.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

с участием:

представителя административного истца ФИО2, действующей на основании доверенности от 20 декабря 2021 года,

иные лица, участвующие в деле, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО3 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО3 обратилась в суд с административным исковым заявлением, просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> категория - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для предпринимательской деятельности, площадью 1000 кв.м, в размере рыночной стоимости 4 456 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Требования мотивированы тем, что индивидуальный предприниматель ФИО3 является арендатором вышеуказанного земельного участка на основании соглашения о присоединении №3 к договору №25241-МЛ аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 24 сентября 2015 года. Установленная в отношении земельного участка приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года №20-н по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость земельного участка 7 228 320 рублей, значительно превышает его рыночную стоимость 4 456 000 рублей, определенную на основании отчета об оценке №15814/21 от 22 декабря 2021 года, подготовленного оценщиком ООО «Ярэксперт». Установлением кадастровой стоимости земельного участка в завышенном размере, нарушаются права и законные интересы административного истца, поскольку размер арендной платы определяется с учетом кадастровой стоимости земельного участка.

Судом исключено из числа административных ответчиков Управление Росреестра по Ярославской области и привлечено к участию в деле в качестве заинтересованного лица, МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации жилищного фонда» города Ярославля привлечено в качестве заинтересованного лица.

Административный истец индивидуальный предприниматель ФИО3 в судебное заседание не явилась, направила представителя по доверенности ФИО2, которая исковые требования поддержала. Дала пояснения по тексту искового заявления.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области представителя в судебное заседание не направил, в письменном отзыве на административный иск требования не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца; представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Изложены замечания относительно отчета определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Заинтересованным лицом Управлением Росреестра по Ярославской области представлен письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии представителя. Также указано, что Управление не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов. Разрешение административного иска Управление оставило на усмотрение суда. 

От заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело без участия своего представителя, оставило разрешение административного иска на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации жилищного фонда» города Ярославля ходатайствовало о проведении судебного заседания без участия представителя.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», мэрия г. Ярославля, департамент градостроительства мэрии г. Ярославля о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, представителей не направили.

Судом на основании части 4 статьи 247 КАС РФ дело рассмотрено при данной явке.

Заслушав объяснения представителя административного истца ФИО2, допросив в качестве свидетеля оценщика ООО «Ярэксперт» ФИО5, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии с частями 1, 3 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Статья 5 Земельного кодекса РФ относит арендаторов земельного участка к его правообладателям.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Частью 1 статьи 248 КАС РФ предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что ФИО3 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на основании соглашения о присоединении №3 к договору №25241-МЛ аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 24 сентября 2015 года.

Кроме того, административному истцу на праве собственности принадлежит помещение, площадью 128,4 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное в здании по вышеуказанному адресу.

Статьей 65 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ и федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1 и 5).

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно пункту 2.1 постановления Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года № 710-п «Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов» за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.

Постановлением мэрии г. Ярославля от 13 марта 2013 года №516 утвержден порядок расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля» (вместе с «Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля и предоставленные в аренду без торгов»).

Пунктами 1, 2 приведенного постановления мэрии г. Ярославля от 13 марта 2013 года №516 установлено, что порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля и предоставленные в аренду без торгов применяется для определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля, и определяет случаи изменения размера арендной платы. За основу при определении размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 3 Порядка.

Из приложения №2 к соглашению о присоединении №3 к договору №25241-МЛ аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 24 сентября 2015 года следует, что расчет арендной платы производится с учетом сведений о кадастровой стоимости земельного участка.

Правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно пункту 8 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО №4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года №508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером № вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель «земли населенных пунктов», расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года №20-н, кадастровая стоимость земельного участка составила 7 228 320 рублей (п/п №500199). В Единый государственной реестр недвижимости внесены сведения об указанной кадастровой стоимости 16 января 2020 года.

Названные результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку в соответствии с условиями соглашения о присоединении №3 к договору №25241-МЛ аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 24 сентября 2015 года, исчисление арендной платы за пользование земельным участком производится с учетом кадастровой стоимости. Таким образом, ФИО3 обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, арендатором которого является.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Административный истец в обоснование заявленных требований представил отчет ООО «Ярэксперт» №15814/21 от 22 декабря 2021 года, согласно которому по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 4 456 000 рублей.

Исходя из статьи 59, части 2 статьи 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки закреплены в статье 11 Закона об оценочной деятельности.

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Исследование отчета ООО «Ярэксперт» по правилам статьи 84 КАС РФ с учетом дополнительных пояснений оценщика ФИО5, дает основания суду для вывода о том, что он является допустимым доказательством.

Оценщик ФИО5 соответствует требованиям, предъявляемым к оценщикам, имеет специальное образование и квалификацию, является членом саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов – оценщиков», ее ответственность застрахована в установленном законом порядке. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

При проведении оценки оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки. Отчет составлен в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчетам об оценке объекта недвижимости, содержит описание объекта оценки, объектов-аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете имеются ссылки на источники используемой информации, содержащими все необходимые сведения, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. 

В возражениях административным ответчиком департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области приведены замечания относительно отчета ООО «Ярэксперт». Указано, что объект-аналог №3 (

<

адрес>, кадастровый номер №), был вовлечен в гражданский оборот путем его предложения органами местного самоуправления на правах аренды по результатам аукциона (договор аренды №19а/2016 от 16.05.2016), поэтому единственно возможным способом передачи прав на данный земельный участок, может служить реализация возведенного объекта капитального строительства. В связи с этим, учитывая нетипичные условия продажи, оценщик должен скорректировать цену объекта-аналога №3 на дополнительную корректировку «тип сделки» либо использовать максимальное значение из расширенного диапазона корректировок на передаваемые права по справочнику под редакцией ФИО4

Отклоняя указанное замечание, суд исходит из следующего.

Согласно подпункту «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611, для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Из изложенного следует, что оценщик проводит расчет на основании рыночных данных, находящихся в открытом доступе.

При подборе объектов-аналогов оценщик правильно руководствовался пунктом 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297. Оценщиком был проанализирован рынок земельных участков данного сегмента рынка на юридически значимую дату, отобрано тринадцать объектов с целью выборки, из которых признано сопоставимыми три объекта исследования, которые и использовались при расчете. В отчете прописан принцип подбора аналогов, что подтверждает выполнение оценщиком требований федеральных стандартов оценки. 

В отчете приведена доступная оценщику и проверенная им информация. Названный выше земельный участок принят условно-свободным и сопоставимым с объектом исследования по основным ценообразующим факторам.

Оценщиком не исследуются правовые вопросы в отношении используемой информации, в том числе в связи с ограниченным доступом оценщика к информации. Неиспользование оценщиком информации об объектах, сведения о которых доступны иным лицам, не может квалифицироваться как несоблюдение федеральных стандартов оценки.

Относительно предложения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о применении корректировки на «тип сделки» либо использования максимальной корректировки из справочника под редакцией ФИО4 из расширенного диапазона корректировок на передаваемые права, оценщик ФИО5 указала, что данные корректировки не могут быть использованы, так как в существующих справочниках и исследованиях отсутствует такой вид корректировки «тип сделки», а использование максимальных значений корректировок должно быть обоснованным. Подтвердить расчетным путем использование максимальных корректировок не представляется возможным из-за неразвитого рынка.

Сведений о том, как это повлияло или могло повлиять на итоговый результат рыночной стоимости земельного участка, административным ответчиком не представлено. Оснований согласиться с данным замечанием административного ответчика, у суда не имеется.

В силу изложенного указанные возражения административного ответчика не ставят под сомнение выводы, изложенные в отчете определения рыночной стоимости объекта оценки. Возражений относительно достоверности отчета в иных частях лицами, участвующими в деле, не заявлено. 

В соответствии с частью 1 статьи 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Не соглашаясь с оценкой рыночной стоимости объекта оценки, установленной на основании отчета оценщика ООО «Ярэксперт», административный ответчик и заинтересованные лица доказательств иной стоимости не представили, о назначении судебной экспертизы не ходатайствовали.

Нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта недвижимости, в судебном заседании не установлено, поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки оценщиком ООО «Ярэксперт» определена в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При таком положении заявленные административным истцом требования суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения административного истца с настоящим административным иском в суд – 28 декабря 2021 года.

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> категория - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для предпринимательской деятельности, площадью 1000 кв.м, в размере рыночной стоимости 4 456 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 28 декабря 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья И.Г. Сингатулина